【#浙江多家博物馆回应进馆需承诺历史无阳#：从未如此要求】这两天，#浙江13家博物馆参观需承诺历史无阳#引发关注和热议。今天（14日）上午，记者进入“文旅壹卡通”小程序，发现目前各大博物馆，包括此前有媒体报道提到的13家博物馆或纪念馆，预约均无需填写健康承诺书。记者拨打了相关博物馆留下的资讯电话，多家博物馆表示，进馆参观不需要承诺“历史无阳”。
中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
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【高温下电力供应“大考”：电煤持续保供稳价 多地升高耗能行业电价】
面对用电用煤高峰的到来，电力系统再度迎来考验，从中央到地方正在接连部署能源保供稳价工作。
小暑刚过，全国多地已提前开启了“炙烤”模式。根据中央气象台公布的信息，7月6日至11日，全国共有18个省(区、市)出现了35℃以上高温天气，多个城市出现40℃高温的超长“待机”。同时，由于国内疫情防控形势总体向好，经济复苏步伐加快叠加大范围高温天气，使得多地用电负荷不断攀升。
中国电力企业联合会(下称“中电联”)统计，6月以来，全国电力消费同比增速由负转正，增速还将随着气温升高而进一步提升，预计今年迎峰度夏期间，全国电力供需总体平衡，华东、华中、南方区域部分省份在用电高峰时段电力供需偏紧。
面对用电用煤高峰的到来，电力系统再度迎来考验，从中央到地方正在接连部署能源保供稳价工作。不仅全国原煤日均产量连创新高，多家大型电厂发电量也大幅增长，各地的支撑性电源和输电线路等重点工程也在加速投产，力保2022年迎峰度夏期间全国电力供需总体平衡。
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多地用电负荷不断攀升。-视觉中国
电煤保供稳价进行时
国家电网6月20日披露，6月以来，该公司经营区域最大用电负荷超过8.44亿千瓦，河南、河北、甘肃、宁夏、天津、山东、江苏等地，以及西北电网用电负荷创历史新高。
“目前的增长仍在正常范围中。” 厦门大学中国能源政策研究院院长林伯强告诉21世纪经济报道，目前居民生活水平在逐年提高，用电量随之攀升，同时各地工业产能也正在抓紧恢复，制造业景气度回归正常，势必带来新增用电需求。
那么，今年有可能因为多地高温“炙烤”，导致电力供应紧张吗?
林伯强指出，每年夏季也会偶尔出现用电负荷创新高的现象，只要在预期范围内，进行合理调峰调度，就不会产生用电供应紧张的问题。
不过，需要做好电煤的“保供稳价”。中国煤炭工业协会新闻发言人张宏介绍，今年前五个月，全国煤炭产量完成18.1亿吨，同比增长10.4%，全国原煤日均产量超过了1200万吨的历史高位，全国煤炭供应保障能力大幅增加。
在运输方面，中国铁路已于7月1日开展电煤保供专项行动，预计暑运期间日均电煤装车在6万车左右，同比提高1万车以上。
中电联统计，当前电厂煤炭库存基本达到迎峰度夏前峰值，截至6月30日，纳入电力行业燃料统计的发电集团燃煤电厂煤炭库存9601万吨，同比提高42.6%，电煤库存可用天数22.4天，并且仍在保持扩张状态。
“从资源情况看，晋陕蒙等主产地仍有一定增产潜力。”张宏表示，随着迎峰度夏用煤高峰时段的到来，煤炭需求逐步回升。但今年全国水电和新能源发电继续保持较快增长态势，对煤炭替代作用也在增加。所以，今年夏季全国煤炭市场将继续保持基本平衡态势。
华北电力大学经济与管理学院副教授、电力经济技术分析研究所所长王永利向21世纪经济报道介绍，去年9月份多省份大规模拉闸限电的根本原因，在于源侧、网侧和用户侧之间未有效协调，反映出对于“源网荷储”各环节梳理尚不清晰，对火电和可再生能源发电都存在影响。
今年除了强调电源侧保供应之外，不少省市的迎峰度夏工作会还部署电网工程、有序用电等网侧用户侧举措进行供能调节。据了解，南方电网公司将全面提速粤港澳大湾区244项能源保供重点工程项目建设工作，今年内投产125项。今年江苏电网16项迎峰度夏电网工程已全部建成投运，包括7项500千伏电网工程和9项220千伏电网工程，累计新增变电容量超900万千伏安。
“当明确掌握各个环节的调节能力后，就可以选择低成本环节进行调节，从而主动有秩序地应对突发状况，降低对经济生产生活的不利影响。今年迎峰度夏的压力确实存在，但是从发电侧、负荷管理等方面来看，今年在政策、企业等各方面都准备得比较充分。” 王永利说。
“今年在燃料得到充足保障、来水形势较好的情况下，我国的电力供应能力总体可以满足电力消费需求。”中电联数据与统计中心副主任蒋德斌在分析《2022年电力行业年度发展报告》时也指出，在疫情对经济和社会的影响进一步减弱的情况下，结合国家各项稳增长政策措施效果显现等综合因素，预计下半年全社会用电量同比增长7.0%左右，比上半年增速提高4个百分点左右。
目前，我国电煤供需总体平衡，但煤电企业持续亏损，仍然对电力保供和系统安全稳定运行产生影响。国家统计局数据显示，1-5月份电力、热力生产和供应业的规上工业利润同比下滑26.9%，其中，煤电企业利润长期处在被挤压状态。
据中电联规划发展部副主任叶春介绍，2021年8月以来，大型发电集团煤电板块整体亏损，部分集团的煤电板块亏损面达到100%。虽然去年10月份国家发展改革委《关于进一步深化燃煤发电上网电价市场化改革的通知》发布以来，燃煤发电机组市场交易电价有所上浮，但仍远低于煤价的上涨幅度，企业经营压力持续积累。
叶春认为，应对煤电企业持续亏损，需要持续加大对煤电企业政策支持，包括连续加大国有资本金支持、给予信贷审批和投放政策支持、向经营困难的燃煤机组提供专项资金补贴以及征收煤炭特别收益金等。
提升新能源供电稳定性
值得注意的是，针对电力负荷猛增的情况，云南、宁夏、浙江、湖南等多个省份专门出台了有关高耗能企业的电价调整方案。
比如，浙江省在5月中旬起草《关于调整高耗能企业电价的通知》，针对5大类17小类共634家高耗能企业，计划从7月1日起至12月31日将电价每千瓦时提高0.172元。湖南省发布的《湖南省高耗能企业迎峰度夏市场交易方案》，明确对于高耗能企业超合同用电，预测有供电缺口时段执行惩罚性电价，结算价差按月内交易价差+代理服务价格+10元/千瓦时执行。
“目前中国电力需求侧70%是工业用电，其中40%、50%都是高耗能行业用电。在当前强调稳经济的前提下，全盘调整不现实，可以针对高耗能行业的过剩产能采取措施，既有利于产业结构调整，也能在解决电力供需矛盾上起到更明显的作用。”林伯强说。
值得注意的是，新能源发电已逐步成为我国电力供应的重要组成部分。我国新建风电、光伏发电已在去年正式进入平价上网阶段，风光储的技术成本已大幅度下降。
此前市场普遍分析，在“双碳”战略及满足宏观经济发展要求的影响下，2022年新能源发电继续保持快速增长，对煤电的替代也会有明显提升。
中电联数据显示，截至5月，全国风电、太阳能发电装机容量为6.7亿千瓦;1-5月新能源发电占全口径总发电量的40.6%。
中电联规划发展部副主任张琳预计，2022年底全国发电装机容量达到26亿千瓦左右，其中，非化石能源发电装机合计达到13亿千瓦左右，占总装机容量比重首次上升至50%左右。
不过，可再生能源发电波动性较强，随着可再生能源发电比例上升，也在给电网安全运行带来考验。比如，国网辽宁电力有限公司在对外披露时曾提到，去年9月23日至25日，由于风电骤减等原因，电力供应缺口进一步增加至严重级别，辽宁启动3轮II级(负荷缺口10%至20%)有序用电措施，个别时段在实施有序用电措施最大错避峰416.92万千瓦的情况下，电网仍存在供电缺口。因此，辽宁不得不采取了“拉闸限电”这一最终手段。
张琳表示，新能源为主的新型电力系统存在安全、效率和管理等问题，其中风光发电的随机性、间歇性和消纳问题突出。5月份，风力发电量由增转降，下降0.7%，太阳能发电增速放缓，增长8.3%。
全国新能源消纳监测预警中心分析，二季度随着甘肃、青海、内蒙古、宁夏、陕西等地集中式风电光伏装机大幅增加，风光发电量占比将进一步提升，消纳压力也随之增大。
为保证实现“2025年灵活调节电源占比达到24%左右”的“十四五”目标，张琳表示，避免弃风弃光、保证电力消纳，要在推进煤电灵活性改造制造，抽水蓄能电站建设及改造，电网侧加强送受端省份对接协作，负荷侧着力提升大工业高载能负荷灵活性等方向发力。
王永利也提出，风电和光电能源的消纳问题，需要通过管理手段、打通“源网荷储”瓶颈环节、市场化手段以至整体提升的方向逐渐解决。
【高温下电力供应“大考”：电煤持续保供稳价 多地升高耗能行业电价】
面对用电用煤高峰的到来，电力系统再度迎来考验，从中央到地方正在接连部署能源保供稳价工作。
小暑刚过，全国多地已提前开启了“炙烤”模式。根据中央气象台公布的信息，7月6日至11日，全国共有18个省(区、市)出现了35℃以上高温天气，多个城市出现40℃高温的超长“待机”。同时，由于国内疫情防控形势总体向好，经济复苏步伐加快叠加大范围高温天气，使得多地用电负荷不断攀升。
中国电力企业联合会(下称“中电联”)统计，6月以来，全国电力消费同比增速由负转正，增速还将随着气温升高而进一步提升，预计今年迎峰度夏期间，全国电力供需总体平衡，华东、华中、南方区域部分省份在用电高峰时段电力供需偏紧。
面对用电用煤高峰的到来，电力系统再度迎来考验，从中央到地方正在接连部署能源保供稳价工作。不仅全国原煤日均产量连创新高，多家大型电厂发电量也大幅增长，各地的支撑性电源和输电线路等重点工程也在加速投产，力保2022年迎峰度夏期间全国电力供需总体平衡。
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多地用电负荷不断攀升。-视觉中国
电煤保供稳价进行时
国家电网6月20日披露，6月以来，该公司经营区域最大用电负荷超过8.44亿千瓦，河南、河北、甘肃、宁夏、天津、山东、江苏等地，以及西北电网用电负荷创历史新高。
“目前的增长仍在正常范围中。” 厦门大学中国能源政策研究院院长林伯强告诉21世纪经济报道，目前居民生活水平在逐年提高，用电量随之攀升，同时各地工业产能也正在抓紧恢复，制造业景气度回归正常，势必带来新增用电需求。
那么，今年有可能因为多地高温“炙烤”，导致电力供应紧张吗?
林伯强指出，每年夏季也会偶尔出现用电负荷创新高的现象，只要在预期范围内，进行合理调峰调度，就不会产生用电供应紧张的问题。
不过，需要做好电煤的“保供稳价”。中国煤炭工业协会新闻发言人张宏介绍，今年前五个月，全国煤炭产量完成18.1亿吨，同比增长10.4%，全国原煤日均产量超过了1200万吨的历史高位，全国煤炭供应保障能力大幅增加。
在运输方面，中国铁路已于7月1日开展电煤保供专项行动，预计暑运期间日均电煤装车在6万车左右，同比提高1万车以上。
中电联统计，当前电厂煤炭库存基本达到迎峰度夏前峰值，截至6月30日，纳入电力行业燃料统计的发电集团燃煤电厂煤炭库存9601万吨，同比提高42.6%，电煤库存可用天数22.4天，并且仍在保持扩张状态。
“从资源情况看，晋陕蒙等主产地仍有一定增产潜力。”张宏表示，随着迎峰度夏用煤高峰时段的到来，煤炭需求逐步回升。但今年全国水电和新能源发电继续保持较快增长态势，对煤炭替代作用也在增加。所以，今年夏季全国煤炭市场将继续保持基本平衡态势。
华北电力大学经济与管理学院副教授、电力经济技术分析研究所所长王永利向21世纪经济报道介绍，去年9月份多省份大规模拉闸限电的根本原因，在于源侧、网侧和用户侧之间未有效协调，反映出对于“源网荷储”各环节梳理尚不清晰，对火电和可再生能源发电都存在影响。
今年除了强调电源侧保供应之外，不少省市的迎峰度夏工作会还部署电网工程、有序用电等网侧用户侧举措进行供能调节。据了解，南方电网公司将全面提速粤港澳大湾区244项能源保供重点工程项目建设工作，今年内投产125项。今年江苏电网16项迎峰度夏电网工程已全部建成投运，包括7项500千伏电网工程和9项220千伏电网工程，累计新增变电容量超900万千伏安。
“当明确掌握各个环节的调节能力后，就可以选择低成本环节进行调节，从而主动有秩序地应对突发状况，降低对经济生产生活的不利影响。今年迎峰度夏的压力确实存在，但是从发电侧、负荷管理等方面来看，今年在政策、企业等各方面都准备得比较充分。” 王永利说。
“今年在燃料得到充足保障、来水形势较好的情况下，我国的电力供应能力总体可以满足电力消费需求。”中电联数据与统计中心副主任蒋德斌在分析《2022年电力行业年度发展报告》时也指出，在疫情对经济和社会的影响进一步减弱的情况下，结合国家各项稳增长政策措施效果显现等综合因素，预计下半年全社会用电量同比增长7.0%左右，比上半年增速提高4个百分点左右。
目前，我国电煤供需总体平衡，但煤电企业持续亏损，仍然对电力保供和系统安全稳定运行产生影响。国家统计局数据显示，1-5月份电力、热力生产和供应业的规上工业利润同比下滑26.9%，其中，煤电企业利润长期处在被挤压状态。
据中电联规划发展部副主任叶春介绍，2021年8月以来，大型发电集团煤电板块整体亏损，部分集团的煤电板块亏损面达到100%。虽然去年10月份国家发展改革委《关于进一步深化燃煤发电上网电价市场化改革的通知》发布以来，燃煤发电机组市场交易电价有所上浮，但仍远低于煤价的上涨幅度，企业经营压力持续积累。
叶春认为，应对煤电企业持续亏损，需要持续加大对煤电企业政策支持，包括连续加大国有资本金支持、给予信贷审批和投放政策支持、向经营困难的燃煤机组提供专项资金补贴以及征收煤炭特别收益金等。
提升新能源供电稳定性
值得注意的是，针对电力负荷猛增的情况，云南、宁夏、浙江、湖南等多个省份专门出台了有关高耗能企业的电价调整方案。
比如，浙江省在5月中旬起草《关于调整高耗能企业电价的通知》，针对5大类17小类共634家高耗能企业，计划从7月1日起至12月31日将电价每千瓦时提高0.172元。湖南省发布的《湖南省高耗能企业迎峰度夏市场交易方案》，明确对于高耗能企业超合同用电，预测有供电缺口时段执行惩罚性电价，结算价差按月内交易价差+代理服务价格+10元/千瓦时执行。
“目前中国电力需求侧70%是工业用电，其中40%、50%都是高耗能行业用电。在当前强调稳经济的前提下，全盘调整不现实，可以针对高耗能行业的过剩产能采取措施，既有利于产业结构调整，也能在解决电力供需矛盾上起到更明显的作用。”林伯强说。
值得注意的是，新能源发电已逐步成为我国电力供应的重要组成部分。我国新建风电、光伏发电已在去年正式进入平价上网阶段，风光储的技术成本已大幅度下降。
此前市场普遍分析，在“双碳”战略及满足宏观经济发展要求的影响下，2022年新能源发电继续保持快速增长，对煤电的替代也会有明显提升。
中电联数据显示，截至5月，全国风电、太阳能发电装机容量为6.7亿千瓦;1-5月新能源发电占全口径总发电量的40.6%。
中电联规划发展部副主任张琳预计，2022年底全国发电装机容量达到26亿千瓦左右，其中，非化石能源发电装机合计达到13亿千瓦左右，占总装机容量比重首次上升至50%左右。
不过，可再生能源发电波动性较强，随着可再生能源发电比例上升，也在给电网安全运行带来考验。比如，国网辽宁电力有限公司在对外披露时曾提到，去年9月23日至25日，由于风电骤减等原因，电力供应缺口进一步增加至严重级别，辽宁启动3轮II级(负荷缺口10%至20%)有序用电措施，个别时段在实施有序用电措施最大错避峰416.92万千瓦的情况下，电网仍存在供电缺口。因此，辽宁不得不采取了“拉闸限电”这一最终手段。
张琳表示，新能源为主的新型电力系统存在安全、效率和管理等问题，其中风光发电的随机性、间歇性和消纳问题突出。5月份，风力发电量由增转降，下降0.7%，太阳能发电增速放缓，增长8.3%。
全国新能源消纳监测预警中心分析，二季度随着甘肃、青海、内蒙古、宁夏、陕西等地集中式风电光伏装机大幅增加，风光发电量占比将进一步提升，消纳压力也随之增大。
为保证实现“2025年灵活调节电源占比达到24%左右”的“十四五”目标，张琳表示，避免弃风弃光、保证电力消纳，要在推进煤电灵活性改造制造，抽水蓄能电站建设及改造，电网侧加强送受端省份对接协作，负荷侧着力提升大工业高载能负荷灵活性等方向发力。
王永利也提出，风电和光电能源的消纳问题，需要通过管理手段、打通“源网荷储”瓶颈环节、市场化手段以至整体提升的方向逐渐解决。
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