【工作第一年买了房,带来350多万财富增值,年均60万!】这个6月,杭州楼市的明星楼盘地铁绿城杨柳郡迎来整盘交付。据悉,杨柳郡目前常住人口中,80后占比62%,也证实了这确实是一个为年轻人建造的小区。事实上,很多业主都表示,杨柳郡是他们人生买下的第一套房子。
对于历来追求“安家立业”的国人来说,人生的第一套房子,总是有着非凡的意义。第一套房子会给人生带来什么变化?我们也采访了几位在杭州楼市不同时期置业的购房者,他们的故事和心路历程,都有一定的代表性。
刘艳
首次置业时间:2015年
首次置业楼盘:杨柳郡
我人生中买的第一套房是位于艮北新城的地铁绿城杨柳郡。2015年,我大学毕业后留在杭州工作,当时爸妈觉得既然打算留在杭州了,那就买房吧。在爸妈的催促以及周围人的推荐下,买入了杨柳郡一期一套90㎡的房源,总价约180万元。我贷款了100万元,每个月需还房贷5000元出头。虽然爸妈也帮忙付一部分按揭,但这对当时刚毕业的我来说还是有压力。不过现在回头想想,太感谢爸妈的英明决定了。
我至今还记得,杨柳郡一期首开时,杭州楼市还处在下行的行情中,当时开盘的1000来套房源,首开当天还剩下三四百套没卖出去。那时候的楼市还是买家市场,基本上购房者都能选到自己中意的房源,这与杨柳郡最后一次开盘近万人参与摇号的景象几乎截然相反。当时谁也没想到,后来杭州楼市会如此火爆,杨柳郡会成为杭州楼市的神盘。
那时买杨柳郡,我其实也没想过未来会有怎样的增幅,只是想在杭州有一个自住的家。当时看了杨柳郡的宣传,宋卫平说这是给年轻人建造的小区,我对这个概念很心动,也没经过太多的考虑,就买下了这套房。我买房的第二年,也就是2016年下半年,杭州楼市全面回暖,杨柳郡的价格也开始上涨。从2015年到2021年的6年间,杨柳郡价格算得上是大飞跃吧,从最早1.8万元/㎡的新房均价,到如今二手房价格已经超过5万元/㎡。
这两年,周边的朋友都在感叹摇号难,买房难。想想我算是很幸运的,因为早买房了这么几年,赶上了一个比较好的时机,人生的第一套房增值了300多万元,虽然因为购房资格等限制,目前无法变现,但这套房子给了我立足杭州的基础,让我能安心工作,安心结婚。要是我晚生几年,或者拖到这两年才买房,可能境遇就会大不相同。
要说遗憾,也是有的。我买了第一套房后,没有及时购入改善的第二套房。现在想要改善居住,二套房的购买成本已经翻了数倍,最近一直在为这事发愁。
阿磊
首次置业时间:2006年
首次置业楼盘:郁金香岸
2006年底,我在杭州买下了人生中的第一套房。那时候买房,感觉是到点了就上车,远不像现在这般焦虑。
我是在2003年大学毕业,2004年11月到杭州上班。其实一到杭州我就有了买房的冲动,无奈那时候囊中羞涩,家里也没有财力支持,只能眼睁睁地看着房价一天天涨上去。到了2006年下半年,我发现大关拱北一带的二手房,单价到了8000元/㎡左右。
这时候,我也终于攒下了人生中的第一个10万元,突然有了买房了勇气。现在回头来看,那时候杭州的房价还真是便宜,不过即便如此,我的买房预算也是少得可怜。自己的10万元再加上能够借用的,总共也只有十五六万元。
购房预算只有这么多,所以一开始就把目光盯向了城北的二手房。一直以为首套房的首付比例是三成,手头上的钱买个总价50万元左右的二手房问题不大,可是第一次看房中介就给我破了一盆冷水,二手房首付比例要四成。这样一来,即便是一套50-60㎡的小户型,首付款加上税费和中介费,就要20万元左右了,完全超出预算。
不得已,我只能转战新房。当然新房的选择余地非常小,只能挑低价的远郊楼盘。话说真要买远郊楼盘的话,我还是有点犹豫的,上下班通勤时间可是个大问题。这时候一位比我年长的同事“点拨”我说,买房的眼光不能太局限,你要考虑今后会买车,生活半径会扩大,郊区也就不会觉得偏远。这番话,让我下定决心买郊区房,而不是等着手头上的积蓄更多了再说。
买房思路一调整,我很快就遇上了人生中的第一套房。说起来也真是凑巧,去黄龙饭店参加同事婚礼,走过一楼大堂的时候看到有个楼盘展厅。上前一看,原来是绿城和西子在萧山闻堰合作开发的楼盘郁金香岸。闻堰在哪?那时候真的是一点概念都没有。开口就问置业顾问,价格多少?当置业顾问告诉我最低单价不到4000元/㎡的时候,我的第一想法是终于找到一个买得起的楼盘了。在此之前我曾留意过城北的闲庭信步,单价8500元/㎡,最小户型95㎡,大大超过预算了。滨江区的一些楼盘,单价7000元/㎡左右,也超标了。
得知我的购房预算之后,置业顾问拿出房源表,很快就给我找出了一套房源。2楼,126㎡三房两厅一卫户型,单价4200元/㎡,总价不到53万元。其实当时还有一套3楼的房源,但是总价要贵3万元,我想都没想就选了2楼。后来开发商还给打了1个点的折扣,最终这套房子的总价52万余元。我申请了36万元公积金贷款,记得每月的还款额度是2200元,扣除自己每月1200元的公积金,每月实房贷是1000元,基本上没啥压力。
2015年底因为置换的需要,我把这套房子卖了,单价大概11000元/㎡。这样的价格涨幅,其实是远低于滨江或者其他板块,但是我仍庆幸当年及时上车。如果当年选择攒够了首付再买房的话,看看如今的房价,我真不敢去想何年才能买到房,更不敢去想日后还有机会置换。
程杰
首次置业时间:2010年
首次置业楼盘:世茂江滨花园
2010年上半年的时候,我还在读大三。当时杭州楼市挺火的,正处于上一轮牛市的尾声,很多远郊楼盘都鸡犬升天。我爸妈也蠢蠢欲动,想着给我买套房子居住兼投资,便把老家的一套房子卖掉,杀到杭州来买房。
那时候下沙房价正在暴涨,世茂江滨花园的房价从2009年时约8000元/㎡快速上涨到了将近1.7万元/㎡,房价翻了一倍,加上当时一直宣传是地铁一号线沿线楼盘,未来前景看好,我爸妈也没跟我商量,就在世茂江滨花园买了一套房子,总价140多万元,首付50万,按揭90多万元,每个月要还6000多元房贷。
没想到,买了房子没多久,杭州楼市就进入长达5年的阴跌行情,下沙作为远郊,抗跌性差,房价率先开跌,到2011年10月,世茂江滨花园的房价直接跌到了1万元/㎡。一年时间跌掉了50多万,相当于直接跌掉了首付款,当时的心情如何煎熬,真是冷暖自知。而房价的下跌还没有止住,那年10月,世茂江滨花园开发商为了逆境促销,推出了特价活动,几十套房源以低至8700元/㎡的价格促销。这相比我买房时的价格,近乎“腰斩”。
说实话,那时候面对房价大缩水,每个月还要还那么多钱,爸妈压力很大,我心里也很难受,大学毕业后找了工作,我把每个月工资中的一半都用来还房贷,减轻爸妈负担。那段时间心情极度郁闷,我也曾想过断供,这套房子不要了,但每每想起“有恒产者有恒心”这句话,咬咬牙坚持住了。
直到2017年,下沙楼市回暖,我终于把这套房子出手卖掉了,单价2万元/㎡左右,虽然比买入价涨了,但算算持有房产7年的各种成本和利息,其实应该还是亏的。
现在想想,我的人生第一套房子是不成功的,但却让我认清了两个事实。
一个事实是买房的地段非常重要,其实2010年那会儿,滨江、九堡、下沙的房价相差并不算太大,但经过这10年的发展,却早就不可同日而语,也是因为认识到产业对板块提升的作用,我后来买的第二套房子选在未来科技城,给我带来了较大的资产增值。
另一个事实是,房价并非总是只涨不跌,因此面对这两年杭州楼市的浮躁氛围,尤其现在大家摇新房就像选盲盒,随便出来一个楼盘都限售,我会比较冷静思考,所谓的倒挂红利,真的经得起七八年限售的考验吗?
你人生首套房买在哪里,给你带来了什么?(来源:钱报杭州房产)
对于历来追求“安家立业”的国人来说,人生的第一套房子,总是有着非凡的意义。第一套房子会给人生带来什么变化?我们也采访了几位在杭州楼市不同时期置业的购房者,他们的故事和心路历程,都有一定的代表性。
刘艳
首次置业时间:2015年
首次置业楼盘:杨柳郡
我人生中买的第一套房是位于艮北新城的地铁绿城杨柳郡。2015年,我大学毕业后留在杭州工作,当时爸妈觉得既然打算留在杭州了,那就买房吧。在爸妈的催促以及周围人的推荐下,买入了杨柳郡一期一套90㎡的房源,总价约180万元。我贷款了100万元,每个月需还房贷5000元出头。虽然爸妈也帮忙付一部分按揭,但这对当时刚毕业的我来说还是有压力。不过现在回头想想,太感谢爸妈的英明决定了。
我至今还记得,杨柳郡一期首开时,杭州楼市还处在下行的行情中,当时开盘的1000来套房源,首开当天还剩下三四百套没卖出去。那时候的楼市还是买家市场,基本上购房者都能选到自己中意的房源,这与杨柳郡最后一次开盘近万人参与摇号的景象几乎截然相反。当时谁也没想到,后来杭州楼市会如此火爆,杨柳郡会成为杭州楼市的神盘。
那时买杨柳郡,我其实也没想过未来会有怎样的增幅,只是想在杭州有一个自住的家。当时看了杨柳郡的宣传,宋卫平说这是给年轻人建造的小区,我对这个概念很心动,也没经过太多的考虑,就买下了这套房。我买房的第二年,也就是2016年下半年,杭州楼市全面回暖,杨柳郡的价格也开始上涨。从2015年到2021年的6年间,杨柳郡价格算得上是大飞跃吧,从最早1.8万元/㎡的新房均价,到如今二手房价格已经超过5万元/㎡。
这两年,周边的朋友都在感叹摇号难,买房难。想想我算是很幸运的,因为早买房了这么几年,赶上了一个比较好的时机,人生的第一套房增值了300多万元,虽然因为购房资格等限制,目前无法变现,但这套房子给了我立足杭州的基础,让我能安心工作,安心结婚。要是我晚生几年,或者拖到这两年才买房,可能境遇就会大不相同。
要说遗憾,也是有的。我买了第一套房后,没有及时购入改善的第二套房。现在想要改善居住,二套房的购买成本已经翻了数倍,最近一直在为这事发愁。
阿磊
首次置业时间:2006年
首次置业楼盘:郁金香岸
2006年底,我在杭州买下了人生中的第一套房。那时候买房,感觉是到点了就上车,远不像现在这般焦虑。
我是在2003年大学毕业,2004年11月到杭州上班。其实一到杭州我就有了买房的冲动,无奈那时候囊中羞涩,家里也没有财力支持,只能眼睁睁地看着房价一天天涨上去。到了2006年下半年,我发现大关拱北一带的二手房,单价到了8000元/㎡左右。
这时候,我也终于攒下了人生中的第一个10万元,突然有了买房了勇气。现在回头来看,那时候杭州的房价还真是便宜,不过即便如此,我的买房预算也是少得可怜。自己的10万元再加上能够借用的,总共也只有十五六万元。
购房预算只有这么多,所以一开始就把目光盯向了城北的二手房。一直以为首套房的首付比例是三成,手头上的钱买个总价50万元左右的二手房问题不大,可是第一次看房中介就给我破了一盆冷水,二手房首付比例要四成。这样一来,即便是一套50-60㎡的小户型,首付款加上税费和中介费,就要20万元左右了,完全超出预算。
不得已,我只能转战新房。当然新房的选择余地非常小,只能挑低价的远郊楼盘。话说真要买远郊楼盘的话,我还是有点犹豫的,上下班通勤时间可是个大问题。这时候一位比我年长的同事“点拨”我说,买房的眼光不能太局限,你要考虑今后会买车,生活半径会扩大,郊区也就不会觉得偏远。这番话,让我下定决心买郊区房,而不是等着手头上的积蓄更多了再说。
买房思路一调整,我很快就遇上了人生中的第一套房。说起来也真是凑巧,去黄龙饭店参加同事婚礼,走过一楼大堂的时候看到有个楼盘展厅。上前一看,原来是绿城和西子在萧山闻堰合作开发的楼盘郁金香岸。闻堰在哪?那时候真的是一点概念都没有。开口就问置业顾问,价格多少?当置业顾问告诉我最低单价不到4000元/㎡的时候,我的第一想法是终于找到一个买得起的楼盘了。在此之前我曾留意过城北的闲庭信步,单价8500元/㎡,最小户型95㎡,大大超过预算了。滨江区的一些楼盘,单价7000元/㎡左右,也超标了。
得知我的购房预算之后,置业顾问拿出房源表,很快就给我找出了一套房源。2楼,126㎡三房两厅一卫户型,单价4200元/㎡,总价不到53万元。其实当时还有一套3楼的房源,但是总价要贵3万元,我想都没想就选了2楼。后来开发商还给打了1个点的折扣,最终这套房子的总价52万余元。我申请了36万元公积金贷款,记得每月的还款额度是2200元,扣除自己每月1200元的公积金,每月实房贷是1000元,基本上没啥压力。
2015年底因为置换的需要,我把这套房子卖了,单价大概11000元/㎡。这样的价格涨幅,其实是远低于滨江或者其他板块,但是我仍庆幸当年及时上车。如果当年选择攒够了首付再买房的话,看看如今的房价,我真不敢去想何年才能买到房,更不敢去想日后还有机会置换。
程杰
首次置业时间:2010年
首次置业楼盘:世茂江滨花园
2010年上半年的时候,我还在读大三。当时杭州楼市挺火的,正处于上一轮牛市的尾声,很多远郊楼盘都鸡犬升天。我爸妈也蠢蠢欲动,想着给我买套房子居住兼投资,便把老家的一套房子卖掉,杀到杭州来买房。
那时候下沙房价正在暴涨,世茂江滨花园的房价从2009年时约8000元/㎡快速上涨到了将近1.7万元/㎡,房价翻了一倍,加上当时一直宣传是地铁一号线沿线楼盘,未来前景看好,我爸妈也没跟我商量,就在世茂江滨花园买了一套房子,总价140多万元,首付50万,按揭90多万元,每个月要还6000多元房贷。
没想到,买了房子没多久,杭州楼市就进入长达5年的阴跌行情,下沙作为远郊,抗跌性差,房价率先开跌,到2011年10月,世茂江滨花园的房价直接跌到了1万元/㎡。一年时间跌掉了50多万,相当于直接跌掉了首付款,当时的心情如何煎熬,真是冷暖自知。而房价的下跌还没有止住,那年10月,世茂江滨花园开发商为了逆境促销,推出了特价活动,几十套房源以低至8700元/㎡的价格促销。这相比我买房时的价格,近乎“腰斩”。
说实话,那时候面对房价大缩水,每个月还要还那么多钱,爸妈压力很大,我心里也很难受,大学毕业后找了工作,我把每个月工资中的一半都用来还房贷,减轻爸妈负担。那段时间心情极度郁闷,我也曾想过断供,这套房子不要了,但每每想起“有恒产者有恒心”这句话,咬咬牙坚持住了。
直到2017年,下沙楼市回暖,我终于把这套房子出手卖掉了,单价2万元/㎡左右,虽然比买入价涨了,但算算持有房产7年的各种成本和利息,其实应该还是亏的。
现在想想,我的人生第一套房子是不成功的,但却让我认清了两个事实。
一个事实是买房的地段非常重要,其实2010年那会儿,滨江、九堡、下沙的房价相差并不算太大,但经过这10年的发展,却早就不可同日而语,也是因为认识到产业对板块提升的作用,我后来买的第二套房子选在未来科技城,给我带来了较大的资产增值。
另一个事实是,房价并非总是只涨不跌,因此面对这两年杭州楼市的浮躁氛围,尤其现在大家摇新房就像选盲盒,随便出来一个楼盘都限售,我会比较冷静思考,所谓的倒挂红利,真的经得起七八年限售的考验吗?
你人生首套房买在哪里,给你带来了什么?(来源:钱报杭州房产)
【买一套房子动不动就一两百万,实际100平的房子造价是多少呢?】#楼市分化#
那些动不动就一两百万的房子,他们的实际造价是多少呢?
如果单纯的只是计算建安成本的话,其实房子的造价并不算高,以东南沿海的厦门市为例,目前一平方米的建安成本造价约为3000元,如果在三四线城市会低一些,因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注:此处额外说明一下,很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低,在农村自建的三层房子,框架毛坯花了差不多40万元,三层面积合计约为720平,折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢?
除了物价、人工较高之外,高层的地基建设(特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高)、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水,道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校(很多楼盘为了能入附近好的小学,要么代建分校赠送,要么捐资捐款)等等都统一算入建安成本内,所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常,只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里? 高房价其实并不在于建安成本,仍然以厦门为例,厦门市不算岛内(岛内均价在50000元/平以上),单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的,即使建安成本按3000元/平计算,占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分:地价、税费、建安成本、营销成本(置业顾问基本都非开发商员工,楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司)、运营成本(开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等)。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本,在此基础上叠加上开发商的利润要求,就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中,成本占比最高的无疑是地价,地价少则占比40%,高则占比可达70%,地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金(即地价)除以其可建的建筑面积就是楼面价,举个例子:A市出让一幅商住用地,占地面积42000平方米,容积率为2.5,最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积,容积率为2.5,那么这块土地上最多可以建设:42000*2.5=105000平方米的建筑,则这块地的楼面价为:250000万元/105000=2.381万元/平,也就说开发商取得这块地之后,什么还没做,这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元,开发商又怎么可能卖低于这个价格呢? 如下图所示,系厦门市2017年的土地出让价格情况(2017年出让,一般2018年-2020年分期入市),从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的,高达已经达到了3.3万元,大部分都在2-3万元的区间,这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了,楼面价已经摆在那里,在加上其他的各类成本,只要开发商不想要亏钱,那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价,很多人本身就有意见,更为可恨的是在高房价之下,很多开发商还层出不穷的出现烂房子,甚至陷入一种交房即维权的现象,说句实在话,在有条件的情况下,我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声,之所以层出不穷的烂房子,其实与一个因素有关——限价! 现在很多城市,为了抑制高房价直接一刀切,比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米,但是并没有限制土地的最高出让价,假设限价1.5万元的房子,开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平,那么这种房子基本不用买了,因为在有限的5000元的差价空间里,为了赚钱,开发商会拼命的压缩成本,用最烂的材料,能省则省,所以这种房子交付之后即是维权之时(你可以关注下,是不是当地开始限价之后,维权就增多了)。 当然还有一种解决方式,就是左手倒右手,地方政府的限价,主要针对的是一手新房,因此在高价取得的核心地段的房子,开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题,比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地,销售限价1.96万元/平(周边二手房房价都在2.5万元/平以上),由于地块稀缺,最终成交的楼面价达到了1.7万元/平,如果按照限价1.96万元/平,就算再怎么节约成本,开发商都要亏死,但开发商之所以敢拍,就是最终建好之后,可以先左手卖给右手,然后再以二手房出售,这样就不受到限价的制约了,不过现实中这种情况很少,一方面开发商没法通过预售款回笼资金,另一方面左手倒右手,需要先垫付资金还要多缴纳税费等等,需要的资金成本较高。 总结 综上所述,高房价主要在于高地价,至于说建安成本,基本可以忽略不计。说出来,我相信很多人都不信,虽然我们都在说开发商暴利,但是按照上市房企公布的年报数据来看,其净利率仅在15%左右,虽然这个利润率虽然不算低,但并不是我们想象中的那么暴利,至于很多人说不暴利,为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢?这主要因为体量量大,比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元,即使以15%计算,净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了,因为钱尽快回笼,可以接着继续开发,回笼-开发-回笼,滚雪球般的销售越高,钱就赚的越多,甚至出现了要求当天的出的,一个楼盘的建筑设计图一天出图,想想这有多么的恐怖。
那些动不动就一两百万的房子,他们的实际造价是多少呢?
如果单纯的只是计算建安成本的话,其实房子的造价并不算高,以东南沿海的厦门市为例,目前一平方米的建安成本造价约为3000元,如果在三四线城市会低一些,因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。
备注:此处额外说明一下,很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低,在农村自建的三层房子,框架毛坯花了差不多40万元,三层面积合计约为720平,折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢?
除了物价、人工较高之外,高层的地基建设(特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高)、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水,道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校(很多楼盘为了能入附近好的小学,要么代建分校赠送,要么捐资捐款)等等都统一算入建安成本内,所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常,只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。
高房价在哪里? 高房价其实并不在于建安成本,仍然以厦门为例,厦门市不算岛内(岛内均价在50000元/平以上),单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的,即使建安成本按3000元/平计算,占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分:地价、税费、建安成本、营销成本(置业顾问基本都非开发商员工,楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司)、运营成本(开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等)。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本,在此基础上叠加上开发商的利润要求,就是我们购房时候的房价。
在上述几个部分之中,成本占比最高的无疑是地价,地价少则占比40%,高则占比可达70%,地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金(即地价)除以其可建的建筑面积就是楼面价,举个例子:A市出让一幅商住用地,占地面积42000平方米,容积率为2.5,最终成交价格为25亿元。
42000平方米的占地面积,容积率为2.5,那么这块土地上最多可以建设:42000*2.5=105000平方米的建筑,则这块地的楼面价为:250000万元/105000=2.381万元/平,也就说开发商取得这块地之后,什么还没做,这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元,开发商又怎么可能卖低于这个价格呢? 如下图所示,系厦门市2017年的土地出让价格情况(2017年出让,一般2018年-2020年分期入市),从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的,高达已经达到了3.3万元,大部分都在2-3万元的区间,这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了,楼面价已经摆在那里,在加上其他的各类成本,只要开发商不想要亏钱,那房价肯定要上去。
层出不穷的烂房子 对于高房价,很多人本身就有意见,更为可恨的是在高房价之下,很多开发商还层出不穷的出现烂房子,甚至陷入一种交房即维权的现象,说句实在话,在有条件的情况下,我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声,之所以层出不穷的烂房子,其实与一个因素有关——限价! 现在很多城市,为了抑制高房价直接一刀切,比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米,但是并没有限制土地的最高出让价,假设限价1.5万元的房子,开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平,那么这种房子基本不用买了,因为在有限的5000元的差价空间里,为了赚钱,开发商会拼命的压缩成本,用最烂的材料,能省则省,所以这种房子交付之后即是维权之时(你可以关注下,是不是当地开始限价之后,维权就增多了)。 当然还有一种解决方式,就是左手倒右手,地方政府的限价,主要针对的是一手新房,因此在高价取得的核心地段的房子,开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题,比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地,销售限价1.96万元/平(周边二手房房价都在2.5万元/平以上),由于地块稀缺,最终成交的楼面价达到了1.7万元/平,如果按照限价1.96万元/平,就算再怎么节约成本,开发商都要亏死,但开发商之所以敢拍,就是最终建好之后,可以先左手卖给右手,然后再以二手房出售,这样就不受到限价的制约了,不过现实中这种情况很少,一方面开发商没法通过预售款回笼资金,另一方面左手倒右手,需要先垫付资金还要多缴纳税费等等,需要的资金成本较高。 总结 综上所述,高房价主要在于高地价,至于说建安成本,基本可以忽略不计。说出来,我相信很多人都不信,虽然我们都在说开发商暴利,但是按照上市房企公布的年报数据来看,其净利率仅在15%左右,虽然这个利润率虽然不算低,但并不是我们想象中的那么暴利,至于很多人说不暴利,为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢?这主要因为体量量大,比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元,即使以15%计算,净利润也有1100个亿。
这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了,因为钱尽快回笼,可以接着继续开发,回笼-开发-回笼,滚雪球般的销售越高,钱就赚的越多,甚至出现了要求当天的出的,一个楼盘的建筑设计图一天出图,想想这有多么的恐怖。
其实就是希望通过自己的努力以及合适的规划,让生活过的更好一点,未来更有保障一些。好吃的小店,适当的品牌,普通的消费,适度的旅行,有节奏不停增加的房产证,追求性价比的生活没什么不好,毕竟人生是以几十年来计算的,短长也是后期见分晓的。二等座经济舱上的人,也可能有金领级的存在,归根究底为价值观的问题罢了。尊重每一个靠自己拼搏向上的人。 https://t.cn/RyhT49x
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