【小村大事|乡村振兴天津故事纪实|乡愁如诗——滨海新区徐庄子示范村创建速写】https://t.cn/A6XyUjkH
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中国小康网天津5月4日电 特色民宿、古朴路灯，这是个精心设计、靓丽别致的农家小院；
果蔬种植、加工包装、休闲旅游，这是个让一产“接二连三”，村民实现安居乐业的筑梦村庄；
百年古枣林、民俗文化展厅、乡村文化墙、丰收广场，这是幅传承文化、乡亲乡爱的如诗画卷。
这是天津市滨海新区小王庄镇徐庄子村——一个全面优化村庄人居环境建设，旧貌换新颜的文明之地；一个产业融合发展的乡村振兴示范村；一个历史悠久、发展迅速的后起之秀。徐庄子村先后获评天津市人居环境示范村、天津市乡村治理示范村、滨海新区健康村、滨海新区文明村，并于2021年入选天津市100个乡村振兴示范村创建名单。
莫言说，乡愁是家乡的红高粱，风吹的时候不停摇晃；余光中说，乡愁是一枚小小的邮票，是一湾浅浅的海峡……
津城之南，向阳河畔。近年来，滨海新区小王庄镇将“留住乡愁”转化为新时代推动乡村振兴的强大精神动力，将富民乡村产业和清洁能源产业相结合，走出一条富有特色的乡村振兴之路，让小王庄镇成为每个人乡愁里的“诗和远方”。
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抓生态护环境 留住“乡愁”之本
走进小王庄镇徐庄子村，村庄文化似锦、道路干净整齐、广场欢声笑语，一番美丽景象。谁能想到，这片乐土，早年曾是一个处处荒草丛生的村落。
“我们把以前老徐庄子中学重新进行整修，把操场改造成现在的丰收广场，把教室改成民宿，把礼堂改成会议中心，还成立了乡村振兴实践基地，让徐庄子村旧貌换新颜。”小王庄镇徐庄子村“90后”的党总支书记、村委会主任王钧鹏说。
这座始建于明永乐二年，历史悠久的北方传统村落，很早之前是镇里困难村之一。提到以前的日子，村民徐志新有话说：“我在这里住了40多年了，之前这里是‘刮风一身土、下雨一脚泥、家禽满街跑、满目是荒草’的偏远小村落。现在这里改造得特别好，比以前变化很大。现在国家建设新农村，村民都积极响应，通过环境整治，现在村庄环境大变样，道路平整，柴草乱堆和私搭乱盖现象都没有啦。”
乡村美不美，事关全面小康的底色和成色。在乡村振兴中，小王庄镇徐庄子村坚持“留白留朴留绿”的原则，建设采用朴实自然，留住乡愁的设计理念，以硬化、亮化、绿化、文化为主题，共硬化道路39000平方米、文化墙绘1800平方米、新增太阳能路灯170盏、建设儿童乐园600平方米、改造坑塘4个、建设栈桥2座，提升共享枣林300余亩、提升共享菜园20余亩，完成了从昔日“丑小鸭”到如今“白天鹅”的华丽转变。
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抓建设重传承 留住“乡愁”之魂
在乡村文化墙一边，“乡村振兴实践基地”八个大字格外引人注目。
“我们积极拓展资源，建设徐庄子村乡村振兴实践基地，吸引了以南开大学、湖北商会、中国网·特产频道等为代表的社会资源和多家银行保险挂牌入驻，全年接待访客2000余人次，成为小王庄镇乡村振兴的人才和智力支持的聚集高地。”王钧鹏介绍说，乡村振兴实践基地共分为六个展厅，包括游客接待中心、特产直播展厅、乡野悦读室、民俗文化展示厅、乡村记忆馆、产业服务中心。
走进游客接待中心，一张张展板介绍了徐庄子村的前世今生，一张张图片清晰展示了村子通过人居环境改造的巨大变化。特产直播展厅中，冬枣、鸡蛋特色农产品搭乘新媒体渠道的快车，走进千家万户，拓宽了村民销路，更好地打造徐庄子村农产品品牌。乡野悦读室中，村民尽情享受着阅读之乐。在这里，徐庄子村还和建行天津分行联合共建了裕农学堂，为农户、农村大学生、村镇种养殖户带去红色教育以及基础文化、金融、农业、医疗健康等方面的知识，探索乡村教育金融赋能新模式。
走进民俗文化展示厅和乡村记忆馆，书法、泥人、烙印葫芦等特色文化产品琳琅满目，地上还摆放着一些旧时的农具。“游客可以在这里忆苦思甜。下一步我们会将这些旧农具和高科技结合，游客在这里可以拿着农具看着屏幕中的自己在‘田地’里干活的样子，沉浸式体验农家乐趣。”
在产业服务中心，徐庄子村和中华联合产险达成共建，为村民提供保险服务。“之前村民上保险非常不方便，我们将保险服务站点建在村里服务村民，更好地帮助他们进行农事服务。”
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抓产业促融合 留住“乡愁”之脉
走出乡村振兴实践基地，旁边便是数百年历史的古枣林。每年秋季，丰收气息飘溢于园林间，古枣树尽情奉献着自己的甘甜。
“我们以明清时期15.7亩‘逢春’古枣林为历史元素，精心打造了占地面积3万平方米的古枣乡居民宿园区，目前共10间民宿，还配备了可接待团体游客的各类设施。”王钧鹏介绍说。
乡村之美，如何能长久保持？徐庄子村加快农业高质量发展，推进一二三产业融合，大力推进现代休闲观光农业和乡村旅游融合发展，农民的“钱袋子”越来越鼓。其中以种植农业产业为主，主要种植小麦、玉米、冬枣等。每年小麦种植约4500亩，每亩产量约300斤；玉米种植约4600亩，每亩产量约1000斤；冬枣种植约300亩，每亩产量约3000斤。同时鼓励合作社经营，天津轩辕农作物种植合作社、天津津泰顺种植合作社，承包农田1600亩。
在加快农业高质量发展的同时，徐庄子村鼓励引导现有纸制品、塑料制品等企业在围绕绿色、低碳、深加工等方面，针对农业特色产品包装，工艺品加工等领域下功夫，不断强化高质量发展意识，使农工互补、相互促进、合力共赢成为携手乡村振兴发展共识。
随着乡村振兴战略的深入实施，乡村旅游成为乡村振兴的新引擎。徐庄子村以发展民宿经济、组织农事体验、弘扬传统文化助力乡村振兴为突破口，打造古枣乡居民宿园区，成立徐庄子村乡村振兴实践基地，建设丰收广场。通过滨海新区农民丰收节、新时代文明实践站赶大集、首届乡村振兴健步行、小王庄镇冬枣节、油菜花节等一系列活动，让徐庄子村成为新时代美丽乡村建设、吹响乡村振兴号角的出发地。
“未来我们还将依托自身资源环境，乘势而上，以‘体育+乡村振兴’为目标，融入体育旅游元素，开发户外攀岩等项目，建设研学游教育基地，扩大民宿经济优势，让乡村振兴道路越走越宽。”王钧鹏介绍说。
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抓规划明方向 留住“乡愁”之基
乡村的美，美在朴实。一亩金黄，一片红瓦，一池荷绿，一方石磨，皆是不同于城市的美，轻易间就能勾起人们对自然的向往，对家乡的思愁。
徐庄子村，这个天津市人居环境示范村、天津市乡村振兴示范村，成为小王庄镇打造山水乡愁之源的一个缩影和典范。
“小王庄镇紧紧抓住乡村振兴重大战略实施机遇，按照产村融合示范镇和乡村振兴新样板来确定战略目标。制定了现代农业产业强镇、清洁能源特色小镇和田园休闲文旅名镇三大战略方向，形成拉动乡村振兴的‘三驾马车’，‘三驾马车’齐动，共同振兴乡村产业发展。”小王庄镇党委书记李振表示。
接下来，小王庄镇将围绕全面乡村振兴，牢牢把握产业振兴着力点，打造国家级一二三产业融合发展示范园，延长农业产业链条，提高产业附加值，促进农民就业增收。为践行国家“双碳”战略，围绕本地绿色清洁能源资源，打造滨海新区首个“零碳小镇”项目，探索一二三产业分别实现低碳化、零碳化路径，探索双碳战略与乡村振兴战略互相促进的路径。“针对田园休闲文旅名镇战略，我们将进一步发掘农耕文化底蕴，形成一年四季节庆、节日不断的氛围，为游客体验乡村振兴，分享丰收喜悦创造良好的条件。”李振说。
“乡愁”如一道美丽风景，在滨海新区小王庄镇勾画着诗意栖居的田园图景，凝铸乡村振兴的瑰丽诗篇。
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中国小康网天津5月4日电 特色民宿、古朴路灯，这是个精心设计、靓丽别致的农家小院；
果蔬种植、加工包装、休闲旅游，这是个让一产“接二连三”，村民实现安居乐业的筑梦村庄；
百年古枣林、民俗文化展厅、乡村文化墙、丰收广场，这是幅传承文化、乡亲乡爱的如诗画卷。
这是天津市滨海新区小王庄镇徐庄子村——一个全面优化村庄人居环境建设，旧貌换新颜的文明之地；一个产业融合发展的乡村振兴示范村；一个历史悠久、发展迅速的后起之秀。徐庄子村先后获评天津市人居环境示范村、天津市乡村治理示范村、滨海新区健康村、滨海新区文明村，并于2021年入选天津市100个乡村振兴示范村创建名单。
莫言说，乡愁是家乡的红高粱，风吹的时候不停摇晃；余光中说，乡愁是一枚小小的邮票，是一湾浅浅的海峡……
津城之南，向阳河畔。近年来，滨海新区小王庄镇将“留住乡愁”转化为新时代推动乡村振兴的强大精神动力，将富民乡村产业和清洁能源产业相结合，走出一条富有特色的乡村振兴之路，让小王庄镇成为每个人乡愁里的“诗和远方”。
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抓生态护环境 留住“乡愁”之本
走进小王庄镇徐庄子村，村庄文化似锦、道路干净整齐、广场欢声笑语，一番美丽景象。谁能想到，这片乐土，早年曾是一个处处荒草丛生的村落。
“我们把以前老徐庄子中学重新进行整修，把操场改造成现在的丰收广场，把教室改成民宿，把礼堂改成会议中心，还成立了乡村振兴实践基地，让徐庄子村旧貌换新颜。”小王庄镇徐庄子村“90后”的党总支书记、村委会主任王钧鹏说。
这座始建于明永乐二年，历史悠久的北方传统村落，很早之前是镇里困难村之一。提到以前的日子，村民徐志新有话说：“我在这里住了40多年了，之前这里是‘刮风一身土、下雨一脚泥、家禽满街跑、满目是荒草’的偏远小村落。现在这里改造得特别好，比以前变化很大。现在国家建设新农村，村民都积极响应，通过环境整治，现在村庄环境大变样，道路平整，柴草乱堆和私搭乱盖现象都没有啦。”
乡村美不美，事关全面小康的底色和成色。在乡村振兴中，小王庄镇徐庄子村坚持“留白留朴留绿”的原则，建设采用朴实自然，留住乡愁的设计理念，以硬化、亮化、绿化、文化为主题，共硬化道路39000平方米、文化墙绘1800平方米、新增太阳能路灯170盏、建设儿童乐园600平方米、改造坑塘4个、建设栈桥2座，提升共享枣林300余亩、提升共享菜园20余亩，完成了从昔日“丑小鸭”到如今“白天鹅”的华丽转变。
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抓建设重传承 留住“乡愁”之魂
在乡村文化墙一边，“乡村振兴实践基地”八个大字格外引人注目。
“我们积极拓展资源，建设徐庄子村乡村振兴实践基地，吸引了以南开大学、湖北商会、中国网·特产频道等为代表的社会资源和多家银行保险挂牌入驻，全年接待访客2000余人次，成为小王庄镇乡村振兴的人才和智力支持的聚集高地。”王钧鹏介绍说，乡村振兴实践基地共分为六个展厅，包括游客接待中心、特产直播展厅、乡野悦读室、民俗文化展示厅、乡村记忆馆、产业服务中心。
走进游客接待中心，一张张展板介绍了徐庄子村的前世今生，一张张图片清晰展示了村子通过人居环境改造的巨大变化。特产直播展厅中，冬枣、鸡蛋特色农产品搭乘新媒体渠道的快车，走进千家万户，拓宽了村民销路，更好地打造徐庄子村农产品品牌。乡野悦读室中，村民尽情享受着阅读之乐。在这里，徐庄子村还和建行天津分行联合共建了裕农学堂，为农户、农村大学生、村镇种养殖户带去红色教育以及基础文化、金融、农业、医疗健康等方面的知识，探索乡村教育金融赋能新模式。
走进民俗文化展示厅和乡村记忆馆，书法、泥人、烙印葫芦等特色文化产品琳琅满目，地上还摆放着一些旧时的农具。“游客可以在这里忆苦思甜。下一步我们会将这些旧农具和高科技结合，游客在这里可以拿着农具看着屏幕中的自己在‘田地’里干活的样子，沉浸式体验农家乐趣。”
在产业服务中心，徐庄子村和中华联合产险达成共建，为村民提供保险服务。“之前村民上保险非常不方便，我们将保险服务站点建在村里服务村民，更好地帮助他们进行农事服务。”
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抓产业促融合 留住“乡愁”之脉
走出乡村振兴实践基地，旁边便是数百年历史的古枣林。每年秋季，丰收气息飘溢于园林间，古枣树尽情奉献着自己的甘甜。
“我们以明清时期15.7亩‘逢春’古枣林为历史元素，精心打造了占地面积3万平方米的古枣乡居民宿园区，目前共10间民宿，还配备了可接待团体游客的各类设施。”王钧鹏介绍说。
乡村之美，如何能长久保持？徐庄子村加快农业高质量发展，推进一二三产业融合，大力推进现代休闲观光农业和乡村旅游融合发展，农民的“钱袋子”越来越鼓。其中以种植农业产业为主，主要种植小麦、玉米、冬枣等。每年小麦种植约4500亩，每亩产量约300斤；玉米种植约4600亩，每亩产量约1000斤；冬枣种植约300亩，每亩产量约3000斤。同时鼓励合作社经营，天津轩辕农作物种植合作社、天津津泰顺种植合作社，承包农田1600亩。
在加快农业高质量发展的同时，徐庄子村鼓励引导现有纸制品、塑料制品等企业在围绕绿色、低碳、深加工等方面，针对农业特色产品包装，工艺品加工等领域下功夫，不断强化高质量发展意识，使农工互补、相互促进、合力共赢成为携手乡村振兴发展共识。
随着乡村振兴战略的深入实施，乡村旅游成为乡村振兴的新引擎。徐庄子村以发展民宿经济、组织农事体验、弘扬传统文化助力乡村振兴为突破口，打造古枣乡居民宿园区，成立徐庄子村乡村振兴实践基地，建设丰收广场。通过滨海新区农民丰收节、新时代文明实践站赶大集、首届乡村振兴健步行、小王庄镇冬枣节、油菜花节等一系列活动，让徐庄子村成为新时代美丽乡村建设、吹响乡村振兴号角的出发地。
“未来我们还将依托自身资源环境，乘势而上，以‘体育+乡村振兴’为目标，融入体育旅游元素，开发户外攀岩等项目，建设研学游教育基地，扩大民宿经济优势，让乡村振兴道路越走越宽。”王钧鹏介绍说。
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抓规划明方向 留住“乡愁”之基
乡村的美，美在朴实。一亩金黄，一片红瓦，一池荷绿，一方石磨，皆是不同于城市的美，轻易间就能勾起人们对自然的向往，对家乡的思愁。
徐庄子村，这个天津市人居环境示范村、天津市乡村振兴示范村，成为小王庄镇打造山水乡愁之源的一个缩影和典范。
“小王庄镇紧紧抓住乡村振兴重大战略实施机遇，按照产村融合示范镇和乡村振兴新样板来确定战略目标。制定了现代农业产业强镇、清洁能源特色小镇和田园休闲文旅名镇三大战略方向，形成拉动乡村振兴的‘三驾马车’，‘三驾马车’齐动，共同振兴乡村产业发展。”小王庄镇党委书记李振表示。
接下来，小王庄镇将围绕全面乡村振兴，牢牢把握产业振兴着力点，打造国家级一二三产业融合发展示范园，延长农业产业链条，提高产业附加值，促进农民就业增收。为践行国家“双碳”战略，围绕本地绿色清洁能源资源，打造滨海新区首个“零碳小镇”项目，探索一二三产业分别实现低碳化、零碳化路径，探索双碳战略与乡村振兴战略互相促进的路径。“针对田园休闲文旅名镇战略，我们将进一步发掘农耕文化底蕴，形成一年四季节庆、节日不断的氛围，为游客体验乡村振兴，分享丰收喜悦创造良好的条件。”李振说。
“乡愁”如一道美丽风景，在滨海新区小王庄镇勾画着诗意栖居的田园图景，凝铸乡村振兴的瑰丽诗篇。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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