【首席推荐】李宗光丨房地产六问：至暗时刻过了吗？可抄底吗？
来源:经济机器
作者:李宗光 现任华兴资本首席经济学家
大类资产配置思考系列之⑩
最近市场对房地产市场关注度很高，网上流传的深圳房地产行业调研纪要刷屏，监管部门表态稳定房地产相关信贷的信息在朋友圈里广泛流传。那么，房地产市场到底怎么了？背后的原因是什么？政策松绑了吗？至暗时刻过了吗？是否应该去抄底呢？我们来一起梳理一下：
1、房地产市场最近怎么样？
答：最近房地产市场在快速入冬，硬着陆风险显著上升。无论是销售量，还是销售价格；无论是房产市场，还是土地市场；无论是一线城市，还是二三四五线城市，都出现了快速入冬的迹象，指标恶化速度非常快。
1）商品房新开工量和销量均出现快速回落。新开工面积同比增速已经连续6个月为负，降幅最高达到20%。过去三个月，全国商品房销量月度数据，较去年同期连续三个月出现负增长，幅度高达双位数。恶化速度之快，绝对降幅之大，时间持续之长，仅次于2008年全球金融危机期间。
图1、商品房销售量和新开工量：当月同比
自下而上看，根据克尔瑞数据，百强企业销售额7月份起，同比已经出现负增长，到10月份同比上年降幅高达32.2%。剔除2020年疫情期间基数扰动，最近几个月，100强企业销售额绝对水平无论是环比看，还是和2019年同期对比看，都出现了明显的回落（图2）。
图2、百强企业销售额及同比（克尔瑞数据）
2）价格方面，全国各线城市出现了“罕见的”同步回落。2015年-2016年，房地产市场处于同步上涨阶段，一线涨幅领先于二线，二线领先于三四线。2017-2020年间，各线城市之间出现分化。2021年下半年以来，多因素冲击下，一二三四线房价同步出现回落（图3）。
图3、70城二手住宅房价指数
若剔除去年2月份受疫情影响而出现的奇异值，9月百城住宅指数环比下跌城市数量创近十年的新高，达到了2015年以来最高。40大中城市二手房挂牌价显示
今年过去较快的热点城市，如深圳、上海、广州、成都等，二手房挂牌价在近几个月出现了明显的拐头趋势（图4）；
图4、部分热点城市二手房挂牌价开始回落
而过去几年房价“阴跌”的城市，近期下跌势头明显加速。如石家庄、天津、沈阳、哈尔滨等（图5）。所以我们网上看到哈尔滨、沈阳等部分城市出台各种“求生欲”很强的宽松大招，那一定是真的，没有办法，压力太大了，再不救的话，工资能不能发出来都难说了。
图5、部分调整城市二手房挂牌价在加速回调
3）土地市场迅速冷却，拍卖溢价率大幅下降，流拍数量急剧上升。自今年4月以来，百城成交土地溢价率持续下滑，由接近30%左右的高点到至10月末仅为1.94%，接近2012年的历史最低位（图6）。由于土地成交溢价率不可能是负的，1.9%的溢价率基本就是历史最低了。
图6、100大中城市成交土地溢价率
根据克尔瑞数据显示，长沙、北京、杭州、广州等重点城市第二批集中土地流拍率超50%，其他城市流拍率也均较第一轮有明显的上升（图7）。目前，房地产融资环境处于极端恶化状态，头部企业活下去都成问题，拿地实在是一件“奢侈”的事情。
图7：重点城市两轮集中土地流拍率对比
2、房地产市场快速入冬的原因是什么？
答：原因比较复杂。从房地产市场自身规律看，具有内生性的调整需求。2015年以来，房地产市场经历了一轮“牛市”行情，近两年虽然部分城市之间出现了分化，但全国看，房地产市场仍保持了较高景气状态。各地的限购限贷削平了景气的高点，但也延长了景气的时间。这种持续“高烧”的状态肯定是不可持续的，存在内生性调整需求；
过去一段时间的信用政策紧缩及部分房地产头部企业濒临破产，是房地产近期快速入冬的直接原因。比如资金需求端房地产企业“三条红线”的设定，银行端房地产风险敞口集中度的设定。当然，监管层也给出了“红线转绿”的过渡期，不能说政策紧缩就直接导致了快速入冬。但信用条件收紧下，房地产开发商为了“达标”，就只能回笼资金去杠杆，那么在拿地、开工等“耗钱”行为上肯定会紧缩（图8）。此外，恒大等公司濒临破产，房地产公司债券跌成了“垃圾债”。由于出问题的都是大地产商（小地产商直接躺平了），对房地产市场预期产生重大影响。很多购房者害怕购买的新房烂尾，也推迟了购房决定。
图8、委托贷款和信托贷款：2021年大幅压减
详情链接：https://t.cn/A6xq3hjq
来源:经济机器
作者:李宗光 现任华兴资本首席经济学家
大类资产配置思考系列之⑩
最近市场对房地产市场关注度很高，网上流传的深圳房地产行业调研纪要刷屏，监管部门表态稳定房地产相关信贷的信息在朋友圈里广泛流传。那么，房地产市场到底怎么了？背后的原因是什么？政策松绑了吗？至暗时刻过了吗？是否应该去抄底呢？我们来一起梳理一下：
1、房地产市场最近怎么样？
答：最近房地产市场在快速入冬，硬着陆风险显著上升。无论是销售量，还是销售价格；无论是房产市场，还是土地市场；无论是一线城市，还是二三四五线城市，都出现了快速入冬的迹象，指标恶化速度非常快。
1）商品房新开工量和销量均出现快速回落。新开工面积同比增速已经连续6个月为负，降幅最高达到20%。过去三个月，全国商品房销量月度数据，较去年同期连续三个月出现负增长，幅度高达双位数。恶化速度之快，绝对降幅之大，时间持续之长，仅次于2008年全球金融危机期间。
图1、商品房销售量和新开工量：当月同比
自下而上看，根据克尔瑞数据，百强企业销售额7月份起，同比已经出现负增长，到10月份同比上年降幅高达32.2%。剔除2020年疫情期间基数扰动，最近几个月，100强企业销售额绝对水平无论是环比看，还是和2019年同期对比看，都出现了明显的回落（图2）。
图2、百强企业销售额及同比（克尔瑞数据）
2）价格方面，全国各线城市出现了“罕见的”同步回落。2015年-2016年，房地产市场处于同步上涨阶段，一线涨幅领先于二线，二线领先于三四线。2017-2020年间，各线城市之间出现分化。2021年下半年以来，多因素冲击下，一二三四线房价同步出现回落（图3）。
图3、70城二手住宅房价指数
若剔除去年2月份受疫情影响而出现的奇异值，9月百城住宅指数环比下跌城市数量创近十年的新高，达到了2015年以来最高。40大中城市二手房挂牌价显示
今年过去较快的热点城市，如深圳、上海、广州、成都等，二手房挂牌价在近几个月出现了明显的拐头趋势（图4）；
图4、部分热点城市二手房挂牌价开始回落
而过去几年房价“阴跌”的城市，近期下跌势头明显加速。如石家庄、天津、沈阳、哈尔滨等（图5）。所以我们网上看到哈尔滨、沈阳等部分城市出台各种“求生欲”很强的宽松大招，那一定是真的，没有办法，压力太大了，再不救的话，工资能不能发出来都难说了。
图5、部分调整城市二手房挂牌价在加速回调
3）土地市场迅速冷却，拍卖溢价率大幅下降，流拍数量急剧上升。自今年4月以来，百城成交土地溢价率持续下滑，由接近30%左右的高点到至10月末仅为1.94%，接近2012年的历史最低位（图6）。由于土地成交溢价率不可能是负的，1.9%的溢价率基本就是历史最低了。
图6、100大中城市成交土地溢价率
根据克尔瑞数据显示，长沙、北京、杭州、广州等重点城市第二批集中土地流拍率超50%，其他城市流拍率也均较第一轮有明显的上升（图7）。目前，房地产融资环境处于极端恶化状态，头部企业活下去都成问题，拿地实在是一件“奢侈”的事情。
图7：重点城市两轮集中土地流拍率对比
2、房地产市场快速入冬的原因是什么？
答：原因比较复杂。从房地产市场自身规律看，具有内生性的调整需求。2015年以来，房地产市场经历了一轮“牛市”行情，近两年虽然部分城市之间出现了分化，但全国看，房地产市场仍保持了较高景气状态。各地的限购限贷削平了景气的高点，但也延长了景气的时间。这种持续“高烧”的状态肯定是不可持续的，存在内生性调整需求；
过去一段时间的信用政策紧缩及部分房地产头部企业濒临破产，是房地产近期快速入冬的直接原因。比如资金需求端房地产企业“三条红线”的设定，银行端房地产风险敞口集中度的设定。当然，监管层也给出了“红线转绿”的过渡期，不能说政策紧缩就直接导致了快速入冬。但信用条件收紧下，房地产开发商为了“达标”，就只能回笼资金去杠杆，那么在拿地、开工等“耗钱”行为上肯定会紧缩（图8）。此外，恒大等公司濒临破产，房地产公司债券跌成了“垃圾债”。由于出问题的都是大地产商（小地产商直接躺平了），对房地产市场预期产生重大影响。很多购房者害怕购买的新房烂尾，也推迟了购房决定。
图8、委托贷款和信托贷款：2021年大幅压减
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#零度饮料的热量为零吗#
先抛结论：是的，零度可乐所含热量约等于零。
作为一个对健康有要求的大叔，我已经很久不喝含糖的饮料了。
夏天来了，对着冰柜里琳琅满目的各色饮料，你有没有想到它们所含的热量捏？
妈蛋，一杯珍珠奶茶有900多大卡的热量，一瓶600ml的可乐的热量也有240大卡呀。
结合运动所能消耗的热量一起看，这感觉更酸爽。
骑单车一小时也才消耗184大卡的热量。也就是说，喝了一瓶可乐（含糖那种）的热量，你要骑1.3个小时的自行车才能抵消。
前一分钟你在健身房里挥汗如雨地死操自己，然后口渴了喝了一罐可乐（或者健力宝、冰红茶、脉动什么的），完了，你前面一个小时的运动等于白费了。
所以，如果在节食减肥中的人，选饮料时一定要看看热量表。
下面我列出几款饮料所含热量。
一，维他柠檬茶。
每100ml含热量221KJ。什么是KJ？你可以用手机输入法打一下这两个字母。如果出来的是“口交”，这说明你是老司机，请站在墙角反省自己。（误）其实这是千焦的缩写。一大卡等于4.19千焦。也就是说，一瓶600ml的柠檬茶含316大卡的热量，等于骑自行车1.7个小时所消耗的热量。
二，健力宝。
每100ml含热量130KJ，比柠檬茶低多了。
但一瓶600ml的健力宝也含186大卡的热量，等于骑自行车1个小时所消耗的热量。
有同学说，ta只喝运动饮料。那我们看看脉动。
脉动每100ml含热量88KJ，一瓶600ml的脉动含126大卡的热量，比前面的饮料略好。但大家不要忘了脉动的味道比较淡，且不含碳酸气，大家运动得满身大汗时，往往会连灌两瓶……
这时再回头来看零度可乐，484觉得它很良心？
能量：0千焦。
零度可乐用的是代糖，比蔗糖甜几百倍，放极少的一丢丢就达到放几勺糖的甜度，热量几乎为零。
同样的，银色瓶身的健怡可乐的热量也是零，只是口味不同。百事可乐以前也推出过极度可乐，热量也是零。但估计是卖得不好，后来这个产品退市了。最近几年，随着大家对健康越来越重视，对传统碳酸饮料的喜爱逐步转移给了标榜“绿色、健康”的植物饮料。但大家记得看看饮料的热量表哦（中国国家标准要求强制标示）。有些茶（味）饮料的热量比可乐还高哦。
其实最好的饮料还是水，热量为零，又能提供人体必需的水分，无论是纯净水、蒸馏水、去离子水、矿泉水，还是高原冰川水。这里要吐槽农夫山泉的那个“养金鱼、浇花”的著名伪科学广告。山泉水并不比蒸馏水“营养”多少。如果真的比较浇花的“营养”效果，粪水无疑是最好的，但人总不能喝翔吧？当然，农夫山泉的水还是不错的，产地浙江的水来自千岛湖，产地广东的来自万绿湖，都是优质的水源地。我自己常买1.5升的大瓶装，也就3块多一大瓶，好喝又实惠。
恒大冰泉的水也不错，产地长白山，虽然包装俗气了一些。在桶装水行业里，从口感角度说，深圳的益力矿泉水（地下水）比鼎湖山泉（地表水）要好些，又比哇哈哈蒸馏水（自来水蒸馏而成）这些更好一些。当然，它们的“营养”成分都是一样的，等于零呀。我自己每天会喝1瓶以上的大瓶农夫山泉，有时候实在馋了，也会买零度可乐来过过嘴瘾，但发现它时常缺货（悲伤的表情）。但是请注意，零度可乐不含热量并不意味着它什么都不含。
每瓶355ml的零度可乐还含59毫克的钠哦。虽然含量少，喝太多还是不好的。此外，喝太多的碳酸饮料会妨碍钙的吸收，对牙齿、骨骼都不好哦。还是那句话，最好的饮料是水。
先抛结论：是的，零度可乐所含热量约等于零。
作为一个对健康有要求的大叔，我已经很久不喝含糖的饮料了。
夏天来了，对着冰柜里琳琅满目的各色饮料，你有没有想到它们所含的热量捏？
妈蛋，一杯珍珠奶茶有900多大卡的热量，一瓶600ml的可乐的热量也有240大卡呀。
结合运动所能消耗的热量一起看，这感觉更酸爽。
骑单车一小时也才消耗184大卡的热量。也就是说，喝了一瓶可乐（含糖那种）的热量，你要骑1.3个小时的自行车才能抵消。
前一分钟你在健身房里挥汗如雨地死操自己，然后口渴了喝了一罐可乐（或者健力宝、冰红茶、脉动什么的），完了，你前面一个小时的运动等于白费了。
所以，如果在节食减肥中的人，选饮料时一定要看看热量表。
下面我列出几款饮料所含热量。
一，维他柠檬茶。
每100ml含热量221KJ。什么是KJ？你可以用手机输入法打一下这两个字母。如果出来的是“口交”，这说明你是老司机，请站在墙角反省自己。（误）其实这是千焦的缩写。一大卡等于4.19千焦。也就是说，一瓶600ml的柠檬茶含316大卡的热量，等于骑自行车1.7个小时所消耗的热量。
二，健力宝。
每100ml含热量130KJ，比柠檬茶低多了。
但一瓶600ml的健力宝也含186大卡的热量，等于骑自行车1个小时所消耗的热量。
有同学说，ta只喝运动饮料。那我们看看脉动。
脉动每100ml含热量88KJ，一瓶600ml的脉动含126大卡的热量，比前面的饮料略好。但大家不要忘了脉动的味道比较淡，且不含碳酸气，大家运动得满身大汗时，往往会连灌两瓶……
这时再回头来看零度可乐，484觉得它很良心？
能量：0千焦。
零度可乐用的是代糖，比蔗糖甜几百倍，放极少的一丢丢就达到放几勺糖的甜度，热量几乎为零。
同样的，银色瓶身的健怡可乐的热量也是零，只是口味不同。百事可乐以前也推出过极度可乐，热量也是零。但估计是卖得不好，后来这个产品退市了。最近几年，随着大家对健康越来越重视，对传统碳酸饮料的喜爱逐步转移给了标榜“绿色、健康”的植物饮料。但大家记得看看饮料的热量表哦（中国国家标准要求强制标示）。有些茶（味）饮料的热量比可乐还高哦。
其实最好的饮料还是水，热量为零，又能提供人体必需的水分，无论是纯净水、蒸馏水、去离子水、矿泉水，还是高原冰川水。这里要吐槽农夫山泉的那个“养金鱼、浇花”的著名伪科学广告。山泉水并不比蒸馏水“营养”多少。如果真的比较浇花的“营养”效果，粪水无疑是最好的，但人总不能喝翔吧？当然，农夫山泉的水还是不错的，产地浙江的水来自千岛湖，产地广东的来自万绿湖，都是优质的水源地。我自己常买1.5升的大瓶装，也就3块多一大瓶，好喝又实惠。
恒大冰泉的水也不错，产地长白山，虽然包装俗气了一些。在桶装水行业里，从口感角度说，深圳的益力矿泉水（地下水）比鼎湖山泉（地表水）要好些，又比哇哈哈蒸馏水（自来水蒸馏而成）这些更好一些。当然，它们的“营养”成分都是一样的，等于零呀。我自己每天会喝1瓶以上的大瓶农夫山泉，有时候实在馋了，也会买零度可乐来过过嘴瘾，但发现它时常缺货（悲伤的表情）。但是请注意，零度可乐不含热量并不意味着它什么都不含。
每瓶355ml的零度可乐还含59毫克的钠哦。虽然含量少，喝太多还是不好的。此外，喝太多的碳酸饮料会妨碍钙的吸收，对牙齿、骨骼都不好哦。还是那句话，最好的饮料是水。
深圳国资委，中国房地产最大“做局者”！
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深圳国资委：
1. 控股万科
2. 投资恒大
3. 拯救苏宁（苏宁核心资产其实是土地与房地产）
4.总部位于深圳的平安控股华夏幸福
5. 金地地产属于福田区国资委
6. 中海地产的总部在深圳
7. 华侨城地产总部在深圳 https://t.cn/RajlaLH
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深圳国资委：
1. 控股万科
2. 投资恒大
3. 拯救苏宁（苏宁核心资产其实是土地与房地产）
4.总部位于深圳的平安控股华夏幸福
5. 金地地产属于福田区国资委
6. 中海地产的总部在深圳
7. 华侨城地产总部在深圳 https://t.cn/RajlaLH
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