【秦知道丨#陕西省十七运会热力来袭# 首次担纲主要承办城市的榆林有多“扛硬”？】7月10日，陕西省第十七届运动会（简称“省十七运会”）火炬传递正式开始，在榆林市榆阳区，60名火炬手从榆林钟鼓楼，到九曲广场、红石峡，最终抵达城北的镇北台。
本次省运会将于8月6日至11日在榆林市举办。这既是十四运会后，陕西省举办的又一场体育盛会，又是榆林市首次“挑大梁”承办的运动盛会，对榆林市和陕西省来说都具有重要意义。
作为全省第二大经济体，近年来榆林市对陕西经济增长的贡献率居高不下。而在经济发展的同时，榆林市也在深入推动乡村振兴、加快产业转型升级、治理水土流失等方面卓有成效。作为陕西省最北、省内资源富集的地市，榆林的“一呼一吸”对陕西省有着加速脉搏的重要作用，这座城市的高质量发展与陕西省的进步紧密相连。
陕西省运动会是我省竞技水平最高、规模最大、辐射带动作用最强的综合性运动会，自1952年开始，每四年举办一届，已连续成功举办十六届。
第一届到第十四届省运会均由省体育局在西安承办，但从2014年的第十五届省运会开始，省运会承办工作交由全省各市、区来承办。这一改革，带来了新的气象：省运会有了反映地方文化特色的吉祥物、会徽、主题口号等，各地市兴建场馆，对推动承办城市综合发展效果明显。
这次，为了办好陕西省第十七届运动会，榆林更是频放大招。
最吸引眼球的便是此次运动会的主场馆——榆林市体育中心，极目远眺，场馆外部由金色铝板拼成了极富魅力的造型，宛如一顶“沙漠之冠”，在冠冕之内，看台上巨大的“YU·LIN”也彰显出榆林的自信与活力。
该场馆于2019年2月21日开工，直至2021年9月30日完工，建筑面积5.2万余平方米，可容纳3.2万名观众。场馆将环保和绿色建造发挥得淋漓尽致，看台板采用了工厂化预制清水混凝土，大大减少了使用传统工艺造成的物料浪费和建筑垃圾，是榆林当地装配式建筑应用的一大看点。而在体育馆和游泳馆大面积采用的导光管，能够将自然光导入比赛场馆，非赛时也可以满足采光需求，极大节省照明电力。
包括榆林市体育中心、驼峰文体馆、米脂体育综合馆等在内，本届省运会涉赛场馆共计30个，其中新建11个，改造提升12个。这些场馆凝聚着榆林的智慧与汗水，为省运会注入来自陕北大地的朝气与力量。
此外，榆林市为本届省运会专门设置了运动员村，这是我国省运会历史上的“头一遭”。设立运动员村，除了能为赛会成员提供舒适放松的休憩环境，也能服务于榆林发展，赛后运动员村将作为人才公寓，立足城市发展规划和功能布局实际，为引进的各类高层次人才提供舒适、稳定的居所，对于提升城市竞争力具有重要意义。
不仅是场馆及附属设施，省运会为榆林带来的，更是全市城市品质的大提升。包括城市道路及配套设施提升、涉赛道路沿线景观提升、照明及景观亮化提升、市容环境整治提升在内的项目，为榆林打造了更加舒适的生活环境和美丽的市容市貌，有效提升榆林中心城区城市功能和竞争力。
省运会作为“杠杆”，极大撬动了榆林市新一轮的发展，为榆林加速蝶变而奠定坚实基础。
榆林举全市之力，集全市之智，为打造一个“绿色、和谐、活力、开放、特色”的运动会而不懈奋斗，这样的努力也将反哺榆林的高质量发展，为榆林、为陕北书写出更美好的新篇章。借着省运会，我们需要将更多目光转向这座坚韧不拔，历久弥新的陕北城市。
近些年来，榆林发展极为迅猛，在各个方面都取得了历史性的成就。
曾经的榆林，过半的面积被黄沙覆盖，毛乌素沙漠侵蚀了农民们的万顷农田牧场，沙尘暴刮乱人们的生产和生活。“只有治沙造林，才能过上好日子”，70多年来，榆林以每年1.62%的荒漠化逆转速率治沙造林，用2360万亩葱郁的绿林，为陕北树起绿色的防线。
曾经的榆林，黄河在此裹挟着大量泥沙流入下游。为了保水固土护大河，多年来，榆林市筑淤地坝、兴修梯田、治理小流域……系统治理水土流失，推进生态环境保护，为母亲河再造清流，为我国北方净化水土。
环境上“脱胎换骨”，经济上也要改弦更张。
榆林能源矿产资源丰富，被誉为“中国的科威特”，已发现8大类48种矿产，特别是煤、气、油、盐资源富集一地，组合配置好，国内外罕见，开发潜力巨大。资源带给了榆林极大的发展，但资源不可再生，若不发展新的产业，未来将面临无从发展的困境。
为了产业绿色转型，榆林针对自身产业特点，选择了以科技创新推动能源绿色低碳发展为转型方向，已经从最初的资源驱动式增长逐渐向科技创新型发展转变。
2021年，榆林实现工业增加值3575.80亿元，十年来年均增长7.7%，其中规模以上工业增加值总量连续15年稳居全省第一。而成为榆林市战略性新兴产业的新材料、智能无人、氢能等蓬勃发展，增加值年均增长9%，累计建成新能源装机1340万千瓦，新能源占电力总装机比重达35%……
如今的榆林，兼具古老与崭新，保持着顽强的斗志与不竭的活力，成为陕西省经济重要的增长极，未来，榆林的发展也将成为陕西的名片和标杆。
在今年的陕西省政府工作报告中，明确指出提升榆林交通枢纽城市和区域中心城市能级，推动榆林高新区提档升级，支持榆林创建国家级能源革命创新示范区等重点任务。
交通方面，榆林周边与多个省（区）相邻，且自身能源工业发展强势，具有发展交通的必要性。2022年，榆林与西安、宝鸡一道入选一百个国家综合交通枢纽城市。近些年来，榆林市交通网络密度快速增长，截至“十三五”末，榆林全市铁路总里程1369公里，高速公路通车里程1146公里，榆阳机场年旅客吞吐量超250万人次、年货邮超10000吨。未来，榆林将陕西北部交通线路充实，也将带动省内经济的发展，助力陕西省商品“走出去”。
能源科研和节能减排方面，陕西省明确要推动陕北全面加快能源革命、转型升级，加快把资源优势转化为经济产业优势、综合协同优势。报告中提到的“二氧化碳捕集利用与封存”、“煤炭分级分质利用”等科研攻关问题也都与榆林息息相关，这些科研问题的试验和应用就在榆林，近年来榆林在陕西省的大力扶持下，发挥榆林能源资源富集和产业基础优势，依托中科院等科研机构、科创新城创新平台、能源骨干企业，加大能源化工领域关键技术研发示范，加大科技攻关力度，全力打通能源科研产业链、创新链，实现“两链”深度融合，促进产业绿色转型，推进“双碳”目标全速实现。
报告也明确，积极推广高西沟村生态治理模式，推动黄河流域淤地坝（拦沙）工程及坡耕地水土流失综合治理项目，促进沿黄防护林和黄河西岸绿色廊道提质增效。高西沟村生态治理模式是榆林深入推进黄河流域治理的重要举措，是黄土高原生态治理的一个样板，几十年来为流域内综合治理贡献了极大的力量。
榆林高新区是陕西省获批的第五个国家级高新区，也是全国唯一以煤化工为主导产业的国家高新区。2021年榆林市规上工业产值首次突破7000亿元大关，比上年增长55.9%，多个“巨无霸”项目给予陕北发展硬核动力。榆林拥有极强的人才和科研集聚能力，榆林高新区的提质升级，能够帮助落实新时代推进西部大开发形成新格局的重大国家战略，强化陕北地区高新技术产业综合实力，提升黄土高原地区经济效能。
榆林是陕北地区的典型代表，是陕西省发展的重要增长极，本次省运会将进一步展现榆林雄厚的实力与热情开放的人文魅力，这是榆林开启新篇章的重要时刻，也是黄土高原向外界传达出强劲发展潜力的信号，未来，榆林的发展还将高歌猛进，提振陕西省综合实力持续快速增长。
本次省运会将于8月6日至11日在榆林市举办。这既是十四运会后，陕西省举办的又一场体育盛会，又是榆林市首次“挑大梁”承办的运动盛会，对榆林市和陕西省来说都具有重要意义。
作为全省第二大经济体，近年来榆林市对陕西经济增长的贡献率居高不下。而在经济发展的同时，榆林市也在深入推动乡村振兴、加快产业转型升级、治理水土流失等方面卓有成效。作为陕西省最北、省内资源富集的地市，榆林的“一呼一吸”对陕西省有着加速脉搏的重要作用，这座城市的高质量发展与陕西省的进步紧密相连。
陕西省运动会是我省竞技水平最高、规模最大、辐射带动作用最强的综合性运动会，自1952年开始，每四年举办一届，已连续成功举办十六届。
第一届到第十四届省运会均由省体育局在西安承办，但从2014年的第十五届省运会开始，省运会承办工作交由全省各市、区来承办。这一改革，带来了新的气象：省运会有了反映地方文化特色的吉祥物、会徽、主题口号等，各地市兴建场馆，对推动承办城市综合发展效果明显。
这次，为了办好陕西省第十七届运动会，榆林更是频放大招。
最吸引眼球的便是此次运动会的主场馆——榆林市体育中心，极目远眺，场馆外部由金色铝板拼成了极富魅力的造型，宛如一顶“沙漠之冠”，在冠冕之内，看台上巨大的“YU·LIN”也彰显出榆林的自信与活力。
该场馆于2019年2月21日开工，直至2021年9月30日完工，建筑面积5.2万余平方米，可容纳3.2万名观众。场馆将环保和绿色建造发挥得淋漓尽致，看台板采用了工厂化预制清水混凝土，大大减少了使用传统工艺造成的物料浪费和建筑垃圾，是榆林当地装配式建筑应用的一大看点。而在体育馆和游泳馆大面积采用的导光管，能够将自然光导入比赛场馆，非赛时也可以满足采光需求，极大节省照明电力。
包括榆林市体育中心、驼峰文体馆、米脂体育综合馆等在内，本届省运会涉赛场馆共计30个，其中新建11个，改造提升12个。这些场馆凝聚着榆林的智慧与汗水，为省运会注入来自陕北大地的朝气与力量。
此外，榆林市为本届省运会专门设置了运动员村，这是我国省运会历史上的“头一遭”。设立运动员村，除了能为赛会成员提供舒适放松的休憩环境，也能服务于榆林发展，赛后运动员村将作为人才公寓，立足城市发展规划和功能布局实际，为引进的各类高层次人才提供舒适、稳定的居所，对于提升城市竞争力具有重要意义。
不仅是场馆及附属设施，省运会为榆林带来的，更是全市城市品质的大提升。包括城市道路及配套设施提升、涉赛道路沿线景观提升、照明及景观亮化提升、市容环境整治提升在内的项目，为榆林打造了更加舒适的生活环境和美丽的市容市貌，有效提升榆林中心城区城市功能和竞争力。
省运会作为“杠杆”，极大撬动了榆林市新一轮的发展，为榆林加速蝶变而奠定坚实基础。
榆林举全市之力，集全市之智，为打造一个“绿色、和谐、活力、开放、特色”的运动会而不懈奋斗，这样的努力也将反哺榆林的高质量发展，为榆林、为陕北书写出更美好的新篇章。借着省运会，我们需要将更多目光转向这座坚韧不拔，历久弥新的陕北城市。
近些年来，榆林发展极为迅猛，在各个方面都取得了历史性的成就。
曾经的榆林，过半的面积被黄沙覆盖，毛乌素沙漠侵蚀了农民们的万顷农田牧场，沙尘暴刮乱人们的生产和生活。“只有治沙造林，才能过上好日子”，70多年来，榆林以每年1.62%的荒漠化逆转速率治沙造林，用2360万亩葱郁的绿林，为陕北树起绿色的防线。
曾经的榆林，黄河在此裹挟着大量泥沙流入下游。为了保水固土护大河，多年来，榆林市筑淤地坝、兴修梯田、治理小流域……系统治理水土流失，推进生态环境保护，为母亲河再造清流，为我国北方净化水土。
环境上“脱胎换骨”，经济上也要改弦更张。
榆林能源矿产资源丰富，被誉为“中国的科威特”，已发现8大类48种矿产，特别是煤、气、油、盐资源富集一地，组合配置好，国内外罕见，开发潜力巨大。资源带给了榆林极大的发展，但资源不可再生，若不发展新的产业，未来将面临无从发展的困境。
为了产业绿色转型，榆林针对自身产业特点，选择了以科技创新推动能源绿色低碳发展为转型方向，已经从最初的资源驱动式增长逐渐向科技创新型发展转变。
2021年，榆林实现工业增加值3575.80亿元，十年来年均增长7.7%，其中规模以上工业增加值总量连续15年稳居全省第一。而成为榆林市战略性新兴产业的新材料、智能无人、氢能等蓬勃发展，增加值年均增长9%，累计建成新能源装机1340万千瓦，新能源占电力总装机比重达35%……
如今的榆林，兼具古老与崭新，保持着顽强的斗志与不竭的活力，成为陕西省经济重要的增长极，未来，榆林的发展也将成为陕西的名片和标杆。
在今年的陕西省政府工作报告中，明确指出提升榆林交通枢纽城市和区域中心城市能级，推动榆林高新区提档升级，支持榆林创建国家级能源革命创新示范区等重点任务。
交通方面，榆林周边与多个省（区）相邻，且自身能源工业发展强势，具有发展交通的必要性。2022年，榆林与西安、宝鸡一道入选一百个国家综合交通枢纽城市。近些年来，榆林市交通网络密度快速增长，截至“十三五”末，榆林全市铁路总里程1369公里，高速公路通车里程1146公里，榆阳机场年旅客吞吐量超250万人次、年货邮超10000吨。未来，榆林将陕西北部交通线路充实，也将带动省内经济的发展，助力陕西省商品“走出去”。
能源科研和节能减排方面，陕西省明确要推动陕北全面加快能源革命、转型升级，加快把资源优势转化为经济产业优势、综合协同优势。报告中提到的“二氧化碳捕集利用与封存”、“煤炭分级分质利用”等科研攻关问题也都与榆林息息相关，这些科研问题的试验和应用就在榆林，近年来榆林在陕西省的大力扶持下，发挥榆林能源资源富集和产业基础优势，依托中科院等科研机构、科创新城创新平台、能源骨干企业，加大能源化工领域关键技术研发示范，加大科技攻关力度，全力打通能源科研产业链、创新链，实现“两链”深度融合，促进产业绿色转型，推进“双碳”目标全速实现。
报告也明确，积极推广高西沟村生态治理模式，推动黄河流域淤地坝（拦沙）工程及坡耕地水土流失综合治理项目，促进沿黄防护林和黄河西岸绿色廊道提质增效。高西沟村生态治理模式是榆林深入推进黄河流域治理的重要举措，是黄土高原生态治理的一个样板，几十年来为流域内综合治理贡献了极大的力量。
榆林高新区是陕西省获批的第五个国家级高新区，也是全国唯一以煤化工为主导产业的国家高新区。2021年榆林市规上工业产值首次突破7000亿元大关，比上年增长55.9%，多个“巨无霸”项目给予陕北发展硬核动力。榆林拥有极强的人才和科研集聚能力，榆林高新区的提质升级，能够帮助落实新时代推进西部大开发形成新格局的重大国家战略，强化陕北地区高新技术产业综合实力，提升黄土高原地区经济效能。
榆林是陕北地区的典型代表，是陕西省发展的重要增长极，本次省运会将进一步展现榆林雄厚的实力与热情开放的人文魅力，这是榆林开启新篇章的重要时刻，也是黄土高原向外界传达出强劲发展潜力的信号，未来，榆林的发展还将高歌猛进，提振陕西省综合实力持续快速增长。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
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