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以宗地上惟一房屋抵押的，该房屋与宗地一并抵押
——对《民法典》第397条中“占用范围内”的理解，应根据该宗土地上建筑物数量以及是否区分所有作类型化处理。
标签：｜抵押｜房地一体｜占用范围
问题提出：当事人以宗地上惟一房屋抵押并办理登记，在房屋拍卖价款不足清偿债务且房屋为抵押人单独所有情况下，抵押权人主张就拍卖该建设用地使用权全部价款优先受偿，应否支持？
处理意见：①《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”对该条中“占用范围内”的理解应根据该宗地上建筑数量以及是否区分所有作类型化处理：第一，该条所称“占用范围内”主要用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设定抵押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权。第二，我国建设用地使用权出让和登记均以宗地为单位，一宗地上只有一个建设用地使用权，一宗地即为一个物权客体。如该宗地上仅有一栋建筑物且为单独所有时，根据前述规定，建设用地使用权视为一并抵押；同时，依抵押权不可分性，抵押效力及于建设用地使用权之全部，即整宗地范围内建设用地使用权。如该宗地上有数个建筑物，因建筑物所有权人再观念上共有该宗地，则应视为该设押建筑物所占该宗地应有份额一并抵押，抵押效力仅及于设押建筑物所占该宗地应有份额。②将“占用范围”理解为建筑物坐落范围或投影面积不可取。一是对宗地进行分割，涉及到行政管理部门审批同意，实践中存在诸多困难。二是对宗地进行分割，将导致相关土地本身使用价值受到影响，不利于物尽其用，此种导向不利于经济发展。三是该观点在相关土地规划容积率大于1及存在多个建筑物区分所有权情况下适用存在障碍。在相关土地规划容积率大于1情况下，建筑物坐落范围或投影面积将大于该建筑物在观念上所占用建设用地使用权面积。③综上，案涉建筑物系所在宗地上惟一合法建筑，且该建筑物为抵押人单独所有，并无其他权利人与房屋所有权人共有该土地，该抵押权效力理应及于整宗建设用地使用权，故对于抵押权人关于就拍卖该建设用地使用权全部价款优先受偿主张，应予支持。
实务要点：对《民法典》第397条中“占用范围内”的理解，应根据该宗土地上建筑物数量以及是否区分所有作类型化处理。
资料索引：见《民法典第三百九十七条“占用范围”的理解与适用》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（202004/84:244）。

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关键之点：工程款优先受偿权的范围为“建筑工程”本身，不及于土地使用权。原因在于，承包人施工所创造或增加的，乃建筑之价值而非土地使用权之价值。
——实践中虽“房地一体”处分，但在处理变卖价款时还要区分建筑物的价值和建设用地使用权价值，建设工程价款优先受偿权仅对建筑物价值部分有优先受偿效力

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