#惠州影响力早报# 【惠城中心区11个镇街规划旧改】11月8日，惠州市自然资源局公示了《惠州市惠城中心区"三旧"改造专项规划》（征求意见稿）。惠城中心区纳入“三旧”改造专项规划范围的包括桥东、桥西、龙丰、江南、江北、河南岸、水口、小金口等八个街道办和汝湖、马安、三栋等三个镇，总面积为561.56平方公里。
根据规划，惠城中心区“三旧”改造预期完成拆除重建类项目用地供给规模140公顷，其中，居住建筑面积345万平方米，商业、办公建筑面积40万平方米，产业(研发)建筑面积40万平方米，公共配套设施建筑面积15万平方米，实施微改造类项目用地规模70公顷。完成“三旧”改造固定资产投资总额210亿元，提供地方财政收入70亿元。
规划期限为 2019-2025 年，与惠州市国土空间规划（2019 年-2035 年）的近期规划期限保持一致。至 2025 年，全面摸清改造潜力家底，建立健全（政策、规划）管控体系，科学设定“三旧”改造规模，合理选择重点改造区域和重点改造项目，加速推动产业转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。
根据“三旧”改造资源分布、现状建设条件，综合考虑重点发展战略平台、城际轨道站点、城市环路、城市重要景观大道等因素，在判断不同地区城市更新的动力、 更新需求迫切性的基础上，规划构建“两带、一廊、十区”的“三旧”改造整体空间 格局，引导惠城中心区功能和品质整体提升。
1. 两带：沿东江城市更新带、沿惠州大道－金山大道城市更新带
（1）沿东江城市更新带：东江两岸地区应作为城市更新重点地区，以提供创新 产业平台与生产服务为导向。利用东江滨水环境资源和老城文化旅游资源，积极培育文化创意，科技创新、旅游养生、医药研发、科研教育等多种新兴产业平台。加强沿 线两侧城镇风貌整治，完善配套设施建设，促进园区产业转型升级，打造串联惠城中 心区的城市景观带。
（2）沿惠州大道－金山大道城市更新带：惠州大道、金山大道作为惠州市重要的交通轴，沿线串联起惠城中心区内主要产业生活节点，是惠城中心区城市发展的主轴。优先推进惠州大道、金山大道沿线两侧地区城市更新，加快沿线商业服务业节点建设、沿街风貌提升和配套设施建设，引导城市高端功能向两侧集聚，打造一条展示惠城中心区城市形象与促进服务功能集聚的核心发展带。
2. 一廊：沿象头山-红花嶂城市更新廊道
沿象头山-红花嶂城市生态景观廊道，以激活生态资源价值，彰显生态发展活力 为导向，更新改造沿路、沿江、沿山空间载体，为惠州建设公园城市提供支撑。
3. 十大重点改造区域
根据城市“三旧”改造潜在资源分布的集中程度，以推进成片连片改造为目标，将改造资源丰富且位于重点战略地区的“三旧”改造地块划分为十个重点改造区域，包括惠博沿江重点改造区域、江南七联重点改造区域、桥东桥西重点改造区域、小金口乌石重点改造区域、江北汝湖重点改造区域、江北望江重点改造区域、水口滨江重 点改造区域、西湖红花湖重点改造区域、金山湖湖山重点改造区域、河南岸核心重点 改造区域等十个重点改造区域。
重点改造区域的具体空间布局考虑改造空间上相对集中连片、在规模上达到一定数量，可以形成一定的整体效应，通过改造区域内一个或多个片区的改造改善整个区域的功能结构、配套设施和建设环境。明确重点改造区域的改造主导方向，承接城市战略空间平台。重点改造区域的用地规模控制在 3-5 平方公里。
按照沿江、沿主干道、沿城市主要出入口等空间分布原则，优选一至两个重点改造区域，于近期打造“三旧”重点改造示范区域，传递政府产业导向，发挥示范引领作用。
以拆除重建方式为主推进近期重点项目“三旧”改造工作，鼓励企业采取自主改造方式，转型发展总部经济、文化体育、科技研发、金融、电子商务等现代服务业。整合提升村级工业园，促进园内产业转型升级，引导完整的产业链条入园集聚发展，实现土地节约集约高效利用。盘活旧楼宇低效存量用地空间资源，采取提升功能、修复设施、改善环境、绿色改造等多元化工作手段，为“双创”提供低价优质创新创业空间。
明确推动规划实施的行动方案，将全过程的目标指标要求合理分配至每年度，制定年度实施计划，保障完成“三旧”改造用地供应绩效考核指标、改造计划规模目标、配套设施与基础支撑建设目标、保障性住房与创新型产业用房建设目标等任务。
按照“先易后难、逐步推进”和重点改造区域优先的基本要求，确定年度“三旧”改造用地的面积，编制“三旧”改造计划表。基于一二级市场供需关系研究，明确惠城中心区五年内实际完成拆除重建类项目用地供给规模140公顷，惠城中心区年均存量供地规模为28公顷。建议控制惠城中心区“三旧”改造计划实施率为22%，控制惠城中心区年度改造项目规模不超过130公顷。
使用年限10年以上老旧住宅区项目优先纳入棚户区改造范围
旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以微改造为主的改造方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励采取微改造的改造方式。结合全市棚户区改造相关政策要求，对于使用年限在10年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目优先纳入棚户区改造范围。
对不纳入棚户区改造范围，但建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下实施拆除重建。其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展微改造，通过实施建筑外观整饰、环境美化、发展底层商业、加建电梯和完善配套等，改善居住环境。
对具有历史人文特色的旧城区，以微改造为主要手段进行保育、活化与复兴，注重环境保护与文化继承，保留传统街区和生活特色，并鼓励与文化旅游开发进行有机结合。对工商住混合等其他旧城区，鼓励业主与政府合作开展微改造，优化功能布局，营造商业氛围，促使旧城区重新焕发活力。
中心区旧厂房拆除重建发展第三产业
位于市工业控制线内具备区位优势(中心区或组团中心、重点改造区域、在建轨道站点周边500米范围内)的旧厂房，可适当开展拆除重建，发展科技研发中试检测、文化创意等功能，促进产业创新。
其它位于中心区或组团中心、重点改造区域、已建或在建轨道站点周边500 米范围内的旧厂房，以拆除重建为主，兼顾微改造，逐步置换生产制造功能，结合产业基础与区位特征，主要发展企业总部、文化创意、商贸会展等第三产业，推动产业升级。
位于工业区块线一般区位(轨道站点周边500米范围以外)的旧厂房，鼓励复合式更新，结合园区定位与产业基础，发展战略性新兴产业、先进装备制造业以及优势传统产业。
其它区位的旧厂房，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城区功能多元发展。鼓励旧厂房采用“部分拆除重建+微改造”的改造方式。位于核心地段、高地价地区的旧厂房，建议以拆除重建为主。
具有历史文化特色的旧村庄以微改造为主
旧村庄以完善配套和改善环境为目标，通过拆除重建、微改造等方式，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城区品质。综合考虑片区的基础条件、发展定位和功能区划，对不同区域、不同类型的旧村庄制定差异化的改造策略。对于现状条件较好、具有历史文化特色、控规规划保留的旧村庄原则上以现状保留或微改造为主，不宜拆除重建。
位于中心区或组团中心、近期重点改造区域或在建轨道站点周边500米范围内的旧村庄，适度考虑拆除重建，加大保障性住房配建力度，发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。
位于一般区位、建筑老化、隐患严重的旧村庄，鼓励拆除重建，提高物质空间质量、完善商贸服务、公共服务、市政交通等综合服务功能。经市、区主管部门认定具有历史文化特色的旧村庄，原则上以微改造为主，修缮祠堂、庙宇等具有历史文化价值的建筑群，强调历史文脉的传承与延续，在保护的前提下，发展特色文化产业与旅游产业。via惠民之家、惠州市自然资源局
根据规划，惠城中心区“三旧”改造预期完成拆除重建类项目用地供给规模140公顷，其中，居住建筑面积345万平方米，商业、办公建筑面积40万平方米，产业(研发)建筑面积40万平方米，公共配套设施建筑面积15万平方米，实施微改造类项目用地规模70公顷。完成“三旧”改造固定资产投资总额210亿元，提供地方财政收入70亿元。
规划期限为 2019-2025 年，与惠州市国土空间规划（2019 年-2035 年）的近期规划期限保持一致。至 2025 年，全面摸清改造潜力家底，建立健全（政策、规划）管控体系，科学设定“三旧”改造规模，合理选择重点改造区域和重点改造项目，加速推动产业转型增效，逐步缓解城市病、提升城市风貌品质。
根据“三旧”改造资源分布、现状建设条件，综合考虑重点发展战略平台、城际轨道站点、城市环路、城市重要景观大道等因素，在判断不同地区城市更新的动力、 更新需求迫切性的基础上，规划构建“两带、一廊、十区”的“三旧”改造整体空间 格局，引导惠城中心区功能和品质整体提升。
1. 两带：沿东江城市更新带、沿惠州大道－金山大道城市更新带
（1）沿东江城市更新带：东江两岸地区应作为城市更新重点地区，以提供创新 产业平台与生产服务为导向。利用东江滨水环境资源和老城文化旅游资源，积极培育文化创意，科技创新、旅游养生、医药研发、科研教育等多种新兴产业平台。加强沿 线两侧城镇风貌整治，完善配套设施建设，促进园区产业转型升级，打造串联惠城中 心区的城市景观带。
（2）沿惠州大道－金山大道城市更新带：惠州大道、金山大道作为惠州市重要的交通轴，沿线串联起惠城中心区内主要产业生活节点，是惠城中心区城市发展的主轴。优先推进惠州大道、金山大道沿线两侧地区城市更新，加快沿线商业服务业节点建设、沿街风貌提升和配套设施建设，引导城市高端功能向两侧集聚，打造一条展示惠城中心区城市形象与促进服务功能集聚的核心发展带。
2. 一廊：沿象头山-红花嶂城市更新廊道
沿象头山-红花嶂城市生态景观廊道，以激活生态资源价值，彰显生态发展活力 为导向，更新改造沿路、沿江、沿山空间载体，为惠州建设公园城市提供支撑。
3. 十大重点改造区域
根据城市“三旧”改造潜在资源分布的集中程度，以推进成片连片改造为目标，将改造资源丰富且位于重点战略地区的“三旧”改造地块划分为十个重点改造区域，包括惠博沿江重点改造区域、江南七联重点改造区域、桥东桥西重点改造区域、小金口乌石重点改造区域、江北汝湖重点改造区域、江北望江重点改造区域、水口滨江重 点改造区域、西湖红花湖重点改造区域、金山湖湖山重点改造区域、河南岸核心重点 改造区域等十个重点改造区域。
重点改造区域的具体空间布局考虑改造空间上相对集中连片、在规模上达到一定数量，可以形成一定的整体效应，通过改造区域内一个或多个片区的改造改善整个区域的功能结构、配套设施和建设环境。明确重点改造区域的改造主导方向，承接城市战略空间平台。重点改造区域的用地规模控制在 3-5 平方公里。
按照沿江、沿主干道、沿城市主要出入口等空间分布原则，优选一至两个重点改造区域，于近期打造“三旧”重点改造示范区域，传递政府产业导向，发挥示范引领作用。
以拆除重建方式为主推进近期重点项目“三旧”改造工作，鼓励企业采取自主改造方式，转型发展总部经济、文化体育、科技研发、金融、电子商务等现代服务业。整合提升村级工业园，促进园内产业转型升级，引导完整的产业链条入园集聚发展，实现土地节约集约高效利用。盘活旧楼宇低效存量用地空间资源，采取提升功能、修复设施、改善环境、绿色改造等多元化工作手段，为“双创”提供低价优质创新创业空间。
明确推动规划实施的行动方案，将全过程的目标指标要求合理分配至每年度，制定年度实施计划，保障完成“三旧”改造用地供应绩效考核指标、改造计划规模目标、配套设施与基础支撑建设目标、保障性住房与创新型产业用房建设目标等任务。
按照“先易后难、逐步推进”和重点改造区域优先的基本要求，确定年度“三旧”改造用地的面积，编制“三旧”改造计划表。基于一二级市场供需关系研究，明确惠城中心区五年内实际完成拆除重建类项目用地供给规模140公顷，惠城中心区年均存量供地规模为28公顷。建议控制惠城中心区“三旧”改造计划实施率为22%，控制惠城中心区年度改造项目规模不超过130公顷。
使用年限10年以上老旧住宅区项目优先纳入棚户区改造范围
旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以微改造为主的改造方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励采取微改造的改造方式。结合全市棚户区改造相关政策要求，对于使用年限在10年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目优先纳入棚户区改造范围。
对不纳入棚户区改造范围，但建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下实施拆除重建。其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展微改造，通过实施建筑外观整饰、环境美化、发展底层商业、加建电梯和完善配套等，改善居住环境。
对具有历史人文特色的旧城区，以微改造为主要手段进行保育、活化与复兴，注重环境保护与文化继承，保留传统街区和生活特色，并鼓励与文化旅游开发进行有机结合。对工商住混合等其他旧城区，鼓励业主与政府合作开展微改造，优化功能布局，营造商业氛围，促使旧城区重新焕发活力。
中心区旧厂房拆除重建发展第三产业
位于市工业控制线内具备区位优势(中心区或组团中心、重点改造区域、在建轨道站点周边500米范围内)的旧厂房，可适当开展拆除重建，发展科技研发中试检测、文化创意等功能，促进产业创新。
其它位于中心区或组团中心、重点改造区域、已建或在建轨道站点周边500 米范围内的旧厂房，以拆除重建为主，兼顾微改造，逐步置换生产制造功能，结合产业基础与区位特征，主要发展企业总部、文化创意、商贸会展等第三产业，推动产业升级。
位于工业区块线一般区位(轨道站点周边500米范围以外)的旧厂房，鼓励复合式更新，结合园区定位与产业基础，发展战略性新兴产业、先进装备制造业以及优势传统产业。
其它区位的旧厂房，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展商业以及科教培训、保税服务、旅游、物流会展、文化创意等特色产业，促进城区功能多元发展。鼓励旧厂房采用“部分拆除重建+微改造”的改造方式。位于核心地段、高地价地区的旧厂房，建议以拆除重建为主。
具有历史文化特色的旧村庄以微改造为主
旧村庄以完善配套和改善环境为目标，通过拆除重建、微改造等方式，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城区品质。综合考虑片区的基础条件、发展定位和功能区划，对不同区域、不同类型的旧村庄制定差异化的改造策略。对于现状条件较好、具有历史文化特色、控规规划保留的旧村庄原则上以现状保留或微改造为主，不宜拆除重建。
位于中心区或组团中心、近期重点改造区域或在建轨道站点周边500米范围内的旧村庄，适度考虑拆除重建，加大保障性住房配建力度，发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。
位于一般区位、建筑老化、隐患严重的旧村庄，鼓励拆除重建，提高物质空间质量、完善商贸服务、公共服务、市政交通等综合服务功能。经市、区主管部门认定具有历史文化特色的旧村庄，原则上以微改造为主，修缮祠堂、庙宇等具有历史文化价值的建筑群，强调历史文脉的传承与延续，在保护的前提下，发展特色文化产业与旅游产业。via惠民之家、惠州市自然资源局
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