【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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新民菜农找到全新运送渠道
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指尖沈阳客户端推出“沈阳战疫服务平台”上线第二天，身处管控区的癌症患者期待及时化疗、新民菜农希望将蔬菜顺利运出、计划前往成都的市民想把宠物运上飞机……大家的需求被一一看见，指尖沈阳客户端、沈报全媒体也尽最大努力将市民的愿望得以一一实现。希望通过我们的努力，让每一个需求都被看到，让每一个声音都被听到。
“沈阳战疫服务平台”致力于为读者提供更新、更全的抗疫信息，也关心您的三餐饮食、冷暖病痛、担忧疑惑。如果您碰到困难需要帮助，或有疑惑希望得到解答，可填写表格（个人信息不对外显示，勿忧隐私泄露），我们将为您寻找答案、办法或转递相关部门。
https://t.cn/A66Nank2
以下为3月30日落实的部分求助、问询的反馈进展——
[话筒]求助：沈阳市于洪区长江北街2-49闲庭花园业主要求更换蔬菜水果供应商，原指定供应商价高质次，借机高价搭售临期食品，不考虑被封闭区域老百姓实际需求。
沈阳战疫服务平台：已解决。经记者多方协调，该供应商已调整套餐内容，不再强制搭售临期进口牛奶等商品，求助人表示可以接受，希望社区能够继续引入其他供应商，增加百姓消费的选择权。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 谷丽红
[话筒]求助：我在新民工作过，听说当地菜农的菜运不出来，希望媒体可以进一步证实并帮忙协调。
沈阳战疫服务平台：已解决。记者第一时间联系了沈城多家生鲜超市，他们紧急协调部署，表示愿意对接新民农户蔬菜，请农户直接与地利生鲜采购侯经理、樊经理对接，新隆嘉采购总监信经理对接，家乐福采购总监郭经理对接，比优特采购李经理、张经理对接，中兴超市采购主管顾经理对接。也可以与指尖的平台联系。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 谷丽红
[话筒]求助：本人居住在沈阳市法库县登仕堡镇小屯村，想报名参加志愿者，不会流程，多次在网上操作没报名成功，十分着急，怕错过报名机会，想为防疫尽一己之力。
沈阳战疫服务平台：已解决。指尖沈阳App发布了一篇《一图读懂：如何通过指尖沈阳“盛京使者”平台注册成为志愿者》，里面有详细的加入志愿者流程，记者耐心给对方讲解一下报名流程，一步步指导。从注册到每一步为何无法进行都进行了指导，最终对方成功报名。
指尖沈阳、沈报全媒体主任记者 李远
[话筒]求助：本人家住沈阳市于洪区东湖街16甲1号，因小区封闭，居家隔离，买菜买饭都是线上配送，但药房没开，也出不去，想要购买滑膜炎药膏。
沈阳战疫服务平台：于洪区反馈：网友可以联系所在社区，会有志愿者提供代买服务。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘强
[话筒]求助：本人家住苏家屯区丁香街碧桂园凤凰城东区，身患癌症，3月31日是最后一次化疗的日子，现身处管控小区持有的是黄码。盛京医院要求持绿码方可入院，现已连续9次参与全民核酸检测，结果为阴性。已与社区联系并上报卫健委，说可以将健康码由黄转绿。下午时健康码短暂变绿，但是不到10分钟又变黄了。
沈阳战疫服务平台：已解决。经记者与盛京医院肿瘤科主治医生沟通，医院同意接收。
指尖沈阳、沈报全媒体主任记者 李远
[话筒]求助：本人居住在大东区望花南街机校巷。所住小区被管控无法上班工作，单位希望出具小区被管控证明以便查考勤作为依据，想寻求帮助。
沈阳战疫服务平台：已解决。平台将诉求反馈给大东区。当事人表示，所在社区已与其沟通，决定为其开具居住证明。当事人可持最新的“沈阳市新冠肺炎疫情防控指挥部通告”相关规定及社区开具的居住证明上报单位。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘宏伟
[话筒]求助：灵活就业人员缴费原来是60%档，社保局和税务局切割后被自动调成了100%档。疫情之下，个人无力承担，本人希望相关部门帮忙恢复回60%档位。
沈阳战疫服务平台：沈河区反馈：关于灵活就业人员社保缴费调档问题，因疫情原因无法查看是个人操作失误还是缴费平台失误。解决办法如下：1.可在第二个年度通过软件调整；2.待疫情解封恢复正常上班后，带着相关手续到服务大厅人工办理。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 关彤
[话筒]求助：本人现居住沈阳市铁西区北一路景星花园，房租到期。计划乘3月31日航班前往成都，现航班未取消。在此之前需要把行李寄出，但是小区一直封闭。本人各轮核酸检测均按时参加，请问如何能如期出行？
沈阳战疫服务平台：已解决。记者咨询沈阳桃仙国际机场相关出行政策后，结合实际情况，该市民决定改签。同时，对于该市民有宠物托运的需求，记者经与航司联系，成功预订了有氧舱。为方便有类似需求的市民出行，现将沈阳桃仙国际机场以及各航空公司客服电话附后。
沈阳桃仙国际机场客服电话：024-96833；T3航站楼失物招领／行李寄存处：024-89392126
（1）中国国际航空公司（CA）95583
（2）中国南方航空公司（CZ）95539
（3）中国东方航空公司（MU）95530
（4）上海航空公司（FM）
（5）深圳航空公司（ZH）95361
（6）春秋航空公司（9C）95524
（7）海南航空公司（HU）95339
（8）首都航空公司（JD）95375
（9）厦门航空公司（MF）95557
（10）四川航空公司（3U）95378
（11）山东航空公司（SC）95369
（11）山东航空公司（SC）95369
（12）吉祥航空公司（HO）95520
（13）东海航空公司（DZ）4000888666
（14）奥凯航空公司（BK）95307
（15）成都航空公司（EU）956028
（16）天津航空公司（GS）95350
（17）西部航空公司（PN）95373
（18）九元航空公司（AQ）4001051999
（19）瑞丽航空公司（DR）0871-952801
（20）江西航空公司（RY）0791-96300
（21）长龙航空公司（GJ）956199
（22）西藏航空公司（TV）956096
（23）青岛航空公司（QW）0532-96630
（24）长安航空公司（9H）95071199
（25）祥鹏航空公司（8L）95326
（26）昆明航空公司（KY）0871-96598
（27）桂林航空公司（GT）9507101
（28）华夏航空公司（G5）95332
（29）福州航空公司（FU）95071666
（30）河北航空公司（NS）0311-96699
（31）湖南航空公司（A6）4008337777
（32）多彩贵州航空公司（GY）0871-9610077
（33）乌鲁木齐航空公司（UQ）95334
指尖沈阳、沈报全媒体记者 苏慧婷
[话筒]求助：本人居住在于洪恒大御景湾，据我了解，鑫大刚生鲜超市订菜不给送货，其他超市也不给送货。
沈阳战疫服务平台：于洪区反馈：请网友关注业主群，里面有多家超市可供选择，园区门口也设有保障点位，也可通过美团、饿了么进行订购。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘强
让每一个需求都被看到
让每一个声音都被听到
“沈阳战疫服务平台”频互动
管控区患者化疗可如期进行
新民菜农找到全新运送渠道
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指尖沈阳客户端推出“沈阳战疫服务平台”上线第二天，身处管控区的癌症患者期待及时化疗、新民菜农希望将蔬菜顺利运出、计划前往成都的市民想把宠物运上飞机……大家的需求被一一看见，指尖沈阳客户端、沈报全媒体也尽最大努力将市民的愿望得以一一实现。希望通过我们的努力，让每一个需求都被看到，让每一个声音都被听到。
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沈阳战疫服务平台：已解决。经记者多方协调，该供应商已调整套餐内容，不再强制搭售临期进口牛奶等商品，求助人表示可以接受，希望社区能够继续引入其他供应商，增加百姓消费的选择权。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 谷丽红
[话筒]求助：我在新民工作过，听说当地菜农的菜运不出来，希望媒体可以进一步证实并帮忙协调。
沈阳战疫服务平台：已解决。记者第一时间联系了沈城多家生鲜超市，他们紧急协调部署，表示愿意对接新民农户蔬菜，请农户直接与地利生鲜采购侯经理、樊经理对接，新隆嘉采购总监信经理对接，家乐福采购总监郭经理对接，比优特采购李经理、张经理对接，中兴超市采购主管顾经理对接。也可以与指尖的平台联系。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 谷丽红
[话筒]求助：本人居住在沈阳市法库县登仕堡镇小屯村，想报名参加志愿者，不会流程，多次在网上操作没报名成功，十分着急，怕错过报名机会，想为防疫尽一己之力。
沈阳战疫服务平台：已解决。指尖沈阳App发布了一篇《一图读懂：如何通过指尖沈阳“盛京使者”平台注册成为志愿者》，里面有详细的加入志愿者流程，记者耐心给对方讲解一下报名流程，一步步指导。从注册到每一步为何无法进行都进行了指导，最终对方成功报名。
指尖沈阳、沈报全媒体主任记者 李远
[话筒]求助：本人家住沈阳市于洪区东湖街16甲1号，因小区封闭，居家隔离，买菜买饭都是线上配送，但药房没开，也出不去，想要购买滑膜炎药膏。
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指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘强
[话筒]求助：本人家住苏家屯区丁香街碧桂园凤凰城东区，身患癌症，3月31日是最后一次化疗的日子，现身处管控小区持有的是黄码。盛京医院要求持绿码方可入院，现已连续9次参与全民核酸检测，结果为阴性。已与社区联系并上报卫健委，说可以将健康码由黄转绿。下午时健康码短暂变绿，但是不到10分钟又变黄了。
沈阳战疫服务平台：已解决。经记者与盛京医院肿瘤科主治医生沟通，医院同意接收。
指尖沈阳、沈报全媒体主任记者 李远
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沈阳战疫服务平台：已解决。平台将诉求反馈给大东区。当事人表示，所在社区已与其沟通，决定为其开具居住证明。当事人可持最新的“沈阳市新冠肺炎疫情防控指挥部通告”相关规定及社区开具的居住证明上报单位。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘宏伟
[话筒]求助：灵活就业人员缴费原来是60%档，社保局和税务局切割后被自动调成了100%档。疫情之下，个人无力承担，本人希望相关部门帮忙恢复回60%档位。
沈阳战疫服务平台：沈河区反馈：关于灵活就业人员社保缴费调档问题，因疫情原因无法查看是个人操作失误还是缴费平台失误。解决办法如下：1.可在第二个年度通过软件调整；2.待疫情解封恢复正常上班后，带着相关手续到服务大厅人工办理。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 关彤
[话筒]求助：本人现居住沈阳市铁西区北一路景星花园，房租到期。计划乘3月31日航班前往成都，现航班未取消。在此之前需要把行李寄出，但是小区一直封闭。本人各轮核酸检测均按时参加，请问如何能如期出行？
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沈阳桃仙国际机场客服电话：024-96833；T3航站楼失物招领／行李寄存处：024-89392126
（1）中国国际航空公司（CA）95583
（2）中国南方航空公司（CZ）95539
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（4）上海航空公司（FM）
（5）深圳航空公司（ZH）95361
（6）春秋航空公司（9C）95524
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（10）四川航空公司（3U）95378
（11）山东航空公司（SC）95369
（11）山东航空公司（SC）95369
（12）吉祥航空公司（HO）95520
（13）东海航空公司（DZ）4000888666
（14）奥凯航空公司（BK）95307
（15）成都航空公司（EU）956028
（16）天津航空公司（GS）95350
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（18）九元航空公司（AQ）4001051999
（19）瑞丽航空公司（DR）0871-952801
（20）江西航空公司（RY）0791-96300
（21）长龙航空公司（GJ）956199
（22）西藏航空公司（TV）956096
（23）青岛航空公司（QW）0532-96630
（24）长安航空公司（9H）95071199
（25）祥鹏航空公司（8L）95326
（26）昆明航空公司（KY）0871-96598
（27）桂林航空公司（GT）9507101
（28）华夏航空公司（G5）95332
（29）福州航空公司（FU）95071666
（30）河北航空公司（NS）0311-96699
（31）湖南航空公司（A6）4008337777
（32）多彩贵州航空公司（GY）0871-9610077
（33）乌鲁木齐航空公司（UQ）95334
指尖沈阳、沈报全媒体记者 苏慧婷
[话筒]求助：本人居住在于洪恒大御景湾，据我了解，鑫大刚生鲜超市订菜不给送货，其他超市也不给送货。
沈阳战疫服务平台：于洪区反馈：请网友关注业主群，里面有多家超市可供选择，园区门口也设有保障点位，也可通过美团、饿了么进行订购。
指尖沈阳、沈报全媒体记者 刘强
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