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另一类别的房产投资则是商业房产，本团队专精于Triple Net 的房源，这是指该商业房源的房客（使用者）除了固定付房租给屋主，同时也负担房屋税、修缮以及水电费，作为Triple Net的屋主不用担心麻烦的修缮问题，每个月固定收房租即可，是最适合海外投资者的型态，我们提供两种投资方式，一个是您本人投资然后将所有权放在一个美国的公司底下，或是您也可以加入其他投资该房产的投资者，共同投资该项目，后者将有机会适用于美国投资签证(EB1C)或是短期非移民工作签证(L)签证，细节请与我们联络，免费谘询。
#南加州 #地产 #投资 #移民 #签证 #美国 #置产
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执行救济是强制执行制度的重要内容。2007年修改的民事诉讼法确立了案外人执行异议及执行异议之诉制度。这种新的诉讼类型的功能与价值在于，通过赋予执行案件当事人、案外人以及利害关系人的权利救济途径，依法解决执行程序中涉及到的各种实体法律争议问题，从而实现 “以权利制约权力”的制度设计，依法规范与监督人民法院的执行行为，依法防范与规制当事人之间的各种逃避债务行为。
近年来，因强制执行引发的执行异议案件大量增加，而且年均增幅较大。过去两年多来，江苏全省法院共受理执行异议案件24565件，执行复议案件4511件，执行异议之诉案件9589件。其中，2018年，共新收各类执行异议案件12625件，同比增长14.28%；执行异议之诉一审案件4023件，同比增长29.36%；二审案件1217件，同比增长34.48%。在执行异议之诉案件中，涉及不动产的占到80%左右。如何既保障执行程序依法、高效、规范、有序推进又切实保障各方当事人的合法权益，成为迫切需要加以解决的问题。为适应这种形势，江苏高院加大执行实施权与执行裁判权的分离机制改革力度，成立了专门负责执行异议、复议以及异议之诉类案件审理的执行裁判庭。通过专业化的案件审理，纠正违法执行行为，规制逃废债务行为，从而倒逼执行法院与执行法官规范其执行行为。同时，也有效解决了执行救济程序中的“同案不同判”问题。2017年底，江苏高院出台了《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》，重点规范并解决执行异议及复议案件审理中涉及到的各种程序性问题。日前，江苏高院又就执行程序中案外人针对不动产强制执行提出的各种执行异议之诉案件的审理，制定《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（以下简称《指南》），并经2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过。
《指南》重点解决以下八个方面的问题：
一是确立涉及不动产执行异议及执行异议之诉案件的裁判规则。
首先要解决此类案件由哪个法院审、怎么审以及审什么的问题。根据民事诉讼法及其司法解释规定，执行异议之诉案件属于执行法院专属管辖。但该管辖又取决于执行法院是否对争议的不动产采取查封措施以及执行法院是否享有处置权的问题。因此，《指南》规定了仅有首查封法院或者享有不动产处置权的法院享有案件管辖权。其次是解决争议事项能否进入执行异议之诉程序问题，如果案外人仅对执行行为提出异议，或者对执行依据本身的对错提出异议的，则不能适用异议之诉程序。实践中，有的执行法院在执行异议裁定中错误适用法律，告知当事人提起执行异议之诉。《指南》明确，应当驳回起诉，由执行法院撤销异议裁定后重新作出裁定，并告知当事人通过执行复议或其他相关程序予以救济。再次是解决案外人在不动产采取强制措施前已经取得另案生效裁判文书或者在不动产采取强制措施后未按照法定的执行异议及执行异议之诉的程序寻求救济，而是就争议财产另行提起诉讼并取得生效法律文书提出异议的处理问题。按照司法解释规定，无论哪种情形均应导入执行异议之诉进行处理，且对前一情形的如何处理作出明确规定。实践中，案外人通过另案确权诉讼主张权利，申请执行人往往无法加入该诉讼，既无法形成真正的诉讼对抗，也容易损害申请执行人的利益。因此，《指南》规定了违反专属管辖原则的裁判结论应当通过审判监督程序予以撤销。但无论哪种情形，如果案外人与被执行人相互串通或者凭虚构的债权债务关系取得生效法律文书的，均不能对抗人民法院的执行行为。第四是解决执行依据提起再审时执行异议之诉案件的处理问题。如果执行依据已经进入再审程序，原来的执行程序必须中止，且可能涉及到原有的执行行为是否需要继续进行的问题。因此，《指南》规定，执行异议之诉案件必须相应地中止，待再审结果出来后再作相应处理。
二是解决案外人对被执行人名下的不动产主张实体权利的异议之诉案件处理问题。
实践中，案外人通常主张其系该不动产买受人。主要涉及两个问题：第一是普通房屋买卖引起的执行异议。根据司法解释规定，应当根据案外人是否付清全部价款、是否实际占有不动产以及是否因其自身原因未办理过户登记手续等标准加以判断，但实践中对“实际占有”以及“非因自身原因”理解不一，《指南》对此作出了相应的界定。第二是商品房消费者权利的特殊保护问题。因司法解释对何为“被执行人名下无其他用于居住的房屋”未予明确，实践中对其含义认识也不统一。《指南》从主体、时间及空间三个条件加以明确。第三，关于以房抵债问题。实践中，对以房抵债是否支持问题以及审查条件做法不一。《指南》明确了必须审查债务是否存在、抵债数额是否合理、抵债协议是否存在以及是否存在逃避执行等问题。
三是解决被执行人受让的不动产，案外人作为出让人提出的执行异议的处理问题。
被执行人向他人买受房屋并已经支付全部或部分价款，但因各种原因未能办理过户登记手续。这就涉及到该房屋或者被执行人已经支付的价款能否执行的问题。该房屋被采取查封措施后，房屋出让人往往会以案外人的身份提出执行异议。通常涉及到几个方面问题：首先，案外人能否随意对房屋买卖合同反悔，从而对抗执行；其次，如何防止被执行人与出让人恶意串通，进而规避执行；第三，案外人享有法定解除权时已经收取的房屋价款如何执行；第四，房地产开发商提供的阶段性担保的权利保障问题。《指南》对此明确了相应的裁判尺度。
四是解决借名买房引发的案外人执行异议之诉案件的处理问题。
执行法院对被执行人名下房屋采取查封或处置措施过程中，案外人往往以其系借用被执行人名义买房，主张其系该房屋的实际权利人，或者为套取银行贷款虚构房屋买卖关系并主张房屋归其所有。在我国，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而且，借名买房往往缺乏目的正当性。因此，《指南》规定了借名买房不能对抗人民法院的执行行为。
五是解决案外人基于联建或合作开发合同对被执行的不动产提出的执行异议之诉案件的处理问题。
《指南》认为，案外人根据约定应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋的部分，或者根据约定应获得的分配数额或比例部分，应当予以支持。但同时认为，案外人系隐名合作或联建合同当事人，主张对被执行房产主张权利的不应获得支持，而应根据合同另行向被执行人追偿。
六是解决案外人基于其房屋被征收提出的执行异议之诉案件的处理问题。
执行法院对被执行人名下房屋采取执行措施时，案外人基于其与房屋征收部门订立的安置协议主张权利。这涉及到房屋被征收人的住房保障问题。《指南》认为，只要协议约定了安置用房的位置及房号就应予以支持，至于案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错均在所不论。
七是解决案外人基于违法建筑提出的执行异议之诉案件的处理问题。
目前，强制执行实践中对被执行人建设的违法建筑通常采取现状处置的办法。这就带来案外人能否就违法建筑提出执行异议以及执行异议之诉的问题。违法建筑本身不受法律保护，但既然能够现状处置，这就意味着违法建筑也有经济价值和使用价值。如果一方面认为可以强制执行，另一方面又排除了案外人的异议权利，可能带来实质上的不公平。《指南》对此认为，案外人对违法建筑的执行提出执行异议，请求排除执行的，应当予以立案受理。但案外人不能主张所有权，执行异议之诉案件也只能就是否停止执行作出判决，而不能作出确权的判决。其目的是，不能因为人民法院的判决使违法建筑合法化。
八是解决案外人基于共有关系提出的执行异议之诉案件的处理问题。
《指南》认为，共有人对于不可分割的共有不动产，只能就其享有的房屋处置变现的价额部分请求阻却执行。如果各方当事人对案外人占有的份额没有争议，就不再通过执行异议之诉加以解决，有利于节省诉讼成本，提高执行效率。同时，《指南》对涉及夫妻共有的不动产的执行异议之诉案件的审理，既着眼于保护被执行人配偶或者前配偶的合法利益，又着眼于保护申请执行人的合法权利，明确要求必须考虑债务形成的时间加以判断，并且只能就被执行人享有的份额部分采取执行措施。
《指南》坚持依法严格审查原则，既严格审查执行行为的合法性与正当性问题，坚决纠正各种违法执行、消极执行以及选择性执行问题；也严格审查执行案件当事人、案外人以及利害关系人的权利主张，切实防止各种虚构债权债务关系，恶意串通转移被执行财产，意图逃避执行、规避执行或者阻却执行的各种违法行为。
《指南》的出台，一方面有利于解决执行异议之诉案件审理中“同案不同判”问题，另一方面更有利于完善江苏法院执行工作的长效机制建设。巩固和发展为期三年的“基本解决执行难”的工作成果与基本经验，需要以制度的形式解决违法执行、不规范执行以及规避执行问题。江苏高院为此提出了必须实现“三个转变”。一是工作目标由“基本解决执行难”向“切实解决执行难”转变；二是工作方法由阶段性攻坚战向常态化持久战转变；三是工作重点由集中力量解决突出问题向建立健全长效机制转变。无论是解决违法执行以及选择性执行问题，还是解决规避执行以及恶意逃债的行为，目的都是为了依法保护各方当事人的合法权益。因此，切实规范执行行为，突出长效机制建设，必将成为切实解决执行难问题的重中之重。
近年来，因强制执行引发的执行异议案件大量增加，而且年均增幅较大。过去两年多来，江苏全省法院共受理执行异议案件24565件，执行复议案件4511件，执行异议之诉案件9589件。其中，2018年，共新收各类执行异议案件12625件，同比增长14.28%；执行异议之诉一审案件4023件，同比增长29.36%；二审案件1217件，同比增长34.48%。在执行异议之诉案件中，涉及不动产的占到80%左右。如何既保障执行程序依法、高效、规范、有序推进又切实保障各方当事人的合法权益，成为迫切需要加以解决的问题。为适应这种形势，江苏高院加大执行实施权与执行裁判权的分离机制改革力度，成立了专门负责执行异议、复议以及异议之诉类案件审理的执行裁判庭。通过专业化的案件审理，纠正违法执行行为，规制逃废债务行为，从而倒逼执行法院与执行法官规范其执行行为。同时，也有效解决了执行救济程序中的“同案不同判”问题。2017年底，江苏高院出台了《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》，重点规范并解决执行异议及复议案件审理中涉及到的各种程序性问题。日前，江苏高院又就执行程序中案外人针对不动产强制执行提出的各种执行异议之诉案件的审理，制定《全省法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（以下简称《指南》），并经2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过。
《指南》重点解决以下八个方面的问题：
一是确立涉及不动产执行异议及执行异议之诉案件的裁判规则。
首先要解决此类案件由哪个法院审、怎么审以及审什么的问题。根据民事诉讼法及其司法解释规定，执行异议之诉案件属于执行法院专属管辖。但该管辖又取决于执行法院是否对争议的不动产采取查封措施以及执行法院是否享有处置权的问题。因此，《指南》规定了仅有首查封法院或者享有不动产处置权的法院享有案件管辖权。其次是解决争议事项能否进入执行异议之诉程序问题，如果案外人仅对执行行为提出异议，或者对执行依据本身的对错提出异议的，则不能适用异议之诉程序。实践中，有的执行法院在执行异议裁定中错误适用法律，告知当事人提起执行异议之诉。《指南》明确，应当驳回起诉，由执行法院撤销异议裁定后重新作出裁定，并告知当事人通过执行复议或其他相关程序予以救济。再次是解决案外人在不动产采取强制措施前已经取得另案生效裁判文书或者在不动产采取强制措施后未按照法定的执行异议及执行异议之诉的程序寻求救济，而是就争议财产另行提起诉讼并取得生效法律文书提出异议的处理问题。按照司法解释规定，无论哪种情形均应导入执行异议之诉进行处理，且对前一情形的如何处理作出明确规定。实践中，案外人通过另案确权诉讼主张权利，申请执行人往往无法加入该诉讼，既无法形成真正的诉讼对抗，也容易损害申请执行人的利益。因此，《指南》规定了违反专属管辖原则的裁判结论应当通过审判监督程序予以撤销。但无论哪种情形，如果案外人与被执行人相互串通或者凭虚构的债权债务关系取得生效法律文书的，均不能对抗人民法院的执行行为。第四是解决执行依据提起再审时执行异议之诉案件的处理问题。如果执行依据已经进入再审程序，原来的执行程序必须中止，且可能涉及到原有的执行行为是否需要继续进行的问题。因此，《指南》规定，执行异议之诉案件必须相应地中止，待再审结果出来后再作相应处理。
二是解决案外人对被执行人名下的不动产主张实体权利的异议之诉案件处理问题。
实践中，案外人通常主张其系该不动产买受人。主要涉及两个问题：第一是普通房屋买卖引起的执行异议。根据司法解释规定，应当根据案外人是否付清全部价款、是否实际占有不动产以及是否因其自身原因未办理过户登记手续等标准加以判断，但实践中对“实际占有”以及“非因自身原因”理解不一，《指南》对此作出了相应的界定。第二是商品房消费者权利的特殊保护问题。因司法解释对何为“被执行人名下无其他用于居住的房屋”未予明确，实践中对其含义认识也不统一。《指南》从主体、时间及空间三个条件加以明确。第三，关于以房抵债问题。实践中，对以房抵债是否支持问题以及审查条件做法不一。《指南》明确了必须审查债务是否存在、抵债数额是否合理、抵债协议是否存在以及是否存在逃避执行等问题。
三是解决被执行人受让的不动产，案外人作为出让人提出的执行异议的处理问题。
被执行人向他人买受房屋并已经支付全部或部分价款，但因各种原因未能办理过户登记手续。这就涉及到该房屋或者被执行人已经支付的价款能否执行的问题。该房屋被采取查封措施后，房屋出让人往往会以案外人的身份提出执行异议。通常涉及到几个方面问题：首先，案外人能否随意对房屋买卖合同反悔，从而对抗执行；其次，如何防止被执行人与出让人恶意串通，进而规避执行；第三，案外人享有法定解除权时已经收取的房屋价款如何执行；第四，房地产开发商提供的阶段性担保的权利保障问题。《指南》对此明确了相应的裁判尺度。
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《指南》坚持依法严格审查原则，既严格审查执行行为的合法性与正当性问题，坚决纠正各种违法执行、消极执行以及选择性执行问题；也严格审查执行案件当事人、案外人以及利害关系人的权利主张，切实防止各种虚构债权债务关系，恶意串通转移被执行财产，意图逃避执行、规避执行或者阻却执行的各种违法行为。
《指南》的出台，一方面有利于解决执行异议之诉案件审理中“同案不同判”问题，另一方面更有利于完善江苏法院执行工作的长效机制建设。巩固和发展为期三年的“基本解决执行难”的工作成果与基本经验，需要以制度的形式解决违法执行、不规范执行以及规避执行问题。江苏高院为此提出了必须实现“三个转变”。一是工作目标由“基本解决执行难”向“切实解决执行难”转变；二是工作方法由阶段性攻坚战向常态化持久战转变；三是工作重点由集中力量解决突出问题向建立健全长效机制转变。无论是解决违法执行以及选择性执行问题，还是解决规避执行以及恶意逃债的行为，目的都是为了依法保护各方当事人的合法权益。因此，切实规范执行行为，突出长效机制建设，必将成为切实解决执行难问题的重中之重。
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