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【房价史记 续】
前接《房价史记》https://t.cn/A66Ka0mj。2008年是资本从充裕迈向过剩的一年，4万亿经济刺激计划叠加上各地乘数，深度金融化就开始了。
机械化，就是更多依赖于机械解决问题。电气化，就是更多依赖于电器解决问题。同理，金融化，就是以来更多的钱解决问题。
资本冲充裕快速进入过剩状态。资本过剩必然带来资本回报率的下降！于此同时，人力从原本的均衡开始稀缺了。人力稀缺化，直接导致人力回报率大幅上升，进而远超资本回报率。
人力与土地房产是镜像关系。人力的稀缺，本质上就是还能承载人的土地房产稀缺了。那么人力回报率的提升必然导致土地房产回报率的提升。
而且，由于房地产存在3倍自然杠杆、因此房价的上涨速率也改与人力涨速的3倍！因此，当全球金融海啸发生，很多人判断房地产完了，而我则提醒“进入深度金融化、要更多钱解决问题”。
镜像于人力的住宅，开始以远超资本回报率的速度涨价，进而实现了迅猛的信用扩张，拉开了历史性的一幕！
2013年，是我国M2、GDP逐渐迈向“双百万亿”的开始，也是工业化转向服务化的领节点。资本不但实现了从稀缺到均衡、从均衡到过剩，还逐渐从过剩到了泛滥。而城市呢，就从工业化时代的扩张形态，转变为服务化时代的收敛形态。服务业需要的经验知识、接近价值倒是有效人力进一步稀缺化。
由于资金泛滥，因此以贷养贷等等行为变得合理化且有利流动。由于城市收敛，因此曾去房产价值开始跳涨。只要有城区抵押物，资金就蜂拥而来。甚至于没有抵押物资金也敢流过来，只不过数量少有限制。
也就是说，2013年开始金融运作开始冒头、城市收敛快速到来。而金融运作、城市收敛式存在思想、认知、门槛等等的限制的。能够提前认知到的、并且率先进入门槛的，毕竟只是少数。
因此金融运作、城市收敛的开始，实际上就是人际差距开始快速拉大的开始。从哪一年开始，价值再凝聚开始了、人际差距、片区差距开始扩大了。
为了增强金融运作的手段、为了抢占有效城区高地，加之是金融运作兴起的初期，因此玩家纷纷收购价格较低的筹码。小户型、低单价、低总价的高周转房产被抢夺一空，持续了两年之后也就是到了2015年才到了顶点。
玩家不但之前完成了原始积累、这次还借此完成了基本升级。玩家与银行体系完美融合，有些甚至成为银行的体外循环。人际差距达到了覆盖性、压制性的地步。
由此，投资讲究“面积越小、单产越高”的潮流开始告终，2015年之后逐渐地小户型开始失宠，原本谁买豪宅谁死的旧局面成为过去。市场上对小户型最后拉下帷幕是2019年提醒的《https://t.cn/A6xhiuyT》为标志。
由此，大户型、真豪宅逐年崛起为价值主流，但是社会对此的认知依旧是滞后的，因此错失了一轮价值浪潮。当年我提醒说，以上海汤臣一品为标志，其实超级豪宅的房价已经12年没变过了，超级都市豪宅是时候大涨了。
三年之后到了2018年，才是社会普遍认知到大户型、真豪宅的时候。而同时，2018年M2、GDP迈向“双百万亿时代”，我国又是资金上的封闭环境，能够控制资金的又是少数人，这群人力的稀缺度达到了空前的境地。
一次2018年开始，面对豪宅的投资浪潮崛起，甚至于不惜注册公司购入。以至于当年年底被禁止公司买房。
2018年之后到2022年之间，好些个超级都市豪宅实现了三年两倍（总投资回报率）、三年六倍（自有资金投资回报率）的价值奇迹。
而如果从2013年算起，则是五年六倍（总投资回报率）、五年十八倍（自有资金投资回报率）。这是多么壮阔的价值进程！
记得那时候我提醒说，超豪涨起来将比一般住宅更轻松。因为超豪的现有及未来数量更少，而其对应客户掌控的资金、因为人际差距扩大反而更多，较多的资金推动更少的标的，岂能不大涨呢。因此超豪的涨速、涨幅将远超普通住宅---普宅数量多、客户多，但是钱少。
而2015~2018年间，还出现了超级豪宅价值浪潮中的另外一股价值浪潮，也毫不逊色。由于一线城市房价涨速加快、导致资金有扩散要求，而且中龄化浪潮达到高峰----很多人的下一代开始独立因而开始回流各自来源省份，尤其是省城中具备国家中心地位的那些强二线城市，也开始进入服务化时代。因此《https://t.cn/A6Au5CSf》极为迅猛，三年两倍比比皆是！
上面这几个关键年份，相信深圳及一线城市、强二线城市的亲历者都能够对上号，对我的那些判断还历历在目。
而且上述都是五年一个周期，以至于过往20多年来，一线城市的购房投资者都是五年搬一次家、升一次级。那么下一个5年，也就是从2023年开始的五年里，也就是2023-2028五年间的主要看点是什么呢？
我们所要做到，依旧是要依赖于新条件，进行新调整，才能进行新洞见，进而指导新判断、新操作，进而把握新的价值浪潮。以下十条是值得高度重视的。
剩余分析请见《https://t.cn/A666Iz4D》
———————————
【举国唯一：150万轻取超大城内环豪宅】
超大城市二环内是国家级的、内环内是世界级的。内环资产是最强空间理想，但门槛已极高。现3.3万/㎡、150万首付、450万总价即可挺进内环3~4房户型，举国唯一：
武汉福星·月亮湾具内环核心、改善之王等独特性，是超低价格、超级配套(无缝无缺住办商酒学园江等顶配)、超级交通(楼下三铁换乘/隧道直连)的内环超级产品。
150万挺近超大城市内环，单价只是楼面地价，具“六年六万/十年十万”大概率倍利趋势。电营销中心027-86336666或027-86339999，也可加13163379966林S，既可轻取之！
———————————
【系列荐阅，财富大礼】
咨询我：https://t.cn/RgNOzXi
⑴2022虎年房价和投资预判：https://t.cn/A6xl9rQs
⑵房产税/房地产税前瞻：https://t.cn/A6VLbHPv
⑶楼市股市对比与把握：https://t.cn/A65RU3WN
⑷深圳特区/大湾区/示范区系列：https://t.cn/A65yyJKu
⑸香港楼市及城市研究https://t.cn/A6JldH07
⑹广州及其楼市研究：https://t.cn/A6IebpuR
⑺武汉楼市及楼盘研究：https://t.cn/A6JIutyn
⑻东莞及其楼市研究集：https://t.cn/A6Iebpu8
⑼元宇宙it与房地产影响研判：https://t.cn/A6JldH0z
⑽行业、人事与房企研究集：https://t.cn/A6MfprLR
⑾租赁与租务研判：https://t.cn/A6JldH0Z
⑿年龄/身价对应的投资讲究：https://t.cn/A65RU3WX
⒀汽车与恒产观：https://t.cn/A6MfprL8
⒁城市投资价值对比：https://t.cn/A65RU3WY
⒂地产与经济政策研判：https://t.cn/A65RU3W0
⒃房价走势与价值投资：https://t.cn/A65RU3WC
⒄片区、土地的分析：https://t.cn/A65RU3WO
⒅楼盘研究与比选：https://t.cn/A65RU3Wp
⒆风水、房地产与你我：https://t.cn/A65RU3WQ
⒇房地产投资速成系列：https://t.cn/A6x8pAGH
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【直播平台带货调查：宣传用极限词语 部分主播涉违法】百货公司上千名导购员变身“云柜姐”直播带货；品牌汽车厂商将几个部门的负责人组织起来，推出“高管直播天团”，向观众介绍产品亮点、销售政策及产品如何维修、保养等；市长、县长亲自出马，在互联网平台担任出镜“主播”，亲自“带货”……
新冠肺炎疫情突如其来，催生了直播经济的空前繁荣。但是，在直播带货异常火爆，为企业复产复工、促进产品销售作出积极贡献的同时，部分虚假宣传、信息公示不全以及售后没有保证等损害消费者权益的问题也陆续被曝光。
近日，北京市消费者协会委托北京阳光消费大数据研究院开展的直播带货消费调查，就发现了一些问题。例如，三成直播带货商家没有充分履行证照信息公示义务，部分主播在直播带货过程中涉嫌存在宣传产品功效或使用极限词问题。
北京市消费者协会建议，建立行业自律和诚信评价机制；直播行业以及直播平台要积极承担主体责任，主动开展行业自查自纠和自律行动；对于随意夸大宣传、欺骗和误导消费者的直播带货行为，应纳入社会诚信评价体系；对直播带货虚假宣传的主播，除了进行经济处罚，还应将违法情节严重、违法频次较多的主播拉入“黑名单”，实行直播市场禁入，提高违法直播带货成本，增强监管震慑力。
直播带货火爆来袭
深度融合营销创新
直播带货不是今年才出现的新事物，却在今年达到了前所未有的火爆程度。
早在2016年3月，蘑菇街启动直播功能。不久后，淘宝、苏宁和京东等主流电商平台也相继推出直播功能，快手、抖音等短视频平台随即上线直播带货功能，直播带货日益盛行。
根据调研公司艾媒咨询统计数据，2019年中国直播电商行业的总规模达到4338亿元，预计今年规模还将翻一番。中国互联网络中心（CNNIC）发布的第44次《中国互联网络发展状况统计报告》也肯定了直播带货成为“网络消费增长新亮点”，电商与直播、短视频开展深度融合属于行业营销创新。
“如果理解直播带货的实质，就不会轻率地判断这又是一个互联网新物种的昙花一现。”腾讯研究院专家周政华告诉记者，直播电商的本质是依托平台社交属性积累的流量和社交关系的价值挖掘，借助网络红人号召力和影响力，将在社交平台积累的粉丝转化为产品消费者，将其对自身的信任转化为消费力。直播带货对提升包括电商、短视频平台乃至许多品牌方及消费者等在内的各方效率，均有不同程度的贡献。
今年的疫情更是给了直播带货一个新的发展契机。“虽然疫情重创了实体经济，但也放大了‘宅经济’效应，电商直播成为联结‘暂停营业’的商家与‘足不出户’消费者的桥梁，同时也加速了‘文案种草、短视频传播到直播带货’消费流程的一气呵成。”周政华说。
直播带货的火爆成为某种必然，其在给消费者带来丰富消费体验的同时，也暴露出不少新的问题。比如，有的主播在直播带货过程中虚假宣传，有的直播带货商品没有质量保证，有的直播带货商家售后服务不健全。
宣传使用极限词语
带货主播涉嫌违法
据介绍，本次直播带货消费调查主要包括问卷调查、体验调查和专家研讨三部分。其中，问卷调查自2020年5月26日启动，截至2020年6月2日结束，通过“北京消协”微信公众号、消费者网等渠道，共计收回有效问卷样本5415份。
体验调查选取了10个直播平台作为体验调查对象。体验人员以消费者身份在每个直播平台各进行3次模拟购物体验，共完成30个直播带货体验调查样本。
体验调查发现，在30个直播带货体验样本中，有9个样本涉嫌存在证照信息公示问题，占比30%；有3个样本涉嫌存在虚假宣传问题，占比10%；有1个样本执行“7天无理由退货”不到位，占比3.33%。
体验调查还发现，部分直播带货商家虽然标注“退货包运费”，但退货时实际支付12元运费，商家只补贴10元运费；部分微博直播带货过程中，除了主播语音介绍，平台和商家页面没有任何商品的文字或图片信息；个别直播带货商家要求先交定金，并提示“我已同意定金不退等预售协议”，否则无法提交订单。
调查发现，近九成受访者有直播购物经历，购买商品以服饰、化妆品和食品居多。受访者直播带货时最关心商品质量和商品价格，占比分别为63.86%和63.51%；其次是商品品牌、商品销量和主播人气，占比分别为41.75%、32.63%和23.16%。
调查数据显示，有64.91%的受访者表示担心商品质量问题，55.44%的受访者担心售后没有保证，50.18%的受访者担心虚假宣传，49.82%的受访者担心人气数据造假。
近半受访者认为平台、主播和商家应共同担责，超六成受访者遇到问题找平台维权。“这说明消费者对平台仍然抱有较高期待，平台在直播带货交易过程中占据了非常重要的地位，应当积极承担相应的责任和义务。”这份直播带货调查报告说。
值得注意的是，三成直播带货商家没有充分履行证照信息公示义务。本次体验调查的30个直播带货样本中，有9个样本涉嫌存在信息公示不到位问题，占比30%。
而电子商务法明确规定，电子商务经营者应当在其首页显著位置，持续公示营业执照信息、与其经营业务有关的行政许可信息、属于依照本法第十条规定的不需要办理市场主体登记情形等信息，或者上述信息的链接标识。
部分主播在直播带货过程中涉嫌存在宣传产品功效或使用极限词问题。本次体验调查的30个直播带货样本中，有3个样本涉嫌通过宣传产品功效或极限用词诱导消费者购买商品，侵犯了消费者的知情权和公平交易权。例如，体验人员在某直播平台购买一款鱼油软胶囊时，主播宣称“我们家的产品质量这一块绝对是NO.1”“销量在行业排在全中国第二名”。
“说到底，直播带货就是互联网下新形式的广告宣传销售，只要是广告宣传，就不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江说。
明确主体责任划分
加大监管处罚力度
为维护消费者的合法权益，促进直播带货业态规范健康发展，北京市消费者协会结合本次直播带货消费调查结果，建议明确不同主体的责任划分。通过立法或制定行业标准等方式，进一步明确直播带货相关平台、商家与主播之间的责任划分，加大对平台、商家和主播等各方主体的监管和处罚力度。在强化平台责任的基础上，对主播加强教育和管理，通过系统性培训引导和规范化的考评机制，加强主播的职业素养和规范意识，通过内容监管、飞行检查等手段，做好对主播行为的管理和约束，提高直播带货的准入门槛。
在陈音江看来，主播实际上就是广告代言人，应该承担广告法中广告代言人的责任。如果主播自己就是网店的店主，通过直播推荐自己网店的商品，此时的主播不仅是广告主，而且是与消费者发生交易关系的经营者，应当承担广告主、广告发布者和销售者的法律义务，不仅需要对广告的真实性负责，而且要对商品的质量和售后负责。
直播平台虽然不是交易的直接相对方，但也有义务向消费者披露销售者名称、地址等真实情况，尽到审慎的注意义务。北京市消费者协会建议，要明确平台严格按照相关法律法规及政策要求，完善内部监管措施和自治规则，从加强入驻审核、商品抽检、营销推广、商品评价、违规管理、售后保障、纠纷解决等直播带货交易全流程的审核把关和生态治理，严格查处各类人气造假、评论造假等造假行为，以及各类诱导交易、虚假交易、规避安全监管的私下交易行为，依法配合有关部门的监督检查和调查取证，保障消费者合法权益。
陈音江说，直播带货中的商家，一般指为消费者提供商品或服务的经营者，也是商品质量和售后服务的第一责任人，应该承担消费者权益保护法、食品安全法、电子商务法等有关法律法规规定经营者的所有责任和义务。
陈音江认为，直播带货的相关规定并不存在法律不完善的问题，“其实，广告法、电子商务法、消费者权益保护法有关规定都涉及直播带货，只要真正用好这些法律和相关规定，就可以推动直播带货良性发展”。
陈音江建议，要压实大型平台的责任，及时查处一些损害消费者权益的典型案例，“对于一些虚假宣传的网红主播，完全可以按照广告法中的广告代言人进行处罚，这样会有很强的示范效应”。
此外，北京市消费者协会提醒，消费者选择直播带货方式购物时，首先，要查看直播平台公示的商家信息，查看其是否有营业执照，如果平台没有公示商家营业执照，就尽量不要购买其商品或服务。其次，不要轻信主播的产品功效宣传和超低价承诺，要根据自身实际需要理性消费。第三，要保存好直播视频、聊天记录、支付凭证等证据，遇到问题及时联系商家和平台协商解决。如果协商不成，可以向当地消协组织或市场监管部门投诉，也可以申请仲裁或到法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。链接: https://t.cn/A6L1iN78
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直播带货火爆来袭
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早在2016年3月，蘑菇街启动直播功能。不久后，淘宝、苏宁和京东等主流电商平台也相继推出直播功能，快手、抖音等短视频平台随即上线直播带货功能，直播带货日益盛行。
根据调研公司艾媒咨询统计数据，2019年中国直播电商行业的总规模达到4338亿元，预计今年规模还将翻一番。中国互联网络中心（CNNIC）发布的第44次《中国互联网络发展状况统计报告》也肯定了直播带货成为“网络消费增长新亮点”，电商与直播、短视频开展深度融合属于行业营销创新。
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宣传使用极限词语
带货主播涉嫌违法
据介绍，本次直播带货消费调查主要包括问卷调查、体验调查和专家研讨三部分。其中，问卷调查自2020年5月26日启动，截至2020年6月2日结束，通过“北京消协”微信公众号、消费者网等渠道，共计收回有效问卷样本5415份。
体验调查选取了10个直播平台作为体验调查对象。体验人员以消费者身份在每个直播平台各进行3次模拟购物体验，共完成30个直播带货体验调查样本。
体验调查发现，在30个直播带货体验样本中，有9个样本涉嫌存在证照信息公示问题，占比30%；有3个样本涉嫌存在虚假宣传问题，占比10%；有1个样本执行“7天无理由退货”不到位，占比3.33%。
体验调查还发现，部分直播带货商家虽然标注“退货包运费”，但退货时实际支付12元运费，商家只补贴10元运费；部分微博直播带货过程中，除了主播语音介绍，平台和商家页面没有任何商品的文字或图片信息；个别直播带货商家要求先交定金，并提示“我已同意定金不退等预售协议”，否则无法提交订单。
调查发现，近九成受访者有直播购物经历，购买商品以服饰、化妆品和食品居多。受访者直播带货时最关心商品质量和商品价格，占比分别为63.86%和63.51%；其次是商品品牌、商品销量和主播人气，占比分别为41.75%、32.63%和23.16%。
调查数据显示，有64.91%的受访者表示担心商品质量问题，55.44%的受访者担心售后没有保证，50.18%的受访者担心虚假宣传，49.82%的受访者担心人气数据造假。
近半受访者认为平台、主播和商家应共同担责，超六成受访者遇到问题找平台维权。“这说明消费者对平台仍然抱有较高期待，平台在直播带货交易过程中占据了非常重要的地位，应当积极承担相应的责任和义务。”这份直播带货调查报告说。
值得注意的是，三成直播带货商家没有充分履行证照信息公示义务。本次体验调查的30个直播带货样本中，有9个样本涉嫌存在信息公示不到位问题，占比30%。
而电子商务法明确规定，电子商务经营者应当在其首页显著位置，持续公示营业执照信息、与其经营业务有关的行政许可信息、属于依照本法第十条规定的不需要办理市场主体登记情形等信息，或者上述信息的链接标识。
部分主播在直播带货过程中涉嫌存在宣传产品功效或使用极限词问题。本次体验调查的30个直播带货样本中，有3个样本涉嫌通过宣传产品功效或极限用词诱导消费者购买商品，侵犯了消费者的知情权和公平交易权。例如，体验人员在某直播平台购买一款鱼油软胶囊时，主播宣称“我们家的产品质量这一块绝对是NO.1”“销量在行业排在全中国第二名”。
“说到底，直播带货就是互联网下新形式的广告宣传销售，只要是广告宣传，就不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江说。
明确主体责任划分
加大监管处罚力度
为维护消费者的合法权益，促进直播带货业态规范健康发展，北京市消费者协会结合本次直播带货消费调查结果，建议明确不同主体的责任划分。通过立法或制定行业标准等方式，进一步明确直播带货相关平台、商家与主播之间的责任划分，加大对平台、商家和主播等各方主体的监管和处罚力度。在强化平台责任的基础上，对主播加强教育和管理，通过系统性培训引导和规范化的考评机制，加强主播的职业素养和规范意识，通过内容监管、飞行检查等手段，做好对主播行为的管理和约束，提高直播带货的准入门槛。
在陈音江看来，主播实际上就是广告代言人，应该承担广告法中广告代言人的责任。如果主播自己就是网店的店主，通过直播推荐自己网店的商品，此时的主播不仅是广告主，而且是与消费者发生交易关系的经营者，应当承担广告主、广告发布者和销售者的法律义务，不仅需要对广告的真实性负责，而且要对商品的质量和售后负责。
直播平台虽然不是交易的直接相对方，但也有义务向消费者披露销售者名称、地址等真实情况，尽到审慎的注意义务。北京市消费者协会建议，要明确平台严格按照相关法律法规及政策要求，完善内部监管措施和自治规则，从加强入驻审核、商品抽检、营销推广、商品评价、违规管理、售后保障、纠纷解决等直播带货交易全流程的审核把关和生态治理，严格查处各类人气造假、评论造假等造假行为，以及各类诱导交易、虚假交易、规避安全监管的私下交易行为，依法配合有关部门的监督检查和调查取证，保障消费者合法权益。
陈音江说，直播带货中的商家，一般指为消费者提供商品或服务的经营者，也是商品质量和售后服务的第一责任人，应该承担消费者权益保护法、食品安全法、电子商务法等有关法律法规规定经营者的所有责任和义务。
陈音江认为，直播带货的相关规定并不存在法律不完善的问题，“其实，广告法、电子商务法、消费者权益保护法有关规定都涉及直播带货，只要真正用好这些法律和相关规定，就可以推动直播带货良性发展”。
陈音江建议，要压实大型平台的责任，及时查处一些损害消费者权益的典型案例，“对于一些虚假宣传的网红主播，完全可以按照广告法中的广告代言人进行处罚，这样会有很强的示范效应”。
此外，北京市消费者协会提醒，消费者选择直播带货方式购物时，首先，要查看直播平台公示的商家信息，查看其是否有营业执照，如果平台没有公示商家营业执照，就尽量不要购买其商品或服务。其次，不要轻信主播的产品功效宣传和超低价承诺，要根据自身实际需要理性消费。第三，要保存好直播视频、聊天记录、支付凭证等证据，遇到问题及时联系商家和平台协商解决。如果协商不成，可以向当地消协组织或市场监管部门投诉，也可以申请仲裁或到法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。链接: https://t.cn/A6L1iN78
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