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我们2022年的第181只虎来啦！
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【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
新房优惠 | 低收费中介 | 存量房估价
付费咨询 | 收费文章
了解详情，请关注微信公众号：房产老司机
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先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
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温情故事《饺子》
赵新 故事微刊 2022-06-29
那时候就是那时候。
那时候不是这时候。
那时候吃的是高粱面、山药面、瓜菜代，以瓜菜代替口粮，还不够吃，吃不饱，要想吃顿白面饺子非常非常难。
那时候我在一所初级中学教书。学校在乡下，门前是一条缓缓流淌的清水河，四周是莽莽苍苍的太行山。我才25岁。我教的是毕业班的语文课，还担任这个班的班主任，从上课到下课，从起床到睡觉，从放学到回家，学生们方方面面都归我管。
那一天是星期六。那时候星期六照样上课，每个星期只休息星期天。校长从县城开会回来喜气洋洋地说，告诉大家一个好消息，我们学校被县政府评选为教学模范单位，大家都有功劳，大家都辛苦啦！校长说，为了庆贺这一至高无上的荣誉，他特地想办法讨来了几斤白面，今天晚上请各位老师吃顿素馅饺子，让大家脚踏实地地高兴高兴、欢喜欢喜！
校长讲完以后老师们热烈鼓掌，欢呼雀跃，都有一种幸福感、骄傲感。
那是春末夏初，夜里短了，白天长了，好不容易等到傍晚开饭的时间，我正拿着碗筷兴致勃勃地向厨房大踏步地前进时，却有一个住宿的学生急急忙忙跑过来，抢在我的面前，向我请假回家。
他叫梁亮，16岁，个头虽然瘦小，却很机灵、很精神。
他是我们班里的高才生，是个被老师喜欢的学生。
他恭恭敬敬地说：老师，我请假，我要回家看看，我想家。
我说：梁亮，再有两个月你就该考高中了，怎么还想家呀？你应该发愤图强以校为家，忘掉山沟里那个小家。
他说……
他说的什么，我没有用心去听，我光想着到厨房去吃素馅饺子。校长说了，今天晚上的饭不给分成一份又一份，不给往每个老师的碗里盛，而是把煮熟的饺子捞在一个很大很大的笼屉上，大家蹲下来，围成一个圆圈，热热乎乎一起吃。校长郑重其事地说，这种吃法好，它象征着兴旺象征着团结，象征着齐心协力象征着同心同德！
我想我要去晚了，还有我的饺子吗？所以我丢下梁亮，径直到了厨房。
我蹲下身子，挤进那个热腾腾的“圆圈”，刚刚夹起一个饺子，还未品尝到它的妙处时，梁亮又立在厨房门口喊我：老师，对不起，请您出来一下。
想了想，我还是放下那个饺子出去了。我索性把梁亮叫到了我的办公室。我说：梁亮，你说吧，把你想说的都给说出来，别再憋在肚里了。
梁亮的眼里扑簌簌地掉下两串泪水。他说爹给他捎过信儿来了，爹想他，让他这个星期天一定回去；他说他已经有一个月不回去了，他也想回去看爹去。梁亮擦了擦了脸上的泪水说：老师，我们家的情况您知道，您说我回去不回去？
搞家庭调查的时候我曾经去过梁亮的家，并且在他家的热炕头上住过一夜。我知道梁亮的母亲已经去世了，梁亮的爹是个放羊的，50多岁年纪，全家只有他和梁亮两口人。老汉实实在在地告诉我，他赶着生产队的羊群漫山遍野地跑，不怕风不怕雨，不怕苦不怕累，不怕雷霆电闪，不怕饥肠辘辘，心里总有一盏灯照着，眼前总是亮堂堂的。老汉说，老师，我哪里来的这盏灯啊？他就是梁亮，他就是我的儿子！儿子原来叫梁成，后来才改成梁亮的。
话说到这里，老汉眼里有泪了。油灯闪闪，泪花闪闪，望着他满脸的希望和坚毅，我彻底了解了这个家庭，了解了这位个头不高、黑黑瘦瘦的放羊汉子！
想到这些事情，我的心里仍然很激动、很兴奋。
我准了梁亮的假。我请他代我向他爸爸问好，我还真有些想念他。
我看了看表说：现在已经是下午6点，你还要走20里山路，路上害怕吗？
梁亮说：不害怕不害怕，我爹说在半路接我呢；我每次回家我爹都接我，他是放羊的，不用和生产队请假。
梁亮深深地给我鞠了一躬说：老师，我耽误您吃饭啦，你们吃的是饺子呀！
我再来到厨房时，那个“圆圈”已经吃散了，只剩下那个偌大的笼屉。
第二天太阳落山的时候，梁亮回到了学校。梁亮把一只饭盒悄悄地捧给我，我忽然闻到了一股浓重的香气。
我问：这是什么？
梁亮悄悄地回答：饺子。
我问：哪来的饺子？
梁亮回答：我爹包的。不对，我爹不会包饺子，是我爹请人包的。
我吃惊地问：你们家里还有白面？
梁亮回答：白面是我爹借的，做馅儿的腊肉也是我爹借的。我爹心肠热，人缘好，因为他乐意帮助别人，别人也都乐意帮助他。可惜借遍了全村子，也只借了半斤面……老师，因为我请假，您昨天晚上没有吃上饺子吧？
梁亮又说：老师，你们难得吃一回饺子！
我轻轻地打开了那只饭盒。那饺子个头不大，却是精雕细琢，玲珑剔透，工艺品一般可爱。我很认真地数了数，1、2、3、4、5……那是22个饺子。
因为饭盒装在书包里，那饺子还温乎，有一丝一缕的热气。
我让梁亮赶紧拿筷子，喊了几声没人答应，抬起头来一看，房间里只剩下我自己，还有满屋子醉人的香气。
赵新 故事微刊 2022-06-29
那时候就是那时候。
那时候不是这时候。
那时候吃的是高粱面、山药面、瓜菜代，以瓜菜代替口粮，还不够吃，吃不饱，要想吃顿白面饺子非常非常难。
那时候我在一所初级中学教书。学校在乡下，门前是一条缓缓流淌的清水河，四周是莽莽苍苍的太行山。我才25岁。我教的是毕业班的语文课，还担任这个班的班主任，从上课到下课，从起床到睡觉，从放学到回家，学生们方方面面都归我管。
那一天是星期六。那时候星期六照样上课，每个星期只休息星期天。校长从县城开会回来喜气洋洋地说，告诉大家一个好消息，我们学校被县政府评选为教学模范单位，大家都有功劳，大家都辛苦啦！校长说，为了庆贺这一至高无上的荣誉，他特地想办法讨来了几斤白面，今天晚上请各位老师吃顿素馅饺子，让大家脚踏实地地高兴高兴、欢喜欢喜！
校长讲完以后老师们热烈鼓掌，欢呼雀跃，都有一种幸福感、骄傲感。
那是春末夏初，夜里短了，白天长了，好不容易等到傍晚开饭的时间，我正拿着碗筷兴致勃勃地向厨房大踏步地前进时，却有一个住宿的学生急急忙忙跑过来，抢在我的面前，向我请假回家。
他叫梁亮，16岁，个头虽然瘦小，却很机灵、很精神。
他是我们班里的高才生，是个被老师喜欢的学生。
他恭恭敬敬地说：老师，我请假，我要回家看看，我想家。
我说：梁亮，再有两个月你就该考高中了，怎么还想家呀？你应该发愤图强以校为家，忘掉山沟里那个小家。
他说……
他说的什么，我没有用心去听，我光想着到厨房去吃素馅饺子。校长说了，今天晚上的饭不给分成一份又一份，不给往每个老师的碗里盛，而是把煮熟的饺子捞在一个很大很大的笼屉上，大家蹲下来，围成一个圆圈，热热乎乎一起吃。校长郑重其事地说，这种吃法好，它象征着兴旺象征着团结，象征着齐心协力象征着同心同德！
我想我要去晚了，还有我的饺子吗？所以我丢下梁亮，径直到了厨房。
我蹲下身子，挤进那个热腾腾的“圆圈”，刚刚夹起一个饺子，还未品尝到它的妙处时，梁亮又立在厨房门口喊我：老师，对不起，请您出来一下。
想了想，我还是放下那个饺子出去了。我索性把梁亮叫到了我的办公室。我说：梁亮，你说吧，把你想说的都给说出来，别再憋在肚里了。
梁亮的眼里扑簌簌地掉下两串泪水。他说爹给他捎过信儿来了，爹想他，让他这个星期天一定回去；他说他已经有一个月不回去了，他也想回去看爹去。梁亮擦了擦了脸上的泪水说：老师，我们家的情况您知道，您说我回去不回去？
搞家庭调查的时候我曾经去过梁亮的家，并且在他家的热炕头上住过一夜。我知道梁亮的母亲已经去世了，梁亮的爹是个放羊的，50多岁年纪，全家只有他和梁亮两口人。老汉实实在在地告诉我，他赶着生产队的羊群漫山遍野地跑，不怕风不怕雨，不怕苦不怕累，不怕雷霆电闪，不怕饥肠辘辘，心里总有一盏灯照着，眼前总是亮堂堂的。老汉说，老师，我哪里来的这盏灯啊？他就是梁亮，他就是我的儿子！儿子原来叫梁成，后来才改成梁亮的。
话说到这里，老汉眼里有泪了。油灯闪闪，泪花闪闪，望着他满脸的希望和坚毅，我彻底了解了这个家庭，了解了这位个头不高、黑黑瘦瘦的放羊汉子！
想到这些事情，我的心里仍然很激动、很兴奋。
我准了梁亮的假。我请他代我向他爸爸问好，我还真有些想念他。
我看了看表说：现在已经是下午6点，你还要走20里山路，路上害怕吗？
梁亮说：不害怕不害怕，我爹说在半路接我呢；我每次回家我爹都接我，他是放羊的，不用和生产队请假。
梁亮深深地给我鞠了一躬说：老师，我耽误您吃饭啦，你们吃的是饺子呀！
我再来到厨房时，那个“圆圈”已经吃散了，只剩下那个偌大的笼屉。
第二天太阳落山的时候，梁亮回到了学校。梁亮把一只饭盒悄悄地捧给我，我忽然闻到了一股浓重的香气。
我问：这是什么？
梁亮悄悄地回答：饺子。
我问：哪来的饺子？
梁亮回答：我爹包的。不对，我爹不会包饺子，是我爹请人包的。
我吃惊地问：你们家里还有白面？
梁亮回答：白面是我爹借的，做馅儿的腊肉也是我爹借的。我爹心肠热，人缘好，因为他乐意帮助别人，别人也都乐意帮助他。可惜借遍了全村子，也只借了半斤面……老师，因为我请假，您昨天晚上没有吃上饺子吧？
梁亮又说：老师，你们难得吃一回饺子！
我轻轻地打开了那只饭盒。那饺子个头不大，却是精雕细琢，玲珑剔透，工艺品一般可爱。我很认真地数了数，1、2、3、4、5……那是22个饺子。
因为饭盒装在书包里，那饺子还温乎，有一丝一缕的热气。
我让梁亮赶紧拿筷子，喊了几声没人答应，抬起头来一看，房间里只剩下我自己，还有满屋子醉人的香气。
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