证券时报：防通胀控风险 更加重视消费增长
近期中央和各部委密集释放积极的政策信号，及时回应市场热点。稳定市场预期的系列举措引发市场关注。对于政策如何进一步稳增长、稳市场、提振信心，证券时报记者采访了多位宏观经济领域的专家学者，他们就如何应对输入型通胀、提振消费、稳定平台企业预期、防范金融风险等市场颇为关心的问题，提出了建议。
宏观政策要为应对
全球通胀冲击做好准备
3月16日，金融委召开专题会议后，人民银行、财政部、证监会、银保监会等部门相继发声，并出台落地了积极的政策举措。多位专家学者认为，当前宏观调控的政策空间依然充足，特别是面对全球通胀等外部因素冲击，财政政策还可以更加积极有为，货币政策也需进一步营造出适宜的货币金融环境。
自年初以来，财税部门与人民银行通过多种政策工具，积极助力经济“开门红”。不过，近期国际局势动荡加深了全球经济金融的不确定性，清华大学国家金融研究院院长、国际货币基金组织前副总裁朱民强调，我国宏观政策要为应对全球通胀冲击做好准备。他指出，2022年世界经济将走向滞胀，而中国是大宗商品进口国，当前的外部环境不确定性使得大宗商品价格、能源价格进一步提升，未来居民消费价格指数（CPI）和工业生产者价格指数（PPI）差距或将扩大。中国需要做好政策准备来妥善应对全球通胀冲击和危机。
经济发展若想行稳致远，迈出的每一步都要稳健扎实。关于宏观经济运行，金融委专题会议要求，切实振作一季度经济，积极出台对市场有利的政策。
中国社科院学部委员李扬认为，目前，财政政策还存在较大扩张余地。1~2月的一般公共预算支出增速尚低于收入增速，可以认为积极的财政政策仍存在发力空间。
华夏新供给经济学研究院院长贾康对证券时报记者表示，在今年和未来一段时间内，保持流动性合理充裕，要在供需互动的过程中，把主要的政策着力点放在托升经济景气并使经济运行进入合理区间的具体目标上。而房地产在未来很长时间内都必然是中国的支柱产业，若要实现健康长效发展，未来最大的可能性就是投融资调整走向宽松。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对记者表示，虽然此前贷款市场报价利率（LPR）已经有所下调，但长端利率仍然偏高，对于中长期融资特别是按揭贷款等不太友好。可以考虑适度调降中长端利率水平，让利率期限结构保持在一个合理水平。
“从近期的数据可以看到，实体经济对于信贷的需求疲软是掣肘宽信用的核心问题。”曾刚认为，应该更多在疏通货币政策传导机制方面下功夫，做好政府投资项目和社会资本、金融资本的衔接，政府资金撬动社会资本，金融资本提供相应的信贷支持，由此形成正向循环。
加力需求侧管理
提振消费能力和信心
1~2月份数据表明，国内消费市场仍在平稳复苏。不过以年度来看，消费对于经济增长的贡献度仍未恢复到疫情之前，人均消费水平的增速也在放缓。3月以来，全国各地新冠肺炎疫情多发，疫情与消费表现具有强关联，预计将体现在后续公布的经济数据中。李扬表示，住户部门各类贷款增速均有不用程度下行，市场预期转弱。
必须看到，消费是经济稳定运行的“压舱石”，接受记者采访的专家也多强调当前阶段需要更加关注消费增长，特别是居民消费增长应该被放到一个更加重要的位置。
李扬认为，收入增长缓慢、债务负担重、疫情反复是拖累消费的三个主要原因。其中，收入增长缓慢与三次分配密切相关，初次分配中工资太低，如果体制性分配上不去，后面的分配不可能扭转大局。
“我国消费潜力巨大，但想要可持续地释放消费潜力，源头活水一定是有效投资提供就业和老百姓收入增长，才能形成货币购买力去实现消费行为。”贾康表示，有效投资带来的是以投资形成的就业机会以及经济社会发展的后劲，是形成消费环境的大前提。在具备大前提后，还需要解除消费群体的后顾之忧。
“我仍然坚持这两年来的呼吁——给老百姓发现金促消费。”北大国发院院长姚洋说，比如从今年促进地方投资的3.65万亿元专项债中拿出三分之一来增加消费，平均分发给老百姓，以电子货币的形式让大家限期使用。通过消费乘数计算可知，可以带动4.5万亿元至6万亿元的消费，可以形成相当大的消费规模。
京东集团首席经济学家沈建光表示，从跟踪北京、哈尔滨、香港等地发放消费券的撬动情况来看，发放消费券对于消费恢复确实作出了较大贡献。建议优先考虑发放数字人民币消费券。
加快完善法规
稳定平台企业预期
在曾刚看来，中央层面已经给出了平台经济规范与发展的明确方向，金融委专题会议透露出来的信息表明，对于部分平台企业的整改已经形成了方案，并将按照方案稳妥推进整改，且有望尽快完成。有关部门也提出了各自的计划。总体来看，政策导向是非常正面积极的。下一步企业应该根据国家相关部门的要求，做好整改工作，充分发挥自身的技术、资金等优势，依法合规发展，为稳增长发挥更多作用。
中央财经大学财经研究院数字财经研究中心执行主任陈波对证券时报记者表示，一段时间以来，平台公司在完善公司治理、加强个人隐私保护、合规金融板块业务等方面已经取得一定进展和成效。目前平台企业正持续积极对照监管要求，有序落实整改要求，进一步理顺业务板块的关系。
“不过，当前平台企业发展面临的不确定性远不止反垄断。中概股中有相当数量的企业是比较大的平台企业，这也给国内金融稳定带来压力。”陈波说，国内监管部门对于平台企业反垄断、数据安全方面的强监管告一段落，但真正实现规范和发展并行还需要一段时间。
对于下一步建立健全平台经济治理制度体系，中国信息通信研究院院长余晓晖表示，2021年以来出台的政策法规和进行的执法行动已经回应了平台经济治理中的部分热点问题。下一步建议围绕竞争、数据、算法等共性要素建立通用性监管规则体系，加快完善相关法律和配套规定，又要强化监管部门的人才队伍建设，建立监管部门对平台经济各细分领域的市场调查监测制度。此外，还需结合中国国情，从社会性和公共性等角度加强针对超大型平台的专门监管规则研究。
证券时报记者近日从接近监管部门人士处了解到，中美双方监管机构正在相向而行，努力寻求解决问题的方案，以尽快实现有效、可持续的审计监管合作。同时，近期拟赴美上市企业震坤行拿到了中国监管部门出具的无异议回复。这表明监管部门继续支持符合条件的企业到境外上市，努力保持境外上市渠道畅通。此外，证监会4月2日就修订《关于加强在境外发行证券与上市相关保密和档案管理工作的规定》公开征求意见。这些举措都向市场释放了积极信号。
金融防风险重在房地产
化解工作需综合施策
去年下半年以来，房企融资端明显承压，销售端受市场持续下行影响，房企回款难度加大。从今年以来的房地产市场表现来看，仍有不少房企面临融资与回款的挑战。金融委专题会议要求，对房企要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
曾刚指出，房地产金融风险是今年金融防风险一项重点任务，房地产行业所涉及上下游产业链较长，对中国经济的贡献度不低，且不论是购房端还是卖房端都与金融体系高度关联。不能低估房地产行业持续下行可能导致的金融风险。另一方面，小微企业作为经济运行的毛细血管，其受疫情的冲击可能会进一步影响到整体经济运行、金融运行以及就业，因此支持中小微企业纾困解难也是今年防风险的重要内容。
在曾刚看来，实现房地产市场良性循环机制需要综合施策，不仅在金融层面需要对房地产融资、购房按揭等适度放松优化，还要有序推进特定的相关企业风险化解工作，尽可能稳定市场预期，降低不确定性。
此外，北大数字金融研究中心主任黄益平还提到了对两方面金融风险的担忧，一方面是由于融资平台和政府的高杠杆，部分地方面临区域性金融风险；另一方面则是近年来发放了较多贷款的中小银行所潜藏的金融风险。
近期中央和各部委密集释放积极的政策信号，及时回应市场热点。稳定市场预期的系列举措引发市场关注。对于政策如何进一步稳增长、稳市场、提振信心，证券时报记者采访了多位宏观经济领域的专家学者，他们就如何应对输入型通胀、提振消费、稳定平台企业预期、防范金融风险等市场颇为关心的问题，提出了建议。
宏观政策要为应对
全球通胀冲击做好准备
3月16日，金融委召开专题会议后，人民银行、财政部、证监会、银保监会等部门相继发声，并出台落地了积极的政策举措。多位专家学者认为，当前宏观调控的政策空间依然充足，特别是面对全球通胀等外部因素冲击，财政政策还可以更加积极有为，货币政策也需进一步营造出适宜的货币金融环境。
自年初以来，财税部门与人民银行通过多种政策工具，积极助力经济“开门红”。不过，近期国际局势动荡加深了全球经济金融的不确定性，清华大学国家金融研究院院长、国际货币基金组织前副总裁朱民强调，我国宏观政策要为应对全球通胀冲击做好准备。他指出，2022年世界经济将走向滞胀，而中国是大宗商品进口国，当前的外部环境不确定性使得大宗商品价格、能源价格进一步提升，未来居民消费价格指数（CPI）和工业生产者价格指数（PPI）差距或将扩大。中国需要做好政策准备来妥善应对全球通胀冲击和危机。
经济发展若想行稳致远，迈出的每一步都要稳健扎实。关于宏观经济运行，金融委专题会议要求，切实振作一季度经济，积极出台对市场有利的政策。
中国社科院学部委员李扬认为，目前，财政政策还存在较大扩张余地。1~2月的一般公共预算支出增速尚低于收入增速，可以认为积极的财政政策仍存在发力空间。
华夏新供给经济学研究院院长贾康对证券时报记者表示，在今年和未来一段时间内，保持流动性合理充裕，要在供需互动的过程中，把主要的政策着力点放在托升经济景气并使经济运行进入合理区间的具体目标上。而房地产在未来很长时间内都必然是中国的支柱产业，若要实现健康长效发展，未来最大的可能性就是投融资调整走向宽松。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对记者表示，虽然此前贷款市场报价利率（LPR）已经有所下调，但长端利率仍然偏高，对于中长期融资特别是按揭贷款等不太友好。可以考虑适度调降中长端利率水平，让利率期限结构保持在一个合理水平。
“从近期的数据可以看到，实体经济对于信贷的需求疲软是掣肘宽信用的核心问题。”曾刚认为，应该更多在疏通货币政策传导机制方面下功夫，做好政府投资项目和社会资本、金融资本的衔接，政府资金撬动社会资本，金融资本提供相应的信贷支持，由此形成正向循环。
加力需求侧管理
提振消费能力和信心
1~2月份数据表明，国内消费市场仍在平稳复苏。不过以年度来看，消费对于经济增长的贡献度仍未恢复到疫情之前，人均消费水平的增速也在放缓。3月以来，全国各地新冠肺炎疫情多发，疫情与消费表现具有强关联，预计将体现在后续公布的经济数据中。李扬表示，住户部门各类贷款增速均有不用程度下行，市场预期转弱。
必须看到，消费是经济稳定运行的“压舱石”，接受记者采访的专家也多强调当前阶段需要更加关注消费增长，特别是居民消费增长应该被放到一个更加重要的位置。
李扬认为，收入增长缓慢、债务负担重、疫情反复是拖累消费的三个主要原因。其中，收入增长缓慢与三次分配密切相关，初次分配中工资太低，如果体制性分配上不去，后面的分配不可能扭转大局。
“我国消费潜力巨大，但想要可持续地释放消费潜力，源头活水一定是有效投资提供就业和老百姓收入增长，才能形成货币购买力去实现消费行为。”贾康表示，有效投资带来的是以投资形成的就业机会以及经济社会发展的后劲，是形成消费环境的大前提。在具备大前提后，还需要解除消费群体的后顾之忧。
“我仍然坚持这两年来的呼吁——给老百姓发现金促消费。”北大国发院院长姚洋说，比如从今年促进地方投资的3.65万亿元专项债中拿出三分之一来增加消费，平均分发给老百姓，以电子货币的形式让大家限期使用。通过消费乘数计算可知，可以带动4.5万亿元至6万亿元的消费，可以形成相当大的消费规模。
京东集团首席经济学家沈建光表示，从跟踪北京、哈尔滨、香港等地发放消费券的撬动情况来看，发放消费券对于消费恢复确实作出了较大贡献。建议优先考虑发放数字人民币消费券。
加快完善法规
稳定平台企业预期
在曾刚看来，中央层面已经给出了平台经济规范与发展的明确方向，金融委专题会议透露出来的信息表明，对于部分平台企业的整改已经形成了方案，并将按照方案稳妥推进整改，且有望尽快完成。有关部门也提出了各自的计划。总体来看，政策导向是非常正面积极的。下一步企业应该根据国家相关部门的要求，做好整改工作，充分发挥自身的技术、资金等优势，依法合规发展，为稳增长发挥更多作用。
中央财经大学财经研究院数字财经研究中心执行主任陈波对证券时报记者表示，一段时间以来，平台公司在完善公司治理、加强个人隐私保护、合规金融板块业务等方面已经取得一定进展和成效。目前平台企业正持续积极对照监管要求，有序落实整改要求，进一步理顺业务板块的关系。
“不过，当前平台企业发展面临的不确定性远不止反垄断。中概股中有相当数量的企业是比较大的平台企业，这也给国内金融稳定带来压力。”陈波说，国内监管部门对于平台企业反垄断、数据安全方面的强监管告一段落，但真正实现规范和发展并行还需要一段时间。
对于下一步建立健全平台经济治理制度体系，中国信息通信研究院院长余晓晖表示，2021年以来出台的政策法规和进行的执法行动已经回应了平台经济治理中的部分热点问题。下一步建议围绕竞争、数据、算法等共性要素建立通用性监管规则体系，加快完善相关法律和配套规定，又要强化监管部门的人才队伍建设，建立监管部门对平台经济各细分领域的市场调查监测制度。此外，还需结合中国国情，从社会性和公共性等角度加强针对超大型平台的专门监管规则研究。
证券时报记者近日从接近监管部门人士处了解到，中美双方监管机构正在相向而行，努力寻求解决问题的方案，以尽快实现有效、可持续的审计监管合作。同时，近期拟赴美上市企业震坤行拿到了中国监管部门出具的无异议回复。这表明监管部门继续支持符合条件的企业到境外上市，努力保持境外上市渠道畅通。此外，证监会4月2日就修订《关于加强在境外发行证券与上市相关保密和档案管理工作的规定》公开征求意见。这些举措都向市场释放了积极信号。
金融防风险重在房地产
化解工作需综合施策
去年下半年以来，房企融资端明显承压，销售端受市场持续下行影响，房企回款难度加大。从今年以来的房地产市场表现来看，仍有不少房企面临融资与回款的挑战。金融委专题会议要求，对房企要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
曾刚指出，房地产金融风险是今年金融防风险一项重点任务，房地产行业所涉及上下游产业链较长，对中国经济的贡献度不低，且不论是购房端还是卖房端都与金融体系高度关联。不能低估房地产行业持续下行可能导致的金融风险。另一方面，小微企业作为经济运行的毛细血管，其受疫情的冲击可能会进一步影响到整体经济运行、金融运行以及就业，因此支持中小微企业纾困解难也是今年防风险的重要内容。
在曾刚看来，实现房地产市场良性循环机制需要综合施策，不仅在金融层面需要对房地产融资、购房按揭等适度放松优化，还要有序推进特定的相关企业风险化解工作，尽可能稳定市场预期，降低不确定性。
此外，北大数字金融研究中心主任黄益平还提到了对两方面金融风险的担忧，一方面是由于融资平台和政府的高杠杆，部分地方面临区域性金融风险；另一方面则是近年来发放了较多贷款的中小银行所潜藏的金融风险。
#跟压力做朋友？#
这个TED视频忽略了并不是所有人都能调整好看待压力的方式，这跟阅历和内分泌息息相关，且健康的压力必须适度。
多数压力不利于人体健康，会增加患心脏病、睡眠质量降低、消化系统出问题和免疫系统受损的可能性。
压力还会产生糖皮质激素，而皮质醇过高时人容易消极提不起斗志，只想干轻松愉快的事情，这种逃避会让人更加不愿意长期规划，进而进入恶性循环。
持续长久大量的糖皮质激素还会是海马体神经元萎缩，以至于不能形成称述型记忆。
由于人类的古老基因，很多无所谓的事会让你像面对剑齿虎一样，而改变不可能只靠心理疏导，更多需要你增加见识，"你的价值观能转化压力"。
这个TED视频忽略了并不是所有人都能调整好看待压力的方式，这跟阅历和内分泌息息相关，且健康的压力必须适度。
多数压力不利于人体健康，会增加患心脏病、睡眠质量降低、消化系统出问题和免疫系统受损的可能性。
压力还会产生糖皮质激素，而皮质醇过高时人容易消极提不起斗志，只想干轻松愉快的事情，这种逃避会让人更加不愿意长期规划，进而进入恶性循环。
持续长久大量的糖皮质激素还会是海马体神经元萎缩，以至于不能形成称述型记忆。
由于人类的古老基因，很多无所谓的事会让你像面对剑齿虎一样，而改变不可能只靠心理疏导，更多需要你增加见识，"你的价值观能转化压力"。
连平：房地产政策有必要进一步释放维稳信号
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
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