近来一两年，广州的东吹自媒体很火爆，尤其黄埔，加上作为未来广州最大的工业中心，区域财政确实在广州排名靠前，所以一直被媒体看好。大到一些知名院校的教授，小到各路房评，大部分都是鼓吹除了黄埔，广州其他各区谁都不合适的苗头。确实黄埔为广州的GdP做出了很大贡献，值得吹捧。但是因为GdP就鼓吹宜居，是否合适？个人提供一些投资观点，仅供参考。
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
5.当前买黄埔的是哪些人？首先肯定是本地就业的人；第二就是在老黄埔，靠近市中心上班的置业群体；第三其实不可忽视的，别看媒体吹的厉害，这两三年的拆迁户不在少数；在下行市场的今年，自己有亲身经历；所以针对这些数据，负责的说，并不是媒体吹的那样，全市都在买；
最后总结一下，黄埔到底值不值得买？个人觉得，本地上班的可以买，毕竟如果拆迁搞定，短期的流通没有什么问题，有拆迁户的支撑，还有新增就近就业刚需群体；但对于长期投资的，这个真说不好，但我觉得期望别太大，还是因为工业中心的定位，其产业类型不可能发展成市中心；二是环评控制，开发强度日趋饱和，产业升级大于规模扩张；势必对就业人口也会有一定影响；三是外来人口增长放缓的今天，大湾区背景下，广州南下趋势更甚，对黄埔人口的竞争引入有一定挑战；同时如果拆迁的搞定，人口引入的速度不匹配住宅建设，造成的天量供应，这会是长期利空；
以上为个人观点，欢迎探讨交流，转发，关注与评论； https://t.cn/RuQ52aU
1.黄埔的开发强度是否已经饱和。为啥这样啥说，首先这关系到GdP，GDP的初期靠规模，后期靠升级。根据2021广州各区近郊的开发数据来看，黄埔94高过番禺91%。但从人口规模看，黄埔为119万，番禺为281万，人口一半不到。详细见下图。原因就是两个区的发展模式完全不同，黄埔是产业先行，大量土地面积被工业跟产业园占据。而番禺早期则是为傍天河海珠大腿，疯狂建住宅，成为了最早期的睡城，最终发展的结果也不一样，黄埔成了广州最大的工业区，番禺则成为了南部的商业中心。所以很多时候，不是黄埔不想发展商业，是实在没地，所以不得不大量通过村子拆迁，然后去获取住宅跟商业用地。所以黄埔的未来发展，第一靠升级产业，第二靠抢人口。由于开发强度日趋饱和，加上环评的控制，所以产业的增量正在接近上限，所以通过村子的拆迁确实是关键；
2.黄埔的二手市场成不成熟。根据近两年二手成交数据，黄埔的二手成交量一直排在相对靠后，远远落后番禺。个人推测有2个原因，一是一二手倒挂，相比二手的虚高，一手性价比更高；二是黄埔的住宅市场相对还不成熟，大多为自住买家，除非置换，否则二手货量很难放卖；但未来的天量供应还没开始，更谈不上饱和，所以认为二手市场说不成熟的。
3.黄埔的人口会不会爆发性增长；对于未来的地产市场，随着房住不炒的贯彻执行，国家限售政策调控，会持有周期变得更长；实际回顾，黄埔自区合并以来，其实GDP一直稳居前三，但人口一直增长相对缓慢，论增长率，其实远远落后一些南部番禺南沙；所以个人觉得，GD P的强大跟人口的增长并没有特定联系，取决于产业类型；黄埔的第二产业占用了大量的土地，所以在过去的市场其实住宅是偏少；第二某些区域工业指标的超标对于人口的吸引也是有一定影响；第三，相比于长期看人口的地产市场，未来人口的引入在产业方面要面对番禺的竞争，后者由于南大干线icon的开通；南沙则是由于Zz以及政策的影响，甚至后两者的配套以及环境，都不会见的比黄埔差；所以除了本地就业人口，对于外来人口的增量，其实对黄埔不一定会占优；
4.黄埔GDP高，是不是一定房价就会高。答案是肯定不是的；看一组数据，中心四区之所以是中心四区，房子价值高跟流通好，主要取决于几个原因，1.地均gdp产值高，也说明投入高,也代表高收入人群更多;详细见下图;2.配套更好，无论商业医疗教育人口；3.存在一定共识；何为共识，那就是全广州人认可的市中心；有一定的置换基本盘，比如番禺的置换大多可能去海珠，黄埔的置换去天河；想换学区好的大多去越秀；佛山icon回广州的可能去荔湾；而黄埔的基本盘是，可能是增城生活科学城上班的群体，但殊不知，增城每一次地铁的开通都是对黄埔房产购置群体的减流；甚至我都认为新塘永宁的生活配套比黄埔大多数区域好，商业人气也高很多；对于这三点，黄埔的产业类型不可能走市中心的模式，你不可能自废武功去建住宅，也不可能走跟天河的第三产总部类型道路，引起产业同质化竞争；配套这一块，相信黄埔的财政能搞定教育医疗问题，但人口的引入，上一点已经提到，面对南部的竞争，虽产业强大了这么多年，但增长还是这样，不一定占优；所谓的共识，除了增城，其他区大多并不觉得居住首选；
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#毕业旅行##新疆#
这次的毕业旅行让人记忆犹新
不光是新疆开阔的视野 大美山河
10点半才落的日
和封校两个月的逼仄空间行程了鲜明对比
还有旅途中的突然决定与很多的第一次
第一次突然决定一个人报团旅游
结果认识了一些特别好的朋友
第一次一个人住宾馆
第一次坐48小时的火车
第一次被导游坑了硬生生要坐硬座去乌鲁木齐
第一次每天为了赶行程只睡3-4个小时
现在好像也觉得没有多大的困难了
还有第一次想让行程卡上有全国各个城市的名字，而不是光秃秃一个北京
7月这一个月没有入职，而是去旅行了一趟
真的很好，真的很值
很多执念不重要了，很多新的友谊新的朋友
明天的方向是吐鲁番大沙漠
今天也还要坐个9小时的硬座（早上已经坐了8个小时的大客车了吧）
前方又是未知的
但未知才会充满神秘感！
随便选了一些图原图直出了哈哈哈
有100000000000张图片待P中 https://t.cn/R2WxkHP
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航天知识小课堂~~
小小的科普送给大家~~
为什么是太空?
科学家选择太空，主要是拿来做实验的！太空独有的失重真空以及高温高寒的极端环境能够很好的促进实验展开，并且有时还能展现出与地面上不同的实验结果，这项研究，是非常重要哒！
有趣的实验告诉你。天上遛虫吗?水熊虫、蚕宝宝的空间生命科学需要你，想看烟花吗?有关伽马射线偏振的大烟花。
想灭尽癌症吗?精准靶向药物研发，你值得拥有！作为一个中国人，不在太空种花种菜怎么能行?快来种百日菊和生菜啦!!!!!
归根结底，与太空有关的知识还在继续探索，这一步步的探索，仍需要青少年人的不断推动，加油吧 https://t.cn/RI7nYAL
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