【重要规划！实现汽车产业高质量发展，盐城“十四五”这样做→】
汽车产业是国民经济的重要支柱，是地区工业和制造业综合发展水平的重要标志。记者从市工信局获悉，指导今后五年全市汽车产业高质量发展的顶层设计——《盐城市“十四五”汽车产业高质量发展规划》（以下简称《规划》）已正式印发。
汽车产业一直是盐城的主导产业、支柱产业。截至“十三五”末，全市共有汽车及零部件企业502家，其中规上企业184家。其中，拥有东风悦达起亚、华人运通等整车生产企业7家，产品类别涵盖了乘用车、商用车和专用车等全系列产品。《规划》主要包括前言、5章13节以及5个附表，客观分析盐城汽车产业发展现状以及面临机遇，对“十四五”时期推进盐城汽车产业高质量发展作出系统谋划，阐明发展思路、主要目标、重点任务和推进措施。
擘画产业发展蓝图
《规划》对汽车产业发展的基本原则、目标思路进行阐述。“十四五”期间，按照“稳定传统汽车基本盘、突破新能源汽车、瞄准智能网联、开拓汽车服务和后市场”的总体思路，坚持创新驱动，绿色发展；龙头带动，产业集聚；跨界融合，协同发展；开放合作，资源共享；规划引领，转型升级基本原则。在规模效益方面，到2025年，汽车产业规模突破1500亿元。在整车销售方面，现有整车企业均实现规模产出，整车产销超55万辆。在企业培育方面，规上企业突破250户。在研发创新方面，研发创新平台力争突破15家，高新技术企业数突破130家，省级企业技术中心突破50户。在配套能力方面，累计推广新能源汽车4万辆，新建充电桩18000根以上，新建加氢站5座。
围绕目标，明确方向，《规划》指出，坚持“以推动汽车产业高质量发展”为核心，推动汽车产业向“规模化、多元化、高端化、国际化、服务化”发展。完善多元化格局，做精做强商用车及专用车，培育壮大优势产业。支持产业高端化，支持华人运通新能源高端品牌发展战略，鼓励东风悦达起亚加强战略车型投放。顺应汽车消费升级趋势，加强产品及技术创新。推动企业国际化，支持东风悦达起亚加快出口基地建设，将盐城作为面向全球市场的重要制造基地，推动SKI动力电池全球出口。促进产业服务化，推动汽车制造业和服务业融合发展，加快汽车服务产业链、价值链优化升级。
持续优化产业布局
《规划》指出，加快构建以盐城经济技术开发区为全产业发展核心，大丰区和盐都区为汽车零部件、汽车服务业聚集区，亭湖区、建湖县、滨海县、阜宁县、射阳县等其他区县协同发展的“一核两翼多点”的汽车产业发展格局。
——盐城经济技术开发区作为汽车全产业发展的核心区域，重点打造集汽车研发、整车和零部件制造、汽车服务业于一体的汽车全产业链先进制造业集群。
——大丰区作为零部件和服务业聚集中心，重点发展悦达汽车科创园、汽车后市场、智能网联汽车测试等领域，并适时拓展二手车出口业务。
——盐都区依托盐都汽车零部件产业园、海外海盐城汽车城等，继续做强现有汽车产业，推动自身产品升级与新能源汽车零部件等新兴产业的招引。
——亭湖区重点发展超级电容公交、SRT、磁悬浮轨道交通装备产业链，引进配套产业落地，推动城市交通示范省内推广。
——建湖县大力发展零部件生产、后市场服务，推动国唐新能源向精品化、智能化发展。
——滨海县、射阳县、阜宁县、东台市等在坚持发展特色的基础上，重点围绕零部件产业加快发展，打造盐城多层次的汽车产业链。
做大做强龙头企业
龙头引领推动产业集聚发展。《规划》提出，以组建江苏悦达汽车产业投资发展集团有限公司为契机，重点支持华人运通、东风悦达起亚等乘用车企业做大做强，推动国新新能源加快战略重组，谋划提升商用车及专用车产业战略定位。
——提升龙头企业带动作用。推动悦达汽车产业投资发展集团加快发展，以悦达汽车产业投资发展集团为载体，聚焦汽车主业，整合现有优势资源，推动全市汽车产业统筹发展；支持华人运通高端化发展，充分发挥华人运通技术研发优势，推动华人运通加快新车型研发上市和营销网点布局，打造盐城高端自主新能源汽车品牌；推动东风悦达起亚加快向“本土化、电动化、数字化”转型，加快出口基地建设，持续对接韩国现代起亚集团总部，争取引入起亚品牌更多战略车型及产业链资源。
——做精做强商用车及专用车。将发展商用车及专用车作为汽车产业突破的重点。建立专用车产业发展联盟，鼓励悦达专用车、奥新汽车、国唐汽车等在产能建设、企业融资、研发创新、售后服务以及零部件配套等方面加强合作，提升综合竞争力。支持新建专用车企业，招引差异化专用车企业，吸引更多专用车零部件配套企业落户。
壮大零部件产业集群
2020年，盐城汽车零部件企业实现销售380亿元，对全市汽车产业的贡献占比稳步提升。《规划》指出，吸引先进汽车零部件研发与制造企业落户，打造层次结构分明、产业链条完备、特色鲜明的汽车零部件产业聚集区。
——促进供应链高质量发展。推动零部件产业转型升级、提质换挡，瑞延理化、东风李尔、星宇科技等主要生产汽车内外饰、注塑件、覆盖件等模块化产品企业，重点围绕东风悦达起亚、华人运通等本地整车企业加大配套力度。
——聚焦强链补链延链。聚焦汽车电子和发动机等薄弱环节，鼓励企业丰富产品系列、拓展产业链。围绕东风悦达起亚、华人运通、SKI动力电池等重点企业，加强上下游关键零部件及原材料企业的引进培育。
——积极开拓“三个市场”。推动零部件企业开拓配套、售后和海外等“三个市场”。
——做大动力电池产业规模。支持SKI动力、捷威动力等龙头企业加快产能释放，加快在建产能投产。加强动力电池回收利用体系建设，建成信息共享、功能完备、辐射长三角的动力电池回收服务网络。
——加强区域协调合作。深度融入长三角区域一体化格局，大力承接上海疏解非核心功能的产业转移，着重引进一批附加值高、运行良好、业内领先的零部件企业。
塑造汽车服务业发展优势
汽车服务业是汽车产业的重要组成部分。《规划》指出，建设国内领先的汽车测试服务基地，扩大二手车交易、汽车改装、运动赛事等服务业态。
——建设具有全球竞争力的测试服务基地。全力发展测试服务业，巩固传统汽车场地测试服务优势，加快智能网联汽车试验场建设，围绕试验场的智能网联汽车及零部件测试功能延伸，发展科技服务产业。
——加快推动发展二手车交易。建立数字
化交易市场，加强线上线下联动发展，以海外海等二手车市场为重点，持续扩大交易规模；推动二手车融资租赁、物流、出口等业务的协同发展，推动二手车交易市场规模提升。
——加快培育产业发展新领域。积极承办国家级汽车运动赛事和评选活动，继续举办国际汽车博览会；抢抓出行服务新机遇，支持悦达集团发展出行业务；引进知名专业汽车改装服务企业，发展壮大汽车改装产业。
提升产业科技创新能力
创新是产业发展的第一动力。《规划》提出，重点增强核心技术研发布局，搭建研发创新服务平台，完善研发创新体系及激励机制，推动创新成果转化应用。
——增强产业核心技术研发布局。攻关新能源汽车核心技术，突破智能网联科技创新，积极推动复杂环境融合感知、智能网联决策控制、车路交互、汽车云计算、汽车人工智能、网络安全等基础前瞻技术研发创新。
——推进创新平台建设及成果转化。支持企业申报国家、省、市级研发中心、企业研究院等，提升江苏省新能源汽车研究院、长三角新能源汽车研究院等科研机构在智能网联汽车方面的技术攻关、测试验证、中试孵化能力，加快上电科江苏分院及盐城智创中心建设。
——促进科技创新成果转化。建立从研究院技术孵化，到孵化器企业孵化，再到产业园区全产业链孵化的三级孵化机制，加大汽车关键零部件首台套产品奖励力度，建设悦达汽车科创园。
——完善产业研发创新激励机制。采取“揭榜挂帅”激励形式，建立技术攻关“赛马”机制，深入激发创新活力，促进重大成果产出。
完善产业配套设施
《规划》提出，加强新能源汽车充电基础设施建设、合理规划布局氢能供应及加氢站网络，完善智能网联测试环境和加强路测基础设施建设。
——加强智能网联测试环境和路测基础设施建设。依托长三角（盐城）智能网联汽车全景测试示范区，形成虚拟仿真实验室、封闭试验场、半封闭测试区、开放道路测试全领域、全覆盖的测试应用环境。
——完善新能源充电基础设施环境。加强充电基础设施建设，基本建成布局合理的充电设施网络，建设市级充电信息统一服务管理平台，接入“我的盐城”App综合信息服务移动平台。
——完善氢能供应基础设施。积极融入上海燃料电池汽车示范城市群，探索加氢/加油、加氢/充电等合建站发展模式，鼓励利用现有加油、加气站点网络改扩建加氢设施，合理规划布局加氢站。
推进汽车出口基地建设
《规划》指出，依托盐城经开区国家外贸转型升级基地（汽车及零部件）建设，持续推动汽车产业国际化发展。
——推动整车出口扩大贸易规模。推动东风悦达起亚打造面向全球市场的重要出口基地；支持发展CKD、DKD等多种出口模式，拓展、扩大发动机和变速器等总成零部件出口。
——支持零部件企业进入全球供应链。推动SKI动力电池全球出口，加快产能释放；围绕动力电池产业链拓展本地供应商，推动进入SKI动力电池全球供应链。
——打造二手车出口业务体系。申请二手车出口试点，加快推动悦达集团二手车出口业务，利用本地车企海外经销商网络，加强与海外经销商合作。
汽车产业是国民经济的重要支柱，是地区工业和制造业综合发展水平的重要标志。记者从市工信局获悉，指导今后五年全市汽车产业高质量发展的顶层设计——《盐城市“十四五”汽车产业高质量发展规划》（以下简称《规划》）已正式印发。
汽车产业一直是盐城的主导产业、支柱产业。截至“十三五”末，全市共有汽车及零部件企业502家，其中规上企业184家。其中，拥有东风悦达起亚、华人运通等整车生产企业7家，产品类别涵盖了乘用车、商用车和专用车等全系列产品。《规划》主要包括前言、5章13节以及5个附表，客观分析盐城汽车产业发展现状以及面临机遇，对“十四五”时期推进盐城汽车产业高质量发展作出系统谋划，阐明发展思路、主要目标、重点任务和推进措施。
擘画产业发展蓝图
《规划》对汽车产业发展的基本原则、目标思路进行阐述。“十四五”期间，按照“稳定传统汽车基本盘、突破新能源汽车、瞄准智能网联、开拓汽车服务和后市场”的总体思路，坚持创新驱动，绿色发展；龙头带动，产业集聚；跨界融合，协同发展；开放合作，资源共享；规划引领，转型升级基本原则。在规模效益方面，到2025年，汽车产业规模突破1500亿元。在整车销售方面，现有整车企业均实现规模产出，整车产销超55万辆。在企业培育方面，规上企业突破250户。在研发创新方面，研发创新平台力争突破15家，高新技术企业数突破130家，省级企业技术中心突破50户。在配套能力方面，累计推广新能源汽车4万辆，新建充电桩18000根以上，新建加氢站5座。
围绕目标，明确方向，《规划》指出，坚持“以推动汽车产业高质量发展”为核心，推动汽车产业向“规模化、多元化、高端化、国际化、服务化”发展。完善多元化格局，做精做强商用车及专用车，培育壮大优势产业。支持产业高端化，支持华人运通新能源高端品牌发展战略，鼓励东风悦达起亚加强战略车型投放。顺应汽车消费升级趋势，加强产品及技术创新。推动企业国际化，支持东风悦达起亚加快出口基地建设，将盐城作为面向全球市场的重要制造基地，推动SKI动力电池全球出口。促进产业服务化，推动汽车制造业和服务业融合发展，加快汽车服务产业链、价值链优化升级。
持续优化产业布局
《规划》指出，加快构建以盐城经济技术开发区为全产业发展核心，大丰区和盐都区为汽车零部件、汽车服务业聚集区，亭湖区、建湖县、滨海县、阜宁县、射阳县等其他区县协同发展的“一核两翼多点”的汽车产业发展格局。
——盐城经济技术开发区作为汽车全产业发展的核心区域，重点打造集汽车研发、整车和零部件制造、汽车服务业于一体的汽车全产业链先进制造业集群。
——大丰区作为零部件和服务业聚集中心，重点发展悦达汽车科创园、汽车后市场、智能网联汽车测试等领域，并适时拓展二手车出口业务。
——盐都区依托盐都汽车零部件产业园、海外海盐城汽车城等，继续做强现有汽车产业，推动自身产品升级与新能源汽车零部件等新兴产业的招引。
——亭湖区重点发展超级电容公交、SRT、磁悬浮轨道交通装备产业链，引进配套产业落地，推动城市交通示范省内推广。
——建湖县大力发展零部件生产、后市场服务，推动国唐新能源向精品化、智能化发展。
——滨海县、射阳县、阜宁县、东台市等在坚持发展特色的基础上，重点围绕零部件产业加快发展，打造盐城多层次的汽车产业链。
做大做强龙头企业
龙头引领推动产业集聚发展。《规划》提出，以组建江苏悦达汽车产业投资发展集团有限公司为契机，重点支持华人运通、东风悦达起亚等乘用车企业做大做强，推动国新新能源加快战略重组，谋划提升商用车及专用车产业战略定位。
——提升龙头企业带动作用。推动悦达汽车产业投资发展集团加快发展，以悦达汽车产业投资发展集团为载体，聚焦汽车主业，整合现有优势资源，推动全市汽车产业统筹发展；支持华人运通高端化发展，充分发挥华人运通技术研发优势，推动华人运通加快新车型研发上市和营销网点布局，打造盐城高端自主新能源汽车品牌；推动东风悦达起亚加快向“本土化、电动化、数字化”转型，加快出口基地建设，持续对接韩国现代起亚集团总部，争取引入起亚品牌更多战略车型及产业链资源。
——做精做强商用车及专用车。将发展商用车及专用车作为汽车产业突破的重点。建立专用车产业发展联盟，鼓励悦达专用车、奥新汽车、国唐汽车等在产能建设、企业融资、研发创新、售后服务以及零部件配套等方面加强合作，提升综合竞争力。支持新建专用车企业，招引差异化专用车企业，吸引更多专用车零部件配套企业落户。
壮大零部件产业集群
2020年，盐城汽车零部件企业实现销售380亿元，对全市汽车产业的贡献占比稳步提升。《规划》指出，吸引先进汽车零部件研发与制造企业落户，打造层次结构分明、产业链条完备、特色鲜明的汽车零部件产业聚集区。
——促进供应链高质量发展。推动零部件产业转型升级、提质换挡，瑞延理化、东风李尔、星宇科技等主要生产汽车内外饰、注塑件、覆盖件等模块化产品企业，重点围绕东风悦达起亚、华人运通等本地整车企业加大配套力度。
——聚焦强链补链延链。聚焦汽车电子和发动机等薄弱环节，鼓励企业丰富产品系列、拓展产业链。围绕东风悦达起亚、华人运通、SKI动力电池等重点企业，加强上下游关键零部件及原材料企业的引进培育。
——积极开拓“三个市场”。推动零部件企业开拓配套、售后和海外等“三个市场”。
——做大动力电池产业规模。支持SKI动力、捷威动力等龙头企业加快产能释放，加快在建产能投产。加强动力电池回收利用体系建设，建成信息共享、功能完备、辐射长三角的动力电池回收服务网络。
——加强区域协调合作。深度融入长三角区域一体化格局，大力承接上海疏解非核心功能的产业转移，着重引进一批附加值高、运行良好、业内领先的零部件企业。
塑造汽车服务业发展优势
汽车服务业是汽车产业的重要组成部分。《规划》指出，建设国内领先的汽车测试服务基地，扩大二手车交易、汽车改装、运动赛事等服务业态。
——建设具有全球竞争力的测试服务基地。全力发展测试服务业，巩固传统汽车场地测试服务优势，加快智能网联汽车试验场建设，围绕试验场的智能网联汽车及零部件测试功能延伸，发展科技服务产业。
——加快推动发展二手车交易。建立数字
化交易市场，加强线上线下联动发展，以海外海等二手车市场为重点，持续扩大交易规模；推动二手车融资租赁、物流、出口等业务的协同发展，推动二手车交易市场规模提升。
——加快培育产业发展新领域。积极承办国家级汽车运动赛事和评选活动，继续举办国际汽车博览会；抢抓出行服务新机遇，支持悦达集团发展出行业务；引进知名专业汽车改装服务企业，发展壮大汽车改装产业。
提升产业科技创新能力
创新是产业发展的第一动力。《规划》提出，重点增强核心技术研发布局，搭建研发创新服务平台，完善研发创新体系及激励机制，推动创新成果转化应用。
——增强产业核心技术研发布局。攻关新能源汽车核心技术，突破智能网联科技创新，积极推动复杂环境融合感知、智能网联决策控制、车路交互、汽车云计算、汽车人工智能、网络安全等基础前瞻技术研发创新。
——推进创新平台建设及成果转化。支持企业申报国家、省、市级研发中心、企业研究院等，提升江苏省新能源汽车研究院、长三角新能源汽车研究院等科研机构在智能网联汽车方面的技术攻关、测试验证、中试孵化能力，加快上电科江苏分院及盐城智创中心建设。
——促进科技创新成果转化。建立从研究院技术孵化，到孵化器企业孵化，再到产业园区全产业链孵化的三级孵化机制，加大汽车关键零部件首台套产品奖励力度，建设悦达汽车科创园。
——完善产业研发创新激励机制。采取“揭榜挂帅”激励形式，建立技术攻关“赛马”机制，深入激发创新活力，促进重大成果产出。
完善产业配套设施
《规划》提出，加强新能源汽车充电基础设施建设、合理规划布局氢能供应及加氢站网络，完善智能网联测试环境和加强路测基础设施建设。
——加强智能网联测试环境和路测基础设施建设。依托长三角（盐城）智能网联汽车全景测试示范区，形成虚拟仿真实验室、封闭试验场、半封闭测试区、开放道路测试全领域、全覆盖的测试应用环境。
——完善新能源充电基础设施环境。加强充电基础设施建设，基本建成布局合理的充电设施网络，建设市级充电信息统一服务管理平台，接入“我的盐城”App综合信息服务移动平台。
——完善氢能供应基础设施。积极融入上海燃料电池汽车示范城市群，探索加氢/加油、加氢/充电等合建站发展模式，鼓励利用现有加油、加气站点网络改扩建加氢设施，合理规划布局加氢站。
推进汽车出口基地建设
《规划》指出，依托盐城经开区国家外贸转型升级基地（汽车及零部件）建设，持续推动汽车产业国际化发展。
——推动整车出口扩大贸易规模。推动东风悦达起亚打造面向全球市场的重要出口基地；支持发展CKD、DKD等多种出口模式，拓展、扩大发动机和变速器等总成零部件出口。
——支持零部件企业进入全球供应链。推动SKI动力电池全球出口，加快产能释放；围绕动力电池产业链拓展本地供应商，推动进入SKI动力电池全球供应链。
——打造二手车出口业务体系。申请二手车出口试点，加快推动悦达集团二手车出口业务，利用本地车企海外经销商网络，加强与海外经销商合作。
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
尝过这家店的面包，才知道什么是地道东京味
自2019年第一家日和山茶于武汉天地开业伊始，凭借同步东京的高端日式面包和御匠千层蛋糕，以颜值、实力双双在线圈粉无数，迅速闻名武汉吃货圈，成为众多武汉人吃面包/蛋糕的必选！
每一次新店开业或新品上市，日和山茶都能在全城掀起一股品尝“地道東京味”的热潮。
不负老粉们的等待，沉淀了5个月后，日和山茶臻选店终于以全新面貌于武汉国际广场负一楼再次与大家见面。日和山茶致力于一店一景，希望不同的店有着不同的空间语言和情感表达。
伴随国广臻选店到来的，是崭新的店面设计风格、全面升级的产品，还有体验感更好的服务，向武汉所有热爱美食与生活本真的灵魂致敬。
新店的设计来自当下国内顶级设计团队DAS design，装潢设计简洁却又充满细节感的粉嫩空间，以日式文化的“山”与“和”作为基调，不拘泥于传统，也不受限于风格化标签，而是透过材质、形体和颜色，突出简单和耐人寻味的视觉效果，营造出自然舒适的氛围。
日和山茶国广店开门营业以来，便吸引新老茶粉们到店拍照打卡，一波又一波美食大V、网红、博主们前来探店，店内爆款产品更是每日片刻售罄。在烘焙店遍地开花的大武汉，日和山茶以自己独有的特色占据了一席之地。
开一家火一家，日和山茶魅力何在？
美好的食物，总能带来无限的治愈能量。日和山茶创始人一直坚信，要像坚守在东京的这些老店一样，坚持品质如一的初心，以同步东京的配方、原料、设备和工艺，制作同步东京的面包/甜品。不刻意追逐网红爆款，不苛求流量，不受浮躁的大环境的影响，致力于恪守传统日式烘焙形式，呈现地道东京味。
1⃣️大师匠造
为了将地道东京味搬到武汉，日和山茶邀请了日本烘焙界「圣手教父」小野先生和东京大仓酒店甜品总厨小西·滋先生，分别研发监制面包和甜品。
全线产品，由日本主厨团队100%手作，坚持从原料、配方、工艺到设备，均同步严苛的东京标准，300多次揉捏敲打，分割、包馅、醒发、整形、二次发酵，直至烘烤……在对极致烘焙工艺的反复探索中，让面包/甜品也沾染上了职人的情感和温度。
2⃣️顶级食材
日和山茶寻遍全球，选用米其林大师最喜爱的5%高端食材:甄稀的100%日本面粉，法国总统发酵黄油，法国总统淡奶油，北海道明治淡奶油。
以及，日本茶道级宇治抹茶粉、法国可可百利可可粉、比利时巧克力，还有来自法国的芝士精英——kiri奶油奶酪……
3⃣️匠心手作
成就高品质面包/甜品的，不止是对原料和工艺始终如一的苛求，更多的是花费的时间和心意。一个品质上乘的面包，从和面到最终出品，至少需要12至48小时；一只千层蛋糕，需4名经验丰富的烘焙师合力，耗时3小时才能完成。更不必说日和山茶从选择原料、调整配方、测试口味时就诸多挑剔而花费掉的时间。
秉承日本传统烘焙职人的匠心巧思，日和山茶坚持返璞归真的100%手作工艺，准确地把控产品生产环节中的温度、湿度、发酵程度。让每一个面包/甜品都带着治愈的温暖，而不是流水线产出的冰冷产品。
✔️不出国门，探秘地道东京味
地道東京味不仅是说说而已，除了高端日式面包和皇室御匠千层蛋糕，日和山茶的「日式伴手礼」系列产品，从配方到原料、工艺到最后的出品，不逊于东京的任何一家名店，不用远渡重洋，不用额外的机票和关税，在武汉就能以最nice的价格，尝到最地道的東京味。
日和手信礼的包装延续了品牌一贯主张，简洁、雅致、明快而富有深意，分享自洽坚定、温暖自得的和式美学。每一款设计都精致优雅，满满高级感，真空包装无菌保鲜，无论是用来收藏还是赠送，都是不二之选。
双层芝士
风靡日本的双层芝士蛋糕，有着轻甜和浓郁的双重口感，是芝士控们无法拒绝的甜蜜，也是游客必败手信。日和山茶在此基础上，匠心巧思，研制出一口难忘的独家风味。
上层轻芝士慕斯，有着意大利马斯卡彭特有的轻盈口感；下层的烤芝士浓郁醇厚，是法国kiri奶油奶酪的独特风味，搭配酥脆的黄油咸酥底。三种质地，三重滋味，一口醇香，弥久难忘。
日和黄油提子酥
日和山茶根据日本甜点老店六花亭的当家明星奶油朗姆酒提子酥，进一步提升原料与工艺，制作成明星爆款【日和黄油提子酥】。
提高酥饼中黄油含量，使得口感更加酥脆香浓；同时将六花亭提子酥中的卡仕达奶油酱夹馅替换成更加高级的黄油奶油霜，用的100%总统黄油，味道更浓郁香醇。
北海道天使蛋糕
北海道纯净的风土，产出令人向往的香浓牛乳、如雪花般细腻清甜的面粉，稀少又弥足珍贵。日和山茶不计成本，奢选北海道面粉与马达加斯加天然香草荚，注入明治淡奶油。
戚风胚温柔细软，如雪花般在舌尖融化，奶油芯如天使般梦幻纯净，弥漫在口腔的浓郁奶香，是舌尖奢侈的享受。
生吐司
日和山茶的生吐司仿若镰仓海边的云朵一般轻柔纯净。撕开薄韧的金黄色外皮，还牵扯着蚕丝般的吐司层，气孔细密。细细咀嚼，是小麦的清香和奶油的顺滑感，放置两天依然非常柔软。
巧克力云石
老粉推荐率最高口碑王，巧克力浓香醇厚，面包体松软柔韧。选用日本进口面粉、法国发酵黄油和比利时巧克力。十层巧克力和面团不断叠加，形成了日和独有的完美漩涡造型。
芝士魔力棒
颠覆印象，原来芝士也可以脆脆的。芝士魔力棒，精选100%日清底筋面粉，
法国搭配法国总统发酵黄油和法国芝士，简单天然，纤长轻盈，纯浓奶香，芝士脆爽。
焦糖肉桂坚果卷
一款空口吃或配茶/咖啡都越吃越爱的顶级法式面包，恰到好处的甜，层次渐递的香、松软焦脆的酥。采用日本大师独家配方，日本进口面粉搭配法国总统发酵黄油，与斯里兰卡肉桂、美国核桃、加州提子完美交融，经3折4次共82层繁复开酥工艺，耗时18小时匠心手作。
红豆丹麦千层酥
日和山茶价格最高，同时也是销量最高的产品。工艺繁复，用料奢侈，借鉴丹麦可颂的复杂工艺，外皮酥到掉渣，内里柔软而不失筋道。满满的日式红豆粒存在感十足，自制的奶香酥粒丰富口感。
回馈新老粉丝，开业大礼即刻到达
如果说，天地店是闹中取静的慢生活，群星城店是上班族和匆匆路人的小憩驿站，K11是放松身体和心灵的生活与理想之间，那么国广店则是奢享生活，臻选美味的港湾。虽然日和山茶的门店，在形式和内容上有着不同的呈现，但是「地道东京味」的定位不会变。
希望每一个吃到日和山茶面包/甜品的人，都会忍不住愉悦地向伙伴、家人和朋友分享。
#武汉美食[超话]#
自2019年第一家日和山茶于武汉天地开业伊始，凭借同步东京的高端日式面包和御匠千层蛋糕，以颜值、实力双双在线圈粉无数，迅速闻名武汉吃货圈，成为众多武汉人吃面包/蛋糕的必选！
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