#公务员面试# 【面试热点】畅通消防通道刻不容缓
【热点链接】
1.辽宁沈阳浑南新区SR新城A座102号商住楼外墙保温材料发生大火，25层楼体烧焦。据悉，全部明火连夜被扑灭，298户居民被紧急疏散，未发现人员伤亡。浑南区应急管理局工作人员称：原本只是五楼的一户窗口外墙保温材料起火，由于离楼体最近的消防通道被停放的车辆堵塞，未能在初期阶段控制火情，6分钟火就蹿到了楼顶。
2.重庆市渝北区加州花园小区A4栋2楼住宅建筑外立面着火，消防通报称暂无人员伤亡。有重庆市民告诉记者，救援过程中消防车进入小区时因车辆占道、有路桩等因素遇阻，从市民拍下的现场照片看到，有一名消防救援人员在锯隔离桩。记者在现场还看到，一辆白色轿车被掀翻在加州花园小区的南一门入口处的支路上，站在车辆周围的居民告诉记者，由于入口道路较窄，该车辆堵塞了消防通道，被群众合力掀翻。
【政策理论】
1.背景
全国各地造成重大人员伤亡的火灾事故，80%以上是由于消防车通道堵塞。放眼各地，私家车堵塞消防通道的现象，似乎并没有各种火灾事故的教训中得以减少。全国各地，每年接到消防车通道堵塞的各种诉求多达几千件。在一些城市的市中心，停车位规划比较少的老旧小区里，消防通道被私家车蚕食鲸吞的案例，可说是比比皆是。消防通道被占用的现象应该引起重视。
2.问题
(1)各种老旧小区、城中村、城乡结合部，有些居民群众私自搭建临时棚屋。这些违章建筑占用消防通道，导致消防通道堵塞、不畅通。
(2)有些住宅小区规划车位比例不够，再加上私家车的普及。部分小区居民为图方便，将自己的私家车停在消防通道上面。违停占道成为小区消防安全通道管理上的最大积患。
(3)部分小区物业对消防工作不重视，对于小区居民擅自堆放杂物、装修材料占用消防通道的行为视而不见。杂物占用消防通道带来很大的消防安全隐患。
3.危害
火灾火警刻不容缓，消防通道被堵，导致救援时间被拖延。在救援的道路上浪费每一分每一秒，都意味着人民群众的生命和财产安全得不到保障。
4.原因
(1)老旧小区、商业中心停车位不足。私家车的数量与停车位数量的不匹配，导致有人占用消防通道当作临时停车位，违停现象堵塞消防通道。
(2)部分居民法律意识淡薄，消防安全意识不高。出现违章搭建、日用杂物占用消防通道的不当行为。
(3)个别小区、商圈的物业公司管理不到位，责任人分工不明确，并没有专项消防负责人。对于辖区出现占用消防通道的现象没有及时疏导，导致消防通道持续被占。
(4)社会上整体的消防安全教育氛围比较淡薄。有些人对与占用消防通道一事毫不在意，身边人也不进行劝阻。导致占用消防通道现象层出不穷。
(5)目前占用消防通道的法律惩处力度不足。《中华人民共和国消防法》第六章明确，“个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款”“对于经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担”。现实情况是，占用消防通道的人知道自己的行为就是阻挠自己和他人及时获得救助。因为警告或者五百元罚款对于有些人来说处罚太低了。违法成本太轻导致这种现象屡禁不绝。
4.对策
(1)一定要严格执法，对于违反消防法规的人员坚决制止。对于各种占用堵塞消防通道的行为，一定要依法依规的进行督促和限时整改。对于物业工作人员，必须提高警惕，发现违反规定的现象和行为，要第一时间进行劝阻，并且上报消防部门进行跟踪跟进，让违法违规行为消灭在萌芽里。
(2)在执法的过程中，要联合多部门，合理治理消防通道被堵。除了物业部门、业委会、街道社区网格等基层组织都要发挥自己的作用。可以制定业主公约，合理规范辖区业主和群众的行为。引入合理的奖惩机制，发动群众，打造共建共治共享的治理格局。
(3)要需堵疏结合，清除“破窗”土壤。对于私家车占用消防通道的行为，除了要坚决治理，还需要合理规划小区和商业区的停车位。通过各种渠道扩充当前车位数量，提高车位和车库数量的供给，从源头解决私家车占用消防通道的问题。例如，拓宽小区出入口的主辅路;在小区周边道路设置临时停车区;以错峰停放的方式开放小区周边单位的停车场供居民停车;建设地下、立体机械停车场等。
(4)要营造良好的消防安全氛围。在各大小区开展消防安全宣传，通过宣传提升大家的消防安全意识。倡议群众维护消防安全，鼓励小区居民维护自身安全采取各种行动，发现占用消防通道的情况立即举报。
(5)落实消防安全主体责任。《中华人民共和国消防法》规定了各单位的消防安全责任人及相关责任、各单位和个人的责任，有关部门应将消防工作落实到各单位的消防安全责任人，并追责到人，倒逼公众强化对消防安全的重视程度。
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1.辽宁沈阳浑南新区SR新城A座102号商住楼外墙保温材料发生大火，25层楼体烧焦。据悉，全部明火连夜被扑灭，298户居民被紧急疏散，未发现人员伤亡。浑南区应急管理局工作人员称：原本只是五楼的一户窗口外墙保温材料起火，由于离楼体最近的消防通道被停放的车辆堵塞，未能在初期阶段控制火情，6分钟火就蹿到了楼顶。
2.重庆市渝北区加州花园小区A4栋2楼住宅建筑外立面着火，消防通报称暂无人员伤亡。有重庆市民告诉记者，救援过程中消防车进入小区时因车辆占道、有路桩等因素遇阻，从市民拍下的现场照片看到，有一名消防救援人员在锯隔离桩。记者在现场还看到，一辆白色轿车被掀翻在加州花园小区的南一门入口处的支路上，站在车辆周围的居民告诉记者，由于入口道路较窄，该车辆堵塞了消防通道，被群众合力掀翻。
【政策理论】
1.背景
全国各地造成重大人员伤亡的火灾事故，80%以上是由于消防车通道堵塞。放眼各地，私家车堵塞消防通道的现象，似乎并没有各种火灾事故的教训中得以减少。全国各地，每年接到消防车通道堵塞的各种诉求多达几千件。在一些城市的市中心，停车位规划比较少的老旧小区里，消防通道被私家车蚕食鲸吞的案例，可说是比比皆是。消防通道被占用的现象应该引起重视。
2.问题
(1)各种老旧小区、城中村、城乡结合部，有些居民群众私自搭建临时棚屋。这些违章建筑占用消防通道，导致消防通道堵塞、不畅通。
(2)有些住宅小区规划车位比例不够，再加上私家车的普及。部分小区居民为图方便，将自己的私家车停在消防通道上面。违停占道成为小区消防安全通道管理上的最大积患。
(3)部分小区物业对消防工作不重视，对于小区居民擅自堆放杂物、装修材料占用消防通道的行为视而不见。杂物占用消防通道带来很大的消防安全隐患。
3.危害
火灾火警刻不容缓，消防通道被堵，导致救援时间被拖延。在救援的道路上浪费每一分每一秒，都意味着人民群众的生命和财产安全得不到保障。
4.原因
(1)老旧小区、商业中心停车位不足。私家车的数量与停车位数量的不匹配，导致有人占用消防通道当作临时停车位，违停现象堵塞消防通道。
(2)部分居民法律意识淡薄，消防安全意识不高。出现违章搭建、日用杂物占用消防通道的不当行为。
(3)个别小区、商圈的物业公司管理不到位，责任人分工不明确，并没有专项消防负责人。对于辖区出现占用消防通道的现象没有及时疏导，导致消防通道持续被占。
(4)社会上整体的消防安全教育氛围比较淡薄。有些人对与占用消防通道一事毫不在意，身边人也不进行劝阻。导致占用消防通道现象层出不穷。
(5)目前占用消防通道的法律惩处力度不足。《中华人民共和国消防法》第六章明确，“个人占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的，处警告或者五百元以下罚款”“对于经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担”。现实情况是，占用消防通道的人知道自己的行为就是阻挠自己和他人及时获得救助。因为警告或者五百元罚款对于有些人来说处罚太低了。违法成本太轻导致这种现象屡禁不绝。
4.对策
(1)一定要严格执法，对于违反消防法规的人员坚决制止。对于各种占用堵塞消防通道的行为，一定要依法依规的进行督促和限时整改。对于物业工作人员，必须提高警惕，发现违反规定的现象和行为，要第一时间进行劝阻，并且上报消防部门进行跟踪跟进，让违法违规行为消灭在萌芽里。
(2)在执法的过程中，要联合多部门，合理治理消防通道被堵。除了物业部门、业委会、街道社区网格等基层组织都要发挥自己的作用。可以制定业主公约，合理规范辖区业主和群众的行为。引入合理的奖惩机制，发动群众，打造共建共治共享的治理格局。
(3)要需堵疏结合，清除“破窗”土壤。对于私家车占用消防通道的行为，除了要坚决治理，还需要合理规划小区和商业区的停车位。通过各种渠道扩充当前车位数量，提高车位和车库数量的供给，从源头解决私家车占用消防通道的问题。例如，拓宽小区出入口的主辅路;在小区周边道路设置临时停车区;以错峰停放的方式开放小区周边单位的停车场供居民停车;建设地下、立体机械停车场等。
(4)要营造良好的消防安全氛围。在各大小区开展消防安全宣传，通过宣传提升大家的消防安全意识。倡议群众维护消防安全，鼓励小区居民维护自身安全采取各种行动，发现占用消防通道的情况立即举报。
(5)落实消防安全主体责任。《中华人民共和国消防法》规定了各单位的消防安全责任人及相关责任、各单位和个人的责任，有关部门应将消防工作落实到各单位的消防安全责任人，并追责到人，倒逼公众强化对消防安全的重视程度。
微短剧，风头正劲！https://t.cn/A6a0wJ6A
“一晚上追完一部剧”。在快节奏的碎片生活下，微短剧正日益受到观众青睐，各大主流视频平台纷纷入局并不断升级扶持计划，各种剧场化品牌不断推出，如腾讯视频的“十分剧场”，芒果TV的“下饭剧场”等。据相关数据显示，仅5月在国家广播电视总局“重点网络影视剧信息备案系统”中通过登记且取得规划备案号的网络微短剧片目就有421部，超过2021年全年微短剧的备案量。今年6月1日，国家广播电视总局对网络剧片正式发放行政许可，包括网络微短剧在内的国产网络剧片都被纳入网络视听内容统一监管。
微短剧是指单集时长不超过10分钟的网络剧。这类剧通常具有娱乐性强、剧情环环相扣、戏剧冲突反转强烈、人物设定个性十足等特点。今年的微短剧市场，出现了不少播放量过亿的作品。
“一晚上追完一部剧”。在快节奏的碎片生活下，微短剧正日益受到观众青睐，各大主流视频平台纷纷入局并不断升级扶持计划，各种剧场化品牌不断推出，如腾讯视频的“十分剧场”，芒果TV的“下饭剧场”等。据相关数据显示，仅5月在国家广播电视总局“重点网络影视剧信息备案系统”中通过登记且取得规划备案号的网络微短剧片目就有421部，超过2021年全年微短剧的备案量。今年6月1日，国家广播电视总局对网络剧片正式发放行政许可，包括网络微短剧在内的国产网络剧片都被纳入网络视听内容统一监管。
微短剧是指单集时长不超过10分钟的网络剧。这类剧通常具有娱乐性强、剧情环环相扣、戏剧冲突反转强烈、人物设定个性十足等特点。今年的微短剧市场，出现了不少播放量过亿的作品。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
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