#以案普法#【小区地面车位到底归谁所有？】某小区内除了地下售卖车位，还有59个地上车位，这些车位使用权究竟归谁？是开发商所有？还是业主共有？近日，某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
案件简介
原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。
2021年2月2日，法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。房地产开发公司不服，提起上诉。2021年7月22日，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
一、关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条对车位、车库的权利归属作出了规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十五条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
二、关于商品房买卖合同中的格式条款
根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，没有对格式条款进行提示说明的，该格式条款无效。
本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同第四条关于地上车位的约定内容属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，条款字体与其他条款并无区别，且房地产开发公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款无效。
三、关于人防车位的权属和收益问题
人防车位，是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。当前，新建民用建筑时，开发商必须依据国家相关规定结建人防工程，这是开发商应承担的法定义务。因此，结建人防车位的所有权仍应归属于国家。
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般认为，此处的投资者应为投资建设该人防车位的建设单位，即开发商。
据此，开发商作为人防车位的建设单位，在平时对其享有使用权和收益权。根据物权法规定，这种权利属于用益物权范畴。人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程部门办理备案登记等手续。
需要说明的是，若开发商与买受人签署《人防车位租赁协议》的，因开发商对人防车位仅有使用权和收益权，该协议性质上只是租赁合同性质，当租赁期限超过二十年后，双方得续签。（来源：新昌县法院、民商事实务、山东高法）
#今日晨读##2010年伯克希尔股东大会#
【提问者：】我的问题集中在，您向资本密集型企业投资的转变，以及这对内在价值的相关影响。
您在年度报告中再次指出，对所有者来说，最好的企业是那些资本回报率高、增量资本要求低的企业。
我意识到这类（资本密集型企业）投资决策在某种程度上是由当前运营公司所产生的大量现金推动的，但我希望您就对该类资本的要求与内在价值的定义（即：未来自由现金流折现）进行对比。
您提到了一个事实，您认为这些企业在未来几十年将需要投入数百亿美元资金，就其时间价值而言，我想了解您对这一点的更多见解。
（十分尖锐的问题。提问者可能想要确定，巴菲特的投资风格是不是已经“跑偏”了……）
【巴菲特：】好的。很明显，你非常了解情况，并且这是一个很重要的问题。
在伯克希尔，我们正在从经济的角度出发，把钱大量投入到好企业中。但是，这些企业的综合质地，不如我们曾经在资金规模更小的时候能够买到的某些公司好。
如果你拿喜诗糖果来说，它在业务中有4000万左右的所需资本，而且，你知道，它的利润远远超过这一数字。
现在，如果我们能把资本翻一番，如果我们能再投入4000万美元，就像我们收到的第一笔4000万美元的回报一样，我的意思是，假设我们今天下午就会把钱带到那里。不幸的是，优秀的企业并不会消耗资本。这就是它们很棒的原因之一。
（轻资产商业模式的“现金奶牛”，产生大量现金，却不怎么消耗现金）
按我们目前的规模，假设我们在第一季度赚取了22亿美元或者别的什么金额的营业利润，如果我们不分红，我们的工作是尽可能明智地将资金进行资产配置。
（复利的重要影响因素之一，就是管理层持续地对富余资金进行合理的资产配置的能力）
我们找不到像喜诗糖果那样的好公司来进行资产配置。当我们找到它们时，我们会买下它们，但它们同样不会消耗掉我们将在未来产生的那么多的资金。
（能力圈范围内的“现金奶牛”，已经被伯克希尔买得差不多了）
现在的问题是，如果不能实施非凡的资产配置，我们是否可以实施明智的资产配置？到目前为止，我们认为答案是肯定的。
我们认为进入这些我们目前拥有的资本密集型企业是有道理的。顺便说一句，到目前为止，这是有道理的。我的意思是，这很有效。但它并不卓越。
（退而求其次，依然奏效）
这个世界的存在，并不是为了让你可以再投资数百亿美元，而且随着时间的推移，可以再投资千亿美元，并持续获得巨大的回报。这根本不会发生。
我们尽可能仔细地说明这一点，以便股东了解我们的局限性。
（宇宙有没有边界，我不知道。投资回报率肯定是有边界的）
现在，你可能会说，“既然如此，你不如拿一些来分红？”
正如你所提到的未来现金流折现，只要我们能把一美元的投资转换成一美元以上的现值，我们将继续寻找实现这一点的方法，这就比分红要好。
根据我们的判断，我们通过BNSF（伯林顿北方圣塔菲铁路公司）做到了这一点，但记分卡将在10年或20年后才能写在上面。
我们通过中美能源做到了这一点。我们进入了一个资本密集型的行业，到目前为止，我们在复利方面做得很好。
（实际上，这可能涉及到，对长期确定性相对较高的资本密集型企业的估值方法）
但就商业本质而言，它们不可能成为可口可乐。可口可乐那样的公司，你真的不需要投入多少资本，如果你幸运的话，你还有一个不断增长的业务。
喜诗糖果的业务并没有增长。这是一项很棒的业务，但它并不像可口可乐那样在全球扩张。
（“现金奶牛”+ 高增长 > “现金奶牛”+ 不增长 > 高确定性 + 重资产 > 低确定性）
所以我想说的是，你的提问一针见血。我认为你和我们一样了解（我们的现状）。在致力于取得不错的、良好的投资回报率方面，我希望我们不会让你失望。
但是，如果有人期望伯克希尔以目前这个规模取得非凡的投资回报率，我们不知道该怎么做。
（你的期望合理，我可能就不会让你失望）
查理（有需要补充的吗）？
【查理.芒格：】嗯，（开玩笑地说）我跟你一样擅长“不知道该怎么做”。
（#开启夏日滤镜# 综上，生活……让我学会了妥协 <开个玩笑～> ）
#摘抄感悟#
查理思考问题总是从逆向开始。
如果要明白人生如何才能得到幸福，查理首先会研究人生如何才能变得痛苦；
要研究企业如何做强做大，查理首先研究企业是如何衰败的；
大部分人更关心如何在股市投资上成功，查理最关心的却是为什么在股市投资上大部分人都失败了 https://t.cn/RAIaVDk
【提问者：】我的问题集中在，您向资本密集型企业投资的转变，以及这对内在价值的相关影响。
您在年度报告中再次指出，对所有者来说，最好的企业是那些资本回报率高、增量资本要求低的企业。
我意识到这类（资本密集型企业）投资决策在某种程度上是由当前运营公司所产生的大量现金推动的，但我希望您就对该类资本的要求与内在价值的定义（即：未来自由现金流折现）进行对比。
您提到了一个事实，您认为这些企业在未来几十年将需要投入数百亿美元资金，就其时间价值而言，我想了解您对这一点的更多见解。
（十分尖锐的问题。提问者可能想要确定，巴菲特的投资风格是不是已经“跑偏”了……）
【巴菲特：】好的。很明显，你非常了解情况，并且这是一个很重要的问题。
在伯克希尔，我们正在从经济的角度出发，把钱大量投入到好企业中。但是，这些企业的综合质地，不如我们曾经在资金规模更小的时候能够买到的某些公司好。
如果你拿喜诗糖果来说，它在业务中有4000万左右的所需资本，而且，你知道，它的利润远远超过这一数字。
现在，如果我们能把资本翻一番，如果我们能再投入4000万美元，就像我们收到的第一笔4000万美元的回报一样，我的意思是，假设我们今天下午就会把钱带到那里。不幸的是，优秀的企业并不会消耗资本。这就是它们很棒的原因之一。
（轻资产商业模式的“现金奶牛”，产生大量现金，却不怎么消耗现金）
按我们目前的规模，假设我们在第一季度赚取了22亿美元或者别的什么金额的营业利润，如果我们不分红，我们的工作是尽可能明智地将资金进行资产配置。
（复利的重要影响因素之一，就是管理层持续地对富余资金进行合理的资产配置的能力）
我们找不到像喜诗糖果那样的好公司来进行资产配置。当我们找到它们时，我们会买下它们，但它们同样不会消耗掉我们将在未来产生的那么多的资金。
（能力圈范围内的“现金奶牛”，已经被伯克希尔买得差不多了）
现在的问题是，如果不能实施非凡的资产配置，我们是否可以实施明智的资产配置？到目前为止，我们认为答案是肯定的。
我们认为进入这些我们目前拥有的资本密集型企业是有道理的。顺便说一句，到目前为止，这是有道理的。我的意思是，这很有效。但它并不卓越。
（退而求其次，依然奏效）
这个世界的存在，并不是为了让你可以再投资数百亿美元，而且随着时间的推移，可以再投资千亿美元，并持续获得巨大的回报。这根本不会发生。
我们尽可能仔细地说明这一点，以便股东了解我们的局限性。
（宇宙有没有边界，我不知道。投资回报率肯定是有边界的）
现在，你可能会说，“既然如此，你不如拿一些来分红？”
正如你所提到的未来现金流折现，只要我们能把一美元的投资转换成一美元以上的现值，我们将继续寻找实现这一点的方法，这就比分红要好。
根据我们的判断，我们通过BNSF（伯林顿北方圣塔菲铁路公司）做到了这一点，但记分卡将在10年或20年后才能写在上面。
我们通过中美能源做到了这一点。我们进入了一个资本密集型的行业，到目前为止，我们在复利方面做得很好。
（实际上，这可能涉及到，对长期确定性相对较高的资本密集型企业的估值方法）
但就商业本质而言，它们不可能成为可口可乐。可口可乐那样的公司，你真的不需要投入多少资本，如果你幸运的话，你还有一个不断增长的业务。
喜诗糖果的业务并没有增长。这是一项很棒的业务，但它并不像可口可乐那样在全球扩张。
（“现金奶牛”+ 高增长 > “现金奶牛”+ 不增长 > 高确定性 + 重资产 > 低确定性）
所以我想说的是，你的提问一针见血。我认为你和我们一样了解（我们的现状）。在致力于取得不错的、良好的投资回报率方面，我希望我们不会让你失望。
但是，如果有人期望伯克希尔以目前这个规模取得非凡的投资回报率，我们不知道该怎么做。
（你的期望合理，我可能就不会让你失望）
查理（有需要补充的吗）？
【查理.芒格：】嗯，（开玩笑地说）我跟你一样擅长“不知道该怎么做”。
（#开启夏日滤镜# 综上，生活……让我学会了妥协 <开个玩笑～> ）
#摘抄感悟#
查理思考问题总是从逆向开始。
如果要明白人生如何才能得到幸福，查理首先会研究人生如何才能变得痛苦；
要研究企业如何做强做大，查理首先研究企业是如何衰败的；
大部分人更关心如何在股市投资上成功，查理最关心的却是为什么在股市投资上大部分人都失败了 https://t.cn/RAIaVDk
很多人把挽回当成一场赎罪，在和对方交流的时候，总是不自觉的开始道歉和认错，这是万万不可的。#恋爱追求技巧#你想想看，挽回到底是什么？不是让一个看轻你的人重新对你施舍怜悯，而是对未来生活的努力，所以你卑微的态度只会让对方更加瞧不起你，肆无忌惮的践踏你的尊严，这种赎罪的心态，换来的只有完全不平等的关系。所以我建议大家在挽回的时候，如果对方态度非常恶劣，你可以利用递减思维配合交换思维，给对方重新铺垫一个合理的舒适感。具体来说，就是不解释、不吵架、不争对错，表达自己的问题+指出他的错误+描述自己的不满：“我知道我太任性了，我也理解你的想法，但是你也要意识到你的问题，不能把所有的错都算在我的头上，我也会不开心，我们现在这样僵持下去，也没有什么意义，各自过好自己的生活吧。”你这样说的目的就在于让他明白，在这段关系里，你们两个人始终是平等的，矛盾并不是你一个人造成的，没有谁必须高高在上，也没有谁必须低人一等，这样既能给出对方想要的肯定，又能给他施压，冷热交替，把他对你的不满，转变为对关系的思考，让他意识到自己的问题，但是如果继续和你在一起仍然能感到舒适，这也是在帮助对方做情绪转换。当他开始认同你的说法，也能被你带领的时候，你还觉得挽回很困难吗？#如何挽回异地恋异国恋前男友前女友##有新欢该怎么办如何挽回# #分手失恋如何怎么挽回爱情婚姻#
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