发隆金融网：总价500万元，房东要求全款！杭州二手房成交量下滑，中介们都快哭了 https://t.cn/EK8SOtk
今年3月份杭州市区二手房成交16479套创下历史新高，此后价格上涨，成交量却呈现下滑态势，7月成交量不足万套。
落叶知秋，对于二手房市场的变化。房东诚心出售的房源越来越少，挂价虚高，对于买家的付款方式要求也越来越高，有的要求1次性付款，导致二手房的成交越来越难，中介之间的竞争越来越热烈，辞职人数增加，招工也困难。
诚心出售的房源减少
房东也开始要求1次性付款
杭州市二手房交易服务平台网站上的数据显示，目前已通过审核挂牌出售的房源共计26054套。
“别看可售的房源有这么多，房东诚心要卖的没多少。挂牌价高，一看就不诚心卖。”城西一中介门店店长告诉记者，接下去二手房市场会很艰难，因为有成交可能的房源量越来越少了。
除了挂牌价虚高，房东对买家的付款要求也越来越高。豪世华邦世纪新城店店长汪来成告诉记者，门店接连有两个单子，因为房东要求全款支付而告吹。“山水人家、城市心境有两套房源准备出售，约120平方米总价500万元，本来买家都找好了，这个价格也能接受，但房东要求要全款付清，买家只能放弃。”
汪来成说：“上半年大多房东都还接受头付三成或是公积金买房，8月份开始房东大多加高了要求，头付得是6成以上还须是商贷，这样银行放款快，不影响房东买新房。”但这样的要求也导致很多买家无奈放弃，成交量自然也就掉了下来。对房源的争抢热烈经纪人有的愿拿佣金补贴由于诚心出售的房东比原来少，实际可成交的房源量大减。为了完成业绩，一旦性价比还不错的房源挂牌，多家中介公司的经纪人热烈争抢同一套房源的现象比比皆是。但是，恰恰因为争夺热烈，反而让房东觉得自己是不是卖便宜了，又把房源收回去了。
都市房网申花区域经理黄恩武告诉记者，就在不久前东方福邸成交了一套139㎡的西边套，由于房子位于小区的中间楼幢，房东的挂牌价稍高一点，总价在630万元左右。
房源成交的那天，下午2点，经纪人带着客户去看房，跟房东谈妥了价格但还没签订居间协议，本以为这单成交是妥妥的了，谁知没过多久房东告诉经纪人，在他们走后又来了两三波要买房的客户。
“一般看房的人越多，这套房子成交的可能性就越小。房东一看房子抢手，就想是不是价格挂低了。”业内人士告诉记者，由于目前二手房也处于卖方市场，且地价高企，很多房东心理上都觉得房子不愁卖。
黄恩武说：“要不是因为平时跟房东关系维护得还不错，房东很有可能就不卖了。”劝了房东整整8个小时，买家又加了4万元，才以634万元的价格成交。而大关南苑有一套房子挂牌，房东人在外地，上周刚回到杭州，多家中介公司的经纪人争着要跟房东签订居间协议，房东一看买房人这么多，直接说房子暂时不卖了，再看看市场行情。年初因为市场行情好，经纪人大多不愿意在佣金上减少，如今为促成成交，在佣金方面不少经纪人愿意适度让利，有的将部分佣金补贴给房东，为能顺利成交。
员工辞职现象增加
中介公司面临招工难
二手房成交量的不断下滑，也导致不少中介从业人员工作量增加，收入却下降。
去年11月底，小蔡进入杭州某中介公司工作。其门店所处的板块因供应量短缺、价格涨幅不大，吸引不少主城区外溢的购房者前来买房，门店里待着，来咨询买房的客户都有不少。
“那时候行情好，用期没结束就开了一单，2万多元的中介费里拿到了2000多元的佣金。”小蔡说，“即使是式用期，佣金变少，比起其他刚参加工作的同学赚得要多不少。”
这之后小蔡每个月能开单，但到了今年7月份，她觉得这份工作变得艰难了。由于价格上涨、好房源减少，到门店里来咨询买房的客户比上半年少，所以就须出去拓房源。“公司规定每周须要有四次带看，房源少了经纪人就得出去拓房源，出门一趟感觉整个人都黑上一圈。”高温天不断外出带客看房，小蔡每天都累得够呛，成交却变得难了，佣金也跟着少了。
还没等这个夏天熬过去，小蔡就提出了离职，“太累了，干这行不容易，行情好的时候赚得确实多一点，但一旦行情不好了，要坚持下去，得有很大的毅力才行。”
中介公司离职的人多了，招工也越来越难。现在不少公司对新人的学历都有要求，豪世华邦今年招人的要求是要具备大专以上学历，链家要求高，得是本科生及以上学历。“市场竞争越是热烈，经老经纪人产出越多，相反新人出业绩就难。而且学历高的人，也不大喜欢中介这个行业。行情好，赚钱多的时候对他们还有吸引力。现在钱难赚了，愿意来的人就少了。”都市房网总经理包海洪说，现在招经纪人底薪不低，每个月在2500~3500元左右，“我们门店的员工大多以同事推老乡居多，大专院校的招聘基本无人问津。”
“不光招工难，现在各个中介公司之间撬墙角的现象也很多，老经纪人在市场上很抢手。”一家中介公司高管说，“房源少，那些沟通能力强，跟房东关系好的经纪人就有好。”
对于中介来说，杭州二手房量价齐升的好日子过去了。一家中介门店主管说：“成交量如果持续下跌，那么价格总有下调的时候。我们也希望这1天尽快到来，房东的心态发生改变，价格回归理性，成交量回升，价平量稳，对中介行业来说反而是好的。”
今年3月份杭州市区二手房成交16479套创下历史新高，此后价格上涨，成交量却呈现下滑态势，7月成交量不足万套。
落叶知秋，对于二手房市场的变化。房东诚心出售的房源越来越少，挂价虚高，对于买家的付款方式要求也越来越高，有的要求1次性付款，导致二手房的成交越来越难，中介之间的竞争越来越热烈，辞职人数增加，招工也困难。
诚心出售的房源减少
房东也开始要求1次性付款
杭州市二手房交易服务平台网站上的数据显示，目前已通过审核挂牌出售的房源共计26054套。
“别看可售的房源有这么多，房东诚心要卖的没多少。挂牌价高，一看就不诚心卖。”城西一中介门店店长告诉记者，接下去二手房市场会很艰难，因为有成交可能的房源量越来越少了。
除了挂牌价虚高，房东对买家的付款要求也越来越高。豪世华邦世纪新城店店长汪来成告诉记者，门店接连有两个单子，因为房东要求全款支付而告吹。“山水人家、城市心境有两套房源准备出售，约120平方米总价500万元，本来买家都找好了，这个价格也能接受，但房东要求要全款付清，买家只能放弃。”
汪来成说：“上半年大多房东都还接受头付三成或是公积金买房，8月份开始房东大多加高了要求，头付得是6成以上还须是商贷，这样银行放款快，不影响房东买新房。”但这样的要求也导致很多买家无奈放弃，成交量自然也就掉了下来。对房源的争抢热烈经纪人有的愿拿佣金补贴由于诚心出售的房东比原来少，实际可成交的房源量大减。为了完成业绩，一旦性价比还不错的房源挂牌，多家中介公司的经纪人热烈争抢同一套房源的现象比比皆是。但是，恰恰因为争夺热烈，反而让房东觉得自己是不是卖便宜了，又把房源收回去了。
都市房网申花区域经理黄恩武告诉记者，就在不久前东方福邸成交了一套139㎡的西边套，由于房子位于小区的中间楼幢，房东的挂牌价稍高一点，总价在630万元左右。
房源成交的那天，下午2点，经纪人带着客户去看房，跟房东谈妥了价格但还没签订居间协议，本以为这单成交是妥妥的了，谁知没过多久房东告诉经纪人，在他们走后又来了两三波要买房的客户。
“一般看房的人越多，这套房子成交的可能性就越小。房东一看房子抢手，就想是不是价格挂低了。”业内人士告诉记者，由于目前二手房也处于卖方市场，且地价高企，很多房东心理上都觉得房子不愁卖。
黄恩武说：“要不是因为平时跟房东关系维护得还不错，房东很有可能就不卖了。”劝了房东整整8个小时，买家又加了4万元，才以634万元的价格成交。而大关南苑有一套房子挂牌，房东人在外地，上周刚回到杭州，多家中介公司的经纪人争着要跟房东签订居间协议，房东一看买房人这么多，直接说房子暂时不卖了，再看看市场行情。年初因为市场行情好，经纪人大多不愿意在佣金上减少，如今为促成成交，在佣金方面不少经纪人愿意适度让利，有的将部分佣金补贴给房东，为能顺利成交。
员工辞职现象增加
中介公司面临招工难
二手房成交量的不断下滑，也导致不少中介从业人员工作量增加，收入却下降。
去年11月底，小蔡进入杭州某中介公司工作。其门店所处的板块因供应量短缺、价格涨幅不大，吸引不少主城区外溢的购房者前来买房，门店里待着，来咨询买房的客户都有不少。
“那时候行情好，用期没结束就开了一单，2万多元的中介费里拿到了2000多元的佣金。”小蔡说，“即使是式用期，佣金变少，比起其他刚参加工作的同学赚得要多不少。”
这之后小蔡每个月能开单，但到了今年7月份，她觉得这份工作变得艰难了。由于价格上涨、好房源减少，到门店里来咨询买房的客户比上半年少，所以就须出去拓房源。“公司规定每周须要有四次带看，房源少了经纪人就得出去拓房源，出门一趟感觉整个人都黑上一圈。”高温天不断外出带客看房，小蔡每天都累得够呛，成交却变得难了，佣金也跟着少了。
还没等这个夏天熬过去，小蔡就提出了离职，“太累了，干这行不容易，行情好的时候赚得确实多一点，但一旦行情不好了，要坚持下去，得有很大的毅力才行。”
中介公司离职的人多了，招工也越来越难。现在不少公司对新人的学历都有要求，豪世华邦今年招人的要求是要具备大专以上学历，链家要求高，得是本科生及以上学历。“市场竞争越是热烈，经老经纪人产出越多，相反新人出业绩就难。而且学历高的人，也不大喜欢中介这个行业。行情好，赚钱多的时候对他们还有吸引力。现在钱难赚了，愿意来的人就少了。”都市房网总经理包海洪说，现在招经纪人底薪不低，每个月在2500~3500元左右，“我们门店的员工大多以同事推老乡居多，大专院校的招聘基本无人问津。”
“不光招工难，现在各个中介公司之间撬墙角的现象也很多，老经纪人在市场上很抢手。”一家中介公司高管说，“房源少，那些沟通能力强，跟房东关系好的经纪人就有好。”
对于中介来说，杭州二手房量价齐升的好日子过去了。一家中介门店主管说：“成交量如果持续下跌，那么价格总有下调的时候。我们也希望这1天尽快到来，房东的心态发生改变，价格回归理性，成交量回升，价平量稳，对中介行业来说反而是好的。”
这样做能使丹田常满，不至饥，其神清明！
要妙气诀，真道者用之，其寿与天地齐矣。人自有六种导引，而不知吹、呵、嘘、咽、呼、嘻。吹去寒气，呵去烦气，嘘去痰积，咽去痕劳，呼去温热。嘻去风气。此言人之生自解也。
气法要妙至诀（叁）
导引新候要诀
续：此乃神用庞气也。只得食，令人脚踏地动作，若用气得妙，神将身向空虚中走作也，此知意即神之灵也。用阳气刚想玉茎只泄阳气，不泄骨精，用之弥坚，此名小得。冬月想房室中用阳气入人来，尽觉性温，亦小得。在热时坐家中，想阴气入来，觉清冻，此亦小得。夫后妻得者，亦名小得。用气调和，肚皮日觉厚，亦小得。故身上常常退皮，亦小得。
用阴气冷如铁，硬如石，亦小得。用阳气，能上得峻山峭壁，亦小得。用阳气，身轻能行者，亦小得。夏月向林中外，用阴气得草木叶润，亦小得。有人患冷热病，用阴阳手摩之，病应手愈，亦小得。耳听想及弦管者，悬知吉凶，亦小得。自视洞观，鬼神之情不能隐匿，亦小得。心能察微意，有非常之智，亦小得。奇方异法，古器奇宝，人不识者，心自悟之，亦小得。万神来附，为侍奉者，亦小得。
以身中之气能生得他人五藏气者，亦得妙也。元气内藏，尽无出入，定息所有，到无窍之处，作出入息亦全王公曰：此是落籍逃丁，不为太阴所管者，妙也。炼肉炼骨，轻清上浮，同太虚天地之神灵，变化自在者。此是导引之极也，尚未与内真神同游，此名未入真人位也，号曰真人。此气妙卫是张果先生传龙岗法，甚妙之耳。
琴心先生曰：真人云姓张氏，名果，玄宗制号通玄先生。偶然而来，不知出其谁之子，观其神化自在，若则上古之高真也。或问：亦曾仕于世乎？因有丙子年为契史之说。其如史传不载，而所传气诀，仙经阙如斯耳，乃道家之秘宝也。静而行之三七日，彻视肠胃，还年却老，乘云陆空而登晨霞，可翘足而待之。非夫气象合道者，不可辄传。慎之！
契史先生曰；凡人腹中，三处有隔，即心有隔。初服气皆觉心下胃中满，但少食，久作之，自觉通下。至藏下有隔，即觉腹中满，久而行之，自觉到脐下丹田中，始觉气周行身中，由自未入鸠中候觉鸠中气出，即能与人治病。初学必须安静处，细意行之不已，气自入腹中，于行住坐外一切处不妨。胃中气未下入脐腹，即不入诸处，作难成。
初学服气，皆须入息时即住其息，少时似闭气满，其息出时，三分减二，还住，少时咽之，咽已又作，至腹中满休。必须日夜四时作为。初学入气，欲入丹田，还易散意，欲得气相接也。
气入丹田已，纵不服气，气亦不散。四时，朝暮子午时也。心裹满，且勿服气，但咬少甘草桂心亦得，其满即散丹田，未满亦未到满也。元气下时，自然少有闷也。
初服气时，要须朝暮二时用仰覆势，夜半及日中唯用仰势。其仰势用低枕，仰卧缩两肩，坚两膝，伸两手着两肋边，即咽气，只咽十咽，气即满丹田。待一时咽了，然后如意运入鸠中。其覆势，以腹坦林，以被支胸令高，手脚并伸着状，即咽十咽，每咽皆以意运，令沿背下，从熟藏中出。每朝暮行气，先覆后仰，每咽皆下作声，运入丹田，沿脊下亦须声作，每势十咽，即足。如不解作声，三五咽亦不足，要解作声始得，不解作想，徒劳耳。
凡咽气，皆须喉中深徐徐咽，不得猛，猛即发嗽。凡咽气，每一回咽，中问隔十息，亦须作事停歇，从容任事运意。凡服气四度外，或非时腹中觉气少，气力不健，任意咽多少。
凡初服气未固，多从熟藏中下，稍宜固之，以意运令散。初服气必须心意坦然无疑，勿畏惧。若有畏惧，气即难行，若体力调和，必须意禀欣乐自足，不羡功名，即日胜一日，欢快无极。不得思食，坦然无所念，始得。若忽思食，必须抑捺，如不在意，抑捺心即须念，能抑捺者，终日对嘉宾肴膳亦无所念。
服气但不失时节，丹田中常满。纵日别出行人事，不废修行，惯纵失一时两时，亦无妨。若服成功者，终日不服气，气亦自足，至妙不可穷矣。
服气得脐下丹田中当满，叫唤读书，终日对人语话气力亦不少。仍须行少地，令气向下大精服气成讫，饮食即食亦不妨气，饱食咽气，气还作声，直至脐下，成已后，兼食行气，下气无妨服气。欲得以气推腹中粪令尽，但勿食二十日，弥佳。若入头即食不得妙。
服气日别吃少药酒，亦好，如思食，吃少蜜姜汤，即定，仍不得多食，能常百种不食最好。但至诚感神，百无所畏，纵体中及心胸闷不好，亦非事，久久则好。不用吃果子，恐腹中不安稳，又恐滓秽，腹中气难行，且欲空腹，令气行。但思久作，自觉神情有异，四体日胜，体清不可比。方久久行气，人眼中自识善恶？视人从表知裹，能至心，三七日即内视肠胃。如不至心，久久行始通，能内视五藏，历历使用，气妙不可言。
能坚用肌肤，不臧亦不病瘦，作不如法，或无坚固志，即疲弱。凡人身中，元气常从口鼻中出入，制令不出，使丹田常满，即不至飢，其神清明，求死不可得也。服气丹田满，如闷即还令从四肢及顶上出。第一莫令从口鼻出散，虽食百味饮食，但得虚肥，身受百病，渐入死地。凡人饮食酒肉，一时虽得勇健，百病皆易生，瘴疠蛊毒，逢即被伤。能服元气，久久行之，诸毒不能伤，一切疾病皆治，久久自知，服气初了，或冲上从口鼻出，即须咽津液，勿咽入息，恐外气入。
初学服气取气多，或胀满搅转作声不安，即须数数以意运气逐肠中宿粪，去尽即好，令肚空，其气在腹，即得安稳。如逐粪未尽，肠问搅转不安，任下泄一两下，即宽。虽下泄失气，续更咽添之，意者常令丹田气满，即住一日一夜。总有六时咽气，子寅辰午申戌，此日夜六时，丹田开受。
气法要妙至诀竟
注：经名：气法要妙至诀。不着撰人。一春。底本出处：《正统道藏》洞神部方法类。
山水画：易剑赋老师作品，若有侵权，请及时联系我们删除处理。
要妙气诀，真道者用之，其寿与天地齐矣。人自有六种导引，而不知吹、呵、嘘、咽、呼、嘻。吹去寒气，呵去烦气，嘘去痰积，咽去痕劳，呼去温热。嘻去风气。此言人之生自解也。
气法要妙至诀（叁）
导引新候要诀
续：此乃神用庞气也。只得食，令人脚踏地动作，若用气得妙，神将身向空虚中走作也，此知意即神之灵也。用阳气刚想玉茎只泄阳气，不泄骨精，用之弥坚，此名小得。冬月想房室中用阳气入人来，尽觉性温，亦小得。在热时坐家中，想阴气入来，觉清冻，此亦小得。夫后妻得者，亦名小得。用气调和，肚皮日觉厚，亦小得。故身上常常退皮，亦小得。
用阴气冷如铁，硬如石，亦小得。用阳气，能上得峻山峭壁，亦小得。用阳气，身轻能行者，亦小得。夏月向林中外，用阴气得草木叶润，亦小得。有人患冷热病，用阴阳手摩之，病应手愈，亦小得。耳听想及弦管者，悬知吉凶，亦小得。自视洞观，鬼神之情不能隐匿，亦小得。心能察微意，有非常之智，亦小得。奇方异法，古器奇宝，人不识者，心自悟之，亦小得。万神来附，为侍奉者，亦小得。
以身中之气能生得他人五藏气者，亦得妙也。元气内藏，尽无出入，定息所有，到无窍之处，作出入息亦全王公曰：此是落籍逃丁，不为太阴所管者，妙也。炼肉炼骨，轻清上浮，同太虚天地之神灵，变化自在者。此是导引之极也，尚未与内真神同游，此名未入真人位也，号曰真人。此气妙卫是张果先生传龙岗法，甚妙之耳。
琴心先生曰：真人云姓张氏，名果，玄宗制号通玄先生。偶然而来，不知出其谁之子，观其神化自在，若则上古之高真也。或问：亦曾仕于世乎？因有丙子年为契史之说。其如史传不载，而所传气诀，仙经阙如斯耳，乃道家之秘宝也。静而行之三七日，彻视肠胃，还年却老，乘云陆空而登晨霞，可翘足而待之。非夫气象合道者，不可辄传。慎之！
契史先生曰；凡人腹中，三处有隔，即心有隔。初服气皆觉心下胃中满，但少食，久作之，自觉通下。至藏下有隔，即觉腹中满，久而行之，自觉到脐下丹田中，始觉气周行身中，由自未入鸠中候觉鸠中气出，即能与人治病。初学必须安静处，细意行之不已，气自入腹中，于行住坐外一切处不妨。胃中气未下入脐腹，即不入诸处，作难成。
初学服气，皆须入息时即住其息，少时似闭气满，其息出时，三分减二，还住，少时咽之，咽已又作，至腹中满休。必须日夜四时作为。初学入气，欲入丹田，还易散意，欲得气相接也。
气入丹田已，纵不服气，气亦不散。四时，朝暮子午时也。心裹满，且勿服气，但咬少甘草桂心亦得，其满即散丹田，未满亦未到满也。元气下时，自然少有闷也。
初服气时，要须朝暮二时用仰覆势，夜半及日中唯用仰势。其仰势用低枕，仰卧缩两肩，坚两膝，伸两手着两肋边，即咽气，只咽十咽，气即满丹田。待一时咽了，然后如意运入鸠中。其覆势，以腹坦林，以被支胸令高，手脚并伸着状，即咽十咽，每咽皆以意运，令沿背下，从熟藏中出。每朝暮行气，先覆后仰，每咽皆下作声，运入丹田，沿脊下亦须声作，每势十咽，即足。如不解作声，三五咽亦不足，要解作声始得，不解作想，徒劳耳。
凡咽气，皆须喉中深徐徐咽，不得猛，猛即发嗽。凡咽气，每一回咽，中问隔十息，亦须作事停歇，从容任事运意。凡服气四度外，或非时腹中觉气少，气力不健，任意咽多少。
凡初服气未固，多从熟藏中下，稍宜固之，以意运令散。初服气必须心意坦然无疑，勿畏惧。若有畏惧，气即难行，若体力调和，必须意禀欣乐自足，不羡功名，即日胜一日，欢快无极。不得思食，坦然无所念，始得。若忽思食，必须抑捺，如不在意，抑捺心即须念，能抑捺者，终日对嘉宾肴膳亦无所念。
服气但不失时节，丹田中常满。纵日别出行人事，不废修行，惯纵失一时两时，亦无妨。若服成功者，终日不服气，气亦自足，至妙不可穷矣。
服气得脐下丹田中当满，叫唤读书，终日对人语话气力亦不少。仍须行少地，令气向下大精服气成讫，饮食即食亦不妨气，饱食咽气，气还作声，直至脐下，成已后，兼食行气，下气无妨服气。欲得以气推腹中粪令尽，但勿食二十日，弥佳。若入头即食不得妙。
服气日别吃少药酒，亦好，如思食，吃少蜜姜汤，即定，仍不得多食，能常百种不食最好。但至诚感神，百无所畏，纵体中及心胸闷不好，亦非事，久久则好。不用吃果子，恐腹中不安稳，又恐滓秽，腹中气难行，且欲空腹，令气行。但思久作，自觉神情有异，四体日胜，体清不可比。方久久行气，人眼中自识善恶？视人从表知裹，能至心，三七日即内视肠胃。如不至心，久久行始通，能内视五藏，历历使用，气妙不可言。
能坚用肌肤，不臧亦不病瘦，作不如法，或无坚固志，即疲弱。凡人身中，元气常从口鼻中出入，制令不出，使丹田常满，即不至飢，其神清明，求死不可得也。服气丹田满，如闷即还令从四肢及顶上出。第一莫令从口鼻出散，虽食百味饮食，但得虚肥，身受百病，渐入死地。凡人饮食酒肉，一时虽得勇健，百病皆易生，瘴疠蛊毒，逢即被伤。能服元气，久久行之，诸毒不能伤，一切疾病皆治，久久自知，服气初了，或冲上从口鼻出，即须咽津液，勿咽入息，恐外气入。
初学服气取气多，或胀满搅转作声不安，即须数数以意运气逐肠中宿粪，去尽即好，令肚空，其气在腹，即得安稳。如逐粪未尽，肠问搅转不安，任下泄一两下，即宽。虽下泄失气，续更咽添之，意者常令丹田气满，即住一日一夜。总有六时咽气，子寅辰午申戌，此日夜六时，丹田开受。
气法要妙至诀竟
注：经名：气法要妙至诀。不着撰人。一春。底本出处：《正统道藏》洞神部方法类。
山水画：易剑赋老师作品，若有侵权，请及时联系我们删除处理。
天人在要堕落时，若能这样做，就能永不堕落三恶道（宣化上人）
说是语时。会中有一菩萨摩诃萨。名观世音。从座而起。胡跪合掌白佛言。世尊。是地藏菩萨摩诃萨具大慈悲。怜愍罪苦众生。于千万亿世界。化千万亿身。所有功德。及不思议威神之力。
我闻世尊与十方无量诸佛。异口同音。赞叹地藏菩萨云。正使过去现在未来诸佛说其功德。犹不能尽。向者又蒙世尊普告大众。欲称扬地藏利益等事。唯愿世尊为现在未来一切众生。称扬地藏不思议事。令天龙八部。瞻礼获福。
“说是语时”：释迦牟尼佛说这话的时候，“会中有一菩萨摩诃萨”：在法会里边有一位菩萨，这一位菩萨不是普通的菩萨，是一位大菩萨。“名观世音”：他的名字叫观世音，观世音菩萨。观是能观之智，世音是所观之境。因为他以他这种的慈悲智慧，观看十方世界所有众生痛苦的音声，他就寻声救苦。
这一位菩萨在这时候，就“从座而起”：从他自己的座位就起来了。“胡跪合掌”：右膝着地胡跪，合掌起来。“白佛言”：对佛就说了，“世尊”！“是地藏菩萨摩诃萨”：这一位地藏菩萨摩诃萨，“具大慈悲，怜愍罪苦众生”：他具足最大的慈悲，悲愍可怜所有有罪受苦的众生。“于千万亿世界”：他在千万亿那么多的世界里边，“化千万亿身”：化度千万亿那么多的身。“所有功德及不思议威神之力”：他所有的功德和不可思议这种大威德，大神通的力量。
“我闻”：观世音菩萨说，我听见“世尊”，“与十方无量诸佛”：和十方不可数那么多的佛。“异口同音”：虽然口是不同，然而音声是相同的，都说同一句话。“赞叹地藏菩萨云”：十方诸佛都异口同音的赞叹地藏菩萨。这还有一个意思，是说观世音菩萨在过去，听见十方无量诸佛统统都赞叹地藏菩萨，虽然不是在一个时候，可是说的都是同一句话，都是说地藏菩萨有不可思议的智慧神通。“正使过去现在未来诸佛”：正使，假设是正当令一切诸佛──过去的诸佛、现在的诸佛、和未来的诸佛。“说其功德”：十方三世一切诸佛说地藏菩萨的功德，“犹不能尽”：尚且说不完。
“向者”：就是以前，“又蒙世尊”：又承蒙世尊，“普告大众”：对大家也讲，“欲称扬赞叹地藏菩萨利益等事”：欲，想要。想要称扬赞叹地藏菩萨利益人天这些个事情。我“唯愿世尊，为现在未来一切众生”，“称扬地藏不思议事”：称扬，讲一讲地藏菩萨不可思议的事情。观世音菩萨请释迦牟尼佛说地藏菩萨不可思议的功德智慧，使“令天龙八部”，“瞻礼获福”：瞻礼佛和菩萨，这种功德是无量无边的，详细说起来，是难以穷尽的。
现在大概的讲一讲，这礼拜佛菩萨的功德有五种：(一)端正圆满：相貌生得端正圆满，人人见了都生一种爱敬心，对你有一种好感。(二)得妙音声：声音清朗宏亮，好像铜钟似的。(三)多财富：能礼拜瞻礼佛菩萨的形像，等到将来，会有很多的财富、宝贝。(四)生尊贵家：都生在很有地位，很有德行，尊贵的家庭。(五)生于天上：可以生到天上去。这是拜佛的五种功德。
佛告观世音菩萨。汝于娑婆世界。有大因缘。若天若龙。若男若女。若神若鬼。乃至六道罪苦众生。闻汝名者。见汝形者。恋慕汝者。赞叹汝者。是诸众生。于无上道。必不退转。常生人天。具受妙乐。因果将熟。遇佛授记。
汝今具大慈悲。怜愍众生。及天龙八部。听吾宣说地藏菩萨不思议利益之事。汝当谛听。吾今说之。观世音言。唯然。世尊。愿乐欲闻。
“佛告观世音菩萨”：佛告诉观世音菩萨，“汝于娑婆世界有大因缘”：你对南阎浮提这个娑婆世界，这个堪忍的苦世界，你的因缘特别深，特别有缘。“若天若龙”：或者天上的天人，或者一切的龙。“若男若女”：或者善男人，或者善女人。“若神若鬼”：或者一切的神，或者一切的鬼。“乃至六道罪苦众生”：乃至于天道、人道、阿修罗道、地狱、饿鬼、畜生，这六道里边的罪苦众生。
“闻汝名者”：听见观世音菩萨的名字。“见汝形者”：见了你观世音菩萨的形像。这将一切土、金、木、石，乃至纸画的形像，都包括在内。“恋慕汝者”：对你有恋恋不舍的恋慕之意的人。“赞叹汝者”：或者赞叹你的人，“是诸众生”：这一类的众生，“于无上道，必不退转”：他们于无上的佛道，必定不会退转的。
“常生人天”：常常生到人间或天上。“具受妙乐”：他们具足受这种微妙的快乐。“因果将熟”：他们的因果将要成熟了。这是种因结果，果成熟了。“遇佛授记”：他们都能遇到佛为这一切的六道众生授记，授记将来都可以作佛。
“汝今具大慈悲”：你现在又发最大的慈悲心，“怜愍众生”：你慈悲对一切众生，怜愍一切众生。“及天龙八部”：和天上的龙，及八部鬼神。“听吾宣说地藏菩萨不思议利益之事”：你现在听一听我宣说地藏菩萨他这种不可思议的境界，利益人天六道众生的事。
“汝当谛听”：你现在要特别注意慎思而听，“吾今说之”：我现在要给你讲一讲。“观世音言，唯然！世尊”：这时观世音菩萨说，唯──是，然──答应了，说好啊！请世尊为我们大家讲。“愿乐欲闻”：我们法会的大众都欢喜听一听地藏菩萨不可思议的境界。
佛告观世音菩萨。未来现在诸世界中。有天人受天福尽。有五衰相现。或有堕于恶道之者。如是天人。若男若女。当现相时。或见地藏菩萨形像。或闻地藏菩萨名。一瞻一礼。是诸天人。转增天福。受大快乐。永不堕三恶道报。何况见闻菩萨。以诸香华。衣服饮食。宝贝璎珞。布施供养。所获功德福利。无量无边。
“佛告观世音菩萨”：佛告诉观世音菩萨和法会一切大众。“未来现在诸世界中”：未来和现在所有世界里边。“有天人受天福尽，有五衰相现”：天人的天福是非常之快乐，在天上比人间快乐得太多了。
可是天人有五衰相现，这五衰相现是什么样子呢？
(一)花冠萎谢：天人戴的帽子是花做成的，等到五衰相现的时候，这花冠帽子就谢落了。
(二)衣着尘埃：天人的衣服是不需要洗，总是洁净，但等到他的衣服上一有尘土了，就知道他快死了。
(三)两腋汗出：天人的身上不出汗，等他五衰相一现，两腋汗出，身体和胳臂中间的地方就出汗了。
(四)身体臭秽：天人的身上总有一股香气，总放香，等他五衰相一现的时候，身上就有一股臭气，臭气入体。
(五)不乐本座：天人总是坐着，坐在那儿有一种禅定相，等到五衰相一现的时候，禅定相就没有了，也不知道坐着好，还是站起来好，站起来又坐、坐着又站起来。在这个时候，他就该堕落了，一堕落或者就转饿鬼、转畜生、下地狱、或做人，都不一定的，这叫大五衰相现。
还有小五衰相现。小五衰相现是什么呢？
(一)乐声不起：天人的声音都非常之美妙，等他五衰相一现的时候，声音就变恶声，声音不美妙了。
(二)身光微暗：天人的身上都有光，等到小五衰相一现的时候，身上的光就没有那么光，发暗了。
(三)浴水着身：本来天人沐浴的时候，身体不沾水，像玻璃似的，有水就流下去了，但小五衰相一现前时，沐浴的水就会沾在他身体上了。
(四)着境不舍：他遇到什么境界，就着住在境界上，不能舍境界。
(五)身虚眼瞬：小五衰相一现前时，身体非常的虚弱，不强健，没有气力了。眼瞬：天人很少睁开着眼珠子来回的转动。但是小五衰相一现前时，天人的眼珠就来回来回的动，这叫眼瞬。这是小五衰相现。
另外又有七种，这七种，其中包括有大五衰的五种：
(一)光灭。他的光没有了。
(二)花萎。头上的花冠落了。
(三)色变。天人的相貌很圆满的，但是他五衰相一现，就变了，本来很好看的，现在变成不好看了。
(四)衣着尘埃。
(五)两腋汗出。在胳臂底下出汗。
(六)身瘦。天人不需要吃什么补品，身体也不瘦。但是他这种衰相一现时，身上也就瘦了。
(七)不乐本座。离开自己所坐的位子。小五衰、大五衰、又有七衰，这些都是天人天福尽时所现的相。
“或有堕于恶道之者”：或者有堕落到恶道里边的。“如是天人，若男若女”：像这种的天人，或者是男，或者是女。“当现相时”：当他五衰相现的时候，“或见地藏菩萨形像”：他或者能看见地藏菩萨的形像。“或闻地藏菩萨名”：或者听到地藏菩萨的圣名。“一瞻一礼”：或者这么看一看，礼拜一下。
“是诸天人，转增天福”：这一切的天人，不单不堕落了，而且又能增加他的天福，“受大快乐”：受最大的快乐。“永不堕三恶道报”：永远都不会堕落到三恶道里去。“何况见闻菩萨”：况且或者见到菩萨，或者听见菩萨的名。
“以诸香华，衣服饮食”：以种种的香，种种的花，种种的衣服，种种的饮食。种种的“宝贝璎珞”：璎珞是一种宝贵的装饰品。“布施供养”：来布施和供养地藏菩萨。“所获功德福利，无量无边”：所得到的功德和福利，是无量无边的。
说是语时。会中有一菩萨摩诃萨。名观世音。从座而起。胡跪合掌白佛言。世尊。是地藏菩萨摩诃萨具大慈悲。怜愍罪苦众生。于千万亿世界。化千万亿身。所有功德。及不思议威神之力。
我闻世尊与十方无量诸佛。异口同音。赞叹地藏菩萨云。正使过去现在未来诸佛说其功德。犹不能尽。向者又蒙世尊普告大众。欲称扬地藏利益等事。唯愿世尊为现在未来一切众生。称扬地藏不思议事。令天龙八部。瞻礼获福。
“说是语时”：释迦牟尼佛说这话的时候，“会中有一菩萨摩诃萨”：在法会里边有一位菩萨，这一位菩萨不是普通的菩萨，是一位大菩萨。“名观世音”：他的名字叫观世音，观世音菩萨。观是能观之智，世音是所观之境。因为他以他这种的慈悲智慧，观看十方世界所有众生痛苦的音声，他就寻声救苦。
这一位菩萨在这时候，就“从座而起”：从他自己的座位就起来了。“胡跪合掌”：右膝着地胡跪，合掌起来。“白佛言”：对佛就说了，“世尊”！“是地藏菩萨摩诃萨”：这一位地藏菩萨摩诃萨，“具大慈悲，怜愍罪苦众生”：他具足最大的慈悲，悲愍可怜所有有罪受苦的众生。“于千万亿世界”：他在千万亿那么多的世界里边，“化千万亿身”：化度千万亿那么多的身。“所有功德及不思议威神之力”：他所有的功德和不可思议这种大威德，大神通的力量。
“我闻”：观世音菩萨说，我听见“世尊”，“与十方无量诸佛”：和十方不可数那么多的佛。“异口同音”：虽然口是不同，然而音声是相同的，都说同一句话。“赞叹地藏菩萨云”：十方诸佛都异口同音的赞叹地藏菩萨。这还有一个意思，是说观世音菩萨在过去，听见十方无量诸佛统统都赞叹地藏菩萨，虽然不是在一个时候，可是说的都是同一句话，都是说地藏菩萨有不可思议的智慧神通。“正使过去现在未来诸佛”：正使，假设是正当令一切诸佛──过去的诸佛、现在的诸佛、和未来的诸佛。“说其功德”：十方三世一切诸佛说地藏菩萨的功德，“犹不能尽”：尚且说不完。
“向者”：就是以前，“又蒙世尊”：又承蒙世尊，“普告大众”：对大家也讲，“欲称扬赞叹地藏菩萨利益等事”：欲，想要。想要称扬赞叹地藏菩萨利益人天这些个事情。我“唯愿世尊，为现在未来一切众生”，“称扬地藏不思议事”：称扬，讲一讲地藏菩萨不可思议的事情。观世音菩萨请释迦牟尼佛说地藏菩萨不可思议的功德智慧，使“令天龙八部”，“瞻礼获福”：瞻礼佛和菩萨，这种功德是无量无边的，详细说起来，是难以穷尽的。
现在大概的讲一讲，这礼拜佛菩萨的功德有五种：(一)端正圆满：相貌生得端正圆满，人人见了都生一种爱敬心，对你有一种好感。(二)得妙音声：声音清朗宏亮，好像铜钟似的。(三)多财富：能礼拜瞻礼佛菩萨的形像，等到将来，会有很多的财富、宝贝。(四)生尊贵家：都生在很有地位，很有德行，尊贵的家庭。(五)生于天上：可以生到天上去。这是拜佛的五种功德。
佛告观世音菩萨。汝于娑婆世界。有大因缘。若天若龙。若男若女。若神若鬼。乃至六道罪苦众生。闻汝名者。见汝形者。恋慕汝者。赞叹汝者。是诸众生。于无上道。必不退转。常生人天。具受妙乐。因果将熟。遇佛授记。
汝今具大慈悲。怜愍众生。及天龙八部。听吾宣说地藏菩萨不思议利益之事。汝当谛听。吾今说之。观世音言。唯然。世尊。愿乐欲闻。
“佛告观世音菩萨”：佛告诉观世音菩萨，“汝于娑婆世界有大因缘”：你对南阎浮提这个娑婆世界，这个堪忍的苦世界，你的因缘特别深，特别有缘。“若天若龙”：或者天上的天人，或者一切的龙。“若男若女”：或者善男人，或者善女人。“若神若鬼”：或者一切的神，或者一切的鬼。“乃至六道罪苦众生”：乃至于天道、人道、阿修罗道、地狱、饿鬼、畜生，这六道里边的罪苦众生。
“闻汝名者”：听见观世音菩萨的名字。“见汝形者”：见了你观世音菩萨的形像。这将一切土、金、木、石，乃至纸画的形像，都包括在内。“恋慕汝者”：对你有恋恋不舍的恋慕之意的人。“赞叹汝者”：或者赞叹你的人，“是诸众生”：这一类的众生，“于无上道，必不退转”：他们于无上的佛道，必定不会退转的。
“常生人天”：常常生到人间或天上。“具受妙乐”：他们具足受这种微妙的快乐。“因果将熟”：他们的因果将要成熟了。这是种因结果，果成熟了。“遇佛授记”：他们都能遇到佛为这一切的六道众生授记，授记将来都可以作佛。
“汝今具大慈悲”：你现在又发最大的慈悲心，“怜愍众生”：你慈悲对一切众生，怜愍一切众生。“及天龙八部”：和天上的龙，及八部鬼神。“听吾宣说地藏菩萨不思议利益之事”：你现在听一听我宣说地藏菩萨他这种不可思议的境界，利益人天六道众生的事。
“汝当谛听”：你现在要特别注意慎思而听，“吾今说之”：我现在要给你讲一讲。“观世音言，唯然！世尊”：这时观世音菩萨说，唯──是，然──答应了，说好啊！请世尊为我们大家讲。“愿乐欲闻”：我们法会的大众都欢喜听一听地藏菩萨不可思议的境界。
佛告观世音菩萨。未来现在诸世界中。有天人受天福尽。有五衰相现。或有堕于恶道之者。如是天人。若男若女。当现相时。或见地藏菩萨形像。或闻地藏菩萨名。一瞻一礼。是诸天人。转增天福。受大快乐。永不堕三恶道报。何况见闻菩萨。以诸香华。衣服饮食。宝贝璎珞。布施供养。所获功德福利。无量无边。
“佛告观世音菩萨”：佛告诉观世音菩萨和法会一切大众。“未来现在诸世界中”：未来和现在所有世界里边。“有天人受天福尽，有五衰相现”：天人的天福是非常之快乐，在天上比人间快乐得太多了。
可是天人有五衰相现，这五衰相现是什么样子呢？
(一)花冠萎谢：天人戴的帽子是花做成的，等到五衰相现的时候，这花冠帽子就谢落了。
(二)衣着尘埃：天人的衣服是不需要洗，总是洁净，但等到他的衣服上一有尘土了，就知道他快死了。
(三)两腋汗出：天人的身上不出汗，等他五衰相一现，两腋汗出，身体和胳臂中间的地方就出汗了。
(四)身体臭秽：天人的身上总有一股香气，总放香，等他五衰相一现的时候，身上就有一股臭气，臭气入体。
(五)不乐本座：天人总是坐着，坐在那儿有一种禅定相，等到五衰相一现的时候，禅定相就没有了，也不知道坐着好，还是站起来好，站起来又坐、坐着又站起来。在这个时候，他就该堕落了，一堕落或者就转饿鬼、转畜生、下地狱、或做人，都不一定的，这叫大五衰相现。
还有小五衰相现。小五衰相现是什么呢？
(一)乐声不起：天人的声音都非常之美妙，等他五衰相一现的时候，声音就变恶声，声音不美妙了。
(二)身光微暗：天人的身上都有光，等到小五衰相一现的时候，身上的光就没有那么光，发暗了。
(三)浴水着身：本来天人沐浴的时候，身体不沾水，像玻璃似的，有水就流下去了，但小五衰相一现前时，沐浴的水就会沾在他身体上了。
(四)着境不舍：他遇到什么境界，就着住在境界上，不能舍境界。
(五)身虚眼瞬：小五衰相一现前时，身体非常的虚弱，不强健，没有气力了。眼瞬：天人很少睁开着眼珠子来回的转动。但是小五衰相一现前时，天人的眼珠就来回来回的动，这叫眼瞬。这是小五衰相现。
另外又有七种，这七种，其中包括有大五衰的五种：
(一)光灭。他的光没有了。
(二)花萎。头上的花冠落了。
(三)色变。天人的相貌很圆满的，但是他五衰相一现，就变了，本来很好看的，现在变成不好看了。
(四)衣着尘埃。
(五)两腋汗出。在胳臂底下出汗。
(六)身瘦。天人不需要吃什么补品，身体也不瘦。但是他这种衰相一现时，身上也就瘦了。
(七)不乐本座。离开自己所坐的位子。小五衰、大五衰、又有七衰，这些都是天人天福尽时所现的相。
“或有堕于恶道之者”：或者有堕落到恶道里边的。“如是天人，若男若女”：像这种的天人，或者是男，或者是女。“当现相时”：当他五衰相现的时候，“或见地藏菩萨形像”：他或者能看见地藏菩萨的形像。“或闻地藏菩萨名”：或者听到地藏菩萨的圣名。“一瞻一礼”：或者这么看一看，礼拜一下。
“是诸天人，转增天福”：这一切的天人，不单不堕落了，而且又能增加他的天福，“受大快乐”：受最大的快乐。“永不堕三恶道报”：永远都不会堕落到三恶道里去。“何况见闻菩萨”：况且或者见到菩萨，或者听见菩萨的名。
“以诸香华，衣服饮食”：以种种的香，种种的花，种种的衣服，种种的饮食。种种的“宝贝璎珞”：璎珞是一种宝贵的装饰品。“布施供养”：来布施和供养地藏菩萨。“所获功德福利，无量无边”：所得到的功德和福利，是无量无边的。
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