【签订合同应谨防新式骗局】近些年来随着人们法律意识的提升，针对企业的骗局也越来越隐蔽和难以辨别，企业在签订合同时除了擦亮双眼也需要专业法律人士参考指导，不能在销售人员的忽悠下急于签字以免落入合同诈骗陷阱。
案例
小编最近遇到一个案子，宁波A公司参加一个国内某大型电商平台某东国际商家出海入驻选品会。在选品会上某东国际对入驻商家提出了入驻要求（即商家的资质、质量保证以及知识产权保证等），对线下商家入驻收取费用为年技术服务费3.98万/年，规定前3个月免保证金和海外仓储费，合同限签约1年、次年优先续费。
整个选品会过程正规、签约流程规范，A公司在营销人员的游说下签订了与苏州某信息科技有限公司（以下简称“B公司”）的代运营合同，并交付了39800元服务费，合同名为《某东国际技术服务协议》，属于格式合同。
签约后（合同生效后）A公司发现合同内本来口头约定的全球站（面向全球供货）实际为泰国印尼站，经评估发现如果参与泰国印尼站将面临重大亏损，然而此时合同已签，款项已经到达对方公司（B公司）账户，时间超过了合同约定的7日内退款期，A公司只能硬着头皮继续履行合同。
且合同约定发生纠纷交由北京的仲裁委员会裁决，A公司在宁波，且不说去北京仲裁花费的时间、交通成本，光律师费、仲裁费就是一笔不小的开支，选择仲裁的法律手段解决纠纷所耗费的费用有可能远远大于A公司支出的39800元技术服务费。
更为致命的是，A公司并不是与某东国际直接签订的服务协议，某东国际所在的北京某东世纪贸易有限公司（以下简称“C公司”）授权广州某贸易公司（以下简称“D公司”）代理其国际业务，而D公司又与B公司签订了代理合同，授权B公司与像A这样的商家（供货商）接洽。
通过层层代理，选择南北相隔几千公里的不同公司，就是为了增加供货商A公司的维权成本，达到以合法手段损害供货商A公司们权益的目的。
案情分析
现实生活中，通过合同方式进行诈骗的新闻层出不穷，让人防不胜防。一旦被骗，证据收集存在困难，法律认定也较艰难，许多当事人只能打破牙齿和血吞，自认倒霉。然而因此损失的利益却是怎么也挽回不了了，更有甚者对自身事业打击到一蹶不振无法翻身。我们一方面谴责骗子的狡猾与可恨之外，还应该提高警惕，防止犯最基本的常识错误。
本案中，A公司就踏入了几个不该犯的误区：
1.销售承诺与合同内容不一致。签合同的目的就是为了防止未来有纠纷有所依据，签合同就是未来“翻脸”用的。哪怕销售人员说的再怎么天花乱坠，没有在合同上白纸黑字明确注明都是无效的，即使白纸黑字写就的都有可能发生歧义和误解更何况没有任何证据的口头承诺。
一旦诉诸法律，诉讼或仲裁，法官或仲裁员也优先以合同内容为准，如果你主张销售承诺过的话必须得拿出证据，但正常情况下谁会没事全程录音呢，且不说有没有录音，就是录音的证据效力相比合同就差一大截。
2.签合同时要逐字逐句通读全文。相信大家都有这样的体验，达成合作意向后需要签合同时，提供合同版本的一方总是在不断催促你赶快签字，也不管你是否了解合同内容，有的甚至抛出多长时间内签字有什么样的优惠，过了时间就享受不到优惠政策，或者表现出大家都一样签订的是一样的合同版本为什么你的事情这么多，在心理上施压，导致当事人草草签名。
一旦签字就丧失了主动权，得被对方牵着鼻子走。这其中不乏有营销人员的销售策略，另一方面也是通过催促让你作出错误的决定。
在这种情况下，一定不要急，慢慢地心平气和地逐字逐句研读合同的内容，防止一些不该出现的文字表述或陷阱。本着哪怕耗费点时间哪怕合作终止也不能踩坑的理念，谨慎对待合同。
笔者曾经亲身经历过，在购买住宅的时候，达成了合同签订意向，已经缴纳了定金，签订合同的时候置业顾问表现出很不耐烦的样子甚至不断催促，说大家都是这样签的，但是自学过法律的笔者爸爸很谨慎，甚至说哪怕定金（10万）要不回来也要看仔细，经过1个多小时仔细阅读并不断询问置业顾问核实最终才确认签字捺印。
在收房的时候笔者赶在开发商统一确定的日期去验收房屋，房屋存在很多问题，因为笔者没时间处理后续相关问题，当时在验收单上签字了，开发商承诺2年的保修期，现在已经过去快5个月维修问题还是没有全部解决，多次催促仍然拖着不解决。可见不能急着签字，签字就代表认可。
所以签合同前大家都是平等的，不签字才能掌握主动权，有跟对方谈判的筹码。总之一句话，对方急我不急。
3.签合同时最好有专业法务人员陪同。合同中有些内容和陷阱不是科班出身的法务人员很难发现，所以合同内容最好提前或者当场由法务人员审核后再做决定。本案中A公司并不是与某东国际C公司直接签订的合同，而是经过层层代理，地理位置上南北区域跨度很大，这很明显经过专业人员设计，目的就是为了规避法律风险提高诉讼成本。一般人很难察觉到其中的猫腻和套路。
本案的切入点只能从签订合同时是否存在欺诈、重大误解或显失公平角度来判断，如果确实能证明受到蒙蔽，那么合同也是有撤销的可能。
另外如果合同中约定的仲裁机构不明确（北京有3家仲裁机构）的，视为约定无效，A公司可直接在宁波当地法院提起诉讼维护自己的合法权益。
案例
小编最近遇到一个案子，宁波A公司参加一个国内某大型电商平台某东国际商家出海入驻选品会。在选品会上某东国际对入驻商家提出了入驻要求（即商家的资质、质量保证以及知识产权保证等），对线下商家入驻收取费用为年技术服务费3.98万/年，规定前3个月免保证金和海外仓储费，合同限签约1年、次年优先续费。
整个选品会过程正规、签约流程规范，A公司在营销人员的游说下签订了与苏州某信息科技有限公司（以下简称“B公司”）的代运营合同，并交付了39800元服务费，合同名为《某东国际技术服务协议》，属于格式合同。
签约后（合同生效后）A公司发现合同内本来口头约定的全球站（面向全球供货）实际为泰国印尼站，经评估发现如果参与泰国印尼站将面临重大亏损，然而此时合同已签，款项已经到达对方公司（B公司）账户，时间超过了合同约定的7日内退款期，A公司只能硬着头皮继续履行合同。
且合同约定发生纠纷交由北京的仲裁委员会裁决，A公司在宁波，且不说去北京仲裁花费的时间、交通成本，光律师费、仲裁费就是一笔不小的开支，选择仲裁的法律手段解决纠纷所耗费的费用有可能远远大于A公司支出的39800元技术服务费。
更为致命的是，A公司并不是与某东国际直接签订的服务协议，某东国际所在的北京某东世纪贸易有限公司（以下简称“C公司”）授权广州某贸易公司（以下简称“D公司”）代理其国际业务，而D公司又与B公司签订了代理合同，授权B公司与像A这样的商家（供货商）接洽。
通过层层代理，选择南北相隔几千公里的不同公司，就是为了增加供货商A公司的维权成本，达到以合法手段损害供货商A公司们权益的目的。
案情分析
现实生活中，通过合同方式进行诈骗的新闻层出不穷，让人防不胜防。一旦被骗，证据收集存在困难，法律认定也较艰难，许多当事人只能打破牙齿和血吞，自认倒霉。然而因此损失的利益却是怎么也挽回不了了，更有甚者对自身事业打击到一蹶不振无法翻身。我们一方面谴责骗子的狡猾与可恨之外，还应该提高警惕，防止犯最基本的常识错误。
本案中，A公司就踏入了几个不该犯的误区：
1.销售承诺与合同内容不一致。签合同的目的就是为了防止未来有纠纷有所依据，签合同就是未来“翻脸”用的。哪怕销售人员说的再怎么天花乱坠，没有在合同上白纸黑字明确注明都是无效的，即使白纸黑字写就的都有可能发生歧义和误解更何况没有任何证据的口头承诺。
一旦诉诸法律，诉讼或仲裁，法官或仲裁员也优先以合同内容为准，如果你主张销售承诺过的话必须得拿出证据，但正常情况下谁会没事全程录音呢，且不说有没有录音，就是录音的证据效力相比合同就差一大截。
2.签合同时要逐字逐句通读全文。相信大家都有这样的体验，达成合作意向后需要签合同时，提供合同版本的一方总是在不断催促你赶快签字，也不管你是否了解合同内容，有的甚至抛出多长时间内签字有什么样的优惠，过了时间就享受不到优惠政策，或者表现出大家都一样签订的是一样的合同版本为什么你的事情这么多，在心理上施压，导致当事人草草签名。
一旦签字就丧失了主动权，得被对方牵着鼻子走。这其中不乏有营销人员的销售策略，另一方面也是通过催促让你作出错误的决定。
在这种情况下，一定不要急，慢慢地心平气和地逐字逐句研读合同的内容，防止一些不该出现的文字表述或陷阱。本着哪怕耗费点时间哪怕合作终止也不能踩坑的理念，谨慎对待合同。
笔者曾经亲身经历过，在购买住宅的时候，达成了合同签订意向，已经缴纳了定金，签订合同的时候置业顾问表现出很不耐烦的样子甚至不断催促，说大家都是这样签的，但是自学过法律的笔者爸爸很谨慎，甚至说哪怕定金（10万）要不回来也要看仔细，经过1个多小时仔细阅读并不断询问置业顾问核实最终才确认签字捺印。
在收房的时候笔者赶在开发商统一确定的日期去验收房屋，房屋存在很多问题，因为笔者没时间处理后续相关问题，当时在验收单上签字了，开发商承诺2年的保修期，现在已经过去快5个月维修问题还是没有全部解决，多次催促仍然拖着不解决。可见不能急着签字，签字就代表认可。
所以签合同前大家都是平等的，不签字才能掌握主动权，有跟对方谈判的筹码。总之一句话，对方急我不急。
3.签合同时最好有专业法务人员陪同。合同中有些内容和陷阱不是科班出身的法务人员很难发现，所以合同内容最好提前或者当场由法务人员审核后再做决定。本案中A公司并不是与某东国际C公司直接签订的合同，而是经过层层代理，地理位置上南北区域跨度很大，这很明显经过专业人员设计，目的就是为了规避法律风险提高诉讼成本。一般人很难察觉到其中的猫腻和套路。
本案的切入点只能从签订合同时是否存在欺诈、重大误解或显失公平角度来判断，如果确实能证明受到蒙蔽，那么合同也是有撤销的可能。
另外如果合同中约定的仲裁机构不明确（北京有3家仲裁机构）的，视为约定无效，A公司可直接在宁波当地法院提起诉讼维护自己的合法权益。
【佛山招聘】国企招聘｜选择我们，成就自己！提供免费公寓式住宿、六险一金等福利！
联系我们
工作地址：佛山市南海区桂城灯湖东路6号
广发金融中心园区内
联系方式：020-89391836
0757-86089505（张小姐）
投递邮箱：gdcsfwfsnh@163.com
扫描下方二维码，即刻投递简历！
公司简介
广州广电城市服务集团股份有限公司（简称“广电城市服务”）是广州市属国企广州无线电集团成员企业之一，其前身为广州广电物业管理有限公司，于1998年成立，具备国家物业管理一级资质，是国内首家加入物业管理国际金钥匙联盟的企业，被认定为广东省高新技术企业。
企业福利
1.提供免费公寓式住宿；
2.试用期即购买六险一金，每月多项福利补贴和多项岗位奖励；
3.正式员工根据公司相关规定享有岗位月度绩效奖金、年终双薪和年终奖；
4.工作时间为5天8小时制；
（保安员/消防监控员月休6天）
六险一金
多种补贴
专业培训
免费班车接送
免费公寓式住宿
员工活动
定期体检
年底双薪
员工活动丰富多样！超暖心的季度员工生日会、户外拓展团建活动、观影活动、插花活动等等，等着你来参加！
员工福利满满！
春节、三八妇女节、中秋节、圣诞节等等节日，礼物拿到你手软！还有不定期惊喜送到！
公司为你提供多种培训！
岗位培训、技能培训、管理培训、知识素养培训等等！全面提升专业技能，助你职场快速发展！
招聘：人事行政专员
岗位职责：
1.负责协助上级对行政规章制度、劳动纪律的收集、制定、完善、监督、执行；
2.负责各类资证的申报、年审、变更或注销；
3.负责行政档案管理和办公用品管理；
4.负责资产配置，统计行政费用及办公设施用品管理；
5.负责工作服的订做与发放管理；
6.负责考勤数据统计与核对，日常工作报表制作。
（视情况可综合人力资源或行政方向培养）
任职要求：
1.22-28岁，形象气质佳，大专以上学历，人力资源或行政管理相关专业，1年以上人事或行政管理工作经验；
2.熟练使用各种办公软件, 受过公文写作与人力资源、行政管理相关培训，有企业人事行政管理统筹意识；
3.善于沟通，执行力与应变力强、灵活度高；
4.具有良好的职业道德，坦诚敬业，具有稳定的职业规划，忠诚度高；
5.做事客观严谨、踏实敬业，能够承担工作压力。
招聘：前台会务客服
岗位职责：
1.负责对客服务，接待到访客户与来宾，提供高品质服务；
2.负责日常会场服务、跟进各项会议流程、保障会议，严格执行公司的接待服务规范，保持良好的礼节礼貌；
3.负责重要活动及会议礼仪工作；
4.整理归档各类服务单据。
任职要求：
1.大专及以上学历，专业不限（欢迎应届生），优秀者可放宽至高中、中专学历；
2.18-26岁，女性身高163cm及以上，形象良好；
3.具备良好的服务意识，具备一年相关工作经验者优先；
4.具备一定商务礼仪知识，较强语言表达能力和沟通能力。
招聘：园区讲解接待员
岗位职责：
1.负责园区楼宇设施的接待讲解工作，向访客提供优质的讲解服务；
2.根据讲解材料提炼、编写讲解词，在实际讲解中具备自个人讲解风格；
3.积极处理讲解接待工作中出现的新情况、新问题，并提出合理建议。
任职要求：
1.18-26岁，女性身高163cm及以上，形象良好，大专或以上学历，播音主持、新闻学等相关专业优先考虑；
2.普通话标准流利，具备一年以上相关岗位工作经验；
3.具备微笑服务意识和一定商务礼仪知识。
招聘：酒店接待员
岗位职责：
1.熟悉掌握酒店系统，依据程序为客户办理预订、入住、分配房间及退房手续；
2.积极与酒店客户建立保持良好关系，及时解决客户投诉、要求和疑问；
3.保持前台工作区的整洁有序，热情接待到店客户。
任职要求：
1.18-28岁，女性身高162cm以上，形象良好；
2.有责任心、积极向上、热情礼貌；
3.拥有相关酒店工作经验者优先考虑；
4.可接受轮班制。
招聘：保安员/消防监控员
岗位职责：
1.负责园区内治安防范，维护园区财产安全及人员人身安全；
2.负责责任区内的清洁绿化及公共设施设备的检查及上报；
3.监管当值岗位范围内消防设备设施，承担防火灭火、维保消防设备设施的责任；
4.协助完成园区活动接待、保卫工作。
任职要求：
1.18-43岁，男性身高170cm以上（形象岗身高要求175cm以上）；
2.了解国家相关安全法规和治安条例、安全防范等能力；
3.具有保安员证和退伍军人优先，具备一年或以上安保工作经验优先；
4.月休6日，8小时工作制，可接受轮班制。
招聘：工程技工
岗位职责：
1.负责所管辖设备设施的维修保养工作；
2.参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，保证设备设施保持良好的运行状态；
3.根据设备设施保养计划完成保养工作；
4.检查、验收设备的运行情况，并对系统设备运行故障进行相关的报修/维修处理。
任职要求：
1.20-40岁，男性，持电工上岗操作证，具备2年以上相关工作经验（可接受优秀应届毕业生）；
2.熟悉工程电力、弱电、强电、空调、专用消防、电梯、安防等系统设备；
3.有高压证、制冷证等相关证件者优先；
4.可接受轮班制。
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投递邮箱：gdcsfwfsnh@163.com
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广州广电城市服务集团股份有限公司（简称“广电城市服务”）是广州市属国企广州无线电集团成员企业之一，其前身为广州广电物业管理有限公司，于1998年成立，具备国家物业管理一级资质，是国内首家加入物业管理国际金钥匙联盟的企业，被认定为广东省高新技术企业。
企业福利
1.提供免费公寓式住宿；
2.试用期即购买六险一金，每月多项福利补贴和多项岗位奖励；
3.正式员工根据公司相关规定享有岗位月度绩效奖金、年终双薪和年终奖；
4.工作时间为5天8小时制；
（保安员/消防监控员月休6天）
六险一金
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招聘：人事行政专员
岗位职责：
1.负责协助上级对行政规章制度、劳动纪律的收集、制定、完善、监督、执行；
2.负责各类资证的申报、年审、变更或注销；
3.负责行政档案管理和办公用品管理；
4.负责资产配置，统计行政费用及办公设施用品管理；
5.负责工作服的订做与发放管理；
6.负责考勤数据统计与核对，日常工作报表制作。
（视情况可综合人力资源或行政方向培养）
任职要求：
1.22-28岁，形象气质佳，大专以上学历，人力资源或行政管理相关专业，1年以上人事或行政管理工作经验；
2.熟练使用各种办公软件, 受过公文写作与人力资源、行政管理相关培训，有企业人事行政管理统筹意识；
3.善于沟通，执行力与应变力强、灵活度高；
4.具有良好的职业道德，坦诚敬业，具有稳定的职业规划，忠诚度高；
5.做事客观严谨、踏实敬业，能够承担工作压力。
招聘：前台会务客服
岗位职责：
1.负责对客服务，接待到访客户与来宾，提供高品质服务；
2.负责日常会场服务、跟进各项会议流程、保障会议，严格执行公司的接待服务规范，保持良好的礼节礼貌；
3.负责重要活动及会议礼仪工作；
4.整理归档各类服务单据。
任职要求：
1.大专及以上学历，专业不限（欢迎应届生），优秀者可放宽至高中、中专学历；
2.18-26岁，女性身高163cm及以上，形象良好；
3.具备良好的服务意识，具备一年相关工作经验者优先；
4.具备一定商务礼仪知识，较强语言表达能力和沟通能力。
招聘：园区讲解接待员
岗位职责：
1.负责园区楼宇设施的接待讲解工作，向访客提供优质的讲解服务；
2.根据讲解材料提炼、编写讲解词，在实际讲解中具备自个人讲解风格；
3.积极处理讲解接待工作中出现的新情况、新问题，并提出合理建议。
任职要求：
1.18-26岁，女性身高163cm及以上，形象良好，大专或以上学历，播音主持、新闻学等相关专业优先考虑；
2.普通话标准流利，具备一年以上相关岗位工作经验；
3.具备微笑服务意识和一定商务礼仪知识。
招聘：酒店接待员
岗位职责：
1.熟悉掌握酒店系统，依据程序为客户办理预订、入住、分配房间及退房手续；
2.积极与酒店客户建立保持良好关系，及时解决客户投诉、要求和疑问；
3.保持前台工作区的整洁有序，热情接待到店客户。
任职要求：
1.18-28岁，女性身高162cm以上，形象良好；
2.有责任心、积极向上、热情礼貌；
3.拥有相关酒店工作经验者优先考虑；
4.可接受轮班制。
招聘：保安员/消防监控员
岗位职责：
1.负责园区内治安防范，维护园区财产安全及人员人身安全；
2.负责责任区内的清洁绿化及公共设施设备的检查及上报；
3.监管当值岗位范围内消防设备设施，承担防火灭火、维保消防设备设施的责任；
4.协助完成园区活动接待、保卫工作。
任职要求：
1.18-43岁，男性身高170cm以上（形象岗身高要求175cm以上）；
2.了解国家相关安全法规和治安条例、安全防范等能力；
3.具有保安员证和退伍军人优先，具备一年或以上安保工作经验优先；
4.月休6日，8小时工作制，可接受轮班制。
招聘：工程技工
岗位职责：
1.负责所管辖设备设施的维修保养工作；
2.参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，保证设备设施保持良好的运行状态；
3.根据设备设施保养计划完成保养工作；
4.检查、验收设备的运行情况，并对系统设备运行故障进行相关的报修/维修处理。
任职要求：
1.20-40岁，男性，持电工上岗操作证，具备2年以上相关工作经验（可接受优秀应届毕业生）；
2.熟悉工程电力、弱电、强电、空调、专用消防、电梯、安防等系统设备；
3.有高压证、制冷证等相关证件者优先；
4.可接受轮班制。
【产业链深度研究：物管产业链的驱动力】在研究产业链之前前，我们先来看两家公司： $碧桂园(02007)$ ，年营业收⼊4866亿元，市值1912亿港元，PE-TTM为5.5倍； $碧桂园服务(06098)$ ，年营业收⼊96亿元，市值1625亿港元，PE-TTM为82倍；两家公司，分别为碧桂园、碧桂园服务，前者为地产⻰头，后者为物业管理⻰头。碧桂园持有碧桂园服务48.16%的股份。持股48.16%的物业公司的市值，已经快要逼近母公司的总市值。如果考虑到碧桂园账⾯还有2349亿的权益总额，这意味着，碧桂园⽬前的总值，其中有⼀部分资产，几乎像是白送⼀样。这就是资本市场的现状：对商业模式好的⾏业，可以捧到天上，给上百倍市盈率，而对受宏观、政策限制的⾏业，可以摔到地上，日久经年却无人问津。尽管，碧桂园物业，是有赖于⺟公司的地产业务基本盘和扩张速度，才收获如今的回报和增长。尽管地产公司商业模式不怎么样，并且受到宏观限制，但物业公司，却是消费品中，难得的好⽣意。其属于服务类消费品，并且属于消费升级产品，还属于消费品中难得具有“超强⽤户粘性极”的产品。作为客户，如果你想更换掉你所在小区的物业公司，是难度极⼤的⼀件事，因为你⼀个⼈说了不算，你得召集业委会，投票表决，才能做出更换决定。仔细想想，在消费品⾥⾯，替换竞品难度较⼤的品类中，莫过于此了。当⼀个商业模式⽤户粘性极强，其绝⼤多数老客户每年续费率极⾼的时候，这个⾏业就⾃然列⼊了“好⽣意”之列，因为，其要想获得每年稳定 的⾼回报率，只需要适当考虑新开发客户就⾏，⽽不用天天为⽼客户不续费、竞争对手低价抢地盘而担忧。⽽如果⼀个商业模式除了“⽤户粘性”之外，还能具备“⽹络效应”，那就能够“攻守兼备”，很可能会进⼊“超⼀流⽣意”的⾏列。因为在超强⽤户粘性之下，你不⽤担⼼⽼客户流失；⽽同时，如果这⻔⽣意还有⽹络效应优势，那么当⽹络节点超过⼀定数量，客户会依靠⽹络效应⽽⾃然增⻓，你会发现，开发新客户、获得增长也不是⼀件难事。同时具备超强⽤户粘性，并且具备⽹络效应的⻰头，我们可以思考⼀下都有谁： $微软(MSFT)$ 、奥多⽐、亚⻢逊、Facebook、⾕歌、Docusign、Slack、腾讯、阿⾥、美团、哔哩哔哩……这个清单，很多我们已经做 过研究，后续，还有⼀些其他案例可以补充。好，⾔归正传，今天，我们要研究的，是符合“⽤户粘性强”这⼀条的产 业链：物业管理。从产业链上来细拆：1） 上游，主要分为两类，⼀类为相关的材料供应商和服务供应商，另⼀类为房地产开发企业。物业服务企业向材料供应商采购保安⽤品、清洁⽤品、绿化⽤品和维修配件等材料。另外，部分服务外包给服务供应商，参与⼚商众多。物业管理⾏业的增量，主要来⾃房地产开发企业交付的物业，代表地产商有——碧桂 园、万科地产、中国恒⼤、融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润 置地、⻰湖地产、世茂房地产、招商蛇⼝、⾦科集团、中国⾦茂、旭辉集团等。2） 中游，为物业管理企业，从结构来看，物业管理⼤致可分为住宅和⾮住宅两部分，住宅物业⼀般与开发商有较强的关联，代表公司有—— 碧桂园服务、绿城服务、恒⼤物业、雅⽣活服务、保利物业、中海物业、融创服务等。由于多数物业公司的业务⾼度依赖⺟公司房企，关联交易占⽐较⾼，因此⼤多选择在港市上市。3） 下游，为持有物业或使⽤物业的业主和住户。在分析之前，⼏个问题值得我们重点思考：1）物业管理⾏业，增⻓驱动来⾃哪⾥？这⻔⽣意的核⼼是什么？3）市场给予物业管理⾏业⾼估值，背后的逻辑是什么？⾸先，我们来看⼀下物业管理⾏业的基本情况。1） 从服务类型来分，物业管理服务，包括基础物业服务、增值服务。其中，增值服务按照服务对象，可以分为⾮业主增值服务、业主增值服务。其中：基础物业服务——主要提供综合管理、秩序维护、⼯程维护、环境保洁、绿化养护等服务。按照收费模式，分为包⼲制（全额法）和酬⾦制（净额法）。⾮业主增值服务——包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务主要是给开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。（依托⺟公司关联交易）业主增值服务——是为住户提供个性化服务，如家政服务、私⼈绿化服务、室内维修服务、⼯程服务等。2） 从物业业态来分，国内物业服务⾏业，服务于包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业的多种业态。根据中国指数研究院的数据，2019年，物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑⾯积中，⼏⼤类型业态管理⾯积，占⽐分别为68.9%（住宅）、6.6%（商业）、8.4%（写字楼）、1.8%（公共物业）、6.4%（产业园）、2.9%（学校）、1.4%（医院）、3.6%（其他）。本案，我们挑选收⼊规模较⼤的10家物业管理公司，来做对⽐：碧桂园服务VS融创服务VS绿城服务VS雅⽣活服务VS保利物业VS招商积余VS中海物业VS永乐⽣活服务VS融创服务VS彩⽣活。从2020年中报收⼊规模来看，碧桂园服务›恒⼤物业›绿城服务›雅⽣活服务›招商积余›保利物业›中海物业›彩⽣活›融创服务›永乐⽣活服务。从收⼊结构来看：代表公司基本以基础物业管理业务为主，且基本盘主要在住宅领域。收⼊结构⽬前，各家近期纷纷通过外拓、合作、收并购等⽅式，加⼤在⾮住宅物业领域的布局。⽬前，⾮住宅物业占⽐较⾼的是招商积余、保利物业。在管⾯积总量及住宅在管⾯积占⽐我们先从2020年三季报数据，对⽐⼀下⼏家的增⻓情况。这张图需要仔细看⼀下。在管⾯积，是物业公司⽤来创造收⼊和利润的核⼼数据，⽽单位在管⾯积创造的效益，能够侧⾯反映其管理能⼒和经营效率。从单位在管⾯积带来的收⼊（单位⾯积创收能⼒）来看，碧桂园服务、绿城服务、招商积余较⾼。不过，但如果从单位在管⾯积带来的利润（单位⾯积创利能⼒）来看， 碧桂园服务、恒⼤物业、融创服务、雅⽣活服务较⾼。此外，还有⼀个特例需要说明⼀下，彩⽣活尽管在管⾯积排⻰头，但其单位⾯积带来的收⼊、利润都较低，因⽽我们后续不做重点研究。接着，我们来看增⻓层⾯：从中报业绩看，收⼊增速较快的有：永升⽣活服务（90%）›雅⽣活服务（78%）›碧桂园服务（78%）›融创服务（52%）›招商积余（50%），增速均在50%以上，其中：碧桂园服务——2020年中报增速78.33%，主要是并购加速，前7个⽉分别收购了溧阳中⽴电梯、⽂津国际（保险）、合富辉煌（房屋经纪）、城市纵横（⼴告）等。注意其布局，⽬前正在强化在社区⼴告、保险等⽅⾯的服务优势，增强增值服务竞争⼒。雅⽣活服务——2020年中报增速78.65%，主要是中⺠物业并表带来收⼊11.12亿元（中⺠在管⾯积近15890万⽅），剔除并表影响后，营业收⼊同⽐实现增⻓28.9%。招商积余——2020 年上半年， 收⼊增速50.57%， 主要是招商物业2019年12⽉起纳⼊并表范围、在管物业管理项⽬收⼊提升，以及新拓展物业管理项⽬增加所致。融创服务控股——2020年中报，收⼊增速52.84%，主要是收购了开元物业管理。永升⽣活服务——2020年中报，收⼊增速90.62%，主要是其先后收购了⻘岛雅园（商办）和⻘岛银盛泰物业（住宅），并表较⼤幅度的提升业绩。综上，⼏家收⼊增速驱动，主要来⾃并购。整体来看，彩⽣活、雅⽣活服务2018年保持较⾼增速，碧桂园服务、永升⽣活服务2019年增速较⾼；绿城服务、中海物业收⼊增速较稳定，其中:彩⽣活——2018年收⼊36.14亿元，同⽐增⻓121.9%，主要是万象美并表带来的收⼊增加约16.94亿元。雅⽣活服务——2018年，收⼊33.77亿元，同⽐增⻓91.8%，主要是当年收购南京紫⽵物业新增合约⾯积2750万平⽅⽶。2019年初，收购了⻘岛华仁、哈尔滨景阳，分别贡献610万平⽅⽶及1050万平⽅⽶合约⾯积。碧桂园服务——2019年，实现营业收⼊（含三供⼀业）96.45亿元，同⽐增⻓106.3%，⼀⽅⾯是接管碧桂园开发的项⽬；另⼀⽅⾯是并购港 联、嘉凯城等7家物业公司，合同⾯积约4000万平⽅⽶，占新增合同⾯积的22.3%。此外，2018年开始与中⽯油合作推进的“三供⼀业”（供⽔、供电、供 热和物业管理），2019年初步释放业绩15亿元。“三供⼀业”分离移交，国企不再为职⼯家属区承担⽔电、暖等费⽤，将上述职能转由第三⽅物业公司管理。永升⽣活服务——2019年，收⼊增速123%，增⻓源于：1）承接⼤股东旭辉集团的项⽬；2）是9⽉收购⻘岛雅园，完善⾼端商业及办公管理业态；3）通过投标、战略合作等形式，拓展第三⽅市场项⽬。综上，其实物业公司的历史增⻓驱动⼒，主要是母公司地产商新增物业，以及并购扩张。 #物业管理# #物业股# #物业百强# #物业# #物业管理企业#
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