【买房有哪些容易忽略的细节？看过来！】#买房有哪些容易忽略的细节##西安广播电视台融媒体中心##西安地产零距离#
一、登记摇号买房
摇号买房的规则是怎样的？
（一）线上登记：
https://t.cn/ExBY1HW
（二）在了解所有购买细节之前，必须先清楚楼盘的推售流程：
1.由西安市住建局价格公示楼盘的一房一价表格。
2.由西安市住建局公示楼盘可售楼栋的预售证。
3.楼盘开启线上登记（登记3天）。
4.意向登记结束后，若房源人数小于登记人数，则按意向登记顺序自行选房，若房源人数大于登记人数，则需公开摇号，按照中签顺序选房。
（三）购房资格判定
如图
（四）具体线上登记，可按以下10个步骤操作：
如图
二、买房网签备案流程
（一）网签：
1.网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。
2.网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
（二）备案
1.备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2.备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案。
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体咨询售楼部工作人员）。
三、税费
注意：新房和二手房的税费一般是不同的。
如图
（一）契税
契税法规定3%-5%，但根据地区不同，当地优惠政策不同，西安当地执行的优惠政策。
（二）维修基金
1.多层住宅：7层以下，不配备电梯的60元/平方米；多层住宅：配备电梯的90元/平方米；
2.小高层、高层住宅：7层以上，含7层145元/平方米。
（三）面积差价
依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补。
（四）证件照及工本税
证件照，5元/本；工本费，10元/本
（五）物业费以及其他费用
如供暖费、水、电、煤气费、停车费、电梯费、垃圾费等，价格根据小区具体价格而定。
提示：契税和大修基金必须要缴纳。
四、购房所需资料
（一）购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女）。
（二）夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件。
（三）结婚证首页与第二页复印件。
（四）单身证明。
（五）已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件。
（六）非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件），西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。
（七）军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。
（八）一般需要提供购房人及配偶私章，有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。
（九）个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。
（十）西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。
（十一）意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求指定银行，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。
（十二）委托他人提交购房资料的,应提交委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。
五、房产证办理
2022年起，西安市行政区域内城六区及所辖开发区正式执行，购房人可自行申请办理商品房所有权转移登记。 但具体实施范围为“已办理商品房买卖合同网签备案，但未进行所有权首次登记的商品房”。
按照公告，对于已完成首次登记及提交转移登记申请书和承诺书，具备购房人自行申请办理转移登记条件的商品房项目，登记机构将在“西安不动产登记”微信公众号上进行公示。
相应资料：
（一）不动产登记申请书-该申请书可在登记大厅现场填写。
（二）身份证明材料-居民身份证或军官证、士官证等等有效身份证件。
（三）经网签备案的商品房买卖合同-经网签备案的商品房买卖合同为购房人自有，若遗失可咨询合同网签备案的住建部门或向开发企业索要。
（四）完税凭证-依法缴纳税金后，由税务部门出具完税凭证。
购房人自行申请办理不动产权证，除依法缴纳的税金外，不动产登记机构只收取不动产登记费。根据相关规定，其中，非住宅每件550元，住宅及车库、车位、储藏室按住宅类每件80元收取。 https://t.cn/R2WxdDX
一、登记摇号买房
摇号买房的规则是怎样的？
（一）线上登记：
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（二）在了解所有购买细节之前，必须先清楚楼盘的推售流程：
1.由西安市住建局价格公示楼盘的一房一价表格。
2.由西安市住建局公示楼盘可售楼栋的预售证。
3.楼盘开启线上登记（登记3天）。
4.意向登记结束后，若房源人数小于登记人数，则按意向登记顺序自行选房，若房源人数大于登记人数，则需公开摇号，按照中签顺序选房。
（三）购房资格判定
如图
（四）具体线上登记，可按以下10个步骤操作：
如图
二、买房网签备案流程
（一）网签：
1.网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。
2.网签流程：选定网签时间——准备网签资料——确认网签条款——完成网签
（二）备案
1.备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2.备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案。
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终经房地产管理部门的审核会返回一个备案号，此备案号是唯一的（很多备案号就是合同编号，具体咨询售楼部工作人员）。
三、税费
注意：新房和二手房的税费一般是不同的。
如图
（一）契税
契税法规定3%-5%，但根据地区不同，当地优惠政策不同，西安当地执行的优惠政策。
（二）维修基金
1.多层住宅：7层以下，不配备电梯的60元/平方米；多层住宅：配备电梯的90元/平方米；
2.小高层、高层住宅：7层以上，含7层145元/平方米。
（三）面积差价
依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补。
（四）证件照及工本税
证件照，5元/本；工本费，10元/本
（五）物业费以及其他费用
如供暖费、水、电、煤气费、停车费、电梯费、垃圾费等，价格根据小区具体价格而定。
提示：契税和大修基金必须要缴纳。
四、购房所需资料
（一）购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女）。
（二）夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件。
（三）结婚证首页与第二页复印件。
（四）单身证明。
（五）已婚离异证明文件，即离婚证或离婚协议复印件。
（六）非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件），西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。
（七）军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。
（八）一般需要提供购房人及配偶私章，有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。
（九）个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。
（十）西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。
（十一）意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求指定银行，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。
（十二）委托他人提交购房资料的,应提交委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。
五、房产证办理
2022年起，西安市行政区域内城六区及所辖开发区正式执行，购房人可自行申请办理商品房所有权转移登记。 但具体实施范围为“已办理商品房买卖合同网签备案，但未进行所有权首次登记的商品房”。
按照公告，对于已完成首次登记及提交转移登记申请书和承诺书，具备购房人自行申请办理转移登记条件的商品房项目，登记机构将在“西安不动产登记”微信公众号上进行公示。
相应资料：
（一）不动产登记申请书-该申请书可在登记大厅现场填写。
（二）身份证明材料-居民身份证或军官证、士官证等等有效身份证件。
（三）经网签备案的商品房买卖合同-经网签备案的商品房买卖合同为购房人自有，若遗失可咨询合同网签备案的住建部门或向开发企业索要。
（四）完税凭证-依法缴纳税金后，由税务部门出具完税凭证。
购房人自行申请办理不动产权证，除依法缴纳的税金外，不动产登记机构只收取不动产登记费。根据相关规定，其中，非住宅每件550元，住宅及车库、车位、储藏室按住宅类每件80元收取。 https://t.cn/R2WxdDX
邯郸丛台滞洪区内建别墅 产业新城“别样发展”
邯郸丛台北湖区域作为当地生态防洪重要组成部分，蓄滞洪区内建成房地产项目，被指存在潜在风险。
以滞洪区名义低价征储土地，部分用地却用于房地产项目开发和城市新区建设，这让邯郸市丛台区产业新城的发展争议不断。
丛台区产业新城位于河北邯郸市主城区北部,成立于2016年10月，占地面积约30.9平方公里。意在打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，成为丛台区新的发展风向标。
然而，集聚信息技术、高端装备、节能环保、汽车、航空航天、大健康、新材料、文化创意等产业的计划至今仍停留在规划图纸上，鲜有相关企业入驻新城。反倒是房地产项目的扎堆涌入，让丛台区产业新城陷入“有城无产”的尴尬境地。部分房地产项目被指侵占河道，当地政府部门在此问题上避重就轻，回避监管责任。
备受争议的邯郸市丛台区北湖美域项目即是一例，项目位于丛台区北湖区域内，以“一湖一河”为噱头对外销售，北湖区域则是集防洪和供水功能于一体的东武仕水库泄洪释放区。
据多位知情人士指证，邯郸市、丛台区两级政府先后以黄梁梦滞洪区（北湖）建设和输元河、滏阳河综合治理工程等水利项目的用地需求，向周边多个行政村低价收储土地近万亩。滞洪区征收土地具有公益属性，征收价格和补偿远低于商业开发的征地价款，而被征收的土地却建起了临湖别墅。“我们愿意为滞洪区让出土地，但从未想过滞洪区竟能夹带如此规模庞大的商业地产开发。”失地村民对此颇有怨言。
邯郸市丛台区水利局有关负责人此前在接受中国房地产报记者采访时曾表示：“对于水利部暗访发现其项目涉嫌侵占河道的问题，丛台区水利部门对上级的回复材料显示北湖美域部分地块的确在河道管理范围，但主要建筑并不在其中。”
高楼林立下新城产业招商或依然停留在规划上
面对记者的采访，丛台区水利局水政科有关负责人却称:“该局没有认定北湖美域项目是否侵占河道权限，只有上报给市局由其研判和认定。按照上级要求，该局已就北湖美域是否侵占河道管理范围的问题形成书面报告，第一时间向邯郸市水利局进行了提交说明。”
邯郸市水利局办公室有关负责人则告诉记者，经查询后得知，并未找到有关丛台区水利局上报“北湖美域”的有关文件。该负责人还向记者表示，会就此问题向丛台区水利局有关部门核实情况后进行反馈。
截至记者发稿前，尚未接到邯郸市水利局方面的相关回复。
巧打政策擦边球 频踩环保红线
“北湖美域属于典型的临湖别墅项目，不仅涉嫌违建别墅，还涉嫌破坏生态环境。”2021年9月9日，北湖美域小区业主刘雷向中国房地产报记者表示。
该项目是由邯郸市永庆房地产开发有限公司（以下简称“邯郸永庆地产”）于2012年拿地开发的一个低密度高端住宅项目，主体建筑以独栋、联排别墅为主，位于邯郸“北湖”区域内（北湖7号岛），总建筑面积8万多平方米，目前主体工程已完工。
2003年，国土资源部明确停止别墅类用地的土地供应。2019年4月住建部发文要求停止别墅类项目的审批，对已建别墅项目进行梳理，并上报台账。此后，“限墅令”一步步加码，调控政策也日趋加码。
“面对政策调控，北湖美域项目的开发商却顺利实现从别墅审批到开发建设再至售馨。这一怪象发生，曾一度引发当地民众对当地政策的质疑，虽然也有媒体关注，最终不了了之。”刘雷说。
邯郸市丛台区自然和规划局相关部门负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，该项目（指北湖美域）开发时间较早，一些批件已存档不好调阅，印象当中所有审批手续齐备。当记者提及以居住用地名义向别墅项目供地的政策依据时，该负责人以记不清为由婉拒记者采访。
刘雷向记者透露，北湖美域项目用地的确获得了批复。2012年9月24日，邯郸市国土资源局挂牌出让“邯出告字[2012]25号”地块（北湖美域所在地块），现场被邯郸市永庆地产以总价款45850万元竞得，该地块位于梦湖以南、输元河南路以北，用地面积54391.9平方米，用途为居住用地，使用权年限为70年。这意味着，当地国土部门在向北湖美域供地的环节，不排除有帮助邯郸永庆地产打“擦边球”之嫌。
“该项目手续齐备，并顺利通过各项审批并拿到预售许可证，也侧面佐证当地政府职能部门对北湖美域项目的‘政策容忍度’。”
此外，刘雷说，邯郸永庆地产在丛台区当地颇具实力，“该公司开发的楼宇销售广告直接做到了丛台区产业新城户外标识牌上，当地群众调侃称，产业新城变身永庆号楼盘菜市场”。2021年9月7日，悬挂发布的还是邯郸永庆地产开发的永洋新城花园洋房地产销售广告，次日，则更换成了由该公司开发的北湖锦绣楼盘销售信息。
根据工商登记信息显示，邯郸永庆地产实控人的实力并不止于房地产开发。该公司大股东杜某某拥有11家公司控股权，公司业务广泛涉足钢铁、建材、物流、房地产、贸易、能源、金融等领域。杜某某本人先后荣获全国慈善事业先进个人、全国劳动模范等荣誉称号，与此同时，杜某某还担任河北省第四届总商会副会长等职务。 https://t.cn/Rf2n3OC
邯郸丛台北湖区域作为当地生态防洪重要组成部分，蓄滞洪区内建成房地产项目，被指存在潜在风险。
以滞洪区名义低价征储土地，部分用地却用于房地产项目开发和城市新区建设，这让邯郸市丛台区产业新城的发展争议不断。
丛台区产业新城位于河北邯郸市主城区北部,成立于2016年10月，占地面积约30.9平方公里。意在打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，成为丛台区新的发展风向标。
然而，集聚信息技术、高端装备、节能环保、汽车、航空航天、大健康、新材料、文化创意等产业的计划至今仍停留在规划图纸上，鲜有相关企业入驻新城。反倒是房地产项目的扎堆涌入，让丛台区产业新城陷入“有城无产”的尴尬境地。部分房地产项目被指侵占河道，当地政府部门在此问题上避重就轻，回避监管责任。
备受争议的邯郸市丛台区北湖美域项目即是一例，项目位于丛台区北湖区域内，以“一湖一河”为噱头对外销售，北湖区域则是集防洪和供水功能于一体的东武仕水库泄洪释放区。
据多位知情人士指证，邯郸市、丛台区两级政府先后以黄梁梦滞洪区（北湖）建设和输元河、滏阳河综合治理工程等水利项目的用地需求，向周边多个行政村低价收储土地近万亩。滞洪区征收土地具有公益属性，征收价格和补偿远低于商业开发的征地价款，而被征收的土地却建起了临湖别墅。“我们愿意为滞洪区让出土地，但从未想过滞洪区竟能夹带如此规模庞大的商业地产开发。”失地村民对此颇有怨言。
邯郸市丛台区水利局有关负责人此前在接受中国房地产报记者采访时曾表示：“对于水利部暗访发现其项目涉嫌侵占河道的问题，丛台区水利部门对上级的回复材料显示北湖美域部分地块的确在河道管理范围，但主要建筑并不在其中。”
高楼林立下新城产业招商或依然停留在规划上
面对记者的采访，丛台区水利局水政科有关负责人却称:“该局没有认定北湖美域项目是否侵占河道权限，只有上报给市局由其研判和认定。按照上级要求，该局已就北湖美域是否侵占河道管理范围的问题形成书面报告，第一时间向邯郸市水利局进行了提交说明。”
邯郸市水利局办公室有关负责人则告诉记者，经查询后得知，并未找到有关丛台区水利局上报“北湖美域”的有关文件。该负责人还向记者表示，会就此问题向丛台区水利局有关部门核实情况后进行反馈。
截至记者发稿前，尚未接到邯郸市水利局方面的相关回复。
巧打政策擦边球 频踩环保红线
“北湖美域属于典型的临湖别墅项目，不仅涉嫌违建别墅，还涉嫌破坏生态环境。”2021年9月9日，北湖美域小区业主刘雷向中国房地产报记者表示。
该项目是由邯郸市永庆房地产开发有限公司（以下简称“邯郸永庆地产”）于2012年拿地开发的一个低密度高端住宅项目，主体建筑以独栋、联排别墅为主，位于邯郸“北湖”区域内（北湖7号岛），总建筑面积8万多平方米，目前主体工程已完工。
2003年，国土资源部明确停止别墅类用地的土地供应。2019年4月住建部发文要求停止别墅类项目的审批，对已建别墅项目进行梳理，并上报台账。此后，“限墅令”一步步加码，调控政策也日趋加码。
“面对政策调控，北湖美域项目的开发商却顺利实现从别墅审批到开发建设再至售馨。这一怪象发生，曾一度引发当地民众对当地政策的质疑，虽然也有媒体关注，最终不了了之。”刘雷说。
邯郸市丛台区自然和规划局相关部门负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，该项目（指北湖美域）开发时间较早，一些批件已存档不好调阅，印象当中所有审批手续齐备。当记者提及以居住用地名义向别墅项目供地的政策依据时，该负责人以记不清为由婉拒记者采访。
刘雷向记者透露，北湖美域项目用地的确获得了批复。2012年9月24日，邯郸市国土资源局挂牌出让“邯出告字[2012]25号”地块（北湖美域所在地块），现场被邯郸市永庆地产以总价款45850万元竞得，该地块位于梦湖以南、输元河南路以北，用地面积54391.9平方米，用途为居住用地，使用权年限为70年。这意味着，当地国土部门在向北湖美域供地的环节，不排除有帮助邯郸永庆地产打“擦边球”之嫌。
“该项目手续齐备，并顺利通过各项审批并拿到预售许可证，也侧面佐证当地政府职能部门对北湖美域项目的‘政策容忍度’。”
此外，刘雷说，邯郸永庆地产在丛台区当地颇具实力，“该公司开发的楼宇销售广告直接做到了丛台区产业新城户外标识牌上，当地群众调侃称，产业新城变身永庆号楼盘菜市场”。2021年9月7日，悬挂发布的还是邯郸永庆地产开发的永洋新城花园洋房地产销售广告，次日，则更换成了由该公司开发的北湖锦绣楼盘销售信息。
根据工商登记信息显示，邯郸永庆地产实控人的实力并不止于房地产开发。该公司大股东杜某某拥有11家公司控股权，公司业务广泛涉足钢铁、建材、物流、房地产、贸易、能源、金融等领域。杜某某本人先后荣获全国慈善事业先进个人、全国劳动模范等荣誉称号，与此同时，杜某某还担任河北省第四届总商会副会长等职务。 https://t.cn/Rf2n3OC
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