本地开餐饮店，开服装店等生活服务，最重要的是什么？
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【#調教創作筆記#：樂手篇】
大概是被蔡德才的文字所感動，或許是意識到自己的記憶非常不可信賴，於是寫下這篇：
我的專輯作品，參與的製作人員名單通常很精簡，這代表每個人需要投入更長的時間，和我進行更密切的討論。我和蔡德才都是音樂風格強烈的人，在段落和聲音處理上，都擁有獨特的傾斜方式。用「傾斜」這個字眼，是因為厭倦流行音樂過剩的熟練與套路，所以格外珍惜那種不工整。而不工整的東西，越是難以巧妙地平衡出美感。但是透過精準的製作，就有產生巨大張力的可能 。
沒有所謂太奇怪的編曲，太奇怪的長相。我喜歡傾斜，欣賞不工整的美感，我認為那就是性格。
蔡德才在這張專輯，採用了很多類比合成器音色，他的樂句銳利有型，節奏配器甚至時而脫離物理性，與我自己拼貼包覆式的編曲邏輯，有很大的區別。蔡德才的任何想法，在我耳裡全是不可取代的，那不是一般過人的才華，還加上時間淬煉的性格。所以我只想給他最大的空間， 不能在編曲上限制他，不能磨去那些稜角（那正是商業體系最容易耗損，又最珍貴的美學資產）。
一開始收到他的編曲，在整理擺放那些聲音時，的確有過各種「如果鼓組這樣修改...」「如果這個旋律不要那麼頑固...」，如果修改成陳珊妮的 vocal 更容易駕馭的形狀，如果讓某些軌道在混音時更容易處理...大概在他編完前兩首歌，我就告訴自己，最好擁抱這些脫離舒適圈，世間少有，真正獨特有趣的東西。
與真正的強者工作，要將他的能力極大化，才能逼出自己的鬥志與興奮感。
我調整了部分歌曲的咬字，咬得更淺。細心處理很多尾音的氣息，像在「確幸」這首歌，編曲的留白很多，我用很輕的音量將每個尾音唱足，以一種「無論如何都想活下去，每一句都是最後一口氣」的唱法，對應著蔡德才的編曲。在「他說」的主歌中，也有一些與電子聲響同步、附和式的 vocal 尾音。想藉著唱腔上細膩的微調，與蔡德才的聲響設計產生聯結。尤其最後一首「理想」，我以更纖細赤裸的唱腔回應鋼琴的溫暖與距離感，想唱出那種只要再用力一丁點，無需觸摸就會破掉的脆弱感。
我擅長快速做出決定，但是對細節非常挑剔。
我很喜歡讓一些近乎神經質的細節追求，以不經意的方式呈現。那是一些很難被察覺，很難回收讚美，而且很耗費時間的工作，我對這些製作細節很有耐心。
❖
在我與蔡德才之間，最有趣的存在，就是 Eric 徐研培的吉他了。
轉眼和 Eric 工作超過十年了，這些年我參與的製作案，幾乎都有 Eric 的吉他。記得早年多半找他彈木吉他，他似乎也很瞭解自己擅長的風格，但我對他的期待，好像一直超過他對自己的想像。
我很喜歡 Eric 的個性，他是個很 chill 的人，他的吉他偶爾反應了我難以具現化的部分（除了時間感似乎與蔡德才比較一致哈哈）。這幾年 Eric 在吉他演奏和音樂表達上的成長速度飛快，從上一張專輯只有一把吉他的「成為一個厲害的普通人」，到我倆合作「趁記憶消失之前」翻唱舊作的 live，Eric 一直都在顛覆我以為的徐研培。
以製作的角度而言，把蔡德才和徐研培放在一起，無疑是將音響的變數放到最大，把自己戰力點滿的意思。如同蔡德才的編曲，我也嘗試保留 Eric 所有的吉他。他在這張專輯彈了很多逼近完美的歌，像是「他說」、「道歉」都是第一時間收到，毫無疑慮的作品。但也有一些被他的吉他顛覆想像，進而改變歌曲結構的過程。
剛收到「確幸」的時候，因為太喜歡蔡德才的編曲，極簡中充滿迫力的空間感，所以 Eric 挑撥神經的細碎吉他，完全在我的想像之外，那些溺水感的電吉他聲響，直到最後「再小的確幸，都不能確信」的木吉他中，像是抓到浮木活過來的設計很特別。
在「痛癮」這首歌，Eric 出其不意地彈了非常多繁複層疊的軌道，那些吉他很有趣，卻又超越原本編曲能夠承載的重量感。蔡德才原本運用過門，那種突然舒緩的張力，以非常高級的手法訴說「痛」，但我又很想保留 Eric 那些帶著「癮」的吉他，於是我在原本的副歌加了極簡的 beats，那些克制的低頻莫名地讓痛癮增添了暗暗的爽感。這是我花了最多時間，卻又最喜歡的過程。
❖
我很喜歡化繁為簡解決問題，我喜歡重新尋找編曲的脈絡與重心，要用自己的美學素養去轉化形式，不需要穿上 GUCCI 也可以經營出自己的華麗。Eric 最吸引我的部分是他的出其不意。我們的音樂喜好不見得一致，經常對於一段吉他，有截然不同的想像，但又覺得這樣的誤解很酷。當然吉他演奏是非常仰賴手感與聽感的，每個人對於不同的吉他手會有各自的偏執與喜好，我真的很喜歡 Eric 的吉他，他彈木吉他 finger 的右手，有種難以形容的奇妙質地。
關於專輯製作要特別提到，在「理想」這首歌，也是整張專輯的尾聲，唯一出現的一段真鼓演奏，鼓手小冠為了這一小段鼓，花了很多時間，做了很多實驗，傳了許多音檔給我。他說這短短的一段鼓，是他近期遇過最難的挑戰。我們彼此都知道：難的是經營那種自在而不混亂，是那個與其他配器疏離，憑空建立的支撐感。那是一種形而上的，令聽者對應著歌詞，知道自己不是一個人，無以名狀的安慰與力量。
不知道有多少人能夠讀到這裡？關於製作，太多事沒有人問過，也沒有機會說出口。應該還可以再訴說個幾千字，但突然覺得自己像在告解似的，有點害羞...by 公主
（未完待續）
大概是被蔡德才的文字所感動，或許是意識到自己的記憶非常不可信賴，於是寫下這篇：
我的專輯作品，參與的製作人員名單通常很精簡，這代表每個人需要投入更長的時間，和我進行更密切的討論。我和蔡德才都是音樂風格強烈的人，在段落和聲音處理上，都擁有獨特的傾斜方式。用「傾斜」這個字眼，是因為厭倦流行音樂過剩的熟練與套路，所以格外珍惜那種不工整。而不工整的東西，越是難以巧妙地平衡出美感。但是透過精準的製作，就有產生巨大張力的可能 。
沒有所謂太奇怪的編曲，太奇怪的長相。我喜歡傾斜，欣賞不工整的美感，我認為那就是性格。
蔡德才在這張專輯，採用了很多類比合成器音色，他的樂句銳利有型，節奏配器甚至時而脫離物理性，與我自己拼貼包覆式的編曲邏輯，有很大的區別。蔡德才的任何想法，在我耳裡全是不可取代的，那不是一般過人的才華，還加上時間淬煉的性格。所以我只想給他最大的空間， 不能在編曲上限制他，不能磨去那些稜角（那正是商業體系最容易耗損，又最珍貴的美學資產）。
一開始收到他的編曲，在整理擺放那些聲音時，的確有過各種「如果鼓組這樣修改...」「如果這個旋律不要那麼頑固...」，如果修改成陳珊妮的 vocal 更容易駕馭的形狀，如果讓某些軌道在混音時更容易處理...大概在他編完前兩首歌，我就告訴自己，最好擁抱這些脫離舒適圈，世間少有，真正獨特有趣的東西。
與真正的強者工作，要將他的能力極大化，才能逼出自己的鬥志與興奮感。
我調整了部分歌曲的咬字，咬得更淺。細心處理很多尾音的氣息，像在「確幸」這首歌，編曲的留白很多，我用很輕的音量將每個尾音唱足，以一種「無論如何都想活下去，每一句都是最後一口氣」的唱法，對應著蔡德才的編曲。在「他說」的主歌中，也有一些與電子聲響同步、附和式的 vocal 尾音。想藉著唱腔上細膩的微調，與蔡德才的聲響設計產生聯結。尤其最後一首「理想」，我以更纖細赤裸的唱腔回應鋼琴的溫暖與距離感，想唱出那種只要再用力一丁點，無需觸摸就會破掉的脆弱感。
我擅長快速做出決定，但是對細節非常挑剔。
我很喜歡讓一些近乎神經質的細節追求，以不經意的方式呈現。那是一些很難被察覺，很難回收讚美，而且很耗費時間的工作，我對這些製作細節很有耐心。
❖
在我與蔡德才之間，最有趣的存在，就是 Eric 徐研培的吉他了。
轉眼和 Eric 工作超過十年了，這些年我參與的製作案，幾乎都有 Eric 的吉他。記得早年多半找他彈木吉他，他似乎也很瞭解自己擅長的風格，但我對他的期待，好像一直超過他對自己的想像。
我很喜歡 Eric 的個性，他是個很 chill 的人，他的吉他偶爾反應了我難以具現化的部分（除了時間感似乎與蔡德才比較一致哈哈）。這幾年 Eric 在吉他演奏和音樂表達上的成長速度飛快，從上一張專輯只有一把吉他的「成為一個厲害的普通人」，到我倆合作「趁記憶消失之前」翻唱舊作的 live，Eric 一直都在顛覆我以為的徐研培。
以製作的角度而言，把蔡德才和徐研培放在一起，無疑是將音響的變數放到最大，把自己戰力點滿的意思。如同蔡德才的編曲，我也嘗試保留 Eric 所有的吉他。他在這張專輯彈了很多逼近完美的歌，像是「他說」、「道歉」都是第一時間收到，毫無疑慮的作品。但也有一些被他的吉他顛覆想像，進而改變歌曲結構的過程。
剛收到「確幸」的時候，因為太喜歡蔡德才的編曲，極簡中充滿迫力的空間感，所以 Eric 挑撥神經的細碎吉他，完全在我的想像之外，那些溺水感的電吉他聲響，直到最後「再小的確幸，都不能確信」的木吉他中，像是抓到浮木活過來的設計很特別。
在「痛癮」這首歌，Eric 出其不意地彈了非常多繁複層疊的軌道，那些吉他很有趣，卻又超越原本編曲能夠承載的重量感。蔡德才原本運用過門，那種突然舒緩的張力，以非常高級的手法訴說「痛」，但我又很想保留 Eric 那些帶著「癮」的吉他，於是我在原本的副歌加了極簡的 beats，那些克制的低頻莫名地讓痛癮增添了暗暗的爽感。這是我花了最多時間，卻又最喜歡的過程。
❖
我很喜歡化繁為簡解決問題，我喜歡重新尋找編曲的脈絡與重心，要用自己的美學素養去轉化形式，不需要穿上 GUCCI 也可以經營出自己的華麗。Eric 最吸引我的部分是他的出其不意。我們的音樂喜好不見得一致，經常對於一段吉他，有截然不同的想像，但又覺得這樣的誤解很酷。當然吉他演奏是非常仰賴手感與聽感的，每個人對於不同的吉他手會有各自的偏執與喜好，我真的很喜歡 Eric 的吉他，他彈木吉他 finger 的右手，有種難以形容的奇妙質地。
關於專輯製作要特別提到，在「理想」這首歌，也是整張專輯的尾聲，唯一出現的一段真鼓演奏，鼓手小冠為了這一小段鼓，花了很多時間，做了很多實驗，傳了許多音檔給我。他說這短短的一段鼓，是他近期遇過最難的挑戰。我們彼此都知道：難的是經營那種自在而不混亂，是那個與其他配器疏離，憑空建立的支撐感。那是一種形而上的，令聽者對應著歌詞，知道自己不是一個人，無以名狀的安慰與力量。
不知道有多少人能夠讀到這裡？關於製作，太多事沒有人問過，也沒有機會說出口。應該還可以再訴說個幾千字，但突然覺得自己像在告解似的，有點害羞...by 公主
（未完待續）
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
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根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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