房屋性质和维修责任，您都清楚吗？

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一、 房屋都包含哪几种类型？

根据房屋所有权人和实际管理人的不同分为四种类型：直管公房、单位自管公房、实施物业服务管理房和城镇私有平房。
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直管公房

直管公房是指通过接管、收购、新建等方式，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。直管公房按性质分类，分为可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
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单位自管公房

单位自管公房是由机关、团体、学校、国有企业等单位自行管理使用的全民所有的公有房屋，以及集体所有制单位自建自购、自行管理的公有房屋。自管公房按性质分类，同样有可售公房（售后公房、未售公房）和不可售公房。
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实施物业服务管理房

由计划经济时代向市场经济发展转变，由物业企业根据签订的服务协议，对住宅小区进行管理，负责房屋保修期后的临修和达到大修标准的，组织申请住宅专项维修资金进行维修。大修标准就是双三分之二，房屋三分之二面积出现漏雨等问题，业主三分之二以上同意的。临修就是大修前的维护。
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城镇私有平房

产权归私人所有，管理和维修维护由产权人负责。“困难户、五保户”的住宅维修，由属地民政部门确认，维修费用由属地政府协调解决。

二、房屋需要维修的部位，责任如何划分？

房屋的维修部位，分“专有部分”和“共有部分”两个部分。

个人房屋内的专有部分均应由个人承担维修责任，房屋共有部分按照住宅维修责任的类别划分维修责任。

根据维修部位的不同，建设单位，物业，业主都有明确的责任划分。

三、什么是房屋专有部分？

指建筑区划内的特定空间，比如房屋、车位、摊位等，并且必须满足三个条件：

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具有构造上的独立性，能够明确区分；
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具有利用上的独立性，可以排他使用；
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能够登记在特定业主名下；
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另外

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也被认定为专有部分。

四、什么是房屋共有部分？

房屋共有部分的特点是什么？

包括“共用部位和共用设施设备”，主要有两个标准：

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不属于业主专有部分；
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不属于市政公用部分，如城镇公共道路、城镇公共绿地等。
全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割。比如：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分。

五、为什么要区分共用部位呢？

因为不同的部位发生渗漏，维修责任都是不一样的呢，谁的孩子谁抱走，谁的责任谁承担哈。咱们通过下面这张责任清单，一起来看看，共有部分有哪些特点，到底小区里，都有哪些部分属于共用部分，共用部分坏了由谁负责维修。
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图片来自北京市住房和城乡建设委《印发<城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单（试行）>的通知》（京建发〔2022〕9号）

清单中明确指出，质量保修期内，屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室，维修责任是建设单位；业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室，维修责任人是业主或使用人。

质量保修期满后，已实施物业管理的住宅，屋面、外墙，共用门窗、共用地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室，物业合同内，由物业服务人负责；物业合同外的，由业主负责。业主或使用人改动外窗、改动阳台、改动地下室，业主负责维修。未实施物业管理的住宅，维修责任人是业主。

​来源：北京物业管理行业协会

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