2022年7月5日佛山新房成交住宅套数为158套，其中禅城20套，南海 54套，顺德55套，高明 8套，三水21套；二手住宅成交套数为239套，其中禅39套,南海86套，顺德 87套，高明13套，三水14套(这是网签数据，真正成交都会提前,一手更多是看开发商集中网签时间，二手大多在成交后1星期到2个星期网签）#见多识房##禅城房产##佛山头条#，一手成绩持续三天低迷，二手成交恢复了！
【人们为什么不买房了？】
过去二十年里，只要有钱，买房一直是老百姓的第一选择。不过就当前来看，情况似乎发生了变化，房子不再是老百姓的心头好，房产销售低迷也已成为国内稳增长的主要拖累项。在此背景下，今年以来房地产销售刺激政策频出，但受“买涨不买跌”的惯性影响，很多刚需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道当下应该买房还是再等一等。
量价齐跌，观望氛围浓厚。从数据上看，当前的房地产销售已出现量价齐跌的局面。2022年1月~5月，全国商品房累计销售面积同比下滑23.6%，四五月份降幅明显扩大。受量价齐跌影响，房地产销售额出现快速下滑。2022年5月，全国百强房企实现全口径销售金额约5192亿元，同比下降59.9%，降幅较上月扩大0.7个百分点，继续创近年来新低；单月销售金额超百亿的开发商仅14家。
事实上，为稳住地产预期，2022年以来，从地方到中央，地产放松力度不断强化。但从政策效果上看，商品房销售数据并未明显改善。对于刚需、改善性需求而言，限购、限贷、降低首付比例和房贷利率都有效果，但受疫情期间居民收入增幅放缓和房价下跌预期影响，刚需群体的观望情绪浓厚。
人们为什么不买房了？对刚需群体而言，买房虽是刚需也是可延期需求。当大家对收入前景偏悲观时，会倾向于少贷款、多储蓄，用租房替代购房，以避免房贷压力；或者当大家预期房价有一波下跌时，也会倾向于等一等，希望低价捡漏。就当前来看，这两大因素兼而有之。
房价收入比拉大，购房压力大增。随着房价的逐年走高，刚需群体开始遭遇首付款和还贷支出两重挑战。至于首付怎么凑，主流的办法就是所谓的“六个钱包”，集夫妻背后两个家族之力买房。时至今日，由于过去十年房价增速高于居民收入增速，刚需群体既很难凑够首付，也难以负担每月的房贷压力。
此时，刚需群体既便耗尽家族财富凑够首付款，每月还贷压力也是一笔巨大支出，几乎耗尽可支配现金收入。勉力维持之下，还贷刚性会极大地削弱家庭抗风险能力，任何预期之外的现金支出增加或现金流入下降都可能导致房贷断供。面对这种潜在压力，越来越多的刚需群体不敢买房，不愿将家庭至于巨大的刚性还贷压力之下，尤其是疫情尚未结束，工作稳定性和收入预期仍有较大不确定性。
博弈房价下降，想要再等一等。也有不少家庭具备购房实力，能够承担还贷压力，但在二三线城市房价已出现出现微降的情况下，更多地人愿意再等一等，等房价再降一降。对于愿意等待的购房人来说，最大的底气来自“房住不炒”。房住不炒限制住了房价快速上涨的可能性，既然房价不可能大幅上涨，等一等就没有太大的机会成本，大不了平价去买，说不定还能降一降呢。
重塑购房积极性。面对预期转弱的现状，要在房住不炒的政策限制下激活刚需群体的购房积极性，需要从首付款和还贷压力两方面着手。一是降低首付款比例或提供首付款补贴。二是降低利率，延长贷款期限，降低还贷压力。三是合理引导房价预期。
从长期因素来看，也不支持房价持续下行。作为与地理位置捆绑的稀缺资源，房地产具有长期抗通胀属性，人口结构变化带来的总需求萎缩可以通过供给侧出清的方式重新实现均衡，不会对房价走势构成长期影响。就我国而言，在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性，房价依旧会随着货币超发而保持稳定上行。
综上可知，房价短期内不可能大幅下行，长期有望保持稳定缓慢上行。对刚需和改善性群体而言，迟早都要买房，在各项刺激政策频出的时候买房，享受更低的利率、更低的首付、更优惠的政策，便可理解为一种理性的抄底行为，过度观望等待最低点并不可取。#00后女性买房意愿高于男性# https://t.cn/A6aiNY8Z（作者：星图金融研究院）
过去二十年里，只要有钱，买房一直是老百姓的第一选择。不过就当前来看，情况似乎发生了变化，房子不再是老百姓的心头好，房产销售低迷也已成为国内稳增长的主要拖累项。在此背景下，今年以来房地产销售刺激政策频出，但受“买涨不买跌”的惯性影响，很多刚需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道当下应该买房还是再等一等。
量价齐跌，观望氛围浓厚。从数据上看，当前的房地产销售已出现量价齐跌的局面。2022年1月~5月，全国商品房累计销售面积同比下滑23.6%，四五月份降幅明显扩大。受量价齐跌影响，房地产销售额出现快速下滑。2022年5月，全国百强房企实现全口径销售金额约5192亿元，同比下降59.9%，降幅较上月扩大0.7个百分点，继续创近年来新低；单月销售金额超百亿的开发商仅14家。
事实上，为稳住地产预期，2022年以来，从地方到中央，地产放松力度不断强化。但从政策效果上看，商品房销售数据并未明显改善。对于刚需、改善性需求而言，限购、限贷、降低首付比例和房贷利率都有效果，但受疫情期间居民收入增幅放缓和房价下跌预期影响，刚需群体的观望情绪浓厚。
人们为什么不买房了？对刚需群体而言，买房虽是刚需也是可延期需求。当大家对收入前景偏悲观时，会倾向于少贷款、多储蓄，用租房替代购房，以避免房贷压力；或者当大家预期房价有一波下跌时，也会倾向于等一等，希望低价捡漏。就当前来看，这两大因素兼而有之。
房价收入比拉大，购房压力大增。随着房价的逐年走高，刚需群体开始遭遇首付款和还贷支出两重挑战。至于首付怎么凑，主流的办法就是所谓的“六个钱包”，集夫妻背后两个家族之力买房。时至今日，由于过去十年房价增速高于居民收入增速，刚需群体既很难凑够首付，也难以负担每月的房贷压力。
此时，刚需群体既便耗尽家族财富凑够首付款，每月还贷压力也是一笔巨大支出，几乎耗尽可支配现金收入。勉力维持之下，还贷刚性会极大地削弱家庭抗风险能力，任何预期之外的现金支出增加或现金流入下降都可能导致房贷断供。面对这种潜在压力，越来越多的刚需群体不敢买房，不愿将家庭至于巨大的刚性还贷压力之下，尤其是疫情尚未结束，工作稳定性和收入预期仍有较大不确定性。
博弈房价下降，想要再等一等。也有不少家庭具备购房实力，能够承担还贷压力，但在二三线城市房价已出现出现微降的情况下，更多地人愿意再等一等，等房价再降一降。对于愿意等待的购房人来说，最大的底气来自“房住不炒”。房住不炒限制住了房价快速上涨的可能性，既然房价不可能大幅上涨，等一等就没有太大的机会成本，大不了平价去买，说不定还能降一降呢。
重塑购房积极性。面对预期转弱的现状，要在房住不炒的政策限制下激活刚需群体的购房积极性，需要从首付款和还贷压力两方面着手。一是降低首付款比例或提供首付款补贴。二是降低利率，延长贷款期限，降低还贷压力。三是合理引导房价预期。
从长期因素来看，也不支持房价持续下行。作为与地理位置捆绑的稀缺资源，房地产具有长期抗通胀属性，人口结构变化带来的总需求萎缩可以通过供给侧出清的方式重新实现均衡，不会对房价走势构成长期影响。就我国而言，在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性，房价依旧会随着货币超发而保持稳定上行。
综上可知，房价短期内不可能大幅下行，长期有望保持稳定缓慢上行。对刚需和改善性群体而言，迟早都要买房，在各项刺激政策频出的时候买房，享受更低的利率、更低的首付、更优惠的政策，便可理解为一种理性的抄底行为，过度观望等待最低点并不可取。#00后女性买房意愿高于男性# https://t.cn/A6aiNY8Z（作者：星图金融研究院）
#房地产# #房产# #买房# 土地财政低迷，对稳增长影响有多大？
土地市场低迷，对稳增长影响几何？刺激地产，能否“破局”地方稳增长？
一问：土地财政，对地方有多重要？不只是土地出让，土地也可以抵押融资，土地出让收入是地方财政的重要收入来源，土地也是城投平台融资扩张的重要“帮手”。广义土地财政由土地出让相关税收、非税收入及土地抵押融资构成。
2020 年，地方土地出让相关税收近 2 万亿元，占地方一般财政的 20%，而土地出让收入规模近 8.4 万亿元，对地方本级政府性基金收入贡献高达 93%。土地资产亦常作为贷款抵押物，帮助地方城投平台贷款融资，支持地方基础设施建设。 当前土地市场低迷，或加大地方财政收支压力、约束城投平台杠杆。2021 年四季度以来，土地流拍增多、成交土地溢价率明显回落；2022 年前 5 月，土地成交面积比例下滑至 74%、为近年最低。土地市场低迷，加大地方政府性基金收支平衡压力，前 5 个月地方政府性基金收入同比-27%、而支出同比 29%，地方广义收支缺口创历史同期新高的 5.8 万亿元；也可能影响城投平台土地抵押融资。
二问：土地财政低迷，对稳增长的影响？对基建拖累或弱于总体、地区分化 考虑征地成本等因素，土地财政低迷对基建的直接拖累或弱于出让收入下滑。土地出让支出中，征地和拆迁补偿等拿地成本占比在八成左右；2014 年土地出让支出明细显示，基建类支出占比仅 12%，虽近年有所提升、支持或仍相对有限。这意味着，当前土地财政低迷对基建的直接拖累，或弱于土地出让收入下滑；同时，专项债对基建支持加大、前 4 个月投向基建比例超六成，或可部分对冲。
土地市场表现和支出结构不同，或使土地财政低迷对不同地区基建影响不同。据不完全统计，2020 年一线城市土地出让支出投向基建平均比例达 50%；而部分三线城市投向基建比例仅 13%。而不同城市土地市场景气分化，一、二线城市土地市场表现相对较好，前 5 个月土地成交总价占全国比重提升 5 个百分点；同时，新增专项债额度向经济发达地区倾斜，或使得基建投资地区表现不同以往。
三问：刺激地产，“破局”地方稳增长？土地财政弱化，地方或需更多支持 地产和土地财政结构差异，或使得刺激地产，带来土地财政收入改善相对有限。
去年底以来，三、四线城市陆续出台稳地产政策、但效果不明显，三线城市 5 月土地成交面积为近年同期最低，截至 6 月下旬商品房销售亦持续低迷。即使后续土地出让收入出现边际改善，考虑到三线城市的土地出让收入，近九成投向征地和拆迁补偿等成本性支出，剩余收入也可能较难明显缓解地方财政收支压力。 破解地方财政收入的难题，当务之急或是加大转移支付、省统筹基建投资等。
2022 年，中央对地方转移支付达 9.8 万亿元、直达资金达 4 万亿元，转移支付力度加大与财力下沉或可减轻地方财政收支压力。同时，省以下财政改革推进，省内转移支付制度完善等或亦可缓解欠发达地区财政收支难题。长期来看，土地财政或不可持续，未来财政改革核心或在于完善地方税收体系、财权事权匹配等。
风险提示：土地财政恶化超预期，疫情反复。
土地市场低迷，对稳增长影响几何？刺激地产，能否“破局”地方稳增长？
一问：土地财政，对地方有多重要？不只是土地出让，土地也可以抵押融资，土地出让收入是地方财政的重要收入来源，土地也是城投平台融资扩张的重要“帮手”。广义土地财政由土地出让相关税收、非税收入及土地抵押融资构成。
2020 年，地方土地出让相关税收近 2 万亿元，占地方一般财政的 20%，而土地出让收入规模近 8.4 万亿元，对地方本级政府性基金收入贡献高达 93%。土地资产亦常作为贷款抵押物，帮助地方城投平台贷款融资，支持地方基础设施建设。 当前土地市场低迷，或加大地方财政收支压力、约束城投平台杠杆。2021 年四季度以来，土地流拍增多、成交土地溢价率明显回落；2022 年前 5 月，土地成交面积比例下滑至 74%、为近年最低。土地市场低迷，加大地方政府性基金收支平衡压力，前 5 个月地方政府性基金收入同比-27%、而支出同比 29%，地方广义收支缺口创历史同期新高的 5.8 万亿元；也可能影响城投平台土地抵押融资。
二问：土地财政低迷，对稳增长的影响？对基建拖累或弱于总体、地区分化 考虑征地成本等因素，土地财政低迷对基建的直接拖累或弱于出让收入下滑。土地出让支出中，征地和拆迁补偿等拿地成本占比在八成左右；2014 年土地出让支出明细显示，基建类支出占比仅 12%，虽近年有所提升、支持或仍相对有限。这意味着，当前土地财政低迷对基建的直接拖累，或弱于土地出让收入下滑；同时，专项债对基建支持加大、前 4 个月投向基建比例超六成，或可部分对冲。
土地市场表现和支出结构不同，或使土地财政低迷对不同地区基建影响不同。据不完全统计，2020 年一线城市土地出让支出投向基建平均比例达 50%；而部分三线城市投向基建比例仅 13%。而不同城市土地市场景气分化，一、二线城市土地市场表现相对较好，前 5 个月土地成交总价占全国比重提升 5 个百分点；同时，新增专项债额度向经济发达地区倾斜，或使得基建投资地区表现不同以往。
三问：刺激地产，“破局”地方稳增长？土地财政弱化，地方或需更多支持 地产和土地财政结构差异，或使得刺激地产，带来土地财政收入改善相对有限。
去年底以来，三、四线城市陆续出台稳地产政策、但效果不明显，三线城市 5 月土地成交面积为近年同期最低，截至 6 月下旬商品房销售亦持续低迷。即使后续土地出让收入出现边际改善，考虑到三线城市的土地出让收入，近九成投向征地和拆迁补偿等成本性支出，剩余收入也可能较难明显缓解地方财政收支压力。 破解地方财政收入的难题，当务之急或是加大转移支付、省统筹基建投资等。
2022 年，中央对地方转移支付达 9.8 万亿元、直达资金达 4 万亿元，转移支付力度加大与财力下沉或可减轻地方财政收支压力。同时，省以下财政改革推进，省内转移支付制度完善等或亦可缓解欠发达地区财政收支难题。长期来看，土地财政或不可持续，未来财政改革核心或在于完善地方税收体系、财权事权匹配等。
风险提示：土地财政恶化超预期，疫情反复。
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