【芯片市场乱象丛生 监管“重拳”之下价格仍然坚挺 供需紧张短期难缓解】
8月12日，LED显示屏厂商蓝普视讯发布信息，实名举报富满电子(300671.SZ)多次无正当理由拒绝履行IC产品供货合同，并不断要求加价。有电子元器件资深从业人士感叹，“终于有人掀了桌子，芯片市场要变天了。”
市场苦“缺芯”久矣，今年以来，热门型号的芯片涨价几倍甚至几十倍都已不是新鲜事。此前，市场监管总局已发布消息，“将进一步加大监管执法力度，严厉查处囤积居奇、哄抬价格、串通涨价等违法行为”。但财联社记者连日来走访发现，目前市场上的芯片价格并没有明显下降，经销商囤货现象仍然存在。哄抬价格给上下游各环节均带来显著影响，以致有行业人士感叹供应链已是“乱象丛生”。至于芯片市场何时恢复“正常”，有业内人士向记者表示，目前供应缺口仍在，只要供需问题尚未解决，“炒芯”就难以根治。
供应链乱象丛生 价格仍然坚挺
“现在有货都不愁卖的，不存在清货一说，大家都在找现货，很多货是有钱都买不到的。”一位芯片经销商向记者表示。
记者询价发现，一枚意法半导体生产的型号为STM32F103C8T6的32位MCU芯片，目前价格已高达65-75元之间，而该芯片年初仅售20多元。有经销商向财联社记者透露，“虽然这个月价格有小幅回落，但目前MCU芯片依然严重缺货，且短期内缺口一直存在，价格不大可能继续降下去。”
缺货、涨价“重灾区”——LED驱动芯片的紧俏亦未缓解。“7月已经涨价了5、6个点，（市场监管总局要打击涨价的）消息出来前，厂家曾通知我们9月还要涨”，一位华强北电源销售商铺的店主向记者表示。当记者问及芯片价格是否存在下降趋势时，该店主称“不可能的，只有涨的，没有降的。”同时，一位LED驱动芯经销商向记者表示，记者询价的几款芯片均无价格下降趋势，因为仍是缺货状态。
关于芯片价格持续走高的原因，行业内众说纷纭，除供需紧张外，经销商哄抬价格亦“难辞其咎”。
一位AI语音芯片公司采购负责人则向财联社记者透露，“前期有和给我们供货芯片的原厂沟通过，他们也认为这种涨价不可思议，他们认为实际上市场需求没有特别高，出厂价就涨了一点点，但被中间商炒得很高。”该负责人进一步指出，“对于原厂来说，有时候即使原材料涨价，也很难直接对客户涨价，因为长期大量需求。很多时候，是原厂没有货，因为芯片还在生产中，但是经销商囤了货，他们就可以把价格抬得很高。”
上下游均吃紧，芯片供应链早已乱象丛生。财联社记者走访了解到，部分小经销商为了拿到热门芯片，采取合作手段——拼单订货，从而确保库存供应。也有经销商靠代销赚取利润，通过各种渠道从同行处调货，当然价格也会更高。一位经销商称，“你很难找到一手卖家...都是经过了好几道手，每个人赚点，价格就高了”。
一位电子元器件分销平台负责人透露，“热门物料，如ST，NXP,TI等经常被供应商断供或者大幅涨价，供应链变得脆弱不堪，导致订单投诉率急剧上升。目前，由于供应生产恶化，原厂加大对合作电商紧缺物料的限购、限量，甚至无奈断供。”
A股某从事电子元器件分销的上市公司负责人亦对记者表示：“供应链混乱的确存在，包括之前会有原厂去配合控制货源。国家去年也有出手查，因为的确导致局部公司产生了一些问题。”该负责人进一步指出，“涨价主要还是供需发生变化导致，有一些经销商通过原厂的配合拿了很多货，囤货的同时在市场里去控制流通，自然就加剧了供给的关系。”
经销商不一定是唯一的“始作俑者”。在利益的引诱下，很多原厂相关部门的人也会参与其中。据业内人士透露，国内某头部芯片厂商已经对部分代理商炒作芯片的行为作出了处罚，亦有芯片原厂开除了数十名涉及联手哄抬芯片价格的市场条线人员。
供需仍紧张 “芯价”短期难回落
在监管重拳之下，芯片市场的“乱”或将有所改观，但价格能否回落或许仍要看供需关系的变化。
某AI语音芯片公司采购负责人对记者表示，“芯片缺货主要是由于企业预测造成的，比如说我们需求比预测高，但是原厂一时半会供应不上，就形成了一个缺口。”某SoC芯片公司CEO则指出，“只要供需关系不解决，经销商囤货的现象就会存在。”
该观点也得到了受访经销商的验证，虽然无法判断缺芯现象何时会得到缓解，但大多数受访经销商认为，短期内缺芯依然会是市场的主旋律，价格不大可能大幅回落。
英飞凌、恩智浦8月初在接受彭博社采访时曾宣称，供需要到明年年中才能达到平衡。意法半导体首席执行官Jean-Marc Chery甚至认为，全球芯片短缺将持续到2023年上半年。一位接近台积电的芯片专家对财联社记者表示，“供给端的扩产调整需要时间，建一座晶圆厂正常需要3-4年，即便是6寸和8寸的低端芯片晶圆厂也得要1-2年，重要的是需要有经验的工程师。”
而关于监管政策对芯片市场的影响，清华国家战略研究院特约研究员刘旭告诉财联社记者，《反垄断法》第14条明文规定，禁止上游经营者对交易相对人的最低转售价格进行限制，或者是固定转售价格。“因此，上游原厂可以在不违反《反垄断法》的情况下，对下游的定价提出一些指导性的建议，但建议本身不具有约束性。”
“至于说反垄断执法部门，它本身没有直接干预市场定价的权限，所以究竟价格会降多少？我觉得这不是反垄断执法机构真正关心的。反垄断调查本身不是为了降价，而是为了恢复价格竞争机制。”刘旭说。
不过，刘旭亦指出，“还不大清楚监管层究竟要怎么做，若执法部门没收违法所得的话，对经销商会是一种毁灭性的打击。因为按照7月15号生效的行政处罚法，所有企业违法行为期间所涉产品的收入都会被没收，只扣除上游采购的成本，而且还有额外罚款。”
“可能会导致一些小型经销商生存不下去了，这些经销商可能会考虑断臂求生，通过低价销售芯片从而避免倒闭，”刘旭进一步指出。
前述电子元器件资深从业人士则认为，监管出重拳或将影响囤货市场芯片价格下落，从二级市场投资者的角度来讲，对芯片板块的担忧情绪也会加重。#股票# #投资#
8月12日，LED显示屏厂商蓝普视讯发布信息，实名举报富满电子(300671.SZ)多次无正当理由拒绝履行IC产品供货合同，并不断要求加价。有电子元器件资深从业人士感叹，“终于有人掀了桌子，芯片市场要变天了。”
市场苦“缺芯”久矣，今年以来，热门型号的芯片涨价几倍甚至几十倍都已不是新鲜事。此前，市场监管总局已发布消息，“将进一步加大监管执法力度，严厉查处囤积居奇、哄抬价格、串通涨价等违法行为”。但财联社记者连日来走访发现，目前市场上的芯片价格并没有明显下降，经销商囤货现象仍然存在。哄抬价格给上下游各环节均带来显著影响，以致有行业人士感叹供应链已是“乱象丛生”。至于芯片市场何时恢复“正常”，有业内人士向记者表示，目前供应缺口仍在，只要供需问题尚未解决，“炒芯”就难以根治。
供应链乱象丛生 价格仍然坚挺
“现在有货都不愁卖的，不存在清货一说，大家都在找现货，很多货是有钱都买不到的。”一位芯片经销商向记者表示。
记者询价发现，一枚意法半导体生产的型号为STM32F103C8T6的32位MCU芯片，目前价格已高达65-75元之间，而该芯片年初仅售20多元。有经销商向财联社记者透露，“虽然这个月价格有小幅回落，但目前MCU芯片依然严重缺货，且短期内缺口一直存在，价格不大可能继续降下去。”
缺货、涨价“重灾区”——LED驱动芯片的紧俏亦未缓解。“7月已经涨价了5、6个点，（市场监管总局要打击涨价的）消息出来前，厂家曾通知我们9月还要涨”，一位华强北电源销售商铺的店主向记者表示。当记者问及芯片价格是否存在下降趋势时，该店主称“不可能的，只有涨的，没有降的。”同时，一位LED驱动芯经销商向记者表示，记者询价的几款芯片均无价格下降趋势，因为仍是缺货状态。
关于芯片价格持续走高的原因，行业内众说纷纭，除供需紧张外，经销商哄抬价格亦“难辞其咎”。
一位AI语音芯片公司采购负责人则向财联社记者透露，“前期有和给我们供货芯片的原厂沟通过，他们也认为这种涨价不可思议，他们认为实际上市场需求没有特别高，出厂价就涨了一点点，但被中间商炒得很高。”该负责人进一步指出，“对于原厂来说，有时候即使原材料涨价，也很难直接对客户涨价，因为长期大量需求。很多时候，是原厂没有货，因为芯片还在生产中，但是经销商囤了货，他们就可以把价格抬得很高。”
上下游均吃紧，芯片供应链早已乱象丛生。财联社记者走访了解到，部分小经销商为了拿到热门芯片，采取合作手段——拼单订货，从而确保库存供应。也有经销商靠代销赚取利润，通过各种渠道从同行处调货，当然价格也会更高。一位经销商称，“你很难找到一手卖家...都是经过了好几道手，每个人赚点，价格就高了”。
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A股某从事电子元器件分销的上市公司负责人亦对记者表示：“供应链混乱的确存在，包括之前会有原厂去配合控制货源。国家去年也有出手查，因为的确导致局部公司产生了一些问题。”该负责人进一步指出，“涨价主要还是供需发生变化导致，有一些经销商通过原厂的配合拿了很多货，囤货的同时在市场里去控制流通，自然就加剧了供给的关系。”
经销商不一定是唯一的“始作俑者”。在利益的引诱下，很多原厂相关部门的人也会参与其中。据业内人士透露，国内某头部芯片厂商已经对部分代理商炒作芯片的行为作出了处罚，亦有芯片原厂开除了数十名涉及联手哄抬芯片价格的市场条线人员。
供需仍紧张 “芯价”短期难回落
在监管重拳之下，芯片市场的“乱”或将有所改观，但价格能否回落或许仍要看供需关系的变化。
某AI语音芯片公司采购负责人对记者表示，“芯片缺货主要是由于企业预测造成的，比如说我们需求比预测高，但是原厂一时半会供应不上，就形成了一个缺口。”某SoC芯片公司CEO则指出，“只要供需关系不解决，经销商囤货的现象就会存在。”
该观点也得到了受访经销商的验证，虽然无法判断缺芯现象何时会得到缓解，但大多数受访经销商认为，短期内缺芯依然会是市场的主旋律，价格不大可能大幅回落。
英飞凌、恩智浦8月初在接受彭博社采访时曾宣称，供需要到明年年中才能达到平衡。意法半导体首席执行官Jean-Marc Chery甚至认为，全球芯片短缺将持续到2023年上半年。一位接近台积电的芯片专家对财联社记者表示，“供给端的扩产调整需要时间，建一座晶圆厂正常需要3-4年，即便是6寸和8寸的低端芯片晶圆厂也得要1-2年，重要的是需要有经验的工程师。”
而关于监管政策对芯片市场的影响，清华国家战略研究院特约研究员刘旭告诉财联社记者，《反垄断法》第14条明文规定，禁止上游经营者对交易相对人的最低转售价格进行限制，或者是固定转售价格。“因此，上游原厂可以在不违反《反垄断法》的情况下，对下游的定价提出一些指导性的建议，但建议本身不具有约束性。”
“至于说反垄断执法部门，它本身没有直接干预市场定价的权限，所以究竟价格会降多少？我觉得这不是反垄断执法机构真正关心的。反垄断调查本身不是为了降价，而是为了恢复价格竞争机制。”刘旭说。
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#数码[超话]#小米米家扫拖机器人 2 今晚开售：首发价 1599元，毫米级感知精度
据了解，该产品还配备了 99.9% 抑菌拖布，有效增强清洁力，并且新一代 LDS 激光导航，支持全屋建图，LDS 激光导航高效勘测整屋复杂环境，可快速建图，规划清扫路线。同时，米家扫拖机器人 2 还支持小米智能互联 2.0，可与小爱同学语音联动，可通过 OTA 在线升级，更多功能持续更新。米家扫拖机器人 2 将于 7 月 30 日 0 点全渠道开售，到手价 1599 元。
Ketch认为，米家扫拖机器人 2 具备毫米级感知精度，配备 8 颗 dToF 激光避障传感器，可实现大小物件灵活避让，防卡困、防误撞。该产品还配备 2800Pa 澎湃吸力，升级了超声波震动拖，每分钟 10000 次高频震动拖地，地面残留咖啡、酱油等粘腻顽固污渍，一拖而净。
#数码##科技#
据了解，该产品还配备了 99.9% 抑菌拖布，有效增强清洁力，并且新一代 LDS 激光导航，支持全屋建图，LDS 激光导航高效勘测整屋复杂环境，可快速建图，规划清扫路线。同时，米家扫拖机器人 2 还支持小米智能互联 2.0，可与小爱同学语音联动，可通过 OTA 在线升级，更多功能持续更新。米家扫拖机器人 2 将于 7 月 30 日 0 点全渠道开售，到手价 1599 元。
Ketch认为，米家扫拖机器人 2 具备毫米级感知精度，配备 8 颗 dToF 激光避障传感器，可实现大小物件灵活避让，防卡困、防误撞。该产品还配备 2800Pa 澎湃吸力，升级了超声波震动拖，每分钟 10000 次高频震动拖地，地面残留咖啡、酱油等粘腻顽固污渍，一拖而净。
#数码##科技#
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
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以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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