【每日策略】：大幅加息周期下 金价表现较弱势#黄金##油价[超话]#
黄金方面：俄罗斯总统普京祝贺俄罗斯军队“解放”卢甘斯克地区，并且表示“解放”卢甘斯克地区的部队应该休息，显示近期俄乌地缘摩擦有望迎来降温，警惕金价回调风险。
据《华尔街日报》消息，美国总统拜登预计将很快宣布取消部分对华加征的关税，或将缓解两大经济体之间的摩擦，令金价承压。
另外虽然近期公布的美国第一季度GDP年化季率终值小幅下修至－1.6%；并且亚特兰大联储经济模型大幅下调美国第二季度实际GDP环比增速，一定程度上推升市场对美国经济衰退的担忧。但美国通胀依然高企，美联储众多官员表示7月份仍然有机会加息75个基点，这或将导致金价短期延续震荡偏弱势走势。
技术面：日线上，上一个交易日行情小幅下行且收小阴线，同时连续多个交易日行情维持震荡调整。指标上看，行情处于20日均线下方运行，显示短期行情偏弱势。日内关注上方1824美元一线压力，下方关注1790美元一线支撑。
原油方面：随着欧美对俄罗斯能源的制裁，挪威能源对欧洲正变得越来越重要。然而近期挪威石油公司几个油田的关键员工将会罢工，或将导致每天损失13万桶石油产量，这将为油价提供支撑。
另外欧佩克成员国利比亚的石油产量也减少86.5万桶/日。欧佩克并未能实现6月份增产的目标，暗示原油市场供给端仍然趋紧，仍将为油价提供支撑。
不过就整个原油市场而言，欧美对俄罗斯的制裁并未能令俄罗斯大幅减产，俄罗斯原油产量6月份已经恢复到1070万桶/日，美国原油产量也小幅上扬。同时市场对美国经济衰退的预期较为强烈，或将不利于原油需求的复苏，投资者应该警惕油价回落风险。
技术面：日线上，上一个交易日行情上行且收阳线，显示短期油价较为坚挺。指标上看，行情上行触碰20日均线，若无法有效上破，警惕油价下行风险。日内关注上方111美元一线压力，下方关注105.37美元一线支撑。
重要声明：上述内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。
黄金方面：俄罗斯总统普京祝贺俄罗斯军队“解放”卢甘斯克地区，并且表示“解放”卢甘斯克地区的部队应该休息，显示近期俄乌地缘摩擦有望迎来降温，警惕金价回调风险。
据《华尔街日报》消息，美国总统拜登预计将很快宣布取消部分对华加征的关税，或将缓解两大经济体之间的摩擦，令金价承压。
另外虽然近期公布的美国第一季度GDP年化季率终值小幅下修至－1.6%；并且亚特兰大联储经济模型大幅下调美国第二季度实际GDP环比增速，一定程度上推升市场对美国经济衰退的担忧。但美国通胀依然高企，美联储众多官员表示7月份仍然有机会加息75个基点，这或将导致金价短期延续震荡偏弱势走势。
技术面：日线上，上一个交易日行情小幅下行且收小阴线，同时连续多个交易日行情维持震荡调整。指标上看，行情处于20日均线下方运行，显示短期行情偏弱势。日内关注上方1824美元一线压力，下方关注1790美元一线支撑。
原油方面：随着欧美对俄罗斯能源的制裁，挪威能源对欧洲正变得越来越重要。然而近期挪威石油公司几个油田的关键员工将会罢工，或将导致每天损失13万桶石油产量，这将为油价提供支撑。
另外欧佩克成员国利比亚的石油产量也减少86.5万桶/日。欧佩克并未能实现6月份增产的目标，暗示原油市场供给端仍然趋紧，仍将为油价提供支撑。
不过就整个原油市场而言，欧美对俄罗斯的制裁并未能令俄罗斯大幅减产，俄罗斯原油产量6月份已经恢复到1070万桶/日，美国原油产量也小幅上扬。同时市场对美国经济衰退的预期较为强烈，或将不利于原油需求的复苏，投资者应该警惕油价回落风险。
技术面：日线上，上一个交易日行情上行且收阳线，显示短期油价较为坚挺。指标上看，行情上行触碰20日均线，若无法有效上破，警惕油价下行风险。日内关注上方111美元一线压力，下方关注105.37美元一线支撑。
重要声明：上述内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
【剧场：正在走向“生活化”】春节期间，开业不久的济南开心麻花剧场成为市民休闲娱乐的新选择。《醉后赢家》《舒克和贝塔》《隐婚男女》等喜剧轮番上演，不少观众走进剧场，感受舞台上的年味儿。
剧场是什么？起初，它似乎只是一个演出场所，“去剧场看戏”，很多人认为这是颇为高端的文化活动；随着它的属性向文化中心拓展，逐渐成为一座城市的标志性建筑，在某种程度上体现着一座城市的品格。
如今，剧场努力在大众生活中扎得更深，正在成为“生活化”的一部分。
“如果剧场能建立起一个健康的生态，那撒下种子，任它发展，戏剧和戏剧文化一定会处处生根发芽。”这是戏剧学家赖声川对剧场发展趋势的某种期待。
不可替代的现场性：
剧场不会消亡的理由
剧场是多种艺术形式组合起来产生奇妙审美效果的艺术空间，也是从创作到接受、从艺术到市场的最终环节。即便大众能够通过电影、电视剧，甚至短视频等形式观赏表演艺术，但剧场凭借其不可替代的现场性，为戏剧的传承发展提供了坚实载体。在剧场里，台上的演员、台下的观众，在同一个空间，共同感受艺术的场域力量，这是手机、电脑、电视等载体无法替代的仪式感，也是剧场不会消亡的最重要理由。追溯我国剧场的发展，哪怕形态形式多样，现场性一直被重视，以此来保证观众能够获得最佳观赏体验。
据记载，我国最早的实体建筑剧场是戏台，出现在唐代。戏台多为木结构，平面呈四方形，三面敞开，背后有上下场门，观众从三面围观看戏。宋代剧场被称作勾阑，作为中国营业性剧场的开端，勾阑延续到元、明以至清初。
元初杜善夫的《庄家不识勾栏》套曲中就有对看戏场景的描述：“要了二百钱放过咱。入得门上个木坡。见层层叠叠团圞坐。抬头觑是个钟楼模样、往下觑却是人旋窝。见几个妇女向台儿上坐。又不是迎神赛社、不住的擂鼓筛锣。”大概可以得知，勾栏（同“勾阑”）看戏先付钱，戏台有顶、上面像个钟楼模样，观众席是个木坡，大家层层围坐，有的甚至坐上了台。这样热闹的演出情况，让当时进城的农民感到新奇不已。
明清时期戏楼出现，剧场的观演建筑变得更为精致，观众能够获取不同的现场观感。《中国大百科全书（第二版）》记载，清代宫苑中的戏楼，不仅面积大，而且变单层为两层或三层。戏楼坐南朝北，和观戏的殿堂组成四合院。正殿明间是皇帝的席位，两廊各间赐王公大臣观戏。
一直以来，剧场被认为是帮助提升鲜活感、现场感等体验感受的特定表演场地。近代，受欧美的影响，我国新式的现代剧场出现。1874年，兰心大剧院重建开幕，观众可以在封闭空间欣赏一场气势磅礴的演出，极为震撼。兰心大剧院“观众席分上下两层，上层有豪华包厢，座位面朝舞台横列，剧场和舞台之间设置乐池。”作为近代上海话剧场的典型舞台样式，这样的观剧氛围感一直保持至今。
综合性剧场的变与不变
当下，现代剧场如雨后春笋般涌现，除了对现场性一如既往的追求，它们呈现出不同的发展路径。根据中国统计年鉴最新数据，2014年至2019年，中国剧场数量从576个增长至977个，但增速逐步放缓，完成了由快速扩张走向冷静发展的转变。
最为普遍的是综合性剧场。一般来说，它们的规模很大，场地可以容纳一千多位观众同时观看，涵盖不同的表演门类，包括音乐剧、话剧、舞剧等，并且采用联合或独自运营演出项目的方式运作。记者梳理发现，2019年，青岛大剧院不断策划高品质、现象级的演出项目，特别引进了当时大热综艺《声入人心》中人气较高的几位演员出演的剧目，如音乐剧《信》《我的遗愿清单》，全年接待观众约29万人次；2021年青岛大剧院引进被誉为“国内话剧界天花板”的话剧《如梦之梦》、中央芭蕾舞团的《天鹅湖》等5个项目，再次引爆青岛演出市场。一位业内人士向记者透露：“用优质的演艺剧目，吸引更多观众走进剧场，仍然是综合性剧场不变的‘拿手好戏’。”
剧场的功能变得更加多元化。有研究从经营的角度梳理出不同类型的综合性剧场。如表演艺术中心业态，拥有多种艺术门类的创作生产或演出的能力，对所在的城市文化氛围具有一定的影响力，还能承担文化交流、艺术教育和文创开发的功能，典型代表是国家大剧院、北京天桥艺术中心；再如生产经营性剧院，一般同时拥有剧场和剧团，有“保留剧目制”“场团合一制”的特征，典型代表是首都剧场、中国儿童剧场等。
除此之外，更多剧场着眼于年轻观众的需求，推出相关文化产品及服务。北京天桥艺术中心副总经理杨树聪表示，天桥艺术中心剧目的定位是音乐剧、戏剧、儿童剧、舞剧，其实是基于消费人群的定位。除了剧目创作之外，他们结合自己的优势，在文创方面进行了大力的开发和推广，还酝酿了一个商业展览，“在剧场里做商业展览是不多见的。”杨树聪说。
而在行业共识里，剧场的发展已经融入当地城市的整体文化建设，需要在城市发展中找准自己的定位，拓展更多的发展空间。
小剧场的优势
苔花如米小，也学牡丹开。“高大上”综合性剧场一路高歌猛进，同时，受专业主义者与相当高品格观众拥趸的小剧场也越来越受欢迎。在剧场正成为“生活化”的努力中，小剧场担负的责任更大。
与综合性剧场的“雄心壮志”不同，有从业者坚持用小剧场营造艺术空间新消费场景抓住观众。从戏剧的存在及传播方式看，小剧场是相对于大剧场而言的一种当代戏剧演出形式。它的表演空间小，演员与观众贴近，各种要素相互协同呈现最佳的演出效果，令观众有完整的戏剧观赏体验。
赖声川曾多次表达了对小剧场形式的认同。他认为，综合性剧场涵盖了很多艺术门类，但每个门类需要的表演空间是不一样的。如果是看话剧，座位与舞台最合适的距离应该在24米之内，一旦超过了，观众就看不清演员的表情了，观看体验必定大打折扣。“在很多大剧院，第一排座位与舞台的距离已经有十几米，超过十几排，观众的观看效果就很差了。”赖声川表示。
实际上，做好了小剧场，一条街道甚至一个城市同样会因为它的存在而散发出奇特的吸引力磁场。2015年，赖声川在上海徐汇区美罗城商场5层建起了属于自己的剧场——“上剧场”，以此为契机组建“上剧团”。作为为大商城量身定制的精品小剧场，“上剧场”有巧思，其阶梯状的观众席整体高于舞台，避免了观众总是看到前排观众后脑勺的尴尬，同时设置一定数量的“情侣座”。开业7年来，“上剧场”先后推出了《暗恋桃花源》《曾经如是》等剧，一直保持着超高的人气，远近闻名。各种文化活动也将这里作为据点，它不仅是戏剧爱好者的“圣地”，更成为了普通市民的生活方式。
无独有偶，创立于2003年的开心麻花，在创新剧场表现形式中找到了生存空间，赚到了“多桶金”。目前，开心麻花已经在全国拥有21家剧场，一跃成为国内著名的演出全产业链公司。拿济南开心麻花剧场来说，自2021年8月正式启幕以来，凭借着独特的小剧场运营模式，一跃成为“网红打卡地”。开心麻花剧场配备高科技舞台、先进灯光、音响设备，极具市场号召力的戏剧品牌，将剧中展现的娱乐精神、生活态度、欢乐和感动一一传递给观众。在济南高新区工作的王晨告诉记者，自己花费680元购买了音乐剧《隐婚男女》的门票。2月12日演出当晚，全场600个座位座无虚席，热闹非凡。“现场实在是太震撼了，散场后还有很多戏剧发烧友在剧场门口排队‘打卡’拍照。”王晨说，抛开戏剧本身，小剧场呈现出的舞台效果更加别具一格。
“在内容生产方面，我们要在运维角度拓展新的端口，比如优质小剧场作品的生产。”开心麻花集团副总裁刘岩曾在公开场合介绍，未来，他们要把一些在商圈中或者交通便利的合适场所，做成新剧场，推动剧场在一线、二线甚至三线城市快速成长。
其实，当我们惊叹于纽约百老汇、伦敦西区、日本宝冢这样的成熟戏剧产业链时，国内剧场正在用实际行动一步步缩小差距，用“诗与远方”和大众生活连得更紧、走得更深。（大众日报）
剧场是什么？起初，它似乎只是一个演出场所，“去剧场看戏”，很多人认为这是颇为高端的文化活动；随着它的属性向文化中心拓展，逐渐成为一座城市的标志性建筑，在某种程度上体现着一座城市的品格。
如今，剧场努力在大众生活中扎得更深，正在成为“生活化”的一部分。
“如果剧场能建立起一个健康的生态，那撒下种子，任它发展，戏剧和戏剧文化一定会处处生根发芽。”这是戏剧学家赖声川对剧场发展趋势的某种期待。
不可替代的现场性：
剧场不会消亡的理由
剧场是多种艺术形式组合起来产生奇妙审美效果的艺术空间，也是从创作到接受、从艺术到市场的最终环节。即便大众能够通过电影、电视剧，甚至短视频等形式观赏表演艺术，但剧场凭借其不可替代的现场性，为戏剧的传承发展提供了坚实载体。在剧场里，台上的演员、台下的观众，在同一个空间，共同感受艺术的场域力量，这是手机、电脑、电视等载体无法替代的仪式感，也是剧场不会消亡的最重要理由。追溯我国剧场的发展，哪怕形态形式多样，现场性一直被重视，以此来保证观众能够获得最佳观赏体验。
据记载，我国最早的实体建筑剧场是戏台，出现在唐代。戏台多为木结构，平面呈四方形，三面敞开，背后有上下场门，观众从三面围观看戏。宋代剧场被称作勾阑，作为中国营业性剧场的开端，勾阑延续到元、明以至清初。
元初杜善夫的《庄家不识勾栏》套曲中就有对看戏场景的描述：“要了二百钱放过咱。入得门上个木坡。见层层叠叠团圞坐。抬头觑是个钟楼模样、往下觑却是人旋窝。见几个妇女向台儿上坐。又不是迎神赛社、不住的擂鼓筛锣。”大概可以得知，勾栏（同“勾阑”）看戏先付钱，戏台有顶、上面像个钟楼模样，观众席是个木坡，大家层层围坐，有的甚至坐上了台。这样热闹的演出情况，让当时进城的农民感到新奇不已。
明清时期戏楼出现，剧场的观演建筑变得更为精致，观众能够获取不同的现场观感。《中国大百科全书（第二版）》记载，清代宫苑中的戏楼，不仅面积大，而且变单层为两层或三层。戏楼坐南朝北，和观戏的殿堂组成四合院。正殿明间是皇帝的席位，两廊各间赐王公大臣观戏。
一直以来，剧场被认为是帮助提升鲜活感、现场感等体验感受的特定表演场地。近代，受欧美的影响，我国新式的现代剧场出现。1874年，兰心大剧院重建开幕，观众可以在封闭空间欣赏一场气势磅礴的演出，极为震撼。兰心大剧院“观众席分上下两层，上层有豪华包厢，座位面朝舞台横列，剧场和舞台之间设置乐池。”作为近代上海话剧场的典型舞台样式，这样的观剧氛围感一直保持至今。
综合性剧场的变与不变
当下，现代剧场如雨后春笋般涌现，除了对现场性一如既往的追求，它们呈现出不同的发展路径。根据中国统计年鉴最新数据，2014年至2019年，中国剧场数量从576个增长至977个，但增速逐步放缓，完成了由快速扩张走向冷静发展的转变。
最为普遍的是综合性剧场。一般来说，它们的规模很大，场地可以容纳一千多位观众同时观看，涵盖不同的表演门类，包括音乐剧、话剧、舞剧等，并且采用联合或独自运营演出项目的方式运作。记者梳理发现，2019年，青岛大剧院不断策划高品质、现象级的演出项目，特别引进了当时大热综艺《声入人心》中人气较高的几位演员出演的剧目，如音乐剧《信》《我的遗愿清单》，全年接待观众约29万人次；2021年青岛大剧院引进被誉为“国内话剧界天花板”的话剧《如梦之梦》、中央芭蕾舞团的《天鹅湖》等5个项目，再次引爆青岛演出市场。一位业内人士向记者透露：“用优质的演艺剧目，吸引更多观众走进剧场，仍然是综合性剧场不变的‘拿手好戏’。”
剧场的功能变得更加多元化。有研究从经营的角度梳理出不同类型的综合性剧场。如表演艺术中心业态，拥有多种艺术门类的创作生产或演出的能力，对所在的城市文化氛围具有一定的影响力，还能承担文化交流、艺术教育和文创开发的功能，典型代表是国家大剧院、北京天桥艺术中心；再如生产经营性剧院，一般同时拥有剧场和剧团，有“保留剧目制”“场团合一制”的特征，典型代表是首都剧场、中国儿童剧场等。
除此之外，更多剧场着眼于年轻观众的需求，推出相关文化产品及服务。北京天桥艺术中心副总经理杨树聪表示，天桥艺术中心剧目的定位是音乐剧、戏剧、儿童剧、舞剧，其实是基于消费人群的定位。除了剧目创作之外，他们结合自己的优势，在文创方面进行了大力的开发和推广，还酝酿了一个商业展览，“在剧场里做商业展览是不多见的。”杨树聪说。
而在行业共识里，剧场的发展已经融入当地城市的整体文化建设，需要在城市发展中找准自己的定位，拓展更多的发展空间。
小剧场的优势
苔花如米小，也学牡丹开。“高大上”综合性剧场一路高歌猛进，同时，受专业主义者与相当高品格观众拥趸的小剧场也越来越受欢迎。在剧场正成为“生活化”的努力中，小剧场担负的责任更大。
与综合性剧场的“雄心壮志”不同，有从业者坚持用小剧场营造艺术空间新消费场景抓住观众。从戏剧的存在及传播方式看，小剧场是相对于大剧场而言的一种当代戏剧演出形式。它的表演空间小，演员与观众贴近，各种要素相互协同呈现最佳的演出效果，令观众有完整的戏剧观赏体验。
赖声川曾多次表达了对小剧场形式的认同。他认为，综合性剧场涵盖了很多艺术门类，但每个门类需要的表演空间是不一样的。如果是看话剧，座位与舞台最合适的距离应该在24米之内，一旦超过了，观众就看不清演员的表情了，观看体验必定大打折扣。“在很多大剧院，第一排座位与舞台的距离已经有十几米，超过十几排，观众的观看效果就很差了。”赖声川表示。
实际上，做好了小剧场，一条街道甚至一个城市同样会因为它的存在而散发出奇特的吸引力磁场。2015年，赖声川在上海徐汇区美罗城商场5层建起了属于自己的剧场——“上剧场”，以此为契机组建“上剧团”。作为为大商城量身定制的精品小剧场，“上剧场”有巧思，其阶梯状的观众席整体高于舞台，避免了观众总是看到前排观众后脑勺的尴尬，同时设置一定数量的“情侣座”。开业7年来，“上剧场”先后推出了《暗恋桃花源》《曾经如是》等剧，一直保持着超高的人气，远近闻名。各种文化活动也将这里作为据点，它不仅是戏剧爱好者的“圣地”，更成为了普通市民的生活方式。
无独有偶，创立于2003年的开心麻花，在创新剧场表现形式中找到了生存空间，赚到了“多桶金”。目前，开心麻花已经在全国拥有21家剧场，一跃成为国内著名的演出全产业链公司。拿济南开心麻花剧场来说，自2021年8月正式启幕以来，凭借着独特的小剧场运营模式，一跃成为“网红打卡地”。开心麻花剧场配备高科技舞台、先进灯光、音响设备，极具市场号召力的戏剧品牌，将剧中展现的娱乐精神、生活态度、欢乐和感动一一传递给观众。在济南高新区工作的王晨告诉记者，自己花费680元购买了音乐剧《隐婚男女》的门票。2月12日演出当晚，全场600个座位座无虚席，热闹非凡。“现场实在是太震撼了，散场后还有很多戏剧发烧友在剧场门口排队‘打卡’拍照。”王晨说，抛开戏剧本身，小剧场呈现出的舞台效果更加别具一格。
“在内容生产方面，我们要在运维角度拓展新的端口，比如优质小剧场作品的生产。”开心麻花集团副总裁刘岩曾在公开场合介绍，未来，他们要把一些在商圈中或者交通便利的合适场所，做成新剧场，推动剧场在一线、二线甚至三线城市快速成长。
其实，当我们惊叹于纽约百老汇、伦敦西区、日本宝冢这样的成熟戏剧产业链时，国内剧场正在用实际行动一步步缩小差距，用“诗与远方”和大众生活连得更紧、走得更深。（大众日报）
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