【打破低估值魔咒，房企分拆上市热火朝天】房企融资抢地的热情持续数月，如今这场“盛宴”开始出现终结信号。市场消息显示，房企负债已进入监管视野，根据剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等红线指标，控制房企有息负债增长。
不仅如此，近一年拿地凶猛的房企将被重点监管，房企募集资金用途也受到严格限制。目前，具体细则还有待官方确认，但已有房企开始自查，针对上述指标衡量自身债务指标，并提前铺排融资事项。
多位受访专家表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张，目前国家政策倾向于支持小微企业融资，信贷也侧重实体产业。在“房住不炒”定位下，金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。
融资收紧，房企正马不停蹄分拆旗下业务上市，以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来，物业板块上市成为房企标配，代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。
“今明两年房企债务将集中到期，疫情影响销售回款，融资压力更大，多渠道融资是房企当前首要任务之一。”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经记者。
被迫的融资诉求
分拆物业公司独立上市，已成为房企今年最热衷的资本游戏。
最新动态来自龙头房企中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）。7月31日，恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。过去的2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，已跻身上市物企前十。
上市前夕，恒大重组相关业务公司，并引入战略投资者。8月13日，恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约235亿港元。
Mangrove 3,Ltd.是恒大物业未来分拆上市的主体，股权交割后，恒大仍将拥有其71.9%的股权。但在股权交割后两周年内，若恒大物业未能上市，战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购。
“房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到‘一种资产、两次使用’的效果。”中指研究院研报曾指出，分拆上市后，该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求。
对母公司来说，分拆上市还可有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性；同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件。
抢滩资本市场的益处显而易见，但促使房企加快上市步伐的，是难以放松的地产融资环境。
市场消息显示，近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，根据房企触线程度，分档设定有息负债规模增速阈值。
如果房企“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
近期半年业绩会上，中国奥园(03883.HK)在被问及该问题时称，公司已按上述档次进行测试，奥园指标表现不在监管限制范围内，下半年预计有200多亿元债务到期，公司现金储备694.4亿元，压力并不大。
鉴于很多房企存在“明股实债”现象，鼎诺投资根据Wind数据按（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益这一指标统计了房企负债。数据显示，触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家，未来融资或将不同程度受限。
与此同时，一位不愿透露姓名的信托界人士告诉第一财经记者，房地产信托融资一直比较紧，实行额度控制，具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量，全年额度上，不能超过去年年底的量。
“房住不炒定位下，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出，境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向。
寻找新的利润增长空间
身处资金密集行业，房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入，为直接利用融资平台，开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合。值得注意的是，除了大热的物业股，文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。
4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书，其招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。
6月24日，雅居乐(03383.HK)发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前，雅居乐集团拥有两家上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，如果雅城成功上市，将是该集团第三家上市公司。
“对在资本市场估值较低的房地产行业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得可观的融资额；同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。
《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。
如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示：“房地产估值逻辑正在发生变化，以前是按照金融逻辑估值，现在要按照制造业和消费行业估值。杠杆加不上去、拿地自有资金提高，赚不到金融和杠杆的钱，所以估值上不去。”
股价低迷，不但直接减少股东财富，还会影响房企市场形象，增加再融资难度，提高融资成本。目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右，一旦房企将其分拆上市，该板块估值将较地产母公司翻倍增长。
不仅如此，随着房地产行业回归理性发展，完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平。以恒大为例，8月16日，该集团发布盈利预警，上半年公司核心净利润预期约193亿元，同比下降约37%。
对于利润下降的原因，恒大称，受新冠肺炎疫情影响，公司进行全国促销活动，实施销售价格优惠及营销费用上升，而其间外汇汇率波动引起外汇亏损，附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损，都进一步缩减了利润空间。
此时分拆物业上市并出让一部分股权，恒大可获得大量IPO资金。作为控股股东，恒大还可借旗下物业板块获得投资收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成，对传统业务盈利形成补充。
对物业公司来说，分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展，有助于提升房企在细分领域的竞争力；母公司的经营发展战略也将更为清晰，管理者会有更多时间和精力做好主营业务。
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出：“如果说传统的物业开发上市是1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。”曾粤晖认为，房企可尝试推进轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高估值。
来源：第一财经资讯
不仅如此，近一年拿地凶猛的房企将被重点监管，房企募集资金用途也受到严格限制。目前，具体细则还有待官方确认，但已有房企开始自查，针对上述指标衡量自身债务指标，并提前铺排融资事项。
多位受访专家表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张，目前国家政策倾向于支持小微企业融资，信贷也侧重实体产业。在“房住不炒”定位下，金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。
融资收紧，房企正马不停蹄分拆旗下业务上市，以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来，物业板块上市成为房企标配，代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。
“今明两年房企债务将集中到期，疫情影响销售回款，融资压力更大，多渠道融资是房企当前首要任务之一。”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经记者。
被迫的融资诉求
分拆物业公司独立上市，已成为房企今年最热衷的资本游戏。
最新动态来自龙头房企中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）。7月31日，恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。过去的2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，已跻身上市物企前十。
上市前夕，恒大重组相关业务公司，并引入战略投资者。8月13日，恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约235亿港元。
Mangrove 3,Ltd.是恒大物业未来分拆上市的主体，股权交割后，恒大仍将拥有其71.9%的股权。但在股权交割后两周年内，若恒大物业未能上市，战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购。
“房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到‘一种资产、两次使用’的效果。”中指研究院研报曾指出，分拆上市后，该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求。
对母公司来说，分拆上市还可有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性；同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件。
抢滩资本市场的益处显而易见，但促使房企加快上市步伐的，是难以放松的地产融资环境。
市场消息显示，近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，根据房企触线程度，分档设定有息负债规模增速阈值。
如果房企“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
近期半年业绩会上，中国奥园(03883.HK)在被问及该问题时称，公司已按上述档次进行测试，奥园指标表现不在监管限制范围内，下半年预计有200多亿元债务到期，公司现金储备694.4亿元，压力并不大。
鉴于很多房企存在“明股实债”现象，鼎诺投资根据Wind数据按（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益这一指标统计了房企负债。数据显示，触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家，未来融资或将不同程度受限。
与此同时，一位不愿透露姓名的信托界人士告诉第一财经记者，房地产信托融资一直比较紧，实行额度控制，具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量，全年额度上，不能超过去年年底的量。
“房住不炒定位下，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出，境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向。
寻找新的利润增长空间
身处资金密集行业，房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入，为直接利用融资平台，开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合。值得注意的是，除了大热的物业股，文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。
4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书，其招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。
6月24日，雅居乐(03383.HK)发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前，雅居乐集团拥有两家上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，如果雅城成功上市，将是该集团第三家上市公司。
“对在资本市场估值较低的房地产行业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得可观的融资额；同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。
《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。
如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示：“房地产估值逻辑正在发生变化，以前是按照金融逻辑估值，现在要按照制造业和消费行业估值。杠杆加不上去、拿地自有资金提高，赚不到金融和杠杆的钱，所以估值上不去。”
股价低迷，不但直接减少股东财富，还会影响房企市场形象，增加再融资难度，提高融资成本。目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右，一旦房企将其分拆上市，该板块估值将较地产母公司翻倍增长。
不仅如此，随着房地产行业回归理性发展，完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平。以恒大为例，8月16日，该集团发布盈利预警，上半年公司核心净利润预期约193亿元，同比下降约37%。
对于利润下降的原因，恒大称，受新冠肺炎疫情影响，公司进行全国促销活动，实施销售价格优惠及营销费用上升，而其间外汇汇率波动引起外汇亏损，附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损，都进一步缩减了利润空间。
此时分拆物业上市并出让一部分股权，恒大可获得大量IPO资金。作为控股股东，恒大还可借旗下物业板块获得投资收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成，对传统业务盈利形成补充。
对物业公司来说，分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展，有助于提升房企在细分领域的竞争力；母公司的经营发展战略也将更为清晰，管理者会有更多时间和精力做好主营业务。
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出：“如果说传统的物业开发上市是1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。”曾粤晖认为，房企可尝试推进轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高估值。
来源：第一财经资讯
#新浪券商基金#【资管新规即将执行：金融股演绎暴力救市 专家怎么说[思考] 】午后，内地和香港股市走出暴力拉升态势。其中，A股更是大涨近2%，重新收复2800点。港股午后大涨0.63%，收复28000点，恒生国企指数更是暴涨1.8%，内资企业带动无疑。这和人民币汇率反弹有一定关系，此外，股市迎来重磅利好，资管新规不设硬性指标。该消息释放后，中资金融股以及人民币反弹利好板块实现暴力上涨。https://t.cn/RgjHbv2
港股受3面冲击 专家忧小涨大回
3周泻逾3千点今年低 贸战降温夜期弹
美国总统特朗普决定扩大外国投资美国委员会（CFIUS）的审查权，限制外国投资美国的高科技产业措施，市场视为并非专门针对中国的温和及较易理解的措施，刺激美股早段急升。
截至本港今晨零时，本港夜期升185点，报28557点；计及整体蓝筹在美国挂牌的预托证券（ADR）表现，相当于恒指升171点。
港股连日急跌，已从月初高位累跌3,164点，指数已跌至今年低位，预期在3大因素困扰下，短线料呈小涨大回格局。
3大困扰包括：（1）中美贸易战阴霾未散，已开始进入第一波总值340亿美元进口产品征税的倒数日子；（2）忧A股已陷熊市；（3）人民币连日大挫，市场估计中央正为贸易战准备。
关税倒数 A股熊市 人币急贬
特朗普早前宣布向中国500亿美元进口产品征收25%关税，其中第一波总值340亿美元的进口产品关税将于下周五（7月6日）生效，第二波160亿美元的进口产品则还在评估中。
国泰君安市场策略师程嘉伟表示，大市从月初的31521点回落，主要是反映贸易战的最坏结果，即贸易战令公司估值改变导致股价调整，港股近日被A股牵住走，若关税落实于下周五生效，将会影响企业盈利及管理层决策，港股料会继续下挫。
他指，市场普遍认为内地会透过让人民币贬值来应付贸易战，意味人行降准将不只一次，对中资金融股盈利构成压力，令相关股份受压。四大内银股跌1.8%至2.5%。
人民币持续贬值，加上内地资金面偏紧，北水连续两日走资，昨再净流出15.2亿元，腾讯（00700）、平保（02318）、瑞声（02018）等捱沽。
渣打香港财富管理投资策略主管梁振辉认为，贸易战方面未有任何新消息，故近日港股跌势被夸大，但短线仍有继续寻底的可能，除非贸易战有转机，大市才有望于下周五前明显反弹。
渣打：短期或寻底 观望业绩期
梁振辉称，虽然未来一段时间市场会较波动，惟建议投资者毋须过分忧虑，因7月开始会陆续有中期业绩公布，相信盈利不会出现大倒退，可部署吸纳基本因素较佳的科技股，大湾区相关概念股如基建运输、金融服务等也可留意。
百达资产管理高级投资经理黄思远认为，中美的贸易矛盾存在已久，贸易战不会完全消失，只会在未来日子反复重现，即使贸易战预计只会影响中国经济增长约0.2%至0.3%，但一旦贸易战升温，会打击企业投资意欲。
他称，中国在去杠杆化的同时，要处理贸易风险，难免会受到影响，惟仍值得投资受惠中产增加的消费股，拥有稳健财务报表和现金流的科技股也相对吸引。
港股昨跌势相对全面，中央收紧内房企业发债集资的用途，内房股急跌，恒指昨跌525点，收28356点，大市成交1,213亿元。
3周泻逾3千点今年低 贸战降温夜期弹
美国总统特朗普决定扩大外国投资美国委员会（CFIUS）的审查权，限制外国投资美国的高科技产业措施，市场视为并非专门针对中国的温和及较易理解的措施，刺激美股早段急升。
截至本港今晨零时，本港夜期升185点，报28557点；计及整体蓝筹在美国挂牌的预托证券（ADR）表现，相当于恒指升171点。
港股连日急跌，已从月初高位累跌3,164点，指数已跌至今年低位，预期在3大因素困扰下，短线料呈小涨大回格局。
3大困扰包括：（1）中美贸易战阴霾未散，已开始进入第一波总值340亿美元进口产品征税的倒数日子；（2）忧A股已陷熊市；（3）人民币连日大挫，市场估计中央正为贸易战准备。
关税倒数 A股熊市 人币急贬
特朗普早前宣布向中国500亿美元进口产品征收25%关税，其中第一波总值340亿美元的进口产品关税将于下周五（7月6日）生效，第二波160亿美元的进口产品则还在评估中。
国泰君安市场策略师程嘉伟表示，大市从月初的31521点回落，主要是反映贸易战的最坏结果，即贸易战令公司估值改变导致股价调整，港股近日被A股牵住走，若关税落实于下周五生效，将会影响企业盈利及管理层决策，港股料会继续下挫。
他指，市场普遍认为内地会透过让人民币贬值来应付贸易战，意味人行降准将不只一次，对中资金融股盈利构成压力，令相关股份受压。四大内银股跌1.8%至2.5%。
人民币持续贬值，加上内地资金面偏紧，北水连续两日走资，昨再净流出15.2亿元，腾讯（00700）、平保（02318）、瑞声（02018）等捱沽。
渣打香港财富管理投资策略主管梁振辉认为，贸易战方面未有任何新消息，故近日港股跌势被夸大，但短线仍有继续寻底的可能，除非贸易战有转机，大市才有望于下周五前明显反弹。
渣打：短期或寻底 观望业绩期
梁振辉称，虽然未来一段时间市场会较波动，惟建议投资者毋须过分忧虑，因7月开始会陆续有中期业绩公布，相信盈利不会出现大倒退，可部署吸纳基本因素较佳的科技股，大湾区相关概念股如基建运输、金融服务等也可留意。
百达资产管理高级投资经理黄思远认为，中美的贸易矛盾存在已久，贸易战不会完全消失，只会在未来日子反复重现，即使贸易战预计只会影响中国经济增长约0.2%至0.3%，但一旦贸易战升温，会打击企业投资意欲。
他称，中国在去杠杆化的同时，要处理贸易风险，难免会受到影响，惟仍值得投资受惠中产增加的消费股，拥有稳健财务报表和现金流的科技股也相对吸引。
港股昨跌势相对全面，中央收紧内房企业发债集资的用途，内房股急跌，恒指昨跌525点，收28356点，大市成交1,213亿元。
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