庄扬帆人像摄影课程（已改址为上海，时间不变）
Sails Chong Workshop, 2019 上海站。
时间：2019年4月19日，20日，21日。
坐标：中国 | 上海
垂询及报名请联系V*信号 YappieYang
经典作品的布光控光解密 /
外景实拍 / 后期 / 商业摄影市场营销
破茧之旅，进阶下一个自己！@庄扬帆工作室
#Sails Workshop#
@哈苏中国 @Broncolor布朗
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破茧之旅，进阶下一个自己！@庄扬帆工作室
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#长租公寓# #公寓# #分期租房# #北京租房# 租赁市场房租暴涨，长租公寓和租房分期是罪魁祸首吗?
(应受访者的要求，文中部分人名为化名)
早在十年前，长租公寓这种新的商业模式，就从国外进入中国，但发展不温不火，知名度低，呈地域性发展。直到2015年，长租公寓开始爆发，前前后后出现了十几家知名品牌。例如：星吧客公寓、自如、蛋壳公寓等。
在租赁市场三年前长租公寓开始火热。一年后，嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时。长租公寓和依附其上的金融服务，真的是房租上涨的罪魁祸首吗?
长租公寓以高出市场20%~40%的价格争抢房源，导致租金上涨。消息一出，民怨沸腾。
中国公寓协会委员会统计，当年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。
2016年年底，链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上，曝出一组数据：预计到2030年，中国租赁市场规模，将从现在的1.1万亿元，增长到超过4.6万亿元。又一个万亿级别的市场。
另一方面，长租公寓火了之后，一个性感的衍生品开始出现：租房分期。其玩法，就是将原本押一付三的租金，直接按月分期。
这样的金融服务，必然是好的，也确实在一定程度上解决了刚需“租房难，钱紧张”的问题。“房租分期金融服务的渗透率大概在20%~25%左右。”链链金融COO蒋鹏飞和星吧客CEO宋培臣透露，这个占比还有很大提升空间。可见，这个万亿市场，还大有发展空间。
而租房分期这个金融产品，对于当时资产荒的金融行业来说，实在是太好的资产。租房分期有稳定持续的现金流，且风控“简单粗暴”：租客不还钱，直接要求其退房即可。
“按照这个逻辑，这个行业几乎就是零坏账率的。”星吧客公寓CEO宋培臣称.“但在租房市场中，依然遵循着一条铁律：寡头效应。对于长租公寓来说，赚钱没有那么容易。”
近日，SOHO董事长潘石屹和星吧客创始人宋培臣谈到，长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%，一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，“基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。”某租房平台市场负责人王启称。只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。
而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是对于未来“最可爱”的想象力。
因此，在这片市场里，玩家就是在玩一场烧钱游戏，不停融资、不停圈地、不停长大，最后成为鲸吞一切的巨头。因此，抢房大战几乎成了不可避免的戏码。
//
未来的长租公寓市场会如何?
行业内部的看法较为乐观：只要租房需求存在，长租公寓就会一直存在。
“而且现在一线城市的租房市场基本格局已定，用长租公寓这种相对标准化的租赁模式，更容易生存。”从业者黄达表示。
得房源者得天下
星吧客CEO宋培臣
对于这些平台来说，未来的核心竞争力，可能还是房源。
背靠大树者，或者自有房源者，将在竞争中处于绝对优势。而市面上呈现的战争格局，也是如此。现在活得不错的，大多有大公司或者多轮融资背景。比如美联美家旗下的星吧客公寓、我爱我家旗下的相寓等等。但在竞争的后期，纯靠资本烧钱的模式，也不再会是重点。
“以后长租公寓可以选择用轻资产的方式来运营，从二房东变成真正意义上的运营方。”黄达向星吧客CEO宋培臣表示。比如，长租公寓方可以与房东签订房屋托管合同，只提供日常维护、拉客，然后抽取服务费。这样一来，长租公寓方既不用承担房屋空置期的损失，也不用付出大量的现金流来获得房源，生态也许更健康。
而租房分期产品，也不会受到影响。
至于租金上涨的问题，或许短时间内，谁都无能为力。“除非北上广人才大量回流，否则一线城市的租房市场始终会是卖方市场，租客只能被动承受。”黄达说。
目前的长租公寓市场，还处在非常早期的阶段。跑马圈地，争抢市场，人们可能很难去制定规则，肃清市场。但这个模式和背后的金融产品，确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。
星吧客公寓CEO宋培臣
创新常伴有阵痛我们可能还需要一些耐心 等待它们的成熟
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如有租房需要请拨打：13371609499
(应受访者的要求，文中部分人名为化名)
早在十年前，长租公寓这种新的商业模式，就从国外进入中国，但发展不温不火，知名度低，呈地域性发展。直到2015年，长租公寓开始爆发，前前后后出现了十几家知名品牌。例如：星吧客公寓、自如、蛋壳公寓等。
在租赁市场三年前长租公寓开始火热。一年后，嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时。长租公寓和依附其上的金融服务，真的是房租上涨的罪魁祸首吗?
长租公寓以高出市场20%~40%的价格争抢房源，导致租金上涨。消息一出，民怨沸腾。
中国公寓协会委员会统计，当年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。
2016年年底，链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上，曝出一组数据：预计到2030年，中国租赁市场规模，将从现在的1.1万亿元，增长到超过4.6万亿元。又一个万亿级别的市场。
另一方面，长租公寓火了之后，一个性感的衍生品开始出现：租房分期。其玩法，就是将原本押一付三的租金，直接按月分期。
这样的金融服务，必然是好的，也确实在一定程度上解决了刚需“租房难，钱紧张”的问题。“房租分期金融服务的渗透率大概在20%~25%左右。”链链金融COO蒋鹏飞和星吧客CEO宋培臣透露，这个占比还有很大提升空间。可见，这个万亿市场，还大有发展空间。
而租房分期这个金融产品，对于当时资产荒的金融行业来说，实在是太好的资产。租房分期有稳定持续的现金流，且风控“简单粗暴”：租客不还钱，直接要求其退房即可。
“按照这个逻辑，这个行业几乎就是零坏账率的。”星吧客公寓CEO宋培臣称.“但在租房市场中，依然遵循着一条铁律：寡头效应。对于长租公寓来说，赚钱没有那么容易。”
近日，SOHO董事长潘石屹和星吧客创始人宋培臣谈到，长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%，一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，“基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。”某租房平台市场负责人王启称。只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。
而当你成为行业老大、控制市场之后，就可以借着垄断，不断抬高房租，就如滴滴一样。这是对于未来“最可爱”的想象力。
因此，在这片市场里，玩家就是在玩一场烧钱游戏，不停融资、不停圈地、不停长大，最后成为鲸吞一切的巨头。因此，抢房大战几乎成了不可避免的戏码。
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未来的长租公寓市场会如何?
行业内部的看法较为乐观：只要租房需求存在，长租公寓就会一直存在。
“而且现在一线城市的租房市场基本格局已定，用长租公寓这种相对标准化的租赁模式，更容易生存。”从业者黄达表示。
得房源者得天下
星吧客CEO宋培臣
对于这些平台来说，未来的核心竞争力，可能还是房源。
背靠大树者，或者自有房源者，将在竞争中处于绝对优势。而市面上呈现的战争格局，也是如此。现在活得不错的，大多有大公司或者多轮融资背景。比如美联美家旗下的星吧客公寓、我爱我家旗下的相寓等等。但在竞争的后期，纯靠资本烧钱的模式，也不再会是重点。
“以后长租公寓可以选择用轻资产的方式来运营，从二房东变成真正意义上的运营方。”黄达向星吧客CEO宋培臣表示。比如，长租公寓方可以与房东签订房屋托管合同，只提供日常维护、拉客，然后抽取服务费。这样一来，长租公寓方既不用承担房屋空置期的损失，也不用付出大量的现金流来获得房源，生态也许更健康。
而租房分期产品，也不会受到影响。
至于租金上涨的问题，或许短时间内，谁都无能为力。“除非北上广人才大量回流，否则一线城市的租房市场始终会是卖方市场，租客只能被动承受。”黄达说。
目前的长租公寓市场，还处在非常早期的阶段。跑马圈地，争抢市场，人们可能很难去制定规则，肃清市场。但这个模式和背后的金融产品，确实在某种程度上缓解了“租房难”的问题。
星吧客公寓CEO宋培臣
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商办地产共享新时代：轻资产、科技化与金融化 二
下面请金隅的丛总，听听您的看法。
丛云凌：谢谢齐总，我们丛总经理今天有另外的安排，我代表丛总进行发言。
今天话题说到轻资产，大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法，而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了，包括可能近期也看到，有一些资产退出，咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代，所以说这样来说，我们也能很明显的感觉到，现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。
说到轻资产，核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好，企业也好，还是从政府的角度来看，对于他们来讲无非就是两个方向，一个是需要良好的重资产的空间载体，另外更重要的是说，包括咱们近期一直提到的关于运营、服务，甚至关于人才，可能后面咱们之前讲到的金融，各方面的平台，包括生态圈的构建，这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点，只有从轻资产层面上才能解决这个问题。
所以从轻资产的能量来看，赋能来看，也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。
因为我们是金隅，也是一个国企项目，社会责任也在，所以从我们这边来讲，我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子，可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候，不要局限于眼前的利益，可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展，积累更好的机会。
作为一个比较大的项目来讲，从前期的最开始的设计、规划到建设、开发，到后面的招商运营，这一系列问题都离不开这些，包括我们在最开始打造这个项目的时候，可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来，以这个为亮点去吸引我们后期的发展。
再举一个我们金隅的例子，金隅集团股份持有的一个项目，我们在前期设计的时候，利用了我们自身的资源和能力，投入大量的在硬件设施方面，包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境，再包括共享的一些空间，包括一些会议接洽一些硬件服务商之外，我们现在也是在用心做好每一项软性的服务，包括平台搭建，包括工商税检的信息平台，这一系列的确是在一步一步的成长，也在扎实的做。
最后一句话，关于轻资产，我们的建议是，从产业地产来讲，还是建议能够把涉及到人才的、金融的，包括资源的、品牌的，能够打包在一起，做一个软性的包装，这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。
齐舒芳：谢谢您，从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。
说到轻资产，我们也在做很多轻资产的事，我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资，所谓轻资就是纯管理输出，比如我们跟另外一家国企在谈，这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能，给它做顾问服务。不是以赚钱为目的，但是可以帮助，因为重资产需要好多好多钱，在现在的前景和大势之下，轻资产可以帮助企业迅速扩大规模，占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念，用一定的租金包租过来，还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益，第二种方式更加考量我们的专业能力，因为和你项目接过来改造工期，你的运营能力等等，特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目，拿来之后，比我们预期的改造时间就要往后拖了，要拼命的通过招商、招租把损失夺回来，所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。
讨论完轻资产，我们接下来再比较跨界今天的话题，说说科技化。说到这个话题，我相信大家都特别感兴趣，我刚看了这个话题，脑海里想起了两个事，一个是前些天波士顿动力的机器人，这种科技给人类带来的特别大的震惊，会上桌子，会翻跟头，包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊，既渴望拥抱，有的时候又害怕拥抱。说起科技，对房地产包括对商办地产的改变特别大，不光是在空间上，我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇，包括运营上都有很多新的科技化的手段，很大的将来。接下来我想请电子城的张总，请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用，你是什么看法？
张南：感谢主持人，会前我们在沟通的时候，我主动提出从金融转到科技化，其实不管我们的空间怎么做，我们的房地产行业，包括这次的论坛，15年也不容易，写字楼产业园发展论坛。怎么发展？其实离不开科技的进步。
我记得我还参与了这次标准的相应的制定，其实我们也更多的关注我们的科技，不仅仅体现在我们的建筑，更体现在包括运营、服务，很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步，其实同样对于我们的空间，我们的建筑空间的发展进步，关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。
前一阵我一直在忙一个事情，叫中国首届的智慧园区的物联网大赛，这个大赛历时四个月，我身处其中，接触了很多项目，沟通了很多企业，对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话，所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上，所有的空间如果赋能了科技，其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。
原来更多的人包括开发企业、甲方，更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升，包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲，应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的，不管是轻是重还是怎么样，管理者是很重要的，要对于科技提升自己的经营管理服务内容。
还有一个重要的就是我们很多的办公也好，园区也好，进驻的都是企业，我们一定要挖掘企业的诉求。
另外就是员工，就是2C端的需求。
还有一个是2G端的，因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。
所以这四个层面的需求，都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上，也要从进驻企业的本身企业的秩序，包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序，再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。
科技还能干一件事情，就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来，进行大数据分析，这是更大的价值，我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。
所以科技对于我们整体的不动产也好，我们的空间的运营者也好，我们相应的管理者也好，科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段，科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。
齐舒芳：谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面，您有一点说得非常好，就是2G端，我们也深刻感觉到，当你在做任何一个项目或者一个业务的时候，我们可能更多考虑的是C端或者B端，但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。
接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。
周映红：刚才主持人说跨界，我可能是整个在座最跨界的，我们是一个移动传媒集团，一开始我还蛮忐忑的，但是大家都很自然的在聊业内的事情，我还有做笔记。
因为我在今天中午到来之前，我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现，其实大家面临一个同样的时代，所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候，我不太懂，但是跟大家话题很相关，就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户，在某一个平台可能会因为什么点转化，然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲，在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变，我感觉可能还是回到比较互联网的思维，真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化，首先是入驻的企业。
现在企业的形态在发生变化，以前主流企业是一些大型集团，有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现，企业形态发生了很多变化，还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化，会带来对办公方式是有不一样的变化。
比如很多公司完全可以不用坐班，对场地要求也很大变化，比如移动办公或者大家可以远程办公，对于一些科技属性的东西，在他们工作当中，可能在地产现在还是在做加法，但是很多行业科技就是他们的日常或者主业，办公的方式的变化，应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。
我们在做移动互联网营销的角度，其实时代的感知是一样的，我们在2017年以前，大家都在讲移动营销，其实讲技术的变化。但在2017年往后，我们也面临一个增量市场和存量市场的问题，在2017年之前，移动用户还是有人口红利的，但是到2017年，基本上所有用户都是移动用户之后，我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销，要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业，那就是我们在面临这个运营的时候，可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求，发生了一个变化，是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务，或者定位等等。这些角度是我的理解。
从对未来来讲，我的感觉是在商用的地产这个行业，现在比较明显的就是购物中心，以前购物中心就是购物中心，现在完全都是变成休闲中心，就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景，以前可能大家都是公司消费，可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话，他们对于所要求的办公场所所期待的，应该也会有更多感性的部分。
从我们自己做的业务来看，我感觉在商业地产运营当中，未来不久的时间，应该在大数据，就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所，会有什么样的感知，可能这些大数据也会足够建立企业，包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产，所以可能计算得更清楚或者更清晰，效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。
刚刚讲到理念的变化，艺术成分，感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度，科技对一个行业的改变，我的理解它不是改变这个行业本身，更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。
下面请金隅的丛总，听听您的看法。
丛云凌：谢谢齐总，我们丛总经理今天有另外的安排，我代表丛总进行发言。
今天话题说到轻资产，大家也发现最近很多房企都提出了关于轻资产的战略转型的想法，而且现在可能有的人会认为重资产可能已经不再是咱们作为房企的最佳选择了，包括可能近期也看到，有一些资产退出，咱们能感觉到整个地产的市场已经开始进入到了存量运营的时代，所以说这样来说，我们也能很明显的感觉到，现在轻资产的重要性也很明显的凸显出来了。
说到轻资产，核心来讲就是服务。产业地产核心的就是产业运营和服务。不管是客户也好，企业也好，还是从政府的角度来看，对于他们来讲无非就是两个方向，一个是需要良好的重资产的空间载体，另外更重要的是说，包括咱们近期一直提到的关于运营、服务，甚至关于人才，可能后面咱们之前讲到的金融，各方面的平台，包括生态圈的构建，这两个条件可能是咱们现在很多的企业比较关注的点。特别是第二点，只有从轻资产层面上才能解决这个问题。
所以从轻资产的能量来看，赋能来看，也的确属于重资产能够给它源源不断的持有的原动力。
因为我们是金隅，也是一个国企项目，社会责任也在，所以从我们这边来讲，我们个人的建议也是建议大家能够把收益看得更长远一些。举个例子，可能甚至出现咱们在收益、在企业、客户甚至一些区域的发展产生矛盾的时候，不要局限于眼前的利益，可能会为了这个项目的长期收益持久的、持续的发展，积累更好的机会。
作为一个比较大的项目来讲，从前期的最开始的设计、规划到建设、开发，到后面的招商运营，这一系列问题都离不开这些，包括我们在最开始打造这个项目的时候，可能更重要的是需要把我们的项目产品尽快搭建起来，以这个为亮点去吸引我们后期的发展。
再举一个我们金隅的例子，金隅集团股份持有的一个项目，我们在前期设计的时候，利用了我们自身的资源和能力，投入大量的在硬件设施方面，包括可能提供了后期的包括员工餐厅、商务配套服务环境，再包括共享的一些空间，包括一些会议接洽一些硬件服务商之外，我们现在也是在用心做好每一项软性的服务，包括平台搭建，包括工商税检的信息平台，这一系列的确是在一步一步的成长，也在扎实的做。
最后一句话，关于轻资产，我们的建议是，从产业地产来讲，还是建议能够把涉及到人才的、金融的，包括资源的、品牌的，能够打包在一起，做一个软性的包装，这样的话才能真正实现产业地产的轻资产化。谢谢。
齐舒芳：谢谢您，从产业园运营的角度分享了一下轻资产的观念。
说到轻资产，我们也在做很多轻资产的事，我们把轻资产有给细分了一下所谓轻资和中资，所谓轻资就是纯管理输出，比如我们跟另外一家国企在谈，这么多年的策划定位、招商招租、管理的技能，给它做顾问服务。不是以赚钱为目的，但是可以帮助，因为重资产需要好多好多钱，在现在的前景和大势之下，轻资产可以帮助企业迅速扩大规模，占领市场。我们的中资有点类似于二房东的概念，用一定的租金包租过来，还是要利用自己的运营管理水平来赚取差价收益，第二种方式更加考量我们的专业能力，因为和你项目接过来改造工期，你的运营能力等等，特别强相关。我们现在获取的就是在南二环有一个项目，拿来之后，比我们预期的改造时间就要往后拖了，要拼命的通过招商、招租把损失夺回来，所以轻资产或者重资产是当下发展过程当中对重资产的一个补充。
讨论完轻资产，我们接下来再比较跨界今天的话题，说说科技化。说到这个话题，我相信大家都特别感兴趣，我刚看了这个话题，脑海里想起了两个事，一个是前些天波士顿动力的机器人，这种科技给人类带来的特别大的震惊，会上桌子，会翻跟头，包括前两天还有一个咱们国家的一个博士搞出来的改变基因序列的新生儿。科技在我自己看来是令人震惊，既渴望拥抱，有的时候又害怕拥抱。说起科技，对房地产包括对商办地产的改变特别大，不光是在空间上，我们现在搞的智慧建筑、智慧楼宇，包括运营上都有很多新的科技化的手段，很大的将来。接下来我想请电子城的张总，请您分享一下科技在商办地产、在房地产当中的运用，你是什么看法？
张南：感谢主持人，会前我们在沟通的时候，我主动提出从金融转到科技化，其实不管我们的空间怎么做，我们的房地产行业，包括这次的论坛，15年也不容易，写字楼产业园发展论坛。怎么发展？其实离不开科技的进步。
我记得我还参与了这次标准的相应的制定，其实我们也更多的关注我们的科技，不仅仅体现在我们的建筑，更体现在包括运营、服务，很多其实都离不开科技的进步。科技对于社会的进步，其实同样对于我们的空间，我们的建筑空间的发展进步，关系我觉得是第一位的。这个来讲是我实实在在的认知。
前一阵我一直在忙一个事情，叫中国首届的智慧园区的物联网大赛，这个大赛历时四个月，我身处其中，接触了很多项目，沟通了很多企业，对我的感触非常之深。原来我记得是黑马的刘文文说过一句话，所有的生意、所有的传统行业都值得再重做一遍。我觉得用在我们的空间内容上，所有的空间如果赋能了科技，其实它可以变得不同。我真的是深深感受到科技对于我们整个空间的改变、变化是有多大。
原来更多的人包括开发企业、甲方，更关注的是科技对于建筑、对于内容的提升，包括孙总这边的轻资产更关注科技对运营层面的提升。但是我觉得从空间的科技赋能来讲，应该从四个层面的需求去深入挖掘。2B的，不管是轻是重还是怎么样，管理者是很重要的，要对于科技提升自己的经营管理服务内容。
还有一个重要的就是我们很多的办公也好，园区也好，进驻的都是企业，我们一定要挖掘企业的诉求。
另外就是员工，就是2C端的需求。
还有一个是2G端的，因为每一个建筑物都要沟通到社区、街道。
所以这四个层面的需求，都要通过挖掘去整合。整合的手段就是科技内容。从整个秩序逻辑上，也要从进驻企业的本身企业的秩序，包括办公楼或者园区本身的逻辑秩序，再一个是整个大的社会的整体的秩序要串通、打通。这个最好的手段就是科技赋能。
科技还能干一件事情，就是把这里生产、生活的所有的相应的数据抽取出来，进行大数据分析，这是更大的价值，我想你的空间就不仅仅是一个空间的问题。
所以科技对于我们整体的不动产也好，我们的空间的运营者也好，我们相应的管理者也好，科技都是我们能够赋予它新的生命、新的价值的最重要的手段，科技赋能是未来整个不动产转型、发展的核心内在的动力。谢谢。
齐舒芳：谢谢张总的分享。刚刚您讲到了几个方面，您有一点说得非常好，就是2G端，我们也深刻感觉到，当你在做任何一个项目或者一个业务的时候，我们可能更多考虑的是C端或者B端，但实际上反而是G端是在做房地产这个行业的时候最重要、最优先要考虑的事。
接下来请哇棒传媒的周总分享一下您的观点。
周映红：刚才主持人说跨界，我可能是整个在座最跨界的，我们是一个移动传媒集团，一开始我还蛮忐忑的，但是大家都很自然的在聊业内的事情，我还有做笔记。
因为我在今天中午到来之前，我都不太知道今天可能会聊什么话题。但是来了以后发现，其实大家面临一个同样的时代，所思考的问题都是非常相通的。刚刚大家聊商业地产的时候，我不太懂，但是跟大家话题很相关，就是运营的话题。我们更多是去理解消费者级的用户，在某一个平台可能会因为什么点转化，然后产生一些关联去服务客户。刚刚听各位老总讲，在地产里面逻辑是完全一样的。我们从移动营销的角度去看科技对地产的赋能和转变，我感觉可能还是回到比较互联网的思维，真正的转变比较根本的转变就是我们的用户、我们的消费市场和我们的消费者选择的标准的转变。在商用物业角度的大的变化，首先是入驻的企业。
现在企业的形态在发生变化，以前主流企业是一些大型集团，有非常阶梯性的分布。但是现在有很多各式各样的企业和各种我们以前没有见过的行业的企业都在出现，企业形态发生了很多变化，还有是因为这种业务或者创业企业主的理念和行业的变化，会带来对办公方式是有不一样的变化。
比如很多公司完全可以不用坐班，对场地要求也很大变化，比如移动办公或者大家可以远程办公，对于一些科技属性的东西，在他们工作当中，可能在地产现在还是在做加法，但是很多行业科技就是他们的日常或者主业，办公的方式的变化，应该也会对房地产行业的运营会有一些影响。
我们在做移动互联网营销的角度，其实时代的感知是一样的，我们在2017年以前，大家都在讲移动营销，其实讲技术的变化。但在2017年往后，我们也面临一个增量市场和存量市场的问题，在2017年之前，移动用户还是有人口红利的，但是到2017年，基本上所有用户都是移动用户之后，我们也面临存量是运营的考题。我们的思考是不去看移动营销，要去看移动时代所有的行业的营销该怎么做。可能我觉得辐射到商业地产行业，那就是我们在面临这个运营的时候，可能整个行业所有的目标用户对于一个办公的内心需求，发生了一个变化，是整个行业和心态理念的变化来反推我们的产品或者服务，或者定位等等。这些角度是我的理解。
从对未来来讲，我的感觉是在商用的地产这个行业，现在比较明显的就是购物中心，以前购物中心就是购物中心，现在完全都是变成休闲中心，就是一个目的地。就是完全有品牌、有感觉、有温度、有生动形象的目的地。对于商用的写字楼这些场景，以前可能大家都是公司消费，可能比较理性。但是未来个性化的行业或者创新型的企业越来越多的话，他们对于所要求的办公场所所期待的，应该也会有更多感性的部分。
从我们自己做的业务来看，我感觉在商业地产运营当中，未来不久的时间，应该在大数据，就是什么样的企业会喜欢什么样的办公场所，会有什么样的感知，可能这些大数据也会足够建立企业，包括会有更多的人工智能的计算应用到这个行业的运营。因为这个很重资产，所以可能计算得更清楚或者更清晰，效益在我们做的那些快消行业可能效能会更大化。
刚刚讲到理念的变化，艺术成分，感性温度成分在未来商业场景里面也会有更大比重的加入。大概这就是我从我的角度，科技对一个行业的改变，我的理解它不是改变这个行业本身，更多的是改变这个行业的目标市场对这个行业的要求。所以可能会带来的就是根本性的规律会有比较容易看到的角度。这是从数据挖掘的角度考虑的。
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