【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
中国首富钟睒睒的40条思考：关于企业经营
1.一个小企业要发展壮大，所经营的种类必须具有唯一性，而且必须是暴利的，因为没有规模效应来供你慢慢积累。
2.我们要生产的不仅仅是有形的产品，更是无形的知识。知识的产生速度、人才的集聚速度与产品的创新程度一定是正相关关系。
3.农夫山泉是一家地地道道的传统企业，传统企业就是人类过去十年、二十年，甚至上百年不断在犯错过程中自省并沉淀下来的各类知识、工艺、标准、传统和方法，维持着人们各种生活必须之需的企业。
4.我们认为所有的产品，没有比厂家、比生产者更知道什么样的法律规定是合理的。中国有哪一个专家说有农夫山泉的知识积累？如果今天（2015年）有，我随时随地站出来跟这个专家来辩论，我挑战所有的专家。
5.饮用水行业现在的情况是劣币驱逐良币，一些利益群体利用城市自来水制造纯净水，最大的好处就是低成本。
6.很多人把产品就叫做商品，商品跟产品是两回事情，产品里面包含着研究成果、心血，岁月的积累、科技，商品不一样，商品是售价，商场里面的买卖关系。因为如果一个企业不通过产品来对社会表达他的贡献，那要这个企业干什么？
7.我们（东方树叶）早就能做到5个0了（0糖0卡0脂0香精0防腐剂），友商能做到吗？我们的问题是健康品质意识太超前（东方树叶2011年上市）。
8.（2016年17.5°橙发布时）几年内，谁要是说能做出比我更好的橙汁，我连看都不看他一眼。
9.我们就要告诉消费者我们在干什么，我们用时间在研究，我们认认真真做每一个产品，产品就是我们的荣誉，产品承载着我们的情感，产品承载着农夫人的良知。
10.我不会要求科研项目有明确的商业产出目标。如果科研人员一天到晚想着商业、想着市场回报，创新精神就变味了。用创新精神探索、认知未来，这才是我们要做的事情。
11.我们不用数据做决策。当你看到数据的时候已经是过去时了，你永远追不上。如果用数据做决策，最多只是一个二流企业、二流的投放，一定要有超前的意识。我们公司买一点数据就是为了证明我们的投放对了，用来验证而已，不用数据来决策。
12.我认为国家的行业监管部门落后于企业的研究能力是正常的，无可非议的，因为总是科技在前面发展，研究要到一定时候有标准，才有标准的修改。
13.广告本身是长期对产品的一种思考。广告不是想出来的，必须从制造产品前开始就已经有了你的观念，你才能创造出一个好的广告。这就是为什么农夫山泉的产品和广告都是连在一起的，从产品开始以前基因已经在那里了，产品的生命已经在血液当中，这就是我们的文化。
14.我希望任何一个企业也好，创业者也好，先去积累知识。如果你发现自己积累的知识是人类目前还没有解决的一个问题， 那我相信你能成功。人类的创造从一个点开始，慢慢变成一个圆，因为有很多人不断地在上面画，就变成了一个圆。圆上面就成为科学了，要打破圆，你必须在圆上面再画出去椭圆，画出椭圆的时候就是创新。人类的进步就是这么一个不断创新的过程。创新的代价和阻力是自己。创新需要两个东西：金钱和时间。没有时间的积累，成不了经典。
15.农夫山泉的竞争者从来就是国际品牌，我们要竞争的是水的研究的领域的竞争，不是货架上多了一个品牌就是竞争，这样的竞争对农夫山泉来说不称为竞争。
16.房地产的人进来做水了，做得怎么样？任何一个产业需要知识的积累，如果光有钱就可以进入一个新的行业，可以转型，那是胡扯。光有钱，银行可以把所有产业都统治了。砸钱做出来的是愚昧。#投资##价值投资日志[超话]#
1.一个小企业要发展壮大，所经营的种类必须具有唯一性，而且必须是暴利的，因为没有规模效应来供你慢慢积累。
2.我们要生产的不仅仅是有形的产品，更是无形的知识。知识的产生速度、人才的集聚速度与产品的创新程度一定是正相关关系。
3.农夫山泉是一家地地道道的传统企业，传统企业就是人类过去十年、二十年，甚至上百年不断在犯错过程中自省并沉淀下来的各类知识、工艺、标准、传统和方法，维持着人们各种生活必须之需的企业。
4.我们认为所有的产品，没有比厂家、比生产者更知道什么样的法律规定是合理的。中国有哪一个专家说有农夫山泉的知识积累？如果今天（2015年）有，我随时随地站出来跟这个专家来辩论，我挑战所有的专家。
5.饮用水行业现在的情况是劣币驱逐良币，一些利益群体利用城市自来水制造纯净水，最大的好处就是低成本。
6.很多人把产品就叫做商品，商品跟产品是两回事情，产品里面包含着研究成果、心血，岁月的积累、科技，商品不一样，商品是售价，商场里面的买卖关系。因为如果一个企业不通过产品来对社会表达他的贡献，那要这个企业干什么？
7.我们（东方树叶）早就能做到5个0了（0糖0卡0脂0香精0防腐剂），友商能做到吗？我们的问题是健康品质意识太超前（东方树叶2011年上市）。
8.（2016年17.5°橙发布时）几年内，谁要是说能做出比我更好的橙汁，我连看都不看他一眼。
9.我们就要告诉消费者我们在干什么，我们用时间在研究，我们认认真真做每一个产品，产品就是我们的荣誉，产品承载着我们的情感，产品承载着农夫人的良知。
10.我不会要求科研项目有明确的商业产出目标。如果科研人员一天到晚想着商业、想着市场回报，创新精神就变味了。用创新精神探索、认知未来，这才是我们要做的事情。
11.我们不用数据做决策。当你看到数据的时候已经是过去时了，你永远追不上。如果用数据做决策，最多只是一个二流企业、二流的投放，一定要有超前的意识。我们公司买一点数据就是为了证明我们的投放对了，用来验证而已，不用数据来决策。
12.我认为国家的行业监管部门落后于企业的研究能力是正常的，无可非议的，因为总是科技在前面发展，研究要到一定时候有标准，才有标准的修改。
13.广告本身是长期对产品的一种思考。广告不是想出来的，必须从制造产品前开始就已经有了你的观念，你才能创造出一个好的广告。这就是为什么农夫山泉的产品和广告都是连在一起的，从产品开始以前基因已经在那里了，产品的生命已经在血液当中，这就是我们的文化。
14.我希望任何一个企业也好，创业者也好，先去积累知识。如果你发现自己积累的知识是人类目前还没有解决的一个问题， 那我相信你能成功。人类的创造从一个点开始，慢慢变成一个圆，因为有很多人不断地在上面画，就变成了一个圆。圆上面就成为科学了，要打破圆，你必须在圆上面再画出去椭圆，画出椭圆的时候就是创新。人类的进步就是这么一个不断创新的过程。创新的代价和阻力是自己。创新需要两个东西：金钱和时间。没有时间的积累，成不了经典。
15.农夫山泉的竞争者从来就是国际品牌，我们要竞争的是水的研究的领域的竞争，不是货架上多了一个品牌就是竞争，这样的竞争对农夫山泉来说不称为竞争。
16.房地产的人进来做水了，做得怎么样？任何一个产业需要知识的积累，如果光有钱就可以进入一个新的行业，可以转型，那是胡扯。光有钱，银行可以把所有产业都统治了。砸钱做出来的是愚昧。#投资##价值投资日志[超话]#
【#妹妹卖掉智力残疾哥哥的6套房#，法院帮助追回！】今天，是第三十二次“全国助残日”，据统计，我国有8500万残疾人。残疾人有着与健全人不一样的需求，需要克服常人难以想象的困难，更加需要关心和帮助。
精神发育迟滞的智力残疾人，如果不能辨认自己行为的成年人，其利害关系人或有关社会组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人，如经法院认定为无民事行为能力人，法律亦对监护人的设定有明确规定。
然而，或出于对被监护人权益的漠视，或图谋不当利益，监护人侵犯被监护人财产权益的行为偶有发生。
近日，杭州市拱墅区人民法院审理了2起申请撤销监护人资格案和4起房屋买卖合同纠纷案。两名智力残疾人的原监护人私自出售了被监护人的6套拆迁安置房，最终，法院依法判决撤销原监护人资格，并指定新的监护人，后通过判决和调解的形式追回了其中4套房屋。
6套安置房被卖 智力残疾人生活无着
李甲、李乙是一对双胞胎兄弟，二人自幼智力低下，日常个人生活依靠家人料理，2009年经诊断为智力三级残疾。2011年5月，经李母申请，拱墅法院判决宣告李甲、李乙为无民事行为能力人，并指定其二人的妹妹李丙为监护人。2021年，李甲、李乙的堂哥李某和李父、李母的养子王某分别向拱墅法院提出申请，请求撤销李丙的监护人资格。
“
申请人李某和王某称：2017年1月，因李甲、李乙名下旧房被拆迁，二人各获得安置房屋3套，李丙时为二人的监护人，由于其不识字，遂授权其子许某作为李甲、李乙的代理人分别与拆迁指挥部签订《回迁安置协议书》。而该6套安置房屋，先后被李丙及其儿子许某出售，用于偿还许某的债务。因房屋被卖，李甲、李乙被送入养老院，而李丙又不支付李甲、李乙的日常生活开支及基本医疗费用，二人生活没有保障，日常生活开支及医疗保障均靠当地相关部门补助，至此申请人才得知该情况。
申请人认为，李丙的行为严重侵害了李甲、李乙的合法权益，因而向法院申请撤销李丙的监护人资格，同时李甲、李乙所在社区也出具证明表示同意变更监护人。
侵害被监护人利益 妹妹被撤销监护人资格
法院查明，安置给李甲、李乙的6套房屋，均由李丙经手与他人订立房屋买卖合同，现6套房屋均被他人占有，其中一套房屋被转移至他人名下后已被其他法院查封处置。
法院认为：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。监护人实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为的，人民法院根据有关个人或者组织的申请，撤销其监护人资格，安排必要的临时监护措施，并按照最有利于被监护人的原则依法指定监护人。
而李丙在庭审中未提交证据证明其系为维护被监护人的利益而处分财产，应认为李丙的行为严重侵害被监护人的合法权益，遂作出判决，撤销李丙为李甲、李乙监护人的资格，指定王某为李甲的监护人，指定李某为李乙的监护人。
侵害被监护人利益的合同不发生效力 法院：返还房屋
在变更监护人后，新的监护人作为李甲、李乙的法定代理人向拱墅法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼4件，请求确认4套房屋的买卖合同无效，并要求房屋占有人（买受人）和李丙返还房屋，赔偿损失。
拱墅法院对其中一案审理后认为，案涉房屋系安置给李甲、李乙的房屋，李甲、李乙对该房屋享有合法的使用权。该权利为合法的财产性利益。行为人没有代理权、超越代理权以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。李丙作为李甲、李乙当时的法定代理人，将安置给李甲、李乙的房屋予以处置，严重侵害李甲、李乙的利益，其因此所订立的合同，对李甲、李乙不发生效力。
同时，法院又查明，房屋占有人（买受人）在购买房屋前，已经充分知晓购买案涉房屋在合同效力、合同履行上均存在重大风险，因此在合同条款、附加合同条款上，对可能存在的效力风险、履行风险均作了诸多安排，还安排合同当事人之外的人员作为担保人，以分散风险。在付款对象上，也有违普通合同的履行方式，向合同外人员进行付款，应认定其并非善意买受人，其不能因此取得房屋利益。
最终，法院判决房屋占有人（买受人）从案涉房屋内迁出，并将该房屋交付给李甲、李乙；房屋占有人按每年2万元支付李甲、李乙占有使用费，从2017年起计算至实际返还之日止；李丙对房屋占有人应承担的占有使用费承担连带责任。
该案经杭州市中级人民法院二审维持原判。
除上述案件中提及的房屋，拱墅法院还以判决和调解的方式帮助李甲、李乙取回了被李丙擅自处理的其余3套房屋。
法官说法
关于成年人法定监护人顺序的规定具有强制性，一般情况下，在不存在前一顺序监护人或者前一顺序监护人没有监护能力时，后一顺序监护人才有资格成为法定监护人。
监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。本案中，根据查明的事实，李丙作为李甲、李乙的监护人，将安置给二人的共6套房屋与他人订立买卖合同进行处置，严重侵害被监护人的利益。故，本院依法撤销李丙的监护人资格，指定愿意担任监护人的其他亲属为其二人的监护人，以保障其合法权益。
本案是撤销前一顺序监护人的监护人资格，指定第四顺序监护人即其他愿意担任监护人的个人为监护人的案件。“该案当事人涉及智力残疾人特殊群体，诉讼能力弱，不能或者不敢独立提起诉讼维护其合法权益。法院为其指定新的监护人并追回房屋，体现了法律对于残疾人合法权益的保护，也体现了司法机关对特殊群体权益的保障，彰显了司法人文关怀。”
法条链接：《中华人民共和国民法典》
第二十八条【无、限制民事行为能力的成年人的监护人】无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
第三十五条【监护人履行职责的原则与要求】监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。（人民法院报）
精神发育迟滞的智力残疾人，如果不能辨认自己行为的成年人，其利害关系人或有关社会组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人，如经法院认定为无民事行为能力人，法律亦对监护人的设定有明确规定。
然而，或出于对被监护人权益的漠视，或图谋不当利益，监护人侵犯被监护人财产权益的行为偶有发生。
近日，杭州市拱墅区人民法院审理了2起申请撤销监护人资格案和4起房屋买卖合同纠纷案。两名智力残疾人的原监护人私自出售了被监护人的6套拆迁安置房，最终，法院依法判决撤销原监护人资格，并指定新的监护人，后通过判决和调解的形式追回了其中4套房屋。
6套安置房被卖 智力残疾人生活无着
李甲、李乙是一对双胞胎兄弟，二人自幼智力低下，日常个人生活依靠家人料理，2009年经诊断为智力三级残疾。2011年5月，经李母申请，拱墅法院判决宣告李甲、李乙为无民事行为能力人，并指定其二人的妹妹李丙为监护人。2021年，李甲、李乙的堂哥李某和李父、李母的养子王某分别向拱墅法院提出申请，请求撤销李丙的监护人资格。
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申请人李某和王某称：2017年1月，因李甲、李乙名下旧房被拆迁，二人各获得安置房屋3套，李丙时为二人的监护人，由于其不识字，遂授权其子许某作为李甲、李乙的代理人分别与拆迁指挥部签订《回迁安置协议书》。而该6套安置房屋，先后被李丙及其儿子许某出售，用于偿还许某的债务。因房屋被卖，李甲、李乙被送入养老院，而李丙又不支付李甲、李乙的日常生活开支及基本医疗费用，二人生活没有保障，日常生活开支及医疗保障均靠当地相关部门补助，至此申请人才得知该情况。
申请人认为，李丙的行为严重侵害了李甲、李乙的合法权益，因而向法院申请撤销李丙的监护人资格，同时李甲、李乙所在社区也出具证明表示同意变更监护人。
侵害被监护人利益 妹妹被撤销监护人资格
法院查明，安置给李甲、李乙的6套房屋，均由李丙经手与他人订立房屋买卖合同，现6套房屋均被他人占有，其中一套房屋被转移至他人名下后已被其他法院查封处置。
法院认为：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。监护人实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为的，人民法院根据有关个人或者组织的申请，撤销其监护人资格，安排必要的临时监护措施，并按照最有利于被监护人的原则依法指定监护人。
而李丙在庭审中未提交证据证明其系为维护被监护人的利益而处分财产，应认为李丙的行为严重侵害被监护人的合法权益，遂作出判决，撤销李丙为李甲、李乙监护人的资格，指定王某为李甲的监护人，指定李某为李乙的监护人。
侵害被监护人利益的合同不发生效力 法院：返还房屋
在变更监护人后，新的监护人作为李甲、李乙的法定代理人向拱墅法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼4件，请求确认4套房屋的买卖合同无效，并要求房屋占有人（买受人）和李丙返还房屋，赔偿损失。
拱墅法院对其中一案审理后认为，案涉房屋系安置给李甲、李乙的房屋，李甲、李乙对该房屋享有合法的使用权。该权利为合法的财产性利益。行为人没有代理权、超越代理权以代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。李丙作为李甲、李乙当时的法定代理人，将安置给李甲、李乙的房屋予以处置，严重侵害李甲、李乙的利益，其因此所订立的合同，对李甲、李乙不发生效力。
同时，法院又查明，房屋占有人（买受人）在购买房屋前，已经充分知晓购买案涉房屋在合同效力、合同履行上均存在重大风险，因此在合同条款、附加合同条款上，对可能存在的效力风险、履行风险均作了诸多安排，还安排合同当事人之外的人员作为担保人，以分散风险。在付款对象上，也有违普通合同的履行方式，向合同外人员进行付款，应认定其并非善意买受人，其不能因此取得房屋利益。
最终，法院判决房屋占有人（买受人）从案涉房屋内迁出，并将该房屋交付给李甲、李乙；房屋占有人按每年2万元支付李甲、李乙占有使用费，从2017年起计算至实际返还之日止；李丙对房屋占有人应承担的占有使用费承担连带责任。
该案经杭州市中级人民法院二审维持原判。
除上述案件中提及的房屋，拱墅法院还以判决和调解的方式帮助李甲、李乙取回了被李丙擅自处理的其余3套房屋。
法官说法
关于成年人法定监护人顺序的规定具有强制性，一般情况下，在不存在前一顺序监护人或者前一顺序监护人没有监护能力时，后一顺序监护人才有资格成为法定监护人。
监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。本案中，根据查明的事实，李丙作为李甲、李乙的监护人，将安置给二人的共6套房屋与他人订立买卖合同进行处置，严重侵害被监护人的利益。故，本院依法撤销李丙的监护人资格，指定愿意担任监护人的其他亲属为其二人的监护人，以保障其合法权益。
本案是撤销前一顺序监护人的监护人资格，指定第四顺序监护人即其他愿意担任监护人的个人为监护人的案件。“该案当事人涉及智力残疾人特殊群体，诉讼能力弱，不能或者不敢独立提起诉讼维护其合法权益。法院为其指定新的监护人并追回房屋，体现了法律对于残疾人合法权益的保护，也体现了司法机关对特殊群体权益的保障，彰显了司法人文关怀。”
法条链接：《中华人民共和国民法典》
第二十八条【无、限制民事行为能力的成年人的监护人】无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
第三十五条【监护人履行职责的原则与要求】监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。（人民法院报）
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