三问1，自渠的存活。
兄弟，先说好这个问题怎么说都得罪人，所以我只按我心中的看法来说这件事，仅供参考，本文不代表个人任何立场于情感。
首先，先说说新楼盘的整体销售体系，简单点说就两种，一种是售楼处业务员通过项目广告、自己人外边拉客所到达现场并且最终完成销售。另一种就是借助外部渠道带到售楼处的。当然实际情况比这个复杂，但是为了说的简单，您可以先这么理解，因为差不了太多。
其次，这两拨人卖房什么区别。如果是自己人卖的，不涉及给外部渠道代来客户的费用，所以业务员拿到手的佣金会多一些。外部渠道因为你要给人家带客成交的钱，所以虽然追钟客户也是从业务员手里买房办手续，但是业务员的佣金通常情况会打折。这是大致区别，说白了自己人卖的房佣金多一些，其他人带来的卖房之后佣金少一些。
最后，返钱怎么来的。外部渠道代来客户并成交，你不能让人家外部渠道白忙活吧？所以一般是按总房款的百分比给外部渠道付费。北京的实际情况是1%到10%不等，主力费用是1-3个点。返钱就是从这1-3个点里来的。
这是这件事发生的系统解答，然后我来说说自己看法，买房找自渠还是外渠。
1 头部楼盘，A与S级别的，有高概率上来根本不用外部渠道，自己就能卖完，我上渠道，您说这是洗钱呢还是洗钱呢还是洗钱呢？所以这类楼盘直接去售楼处就行，不涉及这事儿，比如之前的曲艺南里、铁道西里，之后的明殿都这么个道理。所以这类楼盘，自渠会活得很好，因为没人分你蛋糕。
2 稍好楼盘。一般情况自渠会通过限制房源这个最简单的方式来控制外渠销售。比如100平的好卖，98平的不好卖，那行了，外渠你去卖98的吧，100的咱自己人卖。说白了还是看楼盘本身，自身素质好的，自渠日子都算好过。
3 大众楼盘。那就是各凭本事了，返钱的事儿多数也都出于这部分楼盘。这事儿我的看法如下。

① 必有风险，比如有人跟你说了，哥们儿跟着我买房，买完之后，我返给你10万。你一听靠谱啊，就跟着办了。房你买了，然后人你找不到了。这事儿好理解吧？咱俩萍水相逢，跟我分钱？你谁啊？

② 头部渠道自身问题。①多数发生在小渠道，毕竟小渠道人员成本低，干这事儿还有点逻辑。但问题是小渠道基本没有客户，有客户的都是头部渠道，头部渠道人员费用怎么算呢？我简单点给您说，一套房到手总计10万，到了给你操办这事儿的人手里大致上限2万块，下限1万不到。所以问题来了，这钱人家怎么给您分？明显分不了，太少了。

③ 大额渠道费用的项目，我个人的看法，给您说反的越多的项目，越不能看。理由很简单，重赏之下必有勇夫。什么情况下需要重赏？重伤项目...其他就不用我多说了吧？您买一个重伤项目，那不就是奔着吐血去的么？
最后的最后多说一句，从汉武开始儒教思维已经深入人心，论语里有一句，己所不欲，勿施于人。买房这件事，是一个诚信贯彻始终的事，不管买方还是卖方。
所以我很少说这件事，因为这件事我本就不喜欢，不是钱的事儿，是诚信的问题。我司一直挂在墙上的公司口号之一，初心始于用户。如果大家都向钱看，这公司有意思呢？里面的人能有意思呢？我知一分钱难倒英雄汉，谁买房的钱也不是大风刮出来的，所以这个问题我答了，仅供参考。

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