#购房知识# 买房是一件大事，必须谨慎，因此最好在买房前做好准备。但是，很多初入楼市的购房者并不知道要注意哪些问题，而且，购房本身就是一个技术活，在各环节涉及太多的注意事项，不是一朝一夕就可以掌握的。今天，就和大家分享意向购房之前经常会涉及到的几个概念。
1、房屋属性
商品房：是指房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。
经济适用住房：是指根据国民经济和经济适用住房建设计划建造的住房。该计划由国家统一发布，一般通过行政分配方式分配土地，免征土地出让金，将各种批准的费用减半，并且售价根据政府指导价确定。保证微薄的利润。
2、建筑类型
多层：高于10米且低于或等于24米的建筑物。多层房屋通常为4至8层，通常为砖混结构，少部分使用钢筋混凝土结构。多层房屋一般房型整齐，通风良好，空间紧凑且不被遮挡。与高层建筑相比，多层房屋的公摊区域更少，得房率也相应更高。这就是许多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层：高于24米的建筑物。超过8层（包括8层）的建筑物通常可以分为小高层，高层和超高层。人们通常将8到12和13层的建筑物称为“小高层”。小高层住宅通常使用带有电梯的钢筋混凝土结构。小高层建筑具有多层的特点，良好的房型和较高的得房率。还具有高强度，高耐久性，高景观系数和低污染的优点。它们在购房者中很受欢迎。同时，小高层的土地利用率提高，土地成本相对降低，所以开发商都比较热衷小高层产品。超高层建筑是指40层以上，高度超过100米的建筑物。
低层：小于或等于10米的建筑物，通常为1-3层，例如平房和别墅。低层房屋一般结构简单，工期短，造价低。它的舒适性， 方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
3、基本参数
复式： 复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯
错层： 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层 。 结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差 。
进深： 指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
开间：房屋的宽度，即房屋中一堵墙到另一堵墙的长度（3m 3.9m更舒适）
层高：房屋的高度，是指从下层的地板表面到上层的地板表面的高度（2.9m）
净高：房屋的地板表面和屋顶之间的高度（2.7m）
户型： 就是住房的结构和形状
建筑系数：建筑平面系数也称“建筑系数”，或称“K”值，指使用面积占建筑面积的比例，以百分比计算。它用于解释建筑物分布的密度，卫生条件和土地利用率。
三通一平： 通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
4、均价
顾名思义，它是楼盘中所有同类在售产品的平均价格，它代表了项目的总体价格水平。但是，在实际的购房过程中，买房人往往会发现自己打算购买的房子价格与“平均价格”之间存在不小的差距。 “平均价格”是什么样的价格？开发商在开放销售之前，根据当前市场状况和成本计算来设置要出售房屋的售价。此价格是项目的平均价格。新楼盘进入市场之前，首先要有一个平均价格，然后通过它来计算每栋建筑物中每个单元的价格。这是整个房地产销售价格控制的重要标准，是销售价格的平均值。然后依据这个平均售价，给每栋楼的不同面积、位置、朝向、采光等产品进行定价，这就是所谓的一房一价。所以，购房之初不能不看均价。
5、容积率
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商而言，容积率决定了房屋中土地成本的比例，而对于购房者而言，容积率直接关系到生活舒适度。在良好的居住区中，多层房屋不应超过1.5，高层住宅容积率不应超过4，容易率大于5的项目最好不要考虑。
6、使用率和利用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
7、绿地率与绿化率
绿化率是指该区域内各种类型的绿地区域占该区域总面积的比值。距建筑物外墙1.5米以内，距路边1米以内的土地以及表面覆盖土壤未达到3米深度的土地（无论上面是否有绿色植物）均不包括在内绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积与土地面积之比。园区的绿化率不得低于35％。购房者在买房的时候一定要注意，开发商所宣传的绿化率究竟是什么。
8、产权问题
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：通常称"产权登记"(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：即更换房屋承租人姓名。
9、税费
房产税：指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的的一种财产税。
契税：指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖，包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房;房屋赠与;房屋交换。
其实，关于房子还有好多知识需要掌握和了解，但购房者不能只停留在纸面意思上，一定要在实际购房行为中加以运用。避免落入陷阱，希望大家都可以买到满意的房屋
最后希望博友们转发给需要的人，谢谢！
1、房屋属性
商品房：是指房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。
经济适用住房：是指根据国民经济和经济适用住房建设计划建造的住房。该计划由国家统一发布，一般通过行政分配方式分配土地，免征土地出让金，将各种批准的费用减半，并且售价根据政府指导价确定。保证微薄的利润。
2、建筑类型
多层：高于10米且低于或等于24米的建筑物。多层房屋通常为4至8层，通常为砖混结构，少部分使用钢筋混凝土结构。多层房屋一般房型整齐，通风良好，空间紧凑且不被遮挡。与高层建筑相比，多层房屋的公摊区域更少，得房率也相应更高。这就是许多人喜欢多层房屋的主要原因。
高层：高于24米的建筑物。超过8层（包括8层）的建筑物通常可以分为小高层，高层和超高层。人们通常将8到12和13层的建筑物称为“小高层”。小高层住宅通常使用带有电梯的钢筋混凝土结构。小高层建筑具有多层的特点，良好的房型和较高的得房率。还具有高强度，高耐久性，高景观系数和低污染的优点。它们在购房者中很受欢迎。同时，小高层的土地利用率提高，土地成本相对降低，所以开发商都比较热衷小高层产品。超高层建筑是指40层以上，高度超过100米的建筑物。
低层：小于或等于10米的建筑物，通常为1-3层，例如平房和别墅。低层房屋一般结构简单，工期短，造价低。它的舒适性， 方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。
3、基本参数
复式： 复式是起源于跃层，又优于跃层，一般复式的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯
错层： 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层 。 结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差 。
进深： 指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。
开间：房屋的宽度，即房屋中一堵墙到另一堵墙的长度（3m 3.9m更舒适）
层高：房屋的高度，是指从下层的地板表面到上层的地板表面的高度（2.9m）
净高：房屋的地板表面和屋顶之间的高度（2.7m）
户型： 就是住房的结构和形状
建筑系数：建筑平面系数也称“建筑系数”，或称“K”值，指使用面积占建筑面积的比例，以百分比计算。它用于解释建筑物分布的密度，卫生条件和土地利用率。
三通一平： 通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
4、均价
顾名思义，它是楼盘中所有同类在售产品的平均价格，它代表了项目的总体价格水平。但是，在实际的购房过程中，买房人往往会发现自己打算购买的房子价格与“平均价格”之间存在不小的差距。 “平均价格”是什么样的价格？开发商在开放销售之前，根据当前市场状况和成本计算来设置要出售房屋的售价。此价格是项目的平均价格。新楼盘进入市场之前，首先要有一个平均价格，然后通过它来计算每栋建筑物中每个单元的价格。这是整个房地产销售价格控制的重要标准，是销售价格的平均值。然后依据这个平均售价，给每栋楼的不同面积、位置、朝向、采光等产品进行定价，这就是所谓的一房一价。所以，购房之初不能不看均价。
5、容积率
容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商而言，容积率决定了房屋中土地成本的比例，而对于购房者而言，容积率直接关系到生活舒适度。在良好的居住区中，多层房屋不应超过1.5，高层住宅容积率不应超过4，容易率大于5的项目最好不要考虑。
6、使用率和利用率
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
7、绿地率与绿化率
绿化率是指该区域内各种类型的绿地区域占该区域总面积的比值。距建筑物外墙1.5米以内，距路边1米以内的土地以及表面覆盖土壤未达到3米深度的土地（无论上面是否有绿色植物）均不包括在内绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积与土地面积之比。园区的绿化率不得低于35％。购房者在买房的时候一定要注意，开发商所宣传的绿化率究竟是什么。
8、产权问题
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：通常称"产权登记"(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：即更换房屋承租人姓名。
9、税费
房产税：指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的的一种财产税。
契税：指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的纳税人，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。契税的征税范围：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖，包括以房产抵债或以实物交换房屋;以房产作投资或作股权转让;买房拆料或翻建新房;房屋赠与;房屋交换。
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看：龙湖地产——如何装蒜！如何善待你一生？
龙湖人员的话术，塑造一个伴你一生的美好画面，结果实属虚假宣传，实物与样板展示差距甚大！
但是经过人员的话术、样板间展示、合同免责条款三者天衣无缝的配合，完美且漂亮的让业主吃了一个哑巴亏！
龙湖地产 你这叫“善待你一生 ”？？？？？？
龙湖商墅究竟为谁而生？是利润？还是N年前扛大旗进北京的信念“善待你一生”？但愿老板知，哪怕其他人不知！！！还是就为“骗你”一生没商量？
工作人员可以把日照细数说成和别墅一模一样：阳光好的不得不得了。
我也是傻！龙湖，我tm为啥就信了你呢？难道是被你的假朴实所感动了？至今不得而知…
反正：龙湖商墅确实骗人了！
那么墅质是什么？龙湖应该比谁都懂！但是呢？？？利用墅质欺骗客户就不对了！！！研发新产品的思路是好的！创意上完全吸引了客户！但是不能做到思路创意与实际吻合！就借助工作人员夸张的渲染，让客户买单，这样合适吗？但愿不久的将来，龙湖可以为自己挖的坑买单。
龙湖地产，请不要用你的假创意绊住你的业主！
买房前，参观样板间时，工作人员详细的介绍了北入户的优势：“什么买菜回来可以直接放入厨房，不用穿过客厅”“什么门口空间可以摆放鞋柜，有效的利用了空间”
现在呢？？？北院铁艺围栏没做门，难道让我蹦进去吗？？？
但是龙湖确实高明：拿一则“工作人员销售话术不能最为依据，最终以交房实物为主”的免责就把一切隐患全部清除！！！高明呀
这里我只想说：一个员工的承诺如果不能代表企业，这是一种悲哀！不是员工的悲哀，而是企业的悲哀！因为企业没有能力把员工的承诺变成现实！才会利用免责来回避问题！
当然也有工作人员乱承诺的可能，那这无疑说明龙湖的管理和控制体系做的太过低级！
员工根本没有归属感！否则谁会愿意诬陷自家生意呢？！
最后，我想告诉龙湖：你已经不是从前的你了，不是那个交房能给业主带来惊喜的龙湖了！！！！！！
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但是经过人员的话术、样板间展示、合同免责条款三者天衣无缝的配合，完美且漂亮的让业主吃了一个哑巴亏！
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我也是傻！龙湖，我tm为啥就信了你呢？难道是被你的假朴实所感动了？至今不得而知…
反正：龙湖商墅确实骗人了！
那么墅质是什么？龙湖应该比谁都懂！但是呢？？？利用墅质欺骗客户就不对了！！！研发新产品的思路是好的！创意上完全吸引了客户！但是不能做到思路创意与实际吻合！就借助工作人员夸张的渲染，让客户买单，这样合适吗？但愿不久的将来，龙湖可以为自己挖的坑买单。
龙湖地产，请不要用你的假创意绊住你的业主！
买房前，参观样板间时，工作人员详细的介绍了北入户的优势：“什么买菜回来可以直接放入厨房，不用穿过客厅”“什么门口空间可以摆放鞋柜，有效的利用了空间”
现在呢？？？北院铁艺围栏没做门，难道让我蹦进去吗？？？
但是龙湖确实高明：拿一则“工作人员销售话术不能最为依据，最终以交房实物为主”的免责就把一切隐患全部清除！！！高明呀
这里我只想说：一个员工的承诺如果不能代表企业，这是一种悲哀！不是员工的悲哀，而是企业的悲哀！因为企业没有能力把员工的承诺变成现实！才会利用免责来回避问题！
当然也有工作人员乱承诺的可能，那这无疑说明龙湖的管理和控制体系做的太过低级！
员工根本没有归属感！否则谁会愿意诬陷自家生意呢？！
最后，我想告诉龙湖：你已经不是从前的你了，不是那个交房能给业主带来惊喜的龙湖了！！！！！！
【投资性负债和消费性负债】
什么是消费性负债？
1、花明天的钱买当下的物品或服务，能够获得及时的爽，不能产生任何增值和收益，例如：贷款买一台大屏电视机；
2、能够解决社交需求，看物品在社交过程起到的作用大小来区别判断其消费属性的权重，例如：包包、汽车；
3、看似资产，实为消费的物品，例如：远郊的别墅，非重点景区的海景房、避暑房。租不出，二手房市场基本上卖不掉，而且还要交物业管理费。
什么是投资性负债？
1、花明天的钱买当下的物品或服务，能够购得更多的资产，扩大资产池，增多在社会的分红股权，参与一次又一次的社会财富分红；
2、通过负债多购买的那部分资产能够增值，而负债不变，例如，本金150万的房子涨一倍到300万，赚150万；通过负债350万购买500万的房子涨一倍到1000万，赚500万。扣除银行的利息，也肯定比全款买房赚得多；
3、通过负债多购买的那部分资产能够出租，产生租金收益，例如，150万的房子对应2000元的房租，500万的房子对应5000元的房租，通过负债350万可以多获得3000元的房租收益。并且租金长期处于上涨通道；
4、长期负债可以对冲货币贬值，一般30年的房屋按揭贷款利率是5%，而通货膨胀率是10%，无风险套利5%。通俗的讲2000年借100万，2020年让你还200万，你愿意不愿意借这个钱？
5、投资性负债可以获得“通过负债多购买的那部分资产的增值、租金收益”和对冲通货膨胀的三份收益。
6、一直强调是优质住房，而不是房子本身，房子不等同于资产，只有一二线核心地段的优质住宅才是资产，并且要随着社会发展不断调整对资产的认知。
只有搞清了投资性负债和消费性负债的区别，才能迈开贷款买房这一步。投资性负债的本质是借鸡生蛋，但鸡和鸡是不同的，蛋与蛋也是不同的，为什么呢？还是先把上面的内容想明白再说。
什么是消费性负债？
1、花明天的钱买当下的物品或服务，能够获得及时的爽，不能产生任何增值和收益，例如：贷款买一台大屏电视机；
2、能够解决社交需求，看物品在社交过程起到的作用大小来区别判断其消费属性的权重，例如：包包、汽车；
3、看似资产，实为消费的物品，例如：远郊的别墅，非重点景区的海景房、避暑房。租不出，二手房市场基本上卖不掉，而且还要交物业管理费。
什么是投资性负债？
1、花明天的钱买当下的物品或服务，能够购得更多的资产，扩大资产池，增多在社会的分红股权，参与一次又一次的社会财富分红；
2、通过负债多购买的那部分资产能够增值，而负债不变，例如，本金150万的房子涨一倍到300万，赚150万；通过负债350万购买500万的房子涨一倍到1000万，赚500万。扣除银行的利息，也肯定比全款买房赚得多；
3、通过负债多购买的那部分资产能够出租，产生租金收益，例如，150万的房子对应2000元的房租，500万的房子对应5000元的房租，通过负债350万可以多获得3000元的房租收益。并且租金长期处于上涨通道；
4、长期负债可以对冲货币贬值，一般30年的房屋按揭贷款利率是5%，而通货膨胀率是10%，无风险套利5%。通俗的讲2000年借100万，2020年让你还200万，你愿意不愿意借这个钱？
5、投资性负债可以获得“通过负债多购买的那部分资产的增值、租金收益”和对冲通货膨胀的三份收益。
6、一直强调是优质住房，而不是房子本身，房子不等同于资产，只有一二线核心地段的优质住宅才是资产，并且要随着社会发展不断调整对资产的认知。
只有搞清了投资性负债和消费性负债的区别，才能迈开贷款买房这一步。投资性负债的本质是借鸡生蛋，但鸡和鸡是不同的，蛋与蛋也是不同的，为什么呢？还是先把上面的内容想明白再说。
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