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#永州楼市# 【为何逆市价格上浮？永州合一地产董事长周南山专访】
逆市价格上浮！最近，一则消息刷爆零陵人的朋友圈！在楼市下行之时，哪个楼盘有逆市涨价的底气？它就是合一·学仕里！前不久，该楼盘摘得了由永州市住建局、永州市住房保障服务中心指导，永州市房联颁发的“2022零陵区一季度房产销售开门红项目”奖项。合一·学仕里为什么能在疫情期间取得热销佳绩？此次逆市涨价出于什么考虑？近日，新浪乐居永州站特别专访永州合一地产董事长周南山先生。
新浪乐居永州站：永州首次评选“开门红项目”奖，作为零陵区获奖代表项目，合一·学仕里一季度的销售逆市飘红，备受瞩目。能否请您介绍一下项目取得热销的原因？
周南山：我个人认为，合一·学仕里能取得热销的好成绩，最重要的原因是项目的独特优势，一中旁核芯地段和市场独有的创新产品。同时，我们从市场需求出发，满足了消费者的购房需求。
合一·学仕里雄踞萍洲新区核心，政府“南北联城”门户，承接两区规划重心，是零陵区城市升级核心与未来重点发展区域。
合一·学仕里地处一中旁稀缺学府地段，总占地面积约67亩，总建筑面积约21万方，依托百年学府、潇水江岸、3800亩西瓜岭森林公园等人文自然景观；同时，项目坐拥萍洲新区日趋完善的地段、交通、娱乐、商购等生活配套，采用围合式布局,项目自带高档幼儿园，风情商业街，配备图书馆，以创新户型产品打造全龄层娱乐生活空间。形成学府、山、水、城市和谐共生的生态大境，尽享纵贯全城的便捷地利，宜居宜商宜学宜游。
合一·学仕里产品力非常出色。建筑面积约50-82㎡双钥匙复式公寓，可做双层入户，买一套享两套。70-118㎡瞰江学区高层，超高赠送，得房率高，以卓越产品，深得永州菁英教育人士青睐。
新浪乐居永州站：请问贵项目拟逆市价格上浮！主要是出于什么考虑？
周南山：合一·学仕里即将封顶准现房，项目将不负市场赞誉，不放弃对品质的追求，后期将卓力打造实体园林、入户大堂、架空层构造、全景呈现至臻打造美学范本社区，提高交付标准。
同时出于对土地价值的尊重。我们秉承匠心，极致打造精工产品。学仕里位于零陵区萍洲新区核心板块，凝聚历史文脉、山水生态、城市繁华等资源优势。天然稀缺的属性，每一块土地都值得被尊敬。千年文脉芯百年一中旁，占据不可复制的地段。优质产品、区域难得价值配套利好，为零陵未来发展添加浓墨重彩的一笔，居者不彰自显“身份名片”。此次合一·学仕里逆市价格上浮，是根据市场情况作出的价格体系微调，虽然我们卖得很好但上涨幅度不是很大，给未来留足了空间。后期品质将获得更大保障，甚至会进一步提升。所以，对消费者来说，仍然是物超所值的。
新浪乐居永州站：现在楼市普遍都在打折优惠，合一·学仕里不降反涨，显得非常有底气和魄力。那么，您觉得合一·学仕里有哪些优势？
周南山：从购房者来讲，目前整个永州市的购房者的思想也在转变，现在购房者会多角度全方位去考虑问题，更愿意选择项目的独特地段优势、质量与交付双保障的产品。
合一·学仕里一直在打造一个舒适社区，在塑造一个完美的、理想的教育型楼盘。现在很多人选择住宅，先看教育资源。幼儿园到小学、中学，孩子读书是一个长期的过程。学仕里位于市一中旁稀缺学府地段，周边12所名校环绕，15年全龄教育链，可以让家庭和孩子省去更多烦恼。
同时，学仕里周边就是春天广场、新商业城，出门就是繁华，购物方便。政府规建湘江东路 融城沿江风光带，相信不久的将来，将无缝接驳冷水滩湘江东路滨江公园，生活一键直达。周边还有3800亩西瓜岭森林公园，自然生态资源非常稀缺。所以学仕里具有绝对的优势，地段和产品具有一定潜在增值空间，未来发展趋势利好。
新浪乐居永州站：合一·学仕里项目自亮相以来，倍受各方关注。除了价格及项目特点，工程进度也是大家十分关心的事情。请问合一·学仕里目前的工程进度到了哪一步了？项目预计什么时候交房？
周南山：学仕里精工体系，品质深受客户们认可，工地实景样板间，客户“0”距离体验了屋面施工、砌体样板等细节，亲身鉴证毫厘之间的精工水准，受到好评。
学仕里于2022年1月1日开盘，历时5个多月，预计6月2日2#3#主楼体封顶，所见即所得的精工预期无需长久等待，让业主放心。
项目工期有序推进，预计2023年底交房。
新浪乐居永州站：今年乃至更长的时间里，贵公司有哪些计划和目标？
周南山：作为永州房地产市场的重要践行者和业绩实现者，合一房地产将一如既往，心怀感恩，持之以恒开拓创新，研究更适合当地百姓的新产品，服务于民。未来我们将用业绩回报信任，为建设新永州、好永州、美永州、福永州做出更大贡献，不负期许，再创佳绩！
新浪乐居永州站：现在房地产政策环境趋于宽松。您觉得接下来零陵乃至整个永州的楼市会向什么方向发展？
周南山：对于楼市来说，2022年将是转折性的一年。今年以来，在“房住不炒”的整体政策下，中央及各地出台了积极的金融政策和楼市政策，对行业、企业和购房家庭来说，都是利好不断，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标一定会实现。我国的城市化已经进入中期阶段，纵观永州，有大量的住房刚需，改善型需求也十分旺盛。在疫情大背景下，购房者对居住有了新的要求。既要居住舒适，又要购物方便。因此，对生态环境与打通社区购物最后一公里，提出了较高的要求，只要产品够好，一定会受到市场的热捧。
新浪乐居永州站：在楼市“松绑”的大氛围下，稳地价、稳房价、稳预期的呼声很高，您希望永州推出哪些新举措？
周南山：对于房企来讲，房地产市场需要政府引导，积极的措施对房地产业界和开发企业都是一个有力保证。永州在继续落实好“因城施策”房地产长效管理机制的前提下，应该鼓励居民合理的住房消费，鼓励企业职工购房。最后，我想说的是，在市领导、支持和关怀下，合一置业的同事们将无惧风雨，砥砺前行，推动业绩再上新台阶。
新浪乐居永州站：楼市即将迎来大变局，对此，您还想对大家说点什么吗？
周南山：楼市时刻在变，作为房地产企业，我们一定要适应这种变化。对于有购房意向和需求的消费者们，同样要留意市场发展的最新趋势，千万不要错失良机，而是要抓住最佳时机，大胆出手，购买自己满意的住房！
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周南山：从购房者来讲，目前整个永州市的购房者的思想也在转变，现在购房者会多角度全方位去考虑问题，更愿意选择项目的独特地段优势、质量与交付双保障的产品。
合一·学仕里一直在打造一个舒适社区，在塑造一个完美的、理想的教育型楼盘。现在很多人选择住宅，先看教育资源。幼儿园到小学、中学，孩子读书是一个长期的过程。学仕里位于市一中旁稀缺学府地段，周边12所名校环绕，15年全龄教育链，可以让家庭和孩子省去更多烦恼。
同时，学仕里周边就是春天广场、新商业城，出门就是繁华，购物方便。政府规建湘江东路 融城沿江风光带，相信不久的将来，将无缝接驳冷水滩湘江东路滨江公园，生活一键直达。周边还有3800亩西瓜岭森林公园，自然生态资源非常稀缺。所以学仕里具有绝对的优势，地段和产品具有一定潜在增值空间，未来发展趋势利好。
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学仕里于2022年1月1日开盘，历时5个多月，预计6月2日2#3#主楼体封顶，所见即所得的精工预期无需长久等待，让业主放心。
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周南山：对于房企来讲，房地产市场需要政府引导，积极的措施对房地产业界和开发企业都是一个有力保证。永州在继续落实好“因城施策”房地产长效管理机制的前提下，应该鼓励居民合理的住房消费，鼓励企业职工购房。最后，我想说的是，在市领导、支持和关怀下，合一置业的同事们将无惧风雨，砥砺前行，推动业绩再上新台阶。
新浪乐居永州站：楼市即将迎来大变局，对此，您还想对大家说点什么吗？
周南山：楼市时刻在变，作为房地产企业，我们一定要适应这种变化。对于有购房意向和需求的消费者们，同样要留意市场发展的最新趋势，千万不要错失良机，而是要抓住最佳时机，大胆出手，购买自己满意的住房！
越南会成为世界工厂吗？（上）
原创 贾铭 秦朔朋友圈 2022-05-19
疫情终将过去，世界从此不同。
——题记
越南经济正飞速崛起。
在疫情最严重的2020年，越南曾以防疫“优等生”而著称，录得了2.91%的经济增速，超越中国（2.3%），位居世界第二，冠绝亚洲和所有发展中经济体。2022年，在中国工厂因应对奥密克戎而阶段性停工、外贸厂商因堵港而焦虑之时，一组越南的统计数据，再次扰动着市场的神经，很多人不禁发问——
追赶了几十年，越南终于跑到了中国前面？
越南是否会取代中国，成为下一个世界工厂？
过去数年，9700万人口的越南，一直被认为是中国产业转移最重要的目的地之一。早在2000年，耐克、阿迪、苹果、三星等众多世界级品牌就已经在越南创建代工厂，越南制造业开始成为中国的潜在竞争对手。
近几年的数据，似乎坐实了这一说法。2021年9月以来，美国从东盟进口的份额已经高达10%。从最新披露的3月份数据来看，美国对东盟的进口环比2月提升了1.2个百分点，而从中国进口的份额从去年9月的19.7%降至16%，环比2月则快速下降了2个百分点。
一升一降，显露了东盟对中国进口替代趋势的苗头。
一升一降，升的贡献，越南占了大头。据越南统计总局、计划投资部、工业贸易部等近日发布的最新数据，越南2022年一季度出口总额为885.8亿美元，同比上升12.9%。除服装等产业外，手机及零部件、电子产品、电脑及零部件的出口金额和数量也都有所扩大，出口额超过273亿美元，相当于其2021年半年的销售额。2021年9月后，越南对美国的出口规模增长超过20%。
具体来说，在越南传统擅长的服装产品领域，美国市场中1/3的鞋类制品以及1/5服装，印有“Made in Vietnam”（越南制造）标识；在电子产业方面，三星超50%的手机出口以及1/3的电子产品出货量，由越南生产。
除了已经在越南有所布局的三星、英特尔、LG等国际品牌之外，例如立讯精密、温斯顿、和硕、歌尔等越来越多的电子产品制造商疫情后到越南布局，准备将越南打造成重要生产基地。
从再长一点的周期看，从2002年的364.5亿美元，到2021年创造历史新高的6685.4亿美元，20年间越南进出口额增长了17倍，贸易规模跃居全球第20位。排在越南前的19个国家中，大部分是能源或者矿产出口，只有中国、印度，以制造业见长。
眨眼间，我们不起眼的南方邻居越南，紧随中、印，似乎在某种程度上具备了世界工厂的雏形。叠加国内在中美贸易冲突后的产业链外移焦虑，很多人不禁担忧，越南将会取代中国，成为下一个世界工厂。
就目前来说，在细分领域，越南对中国出口的替代效应已经初显苗头。但整体来看，制造业向越南的所谓转移，实际上是中国供应链的溢出而非替代。
产业链的过多和过快外移，可能导致中国产业空心化，需要警惕。但适宜的产业链外移，有助于中国的产业升级，也有助于推动形成以中国为关键分工节点的区域经济一体化，扩大中国产业链的国际影响力。
首先，从总体上看，越南对中国出口的替代效应并不明确。
分别对比同期美国从东盟和中国的进口数据即可发现，东盟和中国的对美出口，并非是此消彼长的关系。比如，2021年，美国从东盟进口的月均占比为10%，较疫情前2019年的月均8.2%确实上升了1.8个百分点。但同期，美国从中国的进口份额，月均占比分别为17.7%和17.9%，仅微降0.2个百分点。所以，不能仅仅基于数据占比的波动，就推断东盟（包括越南）对中国出口形成替代关系，东盟出口份额的走高与中国出口保持高景气并不矛盾。
其次，在细分领域，越南对中国出口的替代效应有所初显。
在劳动力密集型的产业，尤其是越南具备传统优势的服装、鞋帽、玩具类产业，越南或许对中国出口具有部分替代效应。例如，美国从越南进口的主要商品中，服装类的份额从2021年9月的14.3%升至2022年2月的18.9%；鞋靴类和帽类的份额分别从20.4%和8.4%升至25.5%和14.3%。同期中国对美出口的相关商品份额则出现小幅回落或震荡。
但是，中国对外包括服装鞋帽在内的轻工产品出口份额的回落，或许主要是受防疫和俄乌局势扰动，目前很难判断越南的“替代”是阶段性的还是永久性的。比如，中国的轻纺织业主要是福建、广东、浙江、江苏四省。浙江绍兴柯桥区的绍兴轻纺城，是全球最大的化纤面料基地，有超过1万家企业从事生产和内外贸易，出口到135个国家和地区。疫情前，柯桥区主要靠参加国际展会获取新订单，通过国际快递收集样品联系客户，但疫情防控显著降低了国际航班和国际快递的运力和速度，导致旧订单延期、新获客困难。
除对美出口降低外，中国的对欧出口也同比降低，越南的对欧服装鞋帽等轻工产品出口则同比上升。原因是，福建、广东、浙江、江苏的对欧出口主要走海运，而乌克兰的敖德萨港口是中欧贸易的重要中转站。受战争影响，原经敖德萨的货物只能转道中欧班列或者土耳其的伊斯坦布尔，运费和时间都有所上升。考虑到当前国内局部疫情对于国内供应链的扰动也尚需一定时间修复，而东南亚地区复工复产正进一步推进，因此预计来自东盟包括越南的出口替代效应或阶段性增强。但是否能永久替代中国的市场份额，现在尚未可知。
再次，越南仍处于中国制造早期低附加值的组装阶段。
在轻工领域，越南对中国形成短期替代的产品，主要集中在纺织等劳动力密集型产业。中国的纺织业已经形成了从化工原料到成品的完整产业链，但越南仍然主要停留在“来料加工”阶段，即进口化纤原材料，利用低劳动力成本优势进行半手工纺织。缺乏化工和机械产业链，相当部分劳动力密集型企业的生产机械等基础工业设施，其实进口自中国。
在电子产品领域，尽管三星等电子巨头希望将越南打造为新的生产中心，但就目前来讲，越南在很大程度上只是组装基地，而不是生产基地。这一点体现在贸易数据上，贸易额虽然大了，但工业增加值却很低，主要的利润仍然掌握在包括欧美日韩和中国在内的外国厂商手中。
最后，越南承接了很多中国的直接投资和主动产业转移。
东盟是中国的第一大贸易伙伴。2020年，越南超过韩国成为了中国第三大出口目的国。中国对越南的出口有两大特点：第一，中国向越南出口的大部分产品是中间品。第二，中国企业对越直接投资和产业转移是带来对越南中间品出口上升的重要原因。
事实上，在《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）框架下，关税减免和原产地累积原则促进了中国向越南的直接投资和产业转移，使得中越在国际分工上的关系更为紧密，部分中国对欧美国家的顺差转变成了中国对越南、以及越南对欧美的顺差，反而减轻了中国国际收支失衡过于集中的压力。
据中国海关统计，2021年中越双边贸易额首次突破2000亿美元，达2302亿美元，按美元计同比增长19.7%，中国对越顺差在450亿美元左右。
可见，现在的中越经贸关系较类似于此前日中经贸关系：中国已经成为全球价值链重要节点，越南则有成为次级节点的潜力。部分供应链环节向东南亚溢出，某种意义上意味着以中国为中心的供应链网络规模变得更大了。
原创 贾铭 秦朔朋友圈 2022-05-19
疫情终将过去，世界从此不同。
——题记
越南经济正飞速崛起。
在疫情最严重的2020年，越南曾以防疫“优等生”而著称，录得了2.91%的经济增速，超越中国（2.3%），位居世界第二，冠绝亚洲和所有发展中经济体。2022年，在中国工厂因应对奥密克戎而阶段性停工、外贸厂商因堵港而焦虑之时，一组越南的统计数据，再次扰动着市场的神经，很多人不禁发问——
追赶了几十年，越南终于跑到了中国前面？
越南是否会取代中国，成为下一个世界工厂？
过去数年，9700万人口的越南，一直被认为是中国产业转移最重要的目的地之一。早在2000年，耐克、阿迪、苹果、三星等众多世界级品牌就已经在越南创建代工厂，越南制造业开始成为中国的潜在竞争对手。
近几年的数据，似乎坐实了这一说法。2021年9月以来，美国从东盟进口的份额已经高达10%。从最新披露的3月份数据来看，美国对东盟的进口环比2月提升了1.2个百分点，而从中国进口的份额从去年9月的19.7%降至16%，环比2月则快速下降了2个百分点。
一升一降，显露了东盟对中国进口替代趋势的苗头。
一升一降，升的贡献，越南占了大头。据越南统计总局、计划投资部、工业贸易部等近日发布的最新数据，越南2022年一季度出口总额为885.8亿美元，同比上升12.9%。除服装等产业外，手机及零部件、电子产品、电脑及零部件的出口金额和数量也都有所扩大，出口额超过273亿美元，相当于其2021年半年的销售额。2021年9月后，越南对美国的出口规模增长超过20%。
具体来说，在越南传统擅长的服装产品领域，美国市场中1/3的鞋类制品以及1/5服装，印有“Made in Vietnam”（越南制造）标识；在电子产业方面，三星超50%的手机出口以及1/3的电子产品出货量，由越南生产。
除了已经在越南有所布局的三星、英特尔、LG等国际品牌之外，例如立讯精密、温斯顿、和硕、歌尔等越来越多的电子产品制造商疫情后到越南布局，准备将越南打造成重要生产基地。
从再长一点的周期看，从2002年的364.5亿美元，到2021年创造历史新高的6685.4亿美元，20年间越南进出口额增长了17倍，贸易规模跃居全球第20位。排在越南前的19个国家中，大部分是能源或者矿产出口，只有中国、印度，以制造业见长。
眨眼间，我们不起眼的南方邻居越南，紧随中、印，似乎在某种程度上具备了世界工厂的雏形。叠加国内在中美贸易冲突后的产业链外移焦虑，很多人不禁担忧，越南将会取代中国，成为下一个世界工厂。
就目前来说，在细分领域，越南对中国出口的替代效应已经初显苗头。但整体来看，制造业向越南的所谓转移，实际上是中国供应链的溢出而非替代。
产业链的过多和过快外移，可能导致中国产业空心化，需要警惕。但适宜的产业链外移，有助于中国的产业升级，也有助于推动形成以中国为关键分工节点的区域经济一体化，扩大中国产业链的国际影响力。
首先，从总体上看，越南对中国出口的替代效应并不明确。
分别对比同期美国从东盟和中国的进口数据即可发现，东盟和中国的对美出口，并非是此消彼长的关系。比如，2021年，美国从东盟进口的月均占比为10%，较疫情前2019年的月均8.2%确实上升了1.8个百分点。但同期，美国从中国的进口份额，月均占比分别为17.7%和17.9%，仅微降0.2个百分点。所以，不能仅仅基于数据占比的波动，就推断东盟（包括越南）对中国出口形成替代关系，东盟出口份额的走高与中国出口保持高景气并不矛盾。
其次，在细分领域，越南对中国出口的替代效应有所初显。
在劳动力密集型的产业，尤其是越南具备传统优势的服装、鞋帽、玩具类产业，越南或许对中国出口具有部分替代效应。例如，美国从越南进口的主要商品中，服装类的份额从2021年9月的14.3%升至2022年2月的18.9%；鞋靴类和帽类的份额分别从20.4%和8.4%升至25.5%和14.3%。同期中国对美出口的相关商品份额则出现小幅回落或震荡。
但是，中国对外包括服装鞋帽在内的轻工产品出口份额的回落，或许主要是受防疫和俄乌局势扰动，目前很难判断越南的“替代”是阶段性的还是永久性的。比如，中国的轻纺织业主要是福建、广东、浙江、江苏四省。浙江绍兴柯桥区的绍兴轻纺城，是全球最大的化纤面料基地，有超过1万家企业从事生产和内外贸易，出口到135个国家和地区。疫情前，柯桥区主要靠参加国际展会获取新订单，通过国际快递收集样品联系客户，但疫情防控显著降低了国际航班和国际快递的运力和速度，导致旧订单延期、新获客困难。
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再次，越南仍处于中国制造早期低附加值的组装阶段。
在轻工领域，越南对中国形成短期替代的产品，主要集中在纺织等劳动力密集型产业。中国的纺织业已经形成了从化工原料到成品的完整产业链，但越南仍然主要停留在“来料加工”阶段，即进口化纤原材料，利用低劳动力成本优势进行半手工纺织。缺乏化工和机械产业链，相当部分劳动力密集型企业的生产机械等基础工业设施，其实进口自中国。
在电子产品领域，尽管三星等电子巨头希望将越南打造为新的生产中心，但就目前来讲，越南在很大程度上只是组装基地，而不是生产基地。这一点体现在贸易数据上，贸易额虽然大了，但工业增加值却很低，主要的利润仍然掌握在包括欧美日韩和中国在内的外国厂商手中。
最后，越南承接了很多中国的直接投资和主动产业转移。
东盟是中国的第一大贸易伙伴。2020年，越南超过韩国成为了中国第三大出口目的国。中国对越南的出口有两大特点：第一，中国向越南出口的大部分产品是中间品。第二，中国企业对越直接投资和产业转移是带来对越南中间品出口上升的重要原因。
事实上，在《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）框架下，关税减免和原产地累积原则促进了中国向越南的直接投资和产业转移，使得中越在国际分工上的关系更为紧密，部分中国对欧美国家的顺差转变成了中国对越南、以及越南对欧美的顺差，反而减轻了中国国际收支失衡过于集中的压力。
据中国海关统计，2021年中越双边贸易额首次突破2000亿美元，达2302亿美元，按美元计同比增长19.7%，中国对越顺差在450亿美元左右。
可见，现在的中越经贸关系较类似于此前日中经贸关系：中国已经成为全球价值链重要节点，越南则有成为次级节点的潜力。部分供应链环节向东南亚溢出，某种意义上意味着以中国为中心的供应链网络规模变得更大了。
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