【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）

先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。

方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？

还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。

只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。

买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章

了解详情，请关注微信公众号：房产老司机

#聚焦保定# 【数字保定｜第一届数字保定品质之城主题展会暨2022年保定第七届互联网大会即将召开】

推动数字保定建设，助力打造我市“全国数字经济发展高地”，6月30日至7月1日，第一届数字保定品质之城主题展会暨2022年保定第七届互联网大会即将亮相于保定5G数字展厅。与打造“智慧保定”相关的政府职能部门及来自全市范围内的通讯服务商、优秀互联网企业、科技先锋企业将在此次盛会上聚首，共同在我市数字城市建设跑道上，加“数”前行。
数字保定宏伟蓝图正在落地
作为中国历史最悠久的地市级党报之一，保定日报社目前已形成“一体研究、一体策划、一次采集、多种生成、全媒传播”的新媒体传播格局，并初步形成了具有新兴传播形态的“两报一刊一网三微一端一平台”的数字化全媒体传播新格局，为数字保定建设筑根基、聚合力、赋动能。此次与莲池高新技术产业开发区、保定数投集团、保定移动公司共同筹办“第一届数字保定品质之城主题展会暨2022年保定第七届互联网大会”，将进一步激活数字产业化引擎动力，激发产业数字化创新活力，释放数据红利。
今年3月，我市召开数字保定推进大会以来，保定移动第一时间联合华为、腾讯、阿里等知名合作伙伴，充分发挥网络规模优势和属地化服务保障能力，对于数字政府、数字经济规划、国企数字化转型、5G专网、社区治理数字化、乡村治理数字化、公安司法数字化、住建数字化、自然资源数字化、应急数字化、市场监管数字化、智慧媒体、智慧环保的建设提供全方位支撑，为加快推进我市数字城市建设提供参考思路、解决方案及技术支持。同时，充分利用5G、工业互联网、大数据、云计算、物联网等自身技术优势，践行中国移动在智慧城市领域的新型智慧城市运营商战略定位。并依托OneCity能力底座，推进物联网、5G、大数据、AI 智能、互联网技术在乡村振兴建设上的应用。2021年，保定移动共计参与市委、市政府3个信创项目建设，与各县区政府全部签署5G+智慧城市战略合作协议，计划打造20余个“数字乡村”建设示范村，支撑逾千个行政村开展农村地区智能化治安防控体系建设。本届展会上，中国移动智慧家庭业务展区将携智能电视、全光WIFI、智能摄像头、小度智能音箱等多款智家产品展示智能家居从“单品智能”向“全屋智能”的演进。
作为从事通信基站配套设施和室内分布系统的建设、维护和运营通信服务商，保定铁塔在我市5G建设方面充当着重要角色。2021年保定铁塔配合运营商开通5G站点近5000个，确保保定市区、各县城及乡镇的5G网络连续覆盖，经济、高效助力5G大规模商用，为“创新保定”“智造保定”建设打下坚实基础。
保定铁塔充分利用技术和站址优势，全力打造“保定市政府综合治理监控系统”。目前，该系统已具备森林草原防火监控、河湖监控、秸秆禁烧监控、国土资源监控等功能，为推动我市高质量发展、可持续发展贡献更大力量。
铁塔能源向社会提供多元化能源服务，其中，备电服务可为各行各业提供不间断、实时监控的电力保障服务，也可以向客户提供备电类全部或部分系统集成（含设备），包括运营平台监控服务、后期维护服务，以及能源设备设施维护、检修等服务。
数字保定新体验
用智慧赋能城市道路交通精细化管理，让城市管理更灵敏高效。展会现场，保定市公安交警支队将展示智慧交管的最新建设成果。其中，“智慧指挥”系统通过整合利用先进科技手段，做到交通警情自动发现、精准定位、警力自动关联，实现指挥调度“一体化”。“智能信控”系统在176个路口适用人工智能信号控制系统，有效缓解主城区的交通拥堵情况。
本届展会上，国网保定供电公司将推出智能化供电服务营业厅项目，该项目入选2022年第五届数字中国。与传统营业厅相比，该营业厅致力于打造智能型、市场型、体验型、线上线下一体化为特征的“三型一化”营业厅，用户在自行办理业务的过程中可以享受到体验式互动感知新服务。
代表保定市亮相数字中国建设峰会的华北地质勘查局五一九大队（河北九华勘查测绘有限责任公司），将带来“地上地下全空间城市管理解决方案”。2020年以来，该公司先后开发了保定智慧政务综合网格化平台、保定市地质灾害信息化管理系统等，开展了品质生活之城建设遥感动态监测，为数字保定建设夯实底座。
中国通信建设第一工程局有限公司将在现场展示依托物联网、计算机网络、通信和软件等相关技术打造的智慧杆产品体系和智慧管控软件平台，支持智慧照明、视频监控、新能源汽车充电桩等10余项主流数字化应用。
展会现场，保定银行将面对面为地方中小企业、重点项目、高新产业、社会民生等提供丰富金融服务。目前，已有包括金支点、共成长、乡村振兴三大系列22款普惠小微特色信贷产品，并推出乡村振兴信贷产品“金支点·惠农贷”，为农户送去资金保障。
中关村科学城城市大脑股份有限公司打造的“易县城市大脑”也将亮相本届展会。该平台以城市运行指标体系牵动跨部门数据共享，实现数据汇聚融通用；以城市治理痛点难点问题为抓手，打破部门间壁垒，实现业务协同；以技术和服务创新打造跨省通办，群众办事“掌上办、指尖办”；以旅游数字化实现私域客户流量共享、旅游资源整合和全渠道推介，助力县域数字化转型和品质提升。
高阳县编制发布的“河北·高阳纺织指数”运用大数据手段，通过采集、清洗、计算数据，助力高阳纺织产业智慧化、科学化发展，树立纺织产业市场价格“风向标”， 并使用数据可视化大屏展示高阳纺织指数运行情况。
科技为数字生活添彩
此次展会将展示保定本土信息化企业的实力，数字保定建设成果，以及未来几年的发展方向。为各行各业了解信息化前沿应用，推动数字化、智能化转型提供可供借鉴的具有实践价值的样板。
在深圳园项目中，贾维斯CDE让所有项目参与人员可高效直观对所有工程内容进行查看、分享、管理、协同。鹰眼系统实现第一时间远程查看施工进度、掌握施工细节并留存影像资料。
嘉旭福美，是一家集科技研发、平台运营为一体的创新型科技企业。其研发的舆情分析平台、疫情防控平台、重点工作管理平台、数字人大平台等数字政务产品已上线运行，助力政府实现行政决策科学化、公共服务精准化、资源配置合理化。
河北三金网络科技有限公司将在展会现场为中小企业提供互联网及电子商务领域的数字化技术服务。同时，作为阿里巴巴1688诚信通授权渠道推广商，将提供1688诚信通会员、技术咨询、网店数字营销推广服务；1688、淘宝等托管服务，短视频、宣传片拍摄制作服务；网站建设、搜索引擎SEO优化推广服务。
国家级高新技术企业、省级“专精特新”企业河北迈拓港湾数字信息股份有限公司将面对政府、机关单位、企业、教育、医疗等行业的智慧化建设提供信息化整体解决方案及运维保障服务，为市级和县级智慧城市建设提供解决方案支撑。
数字化赋能助力乡村振兴，北京盈创高科新技术发展有限公司致力于农业环保，业务涵盖农业面源污染治理、农村塑料污染防治、畜禽粪污综合治理、再生资源回收利用等领域，目前业务覆盖全国6个省近100个县（市、区）。
河北鑫牧思网络科技有限公司基于新一代数字化技术，可快速帮助客户实现以管理思想为核心。其提交的印刷工业互联网平台入选河北省工信厅《2022年河北省工业互联网创新发展重点培育项目名单》。
即将亮相本届展会的北京华奥建安物业自主开发的智慧物业系统，目前在全国推广使用服务面积约140万平方米，系统集成IOT传感器，物业、业主等端口的移动小程序让智慧物业进驻老旧小区成为了可能。
爱好智能汽车的市民也可在本次展会上有所收获，保定亚太携手华为汽车展出系列高端智能电动汽车产品，提供城市通勤场景中的新可能。

#远程新能源商用车批量订单出口哥斯达黎加 海外市场加速布局# 从远程汽车官微获悉，近日，远程新能源商用车旗下轻卡E200、小微卡E200S在天津港集结完毕，正式发往哥斯达黎加。下半年，远程新能源商用车将加快海外市场开拓，产品将陆续出口到智利、以色列、韩国等国家，发力海外新能源商用车市场，全球化布局再进一程。

来源：远程汽车官微
上海沐睿科技服务有限公司是国内专业从事汽车法规合规的第三方咨询公司，多年来，为上汽，长城，宇通，大通，爱驰，蔚来等OEM提供汽车环保法规合规服务，团队跟踪与研究全球的环保合规，期待为更多的企业提供服务。www.automds.cn      
详情咨询info@murqa.com  
免责声明：版权归原作者所有，如有侵权请联系删除；文章内容属作者个人观点，不代表本公司观点和立场。转载请注明来源；文章内容如有偏颇，敬请各位指正。