近日，无锡房产圈出现一套热门的二手房源，该房源属于独栋别墅类型，房屋品相一流，位于当地有名的富人区，更重要的是，这套看上去装修精致的住宅，其主人竟然是大名鼎鼎的导演张艺谋。
据悉，无锡是张艺谋妻子陈婷的老家，早年张艺谋斥资在无锡购置了这套房产，为了隐私起见，当初并没有公这套房产的详细地址信息，如今张艺谋将这套住宅挂牌出售，外界才得以知晓这套房子的详细信息，据悉，这套住宅的号码为100号，想来张艺谋当时精挑细选也是为了图个好彩头。
此前，有媒体拍到过这套住宅的外部环境，外部设计采用的是欧式宫廷风，看上去格调非凡，内部花园看上去也经过精心布设，打眼一看就能看出张艺谋颇具审美眼光。
据相关中介人士介绍，这套住宅的内饰装修规格也是相当不俗，据悉当时张艺谋单是装修费用就高达500万，届时购买者可以跟随个人喜好适当留下屋内家具，目前这套房产的挂牌价格为3500万，并且属于急售房源。
而当前市场上该小区最便宜的毛坯房也要3500万元，带装修的基本在4000万元-6000万元，张艺谋如此着急低价出售这套房产，不知是否是为了周转手头资金。
此外，中介人士还表示，因为张艺谋诚意售房，所以价格还有可谈的余地，约3000万元就能有望成交，假使买方满怀诚意想要购置此房，价格甚至还可以再低一些。
据了解，目前这套住宅是张艺谋的岳父一家居住，中介称有去看房的也是张艺谋的岳父给看门，如今张艺谋决意低价出售该房产，不知是不是为了自己的电影事业，毕竟近年来因为客观环境所致，电影业发展日益萧条，很多影片由于市场行情不佳从而亏损不少。
而当下张艺谋的新电影《满江红》正在拍摄，不知在此情形下，张艺谋是否也遇到了经济困难，毕竟拍电影是一项费心费力又需要砸钱的工作，更何况，张艺谋对作品一直有极高的水准要求，所以投入资金一向占比更大，目前关于低价急售豪宅的原因张艺谋暂时没有回应。
不过凭借张艺谋的身份与资历，他名下的房产并不止这一处，他在北京还有一处价格不菲的豪宅，位于北京东四环，此外家里还配备了六辆豪车，三个司机，还有两个负责照顾一家人衣食起居的保姆。
可以看出张艺谋与家人一直以来都过着锦衣玉食的富足生活，毕竟除却导演工作之外，张艺谋早年便涉足商业，所以其手下
的
不动资产也是数不胜数。
所以如今张艺谋竟然为了急售房屋压低售价，的确让不少人感到意外，对此张艺谋本人尚未作出相关解释，不过相信凭借名人身份的加持，张艺谋在无锡的这套房产应该很快便能找到买家。
据悉，无锡是张艺谋妻子陈婷的老家，早年张艺谋斥资在无锡购置了这套房产，为了隐私起见，当初并没有公这套房产的详细地址信息，如今张艺谋将这套住宅挂牌出售，外界才得以知晓这套房子的详细信息，据悉，这套住宅的号码为100号，想来张艺谋当时精挑细选也是为了图个好彩头。
此前，有媒体拍到过这套住宅的外部环境，外部设计采用的是欧式宫廷风，看上去格调非凡，内部花园看上去也经过精心布设，打眼一看就能看出张艺谋颇具审美眼光。
据相关中介人士介绍，这套住宅的内饰装修规格也是相当不俗，据悉当时张艺谋单是装修费用就高达500万，届时购买者可以跟随个人喜好适当留下屋内家具，目前这套房产的挂牌价格为3500万，并且属于急售房源。
而当前市场上该小区最便宜的毛坯房也要3500万元，带装修的基本在4000万元-6000万元，张艺谋如此着急低价出售这套房产，不知是否是为了周转手头资金。
此外，中介人士还表示，因为张艺谋诚意售房，所以价格还有可谈的余地，约3000万元就能有望成交，假使买方满怀诚意想要购置此房，价格甚至还可以再低一些。
据了解，目前这套住宅是张艺谋的岳父一家居住，中介称有去看房的也是张艺谋的岳父给看门，如今张艺谋决意低价出售该房产，不知是不是为了自己的电影事业，毕竟近年来因为客观环境所致，电影业发展日益萧条，很多影片由于市场行情不佳从而亏损不少。
而当下张艺谋的新电影《满江红》正在拍摄，不知在此情形下，张艺谋是否也遇到了经济困难，毕竟拍电影是一项费心费力又需要砸钱的工作，更何况，张艺谋对作品一直有极高的水准要求，所以投入资金一向占比更大，目前关于低价急售豪宅的原因张艺谋暂时没有回应。
不过凭借张艺谋的身份与资历，他名下的房产并不止这一处，他在北京还有一处价格不菲的豪宅，位于北京东四环，此外家里还配备了六辆豪车，三个司机，还有两个负责照顾一家人衣食起居的保姆。
可以看出张艺谋与家人一直以来都过着锦衣玉食的富足生活，毕竟除却导演工作之外，张艺谋早年便涉足商业，所以其手下
的
不动资产也是数不胜数。
所以如今张艺谋竟然为了急售房屋压低售价，的确让不少人感到意外，对此张艺谋本人尚未作出相关解释，不过相信凭借名人身份的加持，张艺谋在无锡的这套房产应该很快便能找到买家。
【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
#房产微课堂# 【干货转存！9图了解#婚姻财产那些事儿#】近日，浙江杭州一小伙婚前全款买房，却不想因为一份合同，离婚后法院将99%的房产判归女方。对于婚姻财产，你真的了解吗？夫妻共同财产一般包括哪些？婚前个人财产婚后产生的收益归谁所有？婚后父母出资所购房屋该判给谁？…9图划重点↓↓不知道的，转发了解！
✋热门推荐