中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
修真命学：四柱八字命理批断原则！
八字命理批断原则
论人身外事，如富贵贫贱、名利起落、工作职业，以格局为中心论命，看的是命主的富贵贫贱，注重的是格局的成败，成者富贵、败者贫贱。日主的旺或衰是次要的。
日主为己身, 是八字的主人，日元为中心论命，预测日主的本性，日主的愿望和想法，论日主对富贵贫贱、吉凶祸福的内心感受和接受能力，以及日主的一切身内事，如心性喜好、行为模式、健康状况等。日主对富贵贫贱、吉凶祸福的态度和感受，主要涉及到两个方面：日主的旺衰和日主的属性。日主的旺衰决定了日主的主观性强弱，日主的主观性强弱又决定了日主谋取名利的方式及对名利的态度。这对富贵贫贱有一定的影响，如财官已成格，身旺者和身弱者对财官的处置方式完全不一样。身旺者往往过于自信和激进，所用方式欠妥，降低格局的层次；身弱者小心谨慎，面面俱到，多数能如数获得。
格局和象法，是两种完全不同的论命思路和方法，不可混用。格局是一个主气、真神、五行、十神、吉神、凶神、实神、虚神、清气、浊气的作用结果，它的显象很复杂，涉及到主象、次象、真象、假象、实象、虚假明象、暗象的交叉使用。论人身外事，如富贵贫贱、名利起落、工作职业，以格局为中心论。格局为主日主为辅。论人内在事，如心性喜好、行为模式、健康状况，则以日主为中心论。日主为主、格局为辅。格局所体现的是八字中天地主气的运行情况和作用结果，专论人生之大象，如富贵贫贱、吉凶祸福、工作职业、外部环境。它是一个八字的总框架，是富、是贵、是贫、是贱、有无工作、是否稳定等。
六亲定位研究——子平正统六亲论法
枭神；爷爷。
伤官；男女命为奶奶，男命孙女，女命为儿子。
偏财；不管男女都为父亲。
正财；男命为妻子。
七杀；儿子
正官；男命为女儿，女命为丈夫。
食神；男命为孙子，女命为女儿
比肩；不管男女都为兄弟。
劫财；不管男女都为姐妹。
正印；不管男女都为母亲。
以上六亲定位方法属传统正论法，在实际案例中用喜忌分析准确度还是挺高的。目前命理界大多采用这个方法。但民间也有活论六亲法，就是在正统六亲法基础出上再加另一种论法，这种方法更灵活更具体，增加了更多的信息。比如男命伤官为女儿，食神为儿子。女命枭神为女儿，正印为儿子。不管男女以七杀为兄弟，正官为姐妹。此为活论六亲法，在实际运用中准验极高。但因涉及原局特殊定位，且理论需要变通，给初学者带来许多迷惑，建议初学者以正论六亲法研究。
父母定位秘诀；
不管男女命以旬年月为祖辈宫【父母、祖上】、，旬年为父母宫，旬年月干为祖辈父亲宫，年月支为母亲宫；原则上命局以旬年月偏财星为父，正印为母属于归其正位。无论男女偏财为父，正印为母。如原命局没有出现正印或偏财，也可用模拟的形式以偏财正印结合原局地支间的喜忌来判断父母的情况。
正六亲法；某六亲定位后可以进行六亲转换无限延伸。比如母亲定位后，母亲所克偏财为外公，生母亲的正印为外婆，与母亲同五行的比肩为母亲的兄弟
【舅舅】，劫财为母亲的姊妹。
活论六亲法；还可以用克母亲的七杀为母亲的兄弟【舅舅】，正官为母亲的姊妹。其它以此类推
正论六亲法原局没有六亲星可以虚拟六亲星定太极点配合干支的喜忌来论断，以大运流年组合看吉凶应期。
再比如父亲为偏财，偏财所克偏财（原局枭神为爷爷）为爷爷。生偏财的正印为父亲的母亲为奶奶（原局伤官为奶奶）。偏财的比肩（原局其它偏财）为父亲的兄弟，偏财的劫财为父亲的姐妹【原局正财】。总之某六亲星定位后看其原局干支喜忌来判断吉凶情况。如偏财父亲，父亲定位后看其原局相邻干支的喜忌来判断父亲或父亲弟兄的吉凶情况，其它以此类推。
夫妻定位秘诀；
日柱为夫妻宫或婚姻宫，男命以正财星为原配或第一任妻子，偏财为情人或妾或第二婚，或婚姻以外的干扰星。女命以正官为原配，杀星为情夫或二婚以上异性或婚姻以外的干扰星。大凡命局日坐偏星再见正星，都容易出现婚外事件，严重的会出现离异，分清正偏星的喜忌旺衰是判断婚姻最终幸福与否的重要前提。夫妻星定位后也可以推演公公婆婆或岳父岳母，以及相关子女和兄弟姐妹等六亲的情况。
儿女定位秘诀；
正法男命七杀为儿，正官为女。女命则食神为女，伤官为儿。活论法男命食神也可为儿，伤官也为女。女命正印为儿，偏印为女。
同胞定位秘诀；
月柱为手足宫，代表兄弟姐妹同胞的宫位，正论法同胞星以比劫星定位。不管男女比肩为兄弟，劫财为姊妹。活论法不分男女七杀也可为兄弟，正官为姐妹。
分析同胞大概排行时，要参看母亲星或年支结合比劫星来分析。当命局出现母亲星时，以母亲地支或坐下地支为起点，参看比劫星的位置或地支叙述来分析排行问题。大多数命局年月母亲星和比劫星同时出现时，本人非长子或长女。
不考虑计划生育时，年月出现母亲星但没有出现比劫星时，要用母亲所在或所坐地支的序数为起点，数到原局最后一个地支来分析同胞的总数。然后推演命主的大概排行问题。其方法是用母亲地支或年命地支为起点，顺数到日干坐下地支或原局日干。看其日干或日支在比劫的第几个排列来定位。
大体而言年月出现比劫没有正印，而正印星在日时出现，代表命主排行最小，或表母亲孕育命主时已经是高龄妇，但也要考虑地支序数。年月有正印支且藏干与日干同为禄印，加上日干坐下地支与母亲所在地支形成伏吟，六合三合，半三合时这时年月不出现比劫的大多数为长子长女。
比肩代表兄弟，劫财代表姊妹，怕官杀与比劫相战。命局逢此官杀为忌同胞必有损伤。
六亲定位排行秘诀；
六亲排行分析排行是个很复杂很难的问题，涉及诸多理论，主要参考命局组合的先后，父母亲所在地支的先后，以及三合，半三合，六合，正论六亲法与活论六亲等方法来分析。六亲排行涉及，兄弟姐妹，父母，子女等等。
要断六亲排行就得把十二个地支的序数记牢，因为十二个地支有先后顺序，许多命局六亲排行就是从地支计算而得出的。还要知道正论六亲和活论六亲法的用法灵活运用。起点就是从本人的出生年或母亲所在地支为起点到日干或日支。现举例同胞排行，比如丁未为日元，命局五个地支分别为午旬、甲寅年、巳月、未日、亥时，不考虑三合六合半合特殊情况根据地支组合，我们就可以从出生年甲寅为起点开始顺数至日干丁，数到寅中丙火为大姐，巳中丙火为二姐，午中丙火为三姐，午中丁火为四哥，丁火为自己，未中丁火为六弟。其它六亲以此类。
乾；辛亥 丙申 乙未 壬午
分析；此命用正六亲法看即可，从亥为起点开始顺数至酉，分别经过地支为亥、子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申、酉。日干停留在卯上，分别为辛亥、壬子癸丑、甲寅、乙卯，丙辰,丁巳，戊午,己未，庚申、辛酉。那么同胞排行依次为1，亥中甲木为姐姐,2甲木为姐姐，3寅中甲木为姐姐，4乙木为日干自己，5卯木为弟弟，6辰中乙木为弟弟， 7未中乙木为弟弟。根据排列我们可以看出命主排行为老四，实际他母亲孕育他时胎数为老四。不过因同胞有损，目前现实生活中同胞他排行老二，男性为老大。
坤；丙申 乙未 辛亥 癸巳
分析；原局提示此命要以活论六亲法【父亲】定位来分析，依次为，丙申、丁酉、戊戌、己亥、庚子、辛丑、癸卯、甲辰、乙巳、丙午、丁未。像这种情形知道母亲可以怀孕胎数七次以上。自己排行在四的位置，实际亲生母亲孕育七个同胞，自己胎次排行实际为老大。这是什么原因导致的呢？这涉及到活论六亲法，这里暂且保留。
乾；甲午 甲子 丁酉 甲辰
分析；原局提示用活论六亲法来【父母定位】分析。依次为，甲午、乙未、丙申、丁酉、戊戌、己亥、庚子。共计七个同胞。实际母亲孕育胎次共计七次。自己实际胎次为老三，现实为老大。如果要看儿女胎次排行以及性别也可用相同的六亲定位法。因为推断复杂繁琐，这里就不做研究。
坤：壬子 己酉 丁丑 己酉（癸酉旬）
原局得用活论六亲法，官杀四个为兄弟，一个在丑土，一个子水逢破，故兄弟有损，火为姊妹，就日干丁火。实际三兄弟死了一个。女同胞就自己一人。己土为女儿太弱，加上日干坐墓地，女儿不吉，丁壬合，丁太弱反被壬水官星所化，故头胎儿子，本命乙亥年壬水官星落根结婚。命局官杀混杂恐婚有变。
八字命理批断原则
论人身外事，如富贵贫贱、名利起落、工作职业，以格局为中心论命，看的是命主的富贵贫贱，注重的是格局的成败，成者富贵、败者贫贱。日主的旺或衰是次要的。
日主为己身, 是八字的主人，日元为中心论命，预测日主的本性，日主的愿望和想法，论日主对富贵贫贱、吉凶祸福的内心感受和接受能力，以及日主的一切身内事，如心性喜好、行为模式、健康状况等。日主对富贵贫贱、吉凶祸福的态度和感受，主要涉及到两个方面：日主的旺衰和日主的属性。日主的旺衰决定了日主的主观性强弱，日主的主观性强弱又决定了日主谋取名利的方式及对名利的态度。这对富贵贫贱有一定的影响，如财官已成格，身旺者和身弱者对财官的处置方式完全不一样。身旺者往往过于自信和激进，所用方式欠妥，降低格局的层次；身弱者小心谨慎，面面俱到，多数能如数获得。
格局和象法，是两种完全不同的论命思路和方法，不可混用。格局是一个主气、真神、五行、十神、吉神、凶神、实神、虚神、清气、浊气的作用结果，它的显象很复杂，涉及到主象、次象、真象、假象、实象、虚假明象、暗象的交叉使用。论人身外事，如富贵贫贱、名利起落、工作职业，以格局为中心论。格局为主日主为辅。论人内在事，如心性喜好、行为模式、健康状况，则以日主为中心论。日主为主、格局为辅。格局所体现的是八字中天地主气的运行情况和作用结果，专论人生之大象，如富贵贫贱、吉凶祸福、工作职业、外部环境。它是一个八字的总框架，是富、是贵、是贫、是贱、有无工作、是否稳定等。
六亲定位研究——子平正统六亲论法
枭神；爷爷。
伤官；男女命为奶奶，男命孙女，女命为儿子。
偏财；不管男女都为父亲。
正财；男命为妻子。
七杀；儿子
正官；男命为女儿，女命为丈夫。
食神；男命为孙子，女命为女儿
比肩；不管男女都为兄弟。
劫财；不管男女都为姐妹。
正印；不管男女都为母亲。
以上六亲定位方法属传统正论法，在实际案例中用喜忌分析准确度还是挺高的。目前命理界大多采用这个方法。但民间也有活论六亲法，就是在正统六亲法基础出上再加另一种论法，这种方法更灵活更具体，增加了更多的信息。比如男命伤官为女儿，食神为儿子。女命枭神为女儿，正印为儿子。不管男女以七杀为兄弟，正官为姐妹。此为活论六亲法，在实际运用中准验极高。但因涉及原局特殊定位，且理论需要变通，给初学者带来许多迷惑，建议初学者以正论六亲法研究。
父母定位秘诀；
不管男女命以旬年月为祖辈宫【父母、祖上】、，旬年为父母宫，旬年月干为祖辈父亲宫，年月支为母亲宫；原则上命局以旬年月偏财星为父，正印为母属于归其正位。无论男女偏财为父，正印为母。如原命局没有出现正印或偏财，也可用模拟的形式以偏财正印结合原局地支间的喜忌来判断父母的情况。
正六亲法；某六亲定位后可以进行六亲转换无限延伸。比如母亲定位后，母亲所克偏财为外公，生母亲的正印为外婆，与母亲同五行的比肩为母亲的兄弟
【舅舅】，劫财为母亲的姊妹。
活论六亲法；还可以用克母亲的七杀为母亲的兄弟【舅舅】，正官为母亲的姊妹。其它以此类推
正论六亲法原局没有六亲星可以虚拟六亲星定太极点配合干支的喜忌来论断，以大运流年组合看吉凶应期。
再比如父亲为偏财，偏财所克偏财（原局枭神为爷爷）为爷爷。生偏财的正印为父亲的母亲为奶奶（原局伤官为奶奶）。偏财的比肩（原局其它偏财）为父亲的兄弟，偏财的劫财为父亲的姐妹【原局正财】。总之某六亲星定位后看其原局干支喜忌来判断吉凶情况。如偏财父亲，父亲定位后看其原局相邻干支的喜忌来判断父亲或父亲弟兄的吉凶情况，其它以此类推。
夫妻定位秘诀；
日柱为夫妻宫或婚姻宫，男命以正财星为原配或第一任妻子，偏财为情人或妾或第二婚，或婚姻以外的干扰星。女命以正官为原配，杀星为情夫或二婚以上异性或婚姻以外的干扰星。大凡命局日坐偏星再见正星，都容易出现婚外事件，严重的会出现离异，分清正偏星的喜忌旺衰是判断婚姻最终幸福与否的重要前提。夫妻星定位后也可以推演公公婆婆或岳父岳母，以及相关子女和兄弟姐妹等六亲的情况。
儿女定位秘诀；
正法男命七杀为儿，正官为女。女命则食神为女，伤官为儿。活论法男命食神也可为儿，伤官也为女。女命正印为儿，偏印为女。
同胞定位秘诀；
月柱为手足宫，代表兄弟姐妹同胞的宫位，正论法同胞星以比劫星定位。不管男女比肩为兄弟，劫财为姊妹。活论法不分男女七杀也可为兄弟，正官为姐妹。
分析同胞大概排行时，要参看母亲星或年支结合比劫星来分析。当命局出现母亲星时，以母亲地支或坐下地支为起点，参看比劫星的位置或地支叙述来分析排行问题。大多数命局年月母亲星和比劫星同时出现时，本人非长子或长女。
不考虑计划生育时，年月出现母亲星但没有出现比劫星时，要用母亲所在或所坐地支的序数为起点，数到原局最后一个地支来分析同胞的总数。然后推演命主的大概排行问题。其方法是用母亲地支或年命地支为起点，顺数到日干坐下地支或原局日干。看其日干或日支在比劫的第几个排列来定位。
大体而言年月出现比劫没有正印，而正印星在日时出现，代表命主排行最小，或表母亲孕育命主时已经是高龄妇，但也要考虑地支序数。年月有正印支且藏干与日干同为禄印，加上日干坐下地支与母亲所在地支形成伏吟，六合三合，半三合时这时年月不出现比劫的大多数为长子长女。
比肩代表兄弟，劫财代表姊妹，怕官杀与比劫相战。命局逢此官杀为忌同胞必有损伤。
六亲定位排行秘诀；
六亲排行分析排行是个很复杂很难的问题，涉及诸多理论，主要参考命局组合的先后，父母亲所在地支的先后，以及三合，半三合，六合，正论六亲法与活论六亲等方法来分析。六亲排行涉及，兄弟姐妹，父母，子女等等。
要断六亲排行就得把十二个地支的序数记牢，因为十二个地支有先后顺序，许多命局六亲排行就是从地支计算而得出的。还要知道正论六亲和活论六亲法的用法灵活运用。起点就是从本人的出生年或母亲所在地支为起点到日干或日支。现举例同胞排行，比如丁未为日元，命局五个地支分别为午旬、甲寅年、巳月、未日、亥时，不考虑三合六合半合特殊情况根据地支组合，我们就可以从出生年甲寅为起点开始顺数至日干丁，数到寅中丙火为大姐，巳中丙火为二姐，午中丙火为三姐，午中丁火为四哥，丁火为自己，未中丁火为六弟。其它六亲以此类。
乾；辛亥 丙申 乙未 壬午
分析；此命用正六亲法看即可，从亥为起点开始顺数至酉，分别经过地支为亥、子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申、酉。日干停留在卯上，分别为辛亥、壬子癸丑、甲寅、乙卯，丙辰,丁巳，戊午,己未，庚申、辛酉。那么同胞排行依次为1，亥中甲木为姐姐,2甲木为姐姐，3寅中甲木为姐姐，4乙木为日干自己，5卯木为弟弟，6辰中乙木为弟弟， 7未中乙木为弟弟。根据排列我们可以看出命主排行为老四，实际他母亲孕育他时胎数为老四。不过因同胞有损，目前现实生活中同胞他排行老二，男性为老大。
坤；丙申 乙未 辛亥 癸巳
分析；原局提示此命要以活论六亲法【父亲】定位来分析，依次为，丙申、丁酉、戊戌、己亥、庚子、辛丑、癸卯、甲辰、乙巳、丙午、丁未。像这种情形知道母亲可以怀孕胎数七次以上。自己排行在四的位置，实际亲生母亲孕育七个同胞，自己胎次排行实际为老大。这是什么原因导致的呢？这涉及到活论六亲法，这里暂且保留。
乾；甲午 甲子 丁酉 甲辰
分析；原局提示用活论六亲法来【父母定位】分析。依次为，甲午、乙未、丙申、丁酉、戊戌、己亥、庚子。共计七个同胞。实际母亲孕育胎次共计七次。自己实际胎次为老三，现实为老大。如果要看儿女胎次排行以及性别也可用相同的六亲定位法。因为推断复杂繁琐，这里就不做研究。
坤：壬子 己酉 丁丑 己酉（癸酉旬）
原局得用活论六亲法，官杀四个为兄弟，一个在丑土，一个子水逢破，故兄弟有损，火为姊妹，就日干丁火。实际三兄弟死了一个。女同胞就自己一人。己土为女儿太弱，加上日干坐墓地，女儿不吉，丁壬合，丁太弱反被壬水官星所化，故头胎儿子，本命乙亥年壬水官星落根结婚。命局官杀混杂恐婚有变。
新一轮商机降临,实体店是最大受益者!
#抖音##实体店营销#
面对竞争激烈的市场环境，实体店想杀出重围，必须要利用好移动互联网，找准短视频平台，尽早地去布局。
平台提供能力，助力本地生活
抖音的娱乐属性与本地生活有着天然的契合度。商家可以先从内容入手，逐渐向交易端扩展。如今，美食已成为抖音最受欢迎的类目之一，而与美食相关的短视频也正在被很多餐饮企业借势营销。#短视频营销#
对于商户来说，抖音不仅仅是用来曝光、品宣的简单工具，更应该借助商家主页、团购、预约、人群管理，将潜在客户转化为线下消费者。
四步教你，实体商家如何布局短视频
第一步：选择合适的短视频平台
目前看来，无论是政策扶持力度还是从流量大小来说，抖音是目前最适合本地生活商户进驻的。当然有精力的商家还可以同步把微信视频号做起来，虽然目前视频号的功能有限，但是它背靠微信生态，有极强的社交属性，对于熟人生意来说，不能不能说是一个很好的传播口子。
第二步：开通抖音账号
对于连锁门店而言，最好同步开通蓝V认证，有官方流量支持和电商等诸多功能，但前提是要有匹配的短视频运营人员。对于个人小店而言，建议开个人号，打造个人IP。
第三步：持续稳定输出优质内容
首先需要有持续输出优质内容的能力，其次将自己的主营业务拆解成用短视频的方式去呈现的能力。当然，如果经济允许的话，可以找外面专业的短视频团队来做。
第四步：多层叠效营销思维
除了建立品牌账号，完善商户信息，日常发布作品以外。也要借助其他站内外工具，单一的账号仅仅是一个自媒体，要学会多维度营销。通过打造“抖音账号+信息流广告投放+消费者矩阵裂变推广”，三位一体的营销方式，从多个维度与潜在消费者产生关系，增加转化，从而为你的生意带来新的增量。
短视频、直播等数字化业态的迅速发展，为本地生活商户们带来了新的机遇，但生意的成功从来不是一蹴而就的，它需要多方配合，从生态的高度共同推进。这也意味着要付出更多的耐心和时间。当你还在羡慕别人，感叹世界变化太快时，聪明的人已经开始行动起来了。
#抖音##实体店营销#
面对竞争激烈的市场环境，实体店想杀出重围，必须要利用好移动互联网，找准短视频平台，尽早地去布局。
平台提供能力，助力本地生活
抖音的娱乐属性与本地生活有着天然的契合度。商家可以先从内容入手，逐渐向交易端扩展。如今，美食已成为抖音最受欢迎的类目之一，而与美食相关的短视频也正在被很多餐饮企业借势营销。#短视频营销#
对于商户来说，抖音不仅仅是用来曝光、品宣的简单工具，更应该借助商家主页、团购、预约、人群管理，将潜在客户转化为线下消费者。
四步教你，实体商家如何布局短视频
第一步：选择合适的短视频平台
目前看来，无论是政策扶持力度还是从流量大小来说，抖音是目前最适合本地生活商户进驻的。当然有精力的商家还可以同步把微信视频号做起来，虽然目前视频号的功能有限，但是它背靠微信生态，有极强的社交属性，对于熟人生意来说，不能不能说是一个很好的传播口子。
第二步：开通抖音账号
对于连锁门店而言，最好同步开通蓝V认证，有官方流量支持和电商等诸多功能，但前提是要有匹配的短视频运营人员。对于个人小店而言，建议开个人号，打造个人IP。
第三步：持续稳定输出优质内容
首先需要有持续输出优质内容的能力，其次将自己的主营业务拆解成用短视频的方式去呈现的能力。当然，如果经济允许的话，可以找外面专业的短视频团队来做。
第四步：多层叠效营销思维
除了建立品牌账号，完善商户信息，日常发布作品以外。也要借助其他站内外工具，单一的账号仅仅是一个自媒体，要学会多维度营销。通过打造“抖音账号+信息流广告投放+消费者矩阵裂变推广”，三位一体的营销方式，从多个维度与潜在消费者产生关系，增加转化，从而为你的生意带来新的增量。
短视频、直播等数字化业态的迅速发展，为本地生活商户们带来了新的机遇，但生意的成功从来不是一蹴而就的，它需要多方配合，从生态的高度共同推进。这也意味着要付出更多的耐心和时间。当你还在羡慕别人，感叹世界变化太快时，聪明的人已经开始行动起来了。
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