【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
刚刚看了一篇关于糖尿病的文章，其中有一项就是不良情绪。不良的情绪可以让人血糖飙升，丧失理智，狂躁不安，无法专心做好每一件事情。我不是医生，但是我知道懊恼生气发怒解决不了任何问题，还会把自己搞出病来，解决不良情绪最好的办法就是专心的做好每一件事情，哪怕是很小的一件事，哪怕努力赚到一毛钱。
#公布打人事件受害女子近况宜早不宜迟##唐山打人事件涉事烧烤店已搬空#
现在的舆论真的让人很不解，四个女子到底是什么样子不得而知。
最后一次官方回复是6月14日，唐山路北区妇联告诉记者，妇联此前已到医院探望两名被打女子，二人病情平稳，细节不便透露。
6月17日，医院回应：被打女子去世应该肯定是没有。
其他的回应就没有了，网友质疑之后，因为没有真相，所以谣言满天飞。
有个北京的律师感觉说得就像来蹭热度的，也是遮遮掩掩增加神秘度。
有些谣言说得到处都是黑手，以至于老胡都出来回应了，黑手没有那么厉害。
只是案件廊坊侦办，唐山有很多当天的细节包括四个女子情况没有回应。
现在有媒体骂街的，有带节奏去关注嫌疑人的，有案中案的。
但是四个女子什么情况始终没有说。唐山打人事件涉事烧烤店昨天已搬空，然后关闭了。
所以，越来越让事件扑朔迷离，还有教授质疑记者不应该去采访的。
甚至有媒体把这个案子引向外部势力，甚至类比成“汤兰兰2"，汤兰兰当年是结案之后重新开始生活，被记者打扰了。
现在这个案子是四个女子什么情况都不清楚，所以不能类比。
现在所谓的黑手、谣言，都很好，不能透漏隐私，不能做“汤兰兰2"，要相信这个那个之类的话其实都是想把事情搞得复杂。
对于唐山当地应该有个明确表态：涉及隐私，不透漏。或者不涉及隐私透露个人健康等。
目前所谓的各种要相信之类的话，其实让人很是怀疑，如果当初没有视频泄露出来，谁还知道这个事情呢。
陈继志也许现在还在逍遥呢，所以这个事情背后很是复杂，现在大家只想知道四个女子的真实情况，就这么简单。
谣言有时候和真相一模一样，对付谣言最好的办法就是公开真相。
现在的舆论真的让人很不解，四个女子到底是什么样子不得而知。
最后一次官方回复是6月14日，唐山路北区妇联告诉记者，妇联此前已到医院探望两名被打女子，二人病情平稳，细节不便透露。
6月17日，医院回应：被打女子去世应该肯定是没有。
其他的回应就没有了，网友质疑之后，因为没有真相，所以谣言满天飞。
有个北京的律师感觉说得就像来蹭热度的，也是遮遮掩掩增加神秘度。
有些谣言说得到处都是黑手，以至于老胡都出来回应了，黑手没有那么厉害。
只是案件廊坊侦办，唐山有很多当天的细节包括四个女子情况没有回应。
现在有媒体骂街的，有带节奏去关注嫌疑人的，有案中案的。
但是四个女子什么情况始终没有说。唐山打人事件涉事烧烤店昨天已搬空，然后关闭了。
所以，越来越让事件扑朔迷离，还有教授质疑记者不应该去采访的。
甚至有媒体把这个案子引向外部势力，甚至类比成“汤兰兰2"，汤兰兰当年是结案之后重新开始生活，被记者打扰了。
现在这个案子是四个女子什么情况都不清楚，所以不能类比。
现在所谓的黑手、谣言，都很好，不能透漏隐私，不能做“汤兰兰2"，要相信这个那个之类的话其实都是想把事情搞得复杂。
对于唐山当地应该有个明确表态：涉及隐私，不透漏。或者不涉及隐私透露个人健康等。
目前所谓的各种要相信之类的话，其实让人很是怀疑，如果当初没有视频泄露出来，谁还知道这个事情呢。
陈继志也许现在还在逍遥呢，所以这个事情背后很是复杂，现在大家只想知道四个女子的真实情况，就这么简单。
谣言有时候和真相一模一样，对付谣言最好的办法就是公开真相。
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