【龙头地位稳固、财务质量改善，碧桂园（02007.HK）聚焦都市圈打开成长天花板】 #碧桂园2020年销售业绩再创新高#3月25日，龙头房企碧桂园发布了2020年度成绩单，在新冠疫情、地产调控政策、各类成本居高不下等因素的影响下，公司去年仍然实现了全年总收入4629亿元，净利润约541亿元的不俗表现。在第三方机构的统计中，碧桂园的全口径销售额水平继续位居行业第一。一方面，碧桂园的业绩持续稳步增长，继续保持着行业“排头兵”的领先水平；另一方，随着房地产行业白银时代的到来，“房住不炒”和“三道红线”愈发制约着过热的行业增长，碧桂园也面临着降杠杆的换挡过程。不过从这份最新披露的财报中可以看到，碧桂园的负债总额和融资成本已经呈现持续下降的趋势，公司的财务稳健性进一步增强，展现出碧桂园作为龙头房企的稳健与韧性。值得注意的是，近两年已经不披露销售目标的碧桂园，也罕见地向投资者提供了一个三年期的业绩目标。在年报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，公司有信心未来三年每年录得10%以上的权益销售额增长，并保持各项经营指标同步增长。龙头地位牢固，已售未结收入达7851亿截至2020年，碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元，同比增长3.3%；权益合同销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高。而在2016-2020年的5年间，碧桂园权益合同销售金额复合增长率高达25%。图：最近5年，碧桂园权益合同销售金额复合增速25%（单位：十亿元）资料来源：公司公告尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓，但碧桂园仍在去年实现总收入4629亿元，毛利约1009亿元，净利润约541亿元。另外，截至2020年，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入共计7851亿元，未来结算收入稳中有升的同时，已售未结收入的“蓄水池”也正持续扩容。图：2018年以来，碧桂园已售未结收入持续增长 资料来源：公司公告事实上，由于房地产行业预售制的特殊性，尽管物业在出售时已经产生销售额，但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后，已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入，较大规模的已售未结收入在很大程度上提前锁定了碧桂园今年乃至未来两到三年的业绩提升空间。随着今年疫情负面影响逐渐消散，此前积累的购房需求逐步释放。数据显示，今年1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额868.6亿元，同比增长61.33%。其中2月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约465.5亿元，同比增长122.52%；实现权益合同销售建筑面积约526万平方米，同比增长108.42%。2月，碧桂园也凭借15.45%的环比增幅，成为在十强房企中唯一实现环比正增长的企业。 “三道红线”之下，碧桂园财务基本盘维持稳健对于2020年来说，“房主不炒”依然是房企政策调控的主旋律，新推出的“三道红线”则给飞速奔跑的房企们戴上了“紧箍咒”。从根源上，“三道红线”对房企的债务水平做出了硬性要求，促使整个行业迎来巨变，房地产行业发展逻辑也正在从过去土地红利和金融红利迅速转向管理红利。在这种环境下，稳健也就成为了摆在每个房企眼前的第一要务。根据Wind和中国房地产测评中心的数据，在“三道红线”的监管要求下，TOP500房企杠杆率下降明显。在长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。而对于碧桂园来说，公司从2018年就已经开始主动寻求控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略。尤其在2020年，碧桂园的财务质量已经出现了质的改变，并分别体现在以下几个方面：首先是现金回款率持续保持高位。2020年碧桂园期内权益物业销售现金回笼约5193亿元，权益销售现金回款率达91%，连续5年保持90%以上。众所周知，销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标，对处于资金密集型的房地产行业更是如此。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，反映企业财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，进而大大提高公司抵御风险的能力。其次是借贷比率多年维持较低水平。截至2020年12月31日，碧桂园总借贷总额从3696亿元下降至3265亿元，相较2019年底下降了11.7%；同时在报告期内，碧桂园的净借贷比率仅为55.6%，已连续多年保持净借贷比低于70%。显然，如此高的回款率和如此低的借贷比，充分说明碧桂园有着极强的抵御风险的能力。此外，碧桂园也在不断优化和改善有息负债总额及融资成本。截至2020年，碧桂园有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。不可否认，碧桂园是国内极少数既擅长三四线城市开发，又能够享受较低成本的大规模房企，这也从侧面体现出市场对于碧桂园的认可。图：碧桂园期末加权平均借贷成本资料来源：公司公告值得一提的是，碧桂园在2020年的净负债率仅为55.6%，已连续多年保持净负债率低于70%的水平。而据中指研究院统计，2020年百强房企的净负债率均值为94.6%，碧桂园远低于行业平均水平。另据公开数据，碧桂园在2020年共发行了7笔海外债券，合计35.44亿美元，票面利率位于3.125%-5.625%区间。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创公司债券融资成本的新低。Wind数据显示，2020年房地产行业海外债融资成本为8.32%，碧桂园的发债利率同样远低于行业平均水平。从2020年的财务数据来看，碧桂园在净负债率、现金短债比指标等方面表现优异，而剔除预收款后的资产负债率也与达标线相差不远，公司暂居黄档。根据碧桂园的预计，公司财务质量将在未来两年持续改善，按照现有的经营的节奏，公司能够在2023年6月30日前稳步降至绿档。土地储备丰富，聚焦五大都市圈打开成长天花板对于碧桂园这样的地产龙头而言，历史业绩的光鲜与财务结构的稳健还不足以体现公司的潜力与价值，未来碧桂园能否为股东创造收益，更多的还要落脚在土地储备与都市圈的布局。在土地储备方面，截至2020年，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，权益可售资源合计约2.25万亿元，以此前权益销售额为基数，可强力支撑公司未来3.5年以上的发展。在2020年全年，碧桂园共获取511幅土地，权益总代价约2100亿元。其中，65%位于三四线城市，当期获取已开盘项目中，年化自有资金回报率大于30%的超过九成。碧桂园预计，2021年新推权益货量约7000亿元以上，加上12月底带入的约2600亿货量，全年权益可售货量约9600亿元以上。据了解，在碧桂园新获取的土地中，75%的土储聚焦长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略。根据《"十四五"规划和2035年远景目标纲要》，以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。亿翰智库认为，“十四五”期间将加快促进农村人口向“两横三纵”19个城市群的转移，为这些区域的房地产市场带来充足的购房需求，其中处于“优化提升”阶段的京津冀、长三角、珠三角、成渝及长江中游将成为第一批吸收人口转移利好的城市群。而凭借着稳健的财务管理能力，碧桂园也备受评级机构的认可。其中，惠誉给予碧桂园稳定展望和投资级评级，穆迪也将公司评级调升至投资级Baa3，标普则将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。穆迪报告指出，碧桂园的Baa3发行人评级反映了该公司强大的品牌实力、多元的地域布局、强劲的流动性和穿越周期的具有弹性且稳健的运营记录。公司在中国各主要地区拥有丰富的土地储备，足以支撑未来三至四年的业绩增长。

快步APP怎么赚钱？糖果怎么卖？新手小白必备的快步最详细操作教程（建议收藏）
快步是一款可以通过走路就能获得现金收益的APP，是网上有很多薅羊毛的队伍的最爱。
快步APP怎么玩？
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快步APP怎么兑换卷轴？
……
面对一款全新的应用，初次接触的新人总会有许许多多的问题待解决。
今天，我们就为大家详细展示下这款应用的一些操作要领，以供大家参考：
第一部分：快步APP的注册要领
第二部分：快步APP的卷轴说明
第三部分：快步APP如何赚钱
以下是详细内容：
第一部分，快步APP的注册要领
首先，大家可以通过以下3种途径获取快步APP的下载链接：
1、四川快步科技官方公众号下载

2、各大手机应用商店下载

3、搜索引擎直接搜索安装

尤其要提醒大家的是，因为快步是一款依靠走路就能赚钱的APP，平台为了保证大家提现时的资金安全，需要大家在下载以后，通过支付宝进行实名认证，只有通过实名认证以后才能进行赚钱的一系列操作。

上图是平台的操作指示，按照图中所示流程，大家实名认证通过以后，平台会赠送给大家一个新手体验卷轴（相当于支付宝偶尔会发给大家的xx体验金），拿到卷轴后，按照卷轴指示的任务，每天完成5000步，就可以获得对应数量的糖果（积分）。

根据快步平台的新手体验卷轴（任务）规则，1个月（30天）后，整个卷轴到期（相当于支付宝发给大家的xx体验金到期），这个时候，全部产出15个糖果（积分）。
15个糖果（积分）全部产出后，这个时候你面临两个选择：
第一，将新手体验卷轴（任务）获得的所有糖果（积分）全部卖掉，这个时候你得到的价值是：
按照快步糖果（积分）目前的交易价格12R计算（怎么交易可以参考后边第三部分的内容），走路1个月，大家不花一分钱，直接零撸180元。
这180元能干什么呢？
如果你抽12块1包的香烟，那就是15包烟钱。
如果你给小孩买80元1提的尿不湿，这就是2包尿不湿的钱。
如果你买3块钱1斤的大米，这就是60斤的米钱。
……
乍一算，这平常通过走路白薅的钱，其实还是可以帮助我们解决一些问题的。
大家可以对比对比现下的银行存款：

整存争取，活期1万元，按照0.35的利率计算，那也得3年以后才能赚回整100的利息。
所以，千万不能小看时间的魅力。
有些事情初看起来微不足道，可随着时间的推移，常常会有水滴石穿的惊人效果。
除了以上卖掉所有糖果（积分）的这种选择外，你还可以将你免费获得的这些糖果（积分）兑换成全新的卷轴（任务），具体操作请看第二部分内容。
第二部分，快步APP的卷轴（任务）说明
在快步平台，总共有12个不同任务的卷轴：

在你自己的后台，你可以看到自己目前正在执行的卷轴（任务），以及已经完成（过期）了的卷轴（任务）：

这里要提醒小白的是，我们在兑换卷轴时，不需要看你目前所拥有的基础活跃度，只需要你拥有足够兑换卷轴的糖果（积分）就行。
你比如初学弟子卷轴（任务）的活跃度是1，入门弟子卷轴活跃度是2，当你完成初学弟子卷轴的任务以后，只需要你用15个糖果（积分）直接兑换入门弟子卷轴即可，而不需要你的活跃度也达到2。

此外，要注意的是，不同的任务卷轴，要求大家完成的任务步数是不同的。
只不过，在大家同时持有的多个不同卷轴中，大家只需要完成步数要求最高的那个卷轴任务，那其余所有的卷轴任务也自动就完成了。
第三部分，快步APP如何赚钱
在快步平台，大家通过走路获得的是糖果（积分），那要怎样才能换成钱呢？
首先，我们想说的是，在快步平台，即便是单纯的糖果（积分），大家也是可以直接换购对应商品的。

如图，平台为大家提供了交话费、充流量、商城购物等服务。
这就好比大家用超市会员卡里的积分去兑换商品一样，糖果（积分）本身也是有价值的。
当然，如果大家执意要将糖果（积分）兑换成现金，这个时候大家可以下载一个全球币数字资产交易平台：

全球币APP下载好了以后，请使用第三方（快步）账号直接登录平台。
登录平台后，记得按照平台指示，首先完成个人账户的安全设置和收款设置。

相关的设置按要求操作完成后，打开平台“钱包”按钮，然后将你在快步APP所获得的糖果（积分）直接转换成“KBU”（KBU置换）。

在我们将糖果（积分）成功转换成KBU之后，接下来就可以打开“法币”按钮，然后在这个页面你就可以进行卖糖果（积分）的操作了。
卖糖果（积分）时，具体你有两种选择：
第一种，在上图所示的页面，你可以选择顶部的“我要出售”，然后你会看到页面有很多人挂单求购糖果（积分），在这些挂单求购的人当中，你可以选择一个你比较满意的价格，直接将你手中的糖果（积分）卖给对方。
第二种，如果你觉得页面上这些挂单求购的价格都不是令你特别满意，那你可以通过页面右下角的悬浮窗口，自行发布卖单。
卖单发布成功以后，在顶部左上角“我的广告”大家可以看到自己发布的单子。

以上所有的操作完成以后，大家接下来要关注的就是页面右上角的“订单”情况，如果遇到有人已经买下你的糖果（积分），别忘了在确认自己已经收到钱后，及时给别人“放行”，避免比必要的投诉。
大家千万要注意，在收到钱以后如果恶意不给对方放行糖果（积分），那平台是会直接封禁你的账号的。

【华夏幸福：债务危机愈演愈烈，波及经营来路密布荆棘】华夏幸福（600340.SH）选择在上周末公布逾期债务规模倍增的消息，虽然能在一定程度上消除对二级市场股价的冲击，但不可否认的是，却难掩债务危机愈演愈烈尴尬局面。更让市场忧心的是，由债务危机引发的负面影响已经逐渐显现，并波及到了经营。千亿房企华夏幸福，该如何踏过荆棘密布的来路？逾期债务规模翻倍在不到一个月的时间里，华夏幸福的逾期债务规模就翻了一倍，债务危机越演越烈。2月27日，华夏幸福发布公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，流动性出现阶段性紧张，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还本息金额58.17亿元债务情况，包括银行贷款、信托贷款、境外债券等债务形式，未涉及境内债券、债务融资工具等产品。另有数据显示，截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计110.54亿元。华夏幸福方面表示，目前公司正在与上述逾期涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。与2月初的情形相比，华夏幸福逾期债务规模已然翻倍。2月2日，华夏幸福发布公布公告称，截至目前，公司及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元。根据华夏幸福公布的数据显示，自2020年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额559亿元，但剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，从而使得华夏幸福流动性出现阶段性紧张。而让市场难以心安的是，华夏幸福需要偿还的债务规模远不止这些。此前不久，华夏幸福董事长王文学表示，“2021年到期需偿付的金额高达千亿元。”这与华夏幸福此前在公告中披露的数据相比，可见最终的实际待偿付金额或将更高。王学文在近日的公开回应中坦陈：“公司确确实实发生了流动性的问题，这个问题我们不能再回避了。”尚未找到解决之道？虽然华夏幸福方面一再表示，为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司正在积极协调各方商讨多种方式解决当前问题。但在机构看来，华夏幸福目前还没有真正找到破解债务危机的有效方法，并因此顺理成章地下调了其信用评级。2月23日，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）披露【2021】29号公告，将华夏幸福主体信用等级由A下调至B，评级展望为负面，同时将“18华夏01”、“18华夏02”和“18华夏03”信用等级由A下调至B。早先一天的2月22日，中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国际”）披露【2021】150号信评委公告，将华夏幸福的主体信用等级由A调降至B，将“18华夏03”、“18华夏06”、“18华夏07”和“19华夏01”的债项信用等级由A调降至B，并将主体和债项信用等级继续列入可能降级的观察名单。两家机构同时下调华夏幸福信用评级，主要理由均直指债券兑付存在重大不确定性。中诚信国际认为，华夏幸福到期债务偿付资金来源及债务化解方案的制定与落实面临很大不确定性。东方金诚也表示，经与华夏幸福多次沟通，截至本公告出具日，公司尚未提供有关2月28日到期美元债及3月到期及回售国内信用债的明确偿付计划，债券兑付存在重大不确定性。而在此前，华夏幸福遭到中金、惠誉、穆迪下调其信用评级。如在去年9月中旬，穆迪将华夏幸福展望从“稳定”下调至“负面”。负面影响逐渐显现早在今年2月初，华夏幸福曾表示，公司流动性阶段性紧张导致债务逾期，可能会对公司经营和融资产生一定影响。而从现在来看，因债务逾期所产生的负面影响已经开始显现。影响最为明显的是拿地节奏。根据亿翰智库跟踪监测结果显示，从2月房企累计新增货值情况来看，在TOP100名单中，居然找不到华夏幸福的名字。是的，没有！在“2021年1-2月中国典型房企新增货值TOP100”榜单中，国央企和资金充足型房企在土地市场上动作不断，如排名前五中的招商蛇口、保利发展、绿城中国及万科地产，均有国央企背景，而碧桂园则是民营企业中资金结构稳健的代表型房企。即便是排在最后一名的儒辰集团，也花了13.4亿元用来拿地。可见，即便是华夏幸福在今年拿了地，其拿地金额也不会超过儒辰集团。进一步查询发现，华夏幸福最近一次发布与拿地有关的公告是在2020年12月10日，其发布公告称，近期，公司下属公司在河北省、湖北省获得产业新城及相关业务3宗土地使用权，上述地块面积合计20.26万平方米，合计成交金额12.84亿元。但在2020年，华夏幸福在土地市场的动作不小，根据中指研究数据显示，2020年，华夏幸福的拿地金额达到283亿，位列房企第36位，拿地面积493万平方米，同样位列36位。不仅没有拿地，华夏幸福反而准备出售资产来缓解债务压力。近期有消息称，华夏幸福将嘉兴南湖的一宗地块出售给融创，这幅地块是华夏幸福在2020年11月以10.6亿元竞得。