【从投资者开放日透视红星美凯龙：坚定贯彻轻资产、重运营、降杠杆】
“轻资产、重运营、降杠杆是红星美凯龙在接下来很长一段时间都会坚定不移贯彻的战略”，在6月10日举办的投资者开放日活动现场，红星美凯龙（601828.SH 、01528.HK）再度向投资者展现了谋求新发展的决心。
本次投资者开放日活动在红星美凯龙上海总部举办，到场的投资者、各大券商分析师共计上百名。红星美凯龙董事长车建新、红星美凯龙家居集团总裁兼首席财务官席世昌、红星美凯龙家居集团副董事长兼董秘郭丙合、红星美凯龙家居集团总裁兼装修产业集团CEO谢坚、红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂、红星美凯龙家居集团执行总裁兼新零售中心总经理陈东辉等多位公司高管也一并出席，并重点针对在轻资产、重运营的核心战略下，公司的转型升级及“海陆空三军”（“海军”——家装，“陆军”——家居大营运，“空军”——线上线下同城零售）的发展情况，与投资者进行了深入交流。
车建新：长坡厚雪，行业集中度有望进一步提升
2021年是红星美凯龙轻资产、重运营战略成效逐步释放的一年。今年第一季度，红星美凯龙实现营业收入33.41亿元，同比增长30.70％；扣非后归母净利润达到4.13亿元，同比增长101.45％；净利率同比提高6.01个百分点至21.68％，营收同比稳健增长，盈利能力大幅提升。
车建新在发言中也提到，轻资产、重运营、降杠杆战略的推进给公司带来了新的变化。截至2020年底，红星美凯龙轻资产商场数量已达339家，经营面积达1532万平方米，远高于同行可比公司。
弗若斯特沙利文调查数据显示，2020年，就零售额而言，红星美凯龙占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为 17.1%，在家居装饰及家具零售行业中占有最大市场份额。
发言中，车建新还就倍受市场关注的高频问题——“中国是否会诞生家得宝”发表了自己的看法。
家得宝是典型的在市场从分散到集中的过程中，依靠自身竞争优势获得利润及市场份额双增长的企业。数据显示，2020年，家得宝实现销售额1321亿美元，净利润128亿美元。因此，市场普遍认为在中国家居行业从分散到集中的过程中，也有望诞生像家得宝一样的巨头。
“家得宝是我们非常敬重的企业。我们相信，伴随着中国经济发展水平的提高，家居行业集中度有望进一步提升。红星美凯龙将牢牢把握机会，实现市场占有率的阶梯式跨越。”车建新如是说。
席世昌：把握大循环发展机遇，实现市场份额再攀升
活动现场，红星美凯龙家居集团总裁兼首席财务官席世昌重点分享了公司在推进轻资产、重运营、降杆杆方面的系列举措。
据席世昌介绍，红星美凯龙的轻资产业务包括委管商场和特许经营商场。在发展轻资产业务的过程中，红星美凯龙主要依托自身专业的咨询和管理团队、强大的品牌及招商能力，向外输出运营管理能力及品牌背书。2017年以来，轻资产业务毛利率一直保持在60%的高位。
降杆杆方面，红星美凯龙正综合通过保持经营性现金流充足稳定、A股定增、缩减资本开支、剥离非主营资产等多种方式稳步推进。截至2020年年末，红星美凯龙计息负债较2020年6月底减少近25亿元，计息负债率下降至34.5%，计息负债中长期负债占比约67%，保持良好的流动性。
同时，红星美凯龙还在通过“海陆空”立体式作战方式推进一体两翼——即家装家居一体化、线上线下一体化，让重运营落地。伴随着中国进入以国内大循环为主体的经济环境，深耕中国市场的红星美凯龙也将迎来更大的发展机遇。
陈东辉：数字化建设成效显著，线上线下同城零售之路不断拓宽
随即，“空军”—— 线上线下同城零售登场。在红星美凯龙集团执行总裁兼新零售中心总经理陈东辉看来，家居行业产品非标、低频、重体验、客单价高，天然适配能够提供线上线下一体化服务的新零售模式。红星美凯龙自与阿里巴巴达成战略合作共创家居同城新零售模式以来，数字化建设成效显著，线上线下一体化经营之路越走越宽。
以天猫同城站、商场实体店为依托，红星美凯龙能够打造出一个以用户为中心的消费场景，用同城品质好货服务本地用户，同时为商家带来业绩增长。2020年，红星美凯龙天猫同城站已上线22座城市、超50万件商品、超16000家商户、超3000个品牌，全年总流量超5000万。2020年双11，红星美凯龙全国数字化卖场GMV达152.98亿元，天猫同城站成交额达33.43亿元。预计在这个如火如荼的618理想生活狂欢季!，红星美凯龙线上线下同城零售精彩还将继续。
谢坚：家居家装一体化，让每一次交付都超出业主期待
“空军”之后，“海军”——家装亮相。家装是红星美凯龙的第一业务，以红星美凯龙在家居行业35年的积累为依托，以联动全产业合作伙伴的蚂蚁军团、强大的中后台及家居家装一体化三大体系为支撑，红星美凯龙家装产业事业部成功打通了供应链能力、设计力、交付力、品牌力的一体化建设。更重要的是，借助家装业务，红星美凯龙能够提前进入到设计师、开发商等流量高地、提前锁定客户。同时以空间美学为杠杆，红星美凯龙能够实现客单数、客单价的同步提升。
当前，红星美凯龙已在北京、上海等十多个省市布局，承接全国各地精工装项目，并成为华润置地、金地地产等诸多知名地产企业战略入库的精装房服务商。红星美凯龙家居集团总裁兼装修产业集团CEO谢坚表示，红星美凯龙家装产业事业部将始终坚持健康发展、品质主义、美学主义、科技主义四项原则，让每一次交付都超越业主的期待。
朱家桂：拓品类重运营并进，持续引领中国家居行业向前
而后，红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂向各位投资者介绍了“陆军”，即家居大营运板块在拓品类、重运营方面的举措。
朱家桂指出，当前不同发展阶段的城市房地产市场存在明显的差异。而且，人群年轻化、下沉市场红利释放、消费升级等趋势愈发明显。基于此，红星美凯龙正加速进行品类拓展，稳步推进智能电器馆、软装陈设馆等九大主题馆的落地。2021年5月开业的“智能电器生活馆”就是红星美凯龙进军高端电器零售市场的重要一步。
同时，红星美凯龙还在通过三城五展、地区攻略等多种方式加码重运营落地。正如朱家桂所说，九大主题馆就是九大流量入口，红星美凯龙掌握着中国首屈一指的高端流量生态，加上强运营能力的落地，红星美凯龙有望实现在未来30年乃至更长时间对中国家居行业的持续引领。
投资者提问：如何在拓展边界的同时，保持人才培养不掉队
历时两个多小时的精彩分享，让投资者对红星美凯龙的轻资产、重运营、降杆杆之路有了更系统的理解，但也加深了投资者对红星美凯龙管理层的好奇。活动现场，有投资者问道，红星美凯龙是如何在拓展边界的同时保持人才培养不掉队。
对此，红星美凯龙集团董事长车建新表示，企业文化、人才培养两手抓是红星美凯龙的一大特色。红星美凯龙一直坚持“正、权、责、利、看、帮、赛、主、学、通、逼、勇、赢”的价值观，其中“正”是最重要的一条。“正”也是红星美凯龙人才培养的第一要务。心怀正义感、一身正气，崇尚公平公正是红星美凯龙对全体员工的要求。基于此，红星美凯龙还建立起了“看、帮、赛”的人才培养机制。
“看”指的是红星美凯龙会在公司内外从可塑性、成长性等多维度综合进行人才考评，挑选出值得重点关注的骨干。基于此，红星美凯龙会通过培训、交流等多种方式帮助目标人员实现持续成长，此为“帮”。当然，为充分激发优秀人才潜力，红星美凯龙也有赛马机制，让优秀人才能够脱颖而出。
总而言之，红星美凯龙的壮大是时代机遇、企业文化、人才梯队等多重因素综合作用的结果。反过来，红星美凯龙也将长期受益于此。
正如红星美凯龙家居集团副董事长兼董秘郭丙合所说，持续推进的城镇化进程、居民收入水平的增长，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求。家庭的二次装修和家居产品的消费升级也将为行业带来持续稳定的发展空间。红星美凯龙有着敏锐的市场洞察能力、迅速的落地执行能力，在轻资产、重运营、降杠杆指导下，腾飞可期。
未来，红星美凯龙将继续坚守“以提升中国人的居家品位为己任，对每个家庭的居家环保负责任”的企业使命，以“打造中华民族的世界商业品牌”为愿景，为投资者、消费者创造超预期的体验。
“轻资产、重运营、降杠杆是红星美凯龙在接下来很长一段时间都会坚定不移贯彻的战略”，在6月10日举办的投资者开放日活动现场，红星美凯龙（601828.SH 、01528.HK）再度向投资者展现了谋求新发展的决心。
本次投资者开放日活动在红星美凯龙上海总部举办，到场的投资者、各大券商分析师共计上百名。红星美凯龙董事长车建新、红星美凯龙家居集团总裁兼首席财务官席世昌、红星美凯龙家居集团副董事长兼董秘郭丙合、红星美凯龙家居集团总裁兼装修产业集团CEO谢坚、红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂、红星美凯龙家居集团执行总裁兼新零售中心总经理陈东辉等多位公司高管也一并出席，并重点针对在轻资产、重运营的核心战略下，公司的转型升级及“海陆空三军”（“海军”——家装，“陆军”——家居大营运，“空军”——线上线下同城零售）的发展情况，与投资者进行了深入交流。
车建新：长坡厚雪，行业集中度有望进一步提升
2021年是红星美凯龙轻资产、重运营战略成效逐步释放的一年。今年第一季度，红星美凯龙实现营业收入33.41亿元，同比增长30.70％；扣非后归母净利润达到4.13亿元，同比增长101.45％；净利率同比提高6.01个百分点至21.68％，营收同比稳健增长，盈利能力大幅提升。
车建新在发言中也提到，轻资产、重运营、降杠杆战略的推进给公司带来了新的变化。截至2020年底，红星美凯龙轻资产商场数量已达339家，经营面积达1532万平方米，远高于同行可比公司。
弗若斯特沙利文调查数据显示，2020年，就零售额而言，红星美凯龙占中国连锁家居装饰及家具商场行业的市场份额为 17.1%，在家居装饰及家具零售行业中占有最大市场份额。
发言中，车建新还就倍受市场关注的高频问题——“中国是否会诞生家得宝”发表了自己的看法。
家得宝是典型的在市场从分散到集中的过程中，依靠自身竞争优势获得利润及市场份额双增长的企业。数据显示，2020年，家得宝实现销售额1321亿美元，净利润128亿美元。因此，市场普遍认为在中国家居行业从分散到集中的过程中，也有望诞生像家得宝一样的巨头。
“家得宝是我们非常敬重的企业。我们相信，伴随着中国经济发展水平的提高，家居行业集中度有望进一步提升。红星美凯龙将牢牢把握机会，实现市场占有率的阶梯式跨越。”车建新如是说。
席世昌：把握大循环发展机遇，实现市场份额再攀升
活动现场，红星美凯龙家居集团总裁兼首席财务官席世昌重点分享了公司在推进轻资产、重运营、降杆杆方面的系列举措。
据席世昌介绍，红星美凯龙的轻资产业务包括委管商场和特许经营商场。在发展轻资产业务的过程中，红星美凯龙主要依托自身专业的咨询和管理团队、强大的品牌及招商能力，向外输出运营管理能力及品牌背书。2017年以来，轻资产业务毛利率一直保持在60%的高位。
降杆杆方面，红星美凯龙正综合通过保持经营性现金流充足稳定、A股定增、缩减资本开支、剥离非主营资产等多种方式稳步推进。截至2020年年末，红星美凯龙计息负债较2020年6月底减少近25亿元，计息负债率下降至34.5%，计息负债中长期负债占比约67%，保持良好的流动性。
同时，红星美凯龙还在通过“海陆空”立体式作战方式推进一体两翼——即家装家居一体化、线上线下一体化，让重运营落地。伴随着中国进入以国内大循环为主体的经济环境，深耕中国市场的红星美凯龙也将迎来更大的发展机遇。
陈东辉：数字化建设成效显著，线上线下同城零售之路不断拓宽
随即，“空军”—— 线上线下同城零售登场。在红星美凯龙集团执行总裁兼新零售中心总经理陈东辉看来，家居行业产品非标、低频、重体验、客单价高，天然适配能够提供线上线下一体化服务的新零售模式。红星美凯龙自与阿里巴巴达成战略合作共创家居同城新零售模式以来，数字化建设成效显著，线上线下一体化经营之路越走越宽。
以天猫同城站、商场实体店为依托，红星美凯龙能够打造出一个以用户为中心的消费场景，用同城品质好货服务本地用户，同时为商家带来业绩增长。2020年，红星美凯龙天猫同城站已上线22座城市、超50万件商品、超16000家商户、超3000个品牌，全年总流量超5000万。2020年双11，红星美凯龙全国数字化卖场GMV达152.98亿元，天猫同城站成交额达33.43亿元。预计在这个如火如荼的618理想生活狂欢季!，红星美凯龙线上线下同城零售精彩还将继续。
谢坚：家居家装一体化，让每一次交付都超出业主期待
“空军”之后，“海军”——家装亮相。家装是红星美凯龙的第一业务，以红星美凯龙在家居行业35年的积累为依托，以联动全产业合作伙伴的蚂蚁军团、强大的中后台及家居家装一体化三大体系为支撑，红星美凯龙家装产业事业部成功打通了供应链能力、设计力、交付力、品牌力的一体化建设。更重要的是，借助家装业务，红星美凯龙能够提前进入到设计师、开发商等流量高地、提前锁定客户。同时以空间美学为杠杆，红星美凯龙能够实现客单数、客单价的同步提升。
当前，红星美凯龙已在北京、上海等十多个省市布局，承接全国各地精工装项目，并成为华润置地、金地地产等诸多知名地产企业战略入库的精装房服务商。红星美凯龙家居集团总裁兼装修产业集团CEO谢坚表示，红星美凯龙家装产业事业部将始终坚持健康发展、品质主义、美学主义、科技主义四项原则，让每一次交付都超越业主的期待。
朱家桂：拓品类重运营并进，持续引领中国家居行业向前
而后，红星美凯龙家居集团执行总裁兼大营运中心总经理朱家桂向各位投资者介绍了“陆军”，即家居大营运板块在拓品类、重运营方面的举措。
朱家桂指出，当前不同发展阶段的城市房地产市场存在明显的差异。而且，人群年轻化、下沉市场红利释放、消费升级等趋势愈发明显。基于此，红星美凯龙正加速进行品类拓展，稳步推进智能电器馆、软装陈设馆等九大主题馆的落地。2021年5月开业的“智能电器生活馆”就是红星美凯龙进军高端电器零售市场的重要一步。
同时，红星美凯龙还在通过三城五展、地区攻略等多种方式加码重运营落地。正如朱家桂所说，九大主题馆就是九大流量入口，红星美凯龙掌握着中国首屈一指的高端流量生态，加上强运营能力的落地，红星美凯龙有望实现在未来30年乃至更长时间对中国家居行业的持续引领。
投资者提问：如何在拓展边界的同时，保持人才培养不掉队
历时两个多小时的精彩分享，让投资者对红星美凯龙的轻资产、重运营、降杆杆之路有了更系统的理解，但也加深了投资者对红星美凯龙管理层的好奇。活动现场，有投资者问道，红星美凯龙是如何在拓展边界的同时保持人才培养不掉队。
对此，红星美凯龙集团董事长车建新表示，企业文化、人才培养两手抓是红星美凯龙的一大特色。红星美凯龙一直坚持“正、权、责、利、看、帮、赛、主、学、通、逼、勇、赢”的价值观，其中“正”是最重要的一条。“正”也是红星美凯龙人才培养的第一要务。心怀正义感、一身正气，崇尚公平公正是红星美凯龙对全体员工的要求。基于此，红星美凯龙还建立起了“看、帮、赛”的人才培养机制。
“看”指的是红星美凯龙会在公司内外从可塑性、成长性等多维度综合进行人才考评，挑选出值得重点关注的骨干。基于此，红星美凯龙会通过培训、交流等多种方式帮助目标人员实现持续成长，此为“帮”。当然，为充分激发优秀人才潜力，红星美凯龙也有赛马机制，让优秀人才能够脱颖而出。
总而言之，红星美凯龙的壮大是时代机遇、企业文化、人才梯队等多重因素综合作用的结果。反过来，红星美凯龙也将长期受益于此。
正如红星美凯龙家居集团副董事长兼董秘郭丙合所说，持续推进的城镇化进程、居民收入水平的增长，将会继续推进国民对家居装饰及家具的消费需求。家庭的二次装修和家居产品的消费升级也将为行业带来持续稳定的发展空间。红星美凯龙有着敏锐的市场洞察能力、迅速的落地执行能力，在轻资产、重运营、降杠杆指导下，腾飞可期。
未来，红星美凯龙将继续坚守“以提升中国人的居家品位为己任，对每个家庭的居家环保负责任”的企业使命，以“打造中华民族的世界商业品牌”为愿景，为投资者、消费者创造超预期的体验。
拆除重建、合居变独居 北京首例危旧楼改建走出新路径
新京报
CBD高层建筑群西侧，紧邻着一片建成于上世纪50年代的老旧居民社区，一路之隔，新与旧、高与低，形成强烈的反差。
但就是在这片老旧社区里面，正发生着惊人的改变。3月17日，光华里5、6号楼在彻底拆除后正式开工建设，这不仅意味着2栋旧楼迎来彻底的重生，其拆除重建、合居变独居及建筑模式、制度措施、工作机制的创新等，也是北京危旧楼综合整治史上的新突破。
通过光华里5、6号楼的试点改建，产权方也是实施主体的首开集团，无疑正在积极探索一条北京危旧楼改建的新路径。
一次事故，老危旧楼迎来命运新转折
3月17日，新京报记者来到光华里5、6号楼所在的位置，拆后已是一片平地，四周被围挡围着，开工之后，工作人员进行测量放线等一系列工作，或许用不了多久，原地将有两栋新建筑拔地而起。
但是谁又曾想，在拆除前，在寸土寸金的CBD，这两栋楼被判定了危楼。
“每天在担惊受怕。”这是住在光华里5号楼三十余年的于先生最近几年的真实感受，“楼板是木地板，没做防水层，漏水严重，2014年那会，我们厕所就遭殃了，重新进行了加固。不止于此，卧室上方的楼板能清晰地看到下沉变形。”
众所周知，随着时间的变迁，老旧小区的居住问题特别是安全问题日益凸显。对于光华里5、6号楼来说，2019年的一次楼板坍塌，令这两栋楼的命运迎来了大转折。
2019年8月30日，光华里5号楼发生木质楼板脱落，击穿二层楼板后掉落至首层，严重危及居民安全。事发后，朝阳区政府高度重视，指示区住建委、建外街道立即启动应急工作预案，进行居民疏散、予以妥善安置，首开集团作为非经资产接收单位也第一时间参与，会同各方商讨综合整治方案。
北京首例危旧楼改建，方案修改10余次
如何整？怎么改？在此之前，北京老旧小区综合整治以改造为主，而危旧楼则大都是修缮加固的方式。对于首开集团来说，即便其非经平台承接了3000多万平方米老旧小区，拥有改造经验，但是危旧楼的原址重建，也是一次新的挑战。
首开集团非经事业部非经管理部部长王劲松告诉记者，上述楼板坍塌事件发生后，朝阳区住建委、房管局、规划局以及CBD管委会、建外街道、首开集团等在短时间内召开了多次研讨会，最初定下了几个方案：危楼加固、异地安置、拆除重建。但经过研究，不具备加固价值或居民异地安置的可能性。最终于2019年12月23日确定采用原拆重建的处置方案，次年的4月10日，设计方案基本定稿。
但是重建方案的设计并非一蹴而就，需要综合考虑政策规划、住户需求、资金成本等多方面因素。首开集团下属企业首华建设物业部李锐透露，前前后后方案总共修改了十余次，最核心的问题是在不能增加建筑面积的前提下，变合居为独居，增加独立卫浴、厨房后，原有居室使用面积会被减小，导致绝大部分住户并不同意前期的改建方案，政策与需求间很难平衡。
“转机就是‘178号文’的出现，允许适当扩建。” 李锐如是说。2020年7月1日出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称“178号文”）明确指出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。
历时16个月，80余次入户动员宣传
虽然改建之前，光华里5、6号楼仅36套住宅、共58户居民，但是改建方案收到了居民强烈的不同声音。
根据“178号文”，改建项目要充分征求居民意见，其中改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。
“政策再好，资金再足，如果群众工作做不好，老百姓不认可，工作就难以推动下去。” 王劲松表示。
居民的担忧是什么？光华里社区党委书记张秀伟告诉记者，最大的顾虑是能不能回来，几年能回来，因为他们担心房子拆了，承租权就回不来了。首华建设物业二处副经理邓武军也举例称，其中一户的老人在被疏解到宾馆后，又搬回来了，原因就是担心拆了后再也回不来。
此后，在党建引领下，首华建设物业部配合建外街道、光华里社区开展了为期16个月的群众工作，超过80次的入户动员宣传。回忆起群众工作，邓武军感慨，“居民意见大，工作不好做，我们是挨家挨户多次沟通。前期在光华里社区，我们没有固定的办公地点，几个小伙伴就在面包车里面流动办公，及时关注住户需求。”
如何说服这些居民？“首先是告诉他们，这是一个惠民工程；第二是承诺拆了保证能回来，且楼层、户型位置不变，只是将合居变独居，还能改善居住条件；第三是适当增加一点面积。”张秀伟说，当把他们最关心的问题解决，他们的心结也就解开了。
经过多次调整与优化，改建方案赢得了居民的支持，第二轮的协议签订率三天达到100%。
改建方案通过后，在市区政府以及各级单位的高度重视和党建引领下，项目从拆除到开工，仅用了两个月时间。首开集团城市运营集团市场部部长孙华勇表示，在改建工作的推动与落地中，朝阳区住建委等起到了关键性作用，协调政策关系、进行上下级链接，使项目得以较快开工。
合居变独居，砖结构变身装配式钢结构
“首开集团发挥了自身的专业性，使得解决方案更先进，解决了老百姓的痛点。”首华建设总经理助理陈长青如是说。
随着开工建设，一年后5、6号楼或将迎来交付。改建后的新居长什么样？
在5号楼一侧的项目指挥部，视频滚动播放着改建工作进展，包括现场拆除、设计方案等。根据最终的方案，新居、旧居相比，最大的改变是在不增加房屋套数的前提下，合居变独居，终止了多年共用卫生间、厨房的状态。
对于改建方案，于先生认为“非常好”，“两户合居，非常不方便，改建后的户型是独立分居，同时适当增加了面积，改善了居住品质。
为了提升居住品质和居住体验，李锐还表示，方案由原先三单元框剪结构改建为三层钢结构坡屋面住宅楼，由原状的三层三单元改为一部楼梯的通廊设计，最大程度增加居民的套内使用面积。
方案还有哪些亮点和突破性？李锐介绍，部分楼体使用装配式结构，具有安全可靠、抗震性能好、安装简单、可循环利用等优势。同时，还进行节能设计，在外墙、屋面、地面增加保温层，采用节能型门窗。
此外，光华里5、6号楼的改建中还在资金使用、制度措施以及工作机制上进行创新。比如资金使用上，市区两级政府、产权单位承担主要成本，3户已购公房居民承担扩建成本。王劲松表示，资金上还有很多探讨空间，比如是否可以改变承租模式，以进行房改售房，这为后续实现资金平衡总结了经验。
而在制度措施上，此次旧楼改建形成了“简易低风险项目”“外套式加固”的规划申报和审批立项流程。“这简化了审批流程，缩短了项目周期。” 孙华勇说，下一步可能会出台制度性的文件。
2021年北京市政府工作报告提出，积极引入社会资本参与，更新改造300个老旧小区、7处危旧楼房。对于首开集团来说，光华里5、6号楼的改建试点，改善了居民居住环境，提升城市发展质量，也为北京以危旧楼房改建的方式进行城市有机更新趟出一条新路子，形成可供其他项目借鉴的标准与范本。
【企业履责点评】
首开集团参与北京市首个危旧楼改建试点项目，凝聚各方智慧，积极摸索一条符合首都特点的危旧楼改建路径。在老旧小区综合整治这项民生工程上，首开集团不断总结推广“首开经验”，多点探索美好社区建设，改善居民居住环境，提高群众生活品质；推动城市有机更新，提升城市发展质量，体现了国企的责任与担当，树立了行业典范。
新京报
CBD高层建筑群西侧，紧邻着一片建成于上世纪50年代的老旧居民社区，一路之隔，新与旧、高与低，形成强烈的反差。
但就是在这片老旧社区里面，正发生着惊人的改变。3月17日，光华里5、6号楼在彻底拆除后正式开工建设，这不仅意味着2栋旧楼迎来彻底的重生，其拆除重建、合居变独居及建筑模式、制度措施、工作机制的创新等，也是北京危旧楼综合整治史上的新突破。
通过光华里5、6号楼的试点改建，产权方也是实施主体的首开集团，无疑正在积极探索一条北京危旧楼改建的新路径。
一次事故，老危旧楼迎来命运新转折
3月17日，新京报记者来到光华里5、6号楼所在的位置，拆后已是一片平地，四周被围挡围着，开工之后，工作人员进行测量放线等一系列工作，或许用不了多久，原地将有两栋新建筑拔地而起。
但是谁又曾想，在拆除前，在寸土寸金的CBD，这两栋楼被判定了危楼。
“每天在担惊受怕。”这是住在光华里5号楼三十余年的于先生最近几年的真实感受，“楼板是木地板，没做防水层，漏水严重，2014年那会，我们厕所就遭殃了，重新进行了加固。不止于此，卧室上方的楼板能清晰地看到下沉变形。”
众所周知，随着时间的变迁，老旧小区的居住问题特别是安全问题日益凸显。对于光华里5、6号楼来说，2019年的一次楼板坍塌，令这两栋楼的命运迎来了大转折。
2019年8月30日，光华里5号楼发生木质楼板脱落，击穿二层楼板后掉落至首层，严重危及居民安全。事发后，朝阳区政府高度重视，指示区住建委、建外街道立即启动应急工作预案，进行居民疏散、予以妥善安置，首开集团作为非经资产接收单位也第一时间参与，会同各方商讨综合整治方案。
北京首例危旧楼改建，方案修改10余次
如何整？怎么改？在此之前，北京老旧小区综合整治以改造为主，而危旧楼则大都是修缮加固的方式。对于首开集团来说，即便其非经平台承接了3000多万平方米老旧小区，拥有改造经验，但是危旧楼的原址重建，也是一次新的挑战。
首开集团非经事业部非经管理部部长王劲松告诉记者，上述楼板坍塌事件发生后，朝阳区住建委、房管局、规划局以及CBD管委会、建外街道、首开集团等在短时间内召开了多次研讨会，最初定下了几个方案：危楼加固、异地安置、拆除重建。但经过研究，不具备加固价值或居民异地安置的可能性。最终于2019年12月23日确定采用原拆重建的处置方案，次年的4月10日，设计方案基本定稿。
但是重建方案的设计并非一蹴而就，需要综合考虑政策规划、住户需求、资金成本等多方面因素。首开集团下属企业首华建设物业部李锐透露，前前后后方案总共修改了十余次，最核心的问题是在不能增加建筑面积的前提下，变合居为独居，增加独立卫浴、厨房后，原有居室使用面积会被减小，导致绝大部分住户并不同意前期的改建方案，政策与需求间很难平衡。
“转机就是‘178号文’的出现，允许适当扩建。” 李锐如是说。2020年7月1日出台的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（简称“178号文”）明确指出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。
历时16个月，80余次入户动员宣传
虽然改建之前，光华里5、6号楼仅36套住宅、共58户居民，但是改建方案收到了居民强烈的不同声音。
根据“178号文”，改建项目要充分征求居民意见，其中改建意向摸底、改建设计以及实施方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意，改建协议内容需经不低于90%的居民同意，项目方可推进。
“政策再好，资金再足，如果群众工作做不好，老百姓不认可，工作就难以推动下去。” 王劲松表示。
居民的担忧是什么？光华里社区党委书记张秀伟告诉记者，最大的顾虑是能不能回来，几年能回来，因为他们担心房子拆了，承租权就回不来了。首华建设物业二处副经理邓武军也举例称，其中一户的老人在被疏解到宾馆后，又搬回来了，原因就是担心拆了后再也回不来。
此后，在党建引领下，首华建设物业部配合建外街道、光华里社区开展了为期16个月的群众工作，超过80次的入户动员宣传。回忆起群众工作，邓武军感慨，“居民意见大，工作不好做，我们是挨家挨户多次沟通。前期在光华里社区，我们没有固定的办公地点，几个小伙伴就在面包车里面流动办公，及时关注住户需求。”
如何说服这些居民？“首先是告诉他们，这是一个惠民工程；第二是承诺拆了保证能回来，且楼层、户型位置不变，只是将合居变独居，还能改善居住条件；第三是适当增加一点面积。”张秀伟说，当把他们最关心的问题解决，他们的心结也就解开了。
经过多次调整与优化，改建方案赢得了居民的支持，第二轮的协议签订率三天达到100%。
改建方案通过后，在市区政府以及各级单位的高度重视和党建引领下，项目从拆除到开工，仅用了两个月时间。首开集团城市运营集团市场部部长孙华勇表示，在改建工作的推动与落地中，朝阳区住建委等起到了关键性作用，协调政策关系、进行上下级链接，使项目得以较快开工。
合居变独居，砖结构变身装配式钢结构
“首开集团发挥了自身的专业性，使得解决方案更先进，解决了老百姓的痛点。”首华建设总经理助理陈长青如是说。
随着开工建设，一年后5、6号楼或将迎来交付。改建后的新居长什么样？
在5号楼一侧的项目指挥部，视频滚动播放着改建工作进展，包括现场拆除、设计方案等。根据最终的方案，新居、旧居相比，最大的改变是在不增加房屋套数的前提下，合居变独居，终止了多年共用卫生间、厨房的状态。
对于改建方案，于先生认为“非常好”，“两户合居，非常不方便，改建后的户型是独立分居，同时适当增加了面积，改善了居住品质。
为了提升居住品质和居住体验，李锐还表示，方案由原先三单元框剪结构改建为三层钢结构坡屋面住宅楼，由原状的三层三单元改为一部楼梯的通廊设计，最大程度增加居民的套内使用面积。
方案还有哪些亮点和突破性？李锐介绍，部分楼体使用装配式结构，具有安全可靠、抗震性能好、安装简单、可循环利用等优势。同时，还进行节能设计，在外墙、屋面、地面增加保温层，采用节能型门窗。
此外，光华里5、6号楼的改建中还在资金使用、制度措施以及工作机制上进行创新。比如资金使用上，市区两级政府、产权单位承担主要成本，3户已购公房居民承担扩建成本。王劲松表示，资金上还有很多探讨空间，比如是否可以改变承租模式，以进行房改售房，这为后续实现资金平衡总结了经验。
而在制度措施上，此次旧楼改建形成了“简易低风险项目”“外套式加固”的规划申报和审批立项流程。“这简化了审批流程，缩短了项目周期。” 孙华勇说，下一步可能会出台制度性的文件。
2021年北京市政府工作报告提出，积极引入社会资本参与，更新改造300个老旧小区、7处危旧楼房。对于首开集团来说，光华里5、6号楼的改建试点，改善了居民居住环境，提升城市发展质量，也为北京以危旧楼房改建的方式进行城市有机更新趟出一条新路子，形成可供其他项目借鉴的标准与范本。
【企业履责点评】
首开集团参与北京市首个危旧楼改建试点项目，凝聚各方智慧，积极摸索一条符合首都特点的危旧楼改建路径。在老旧小区综合整治这项民生工程上，首开集团不断总结推广“首开经验”，多点探索美好社区建设，改善居民居住环境，提高群众生活品质；推动城市有机更新，提升城市发展质量，体现了国企的责任与担当，树立了行业典范。
#东华理工新闻#
【媒体聚焦 我校学子为千年古村筹建村史馆引发媒体广泛关注】
近日，学校组织志愿者团队在抚州金溪县合市镇开展古村文化保护专项行动，助力乡村振兴发展。志愿者团队充分发挥青年学子专业优势，用6天时间全面承接、高效完成千年古村大耿村村史馆的规划和建设，帮助开发“掌上游古城”微信公众号，绘制大耿村旅游地图，推进当地古村落文化保护与开发，解决古村保护“重建筑修缮、轻文化传承”、旅游开发“重景点参观、轻文化体验”等问题，大力提升了古村特色文化旅游品牌美誉度，赢得当地政府和老百姓的广泛赞誉。该活动引发广泛社会反响，受到《瞭望》新闻周刊、人民网、新华网、中青网、凤凰网、江西新闻客户端等多家主流媒体报道。
据悉，金溪县合市镇大耿村始建于宋代，是远近闻名的“榜眼村”，2018年入选“中国传统村落名录”。村内现保存有“义封门”“榜眼牌坊”“柏轩公祠”“尚书第”等明清古建筑30余座。东华理工大学已经连续四年在金溪合市开展暑期“三下乡”社会实践，古村文化调研是学生社会实践的重点项目。四年间，该校师生已完成古村保护现状调研、“掌上古村”项目开发等工作，为金溪古村文化保护和开发做出了积极贡献，与当地政府和老百姓建立了深厚的情谊。 https://t.cn/E25fXZ5
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近日，学校组织志愿者团队在抚州金溪县合市镇开展古村文化保护专项行动，助力乡村振兴发展。志愿者团队充分发挥青年学子专业优势，用6天时间全面承接、高效完成千年古村大耿村村史馆的规划和建设，帮助开发“掌上游古城”微信公众号，绘制大耿村旅游地图，推进当地古村落文化保护与开发，解决古村保护“重建筑修缮、轻文化传承”、旅游开发“重景点参观、轻文化体验”等问题，大力提升了古村特色文化旅游品牌美誉度，赢得当地政府和老百姓的广泛赞誉。该活动引发广泛社会反响，受到《瞭望》新闻周刊、人民网、新华网、中青网、凤凰网、江西新闻客户端等多家主流媒体报道。
据悉，金溪县合市镇大耿村始建于宋代，是远近闻名的“榜眼村”，2018年入选“中国传统村落名录”。村内现保存有“义封门”“榜眼牌坊”“柏轩公祠”“尚书第”等明清古建筑30余座。东华理工大学已经连续四年在金溪合市开展暑期“三下乡”社会实践，古村文化调研是学生社会实践的重点项目。四年间，该校师生已完成古村保护现状调研、“掌上古村”项目开发等工作，为金溪古村文化保护和开发做出了积极贡献，与当地政府和老百姓建立了深厚的情谊。 https://t.cn/E25fXZ5
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