【房价比地价还低，买这类房是不是很划算？】2021年老司机问答专栏已经关闭了，今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上，收费也有明显变化（详见文末：付费咨询）。如果只是问一些简单的问题，可以通过现场交流会或老司机直播间来提问，都是免费的。
从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说，房子就真不是用来住的，而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去？只有天知道。
—房产老司机服务矩阵—
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从7月开始，老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播，主要点评近期楼市发生的事情，并回答大家的问题。（直播在视频号：房产老司机）
先问大家一个问题，你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类？
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜，但并不是最便宜的，市场上还有更便宜的房子，既不是最老，也不是最破，更不是最小。
而是那种房龄15年以上，面积120以上，大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切，因为相比老破小，这类房子并不是特别老，基本上是第二代商品房小区，15年左右说不上破，外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说，显得老一些，旧一些，老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的，典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”（房龄往往20年+）的成交，我们意外的发现，反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例，这里聚集着大量的老破小社区，如联南花园，也有品质略好的老旧大社区，比如丽园馨都，但去年到今年，联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村，也有类似的情况。
不仅成交量，丽园馨都的房价甚至还卖不过联南，特别是今年以来，联南的老破小能卖到2.4-2.6万，丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看，丽园馨都应该显著高过联南才更合理。
方桥的房子都在喊2万了，慈城的房子早就2万+了，联丰板块居然还只能卖2.3万左右（电梯房），怎么也想不通。
单就卖地来说，联丰的楼面地价一定会在2万以上，最近成交的高塘地块，楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子，也没能好卖起来，类似小区今年的成交量，往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因？
还是以联南社区为例，这里成交的二手房，绝大部分都在200万以下，50-80平米之间，超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说，客户类别已经变得非常单一，基本上都是以首次置业的刚需客户，这些客户购房的第一限制条件，就是总价。
资金决定了首付，首付决定了总价。
老旧大产品，尽管单价不高，但总价往往都靠300万区间了，这与首次置业的购买力之间，至少有了100万的缺口，无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说，这种老旧小区很难以入法眼，虽然地段好，但居住舒适性是个很大问题，比如停车就特别困难。
如果没电梯，那就更糟糕了。
高不成低不就，是老旧大二手房最大的尴尬。
只聊到这个深度就完了？对老司机来说这怎么可能！下面，一个有深度的问题出现了：
这种接近地价的老旧大，有投资价值吗？
打个比方，老旧大就像一辆开了20万公里的汽车，现在二手车的价格接近卖废铁的价格，但这车还能开，你认为有没有买的价值？
最差就算拆了卖废铁，也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了，但别急，房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价，地价本身是否成立？如果将来土地越卖越便宜，就算现在接近地价买过来，将来还是站岗，而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢？
要知道，我们的地价并非是市场的产物，而是垄断的结果，这个板块地价卖2万是否合理，没办法论证，因为就算没人买，政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买，但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么，是拆迁成本，拆迁成本上去了，地价肯定下不来。这还只是表面现象，其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时，抵押的就是土地。
土地掉价了，对银行来说意味着抵押物不安全了，必然会要求增加抵押物，或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信，地价在垄断控制之下，是可以保持稳定的。
地价稳定了，老旧大就可以投资了吗？还是不行，因为它难以兑现。
买二手车拆了卖废铁，马上就可以兑现，但买一套这样的老旧大，如果不拆迁，兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁，因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期，投资这种老旧大可能就是一个陷阱，随着新建商品房越来越多，二手房市场的过剩会越来越明显，越来越多的房子，真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗？不会！它们在银行是有估值的，就算卖不掉，也可以用来作为贷款抵押物，可以套取资金用来周转。
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【 紧盯养老诈骗案件 推动涉老案件专项行动#赤峰警方接连破案守护养老钱# 】
在全国打击整治养老诈骗专项行动中，赤峰公安机关充分利用传统媒体与新兴媒体开展反诈宣传工作，在社会上全面打响反诈人民战争的同时，始终将打击整治作为公安工作惩治犯罪的重拳利器，推动打击整治养老诈骗专项行动走深走实。
近日，赤峰公安机关又相继破获多起养老诈骗案件，在打击违法犯罪的同时，也产生了强大的社会震慑力。
一起养老诈骗案红山刑警6天侦破
在打击整治养老诈骗专项行动中，赤峰公安机关明确重点，紧盯养老诈骗案件，不放过任何涉案线索，从严从快打击。6月22日，红山区公安分局刑侦大队就侦破了一起养老诈骗案件，抓获嫌疑人2人，为被害人追损16万元，此案从报案到侦破仅用了6天。
6月16日，红山区一男子到刑侦大队报案，称其在2021年11月，被一名叫林某的男子以办理补缴养老保险和特殊工种为由骗取人民币16万元。接到报案后，民警调查了解到，报案人与林某是微信好友，2021年11月份，其在微信朋友圈看到林某发送可以办理补缴养老保险和特殊工种业务的信息后，便想给妻子办理这两项业务，于是便与林某联系。当时林某称自己有朋友认识红山区社保局的工作人员，可以帮其办理，但是需要16万元好处费。11月26日，这名男子将16万元转入林某的建行卡内，事后到红山区社保局查询，未发现其妻子补缴养老保险的记录。经咨询得知，现在没有补缴养老保险的业务。他意识到自己被骗了，于是在多次要求林某退还款项未果的情况下，选择报案。
此案立案侦查后，办案民警立即对林某开展工作，并对被害人被骗款项进行追踪，发现林某收到钱后将大部分款项转给了一名叫袁某的男子，民警分析袁某很可能是案件主要嫌疑人。通过工作，6月22日，民警将林某传唤到案，而后袁某也到案。
据嫌疑人袁某交代，因其欠债无力偿还，便产生以办理补缴养老保险、特殊工种为名骗取资金的方式实施诈骗，因之前与林某是同事，便利用林某做微商且微信好友较多的优势，让林某在微信朋友圈帮其宣传可以办理这两项业务，林某信以为真，于是在微信朋友圈帮袁某宣传。
经查，2021年11月26日，林某给袁某银行账户转入被害人办理保险的款项14.6万元，余下1.4万元林某作为好处费扣下。
目前，红山警方已将16万元追回并发还给被害人。现嫌疑人袁某因涉嫌诈骗已被依法采取刑事强制措施，案件正在进一步办理中。
盯紧养老诈骗案警方从严从快打击
无独有偶。今年6月上旬，巴林左旗和翁牛特旗也先后发生一起养老诈骗案件，当地警方也是快速反应，迅速破案，在依法打击违法犯罪分子的同时，切实维护老年人的合法权益。
6月1日，巴林左旗一位64岁的老人张某向当地警方报警，称自己的相亲对象收了彩礼后不见了，也联系不上，疑似被骗。原来张某通过熟人牵线介绍，认识了55岁的女子刘某，两人见面后表示同意搭伙一起过日子，但是在张某交付2万元“彩礼”后，刘某却消失不见了。
接警后，巴林左旗公安局刑侦大队迅速成立侦破工作专班，全面追踪犯罪嫌疑人的下落。根据张某提供的线索，办案民警迅速锁定了犯罪嫌疑人刘某。经过进一步侦查，警方发现刘某在已婚的情况下，仍与包括张某在内共三人相亲并收取彩礼。经工作，犯罪嫌疑人刘某被抓获归案。
6月7日，翁牛特旗也发生了一起诈骗老人的案件。被骗的老人韩某今年72岁，家住翁牛特旗桥头镇。案发当日，韩某突然接到自己在外地工作的孙子的电话，称其将他人打伤，需要20000元钱调解，不然就要蹲监狱了。接到电话后，老人心急如焚，赶紧从自己的养老钱中转出20000元，打给对方。哪知转钱后，韩某给孙子打电话询问处理情况，才知被骗。
接报警后，翁牛特旗公安局刑侦大队迅速开展工作，确定了在重庆、广东的2名犯罪嫌疑人后，立即成立抓捕组赴外开展工作，并在当地警方的配合下，成功将这2名犯罪嫌疑人抓获。而后，锁定了2人的共同洗钱上家后，翁牛特旗公安局又成功在广东省汕头市将该犯罪团伙洗钱人员抓获。
守护“养老钱”要“防”字当先
老人安，家庭安；家庭安，社会安。当前，诈骗套路变化多端，不少老年人因安全防范意识薄弱，常常成为诈骗分子的“下手对象”，给社会及家庭带来严重的危害性，正是基于此，全国开展了打击整治养老诈骗专项行动。
记者采访时，赤峰市公安局刑侦支队有关人员表示，打击整治犯罪是公安机关的职责，但是对于一些被骗的受害群众来说，破案对于他们而言，只是让犯罪分子受到应有的打击，因为他们的财产损失已是既定事实，有些甚至血本无归。“再好的伤疤不如不割口！”针对诈骗，最好的应对方式就是一个“防”字。
那么，针对养老诈骗该如何防范呢？警方提醒老年人，遇到能够说出自己姓名、身份证号码、家庭住址等个人信息的电话、短信，要提高警惕，保持谨慎，遇到问题多和子女沟通，如有疑问及时联系公安机关核实。此外，别贪图小利，不轻信他人，要牢记世上“没有免费的午餐”，更要打消“用小钱赚大钱”“吃小亏赚大便宜”“不劳而获”等念头，不要参加所谓公司提供的讲座、免费旅游、免费茶话会、免费参观等活动，不要盲目相信高额回报的宣传和所谓“公司实力”，防止陷入骗子的套路。同时切记，要多关注新闻媒体、社区宣传栏、标语等，了解当前多发的各类诈骗手段，提高警惕，加强对诈骗伎俩的识别能力。凡是要动钱的时候，一定找家人或自己信得过的邻居和朋友，向他们征求意见，商量对策，必要时要及时报警。记者：杨占文
在全国打击整治养老诈骗专项行动中，赤峰公安机关充分利用传统媒体与新兴媒体开展反诈宣传工作，在社会上全面打响反诈人民战争的同时，始终将打击整治作为公安工作惩治犯罪的重拳利器，推动打击整治养老诈骗专项行动走深走实。
近日，赤峰公安机关又相继破获多起养老诈骗案件，在打击违法犯罪的同时，也产生了强大的社会震慑力。
一起养老诈骗案红山刑警6天侦破
在打击整治养老诈骗专项行动中，赤峰公安机关明确重点，紧盯养老诈骗案件，不放过任何涉案线索，从严从快打击。6月22日，红山区公安分局刑侦大队就侦破了一起养老诈骗案件，抓获嫌疑人2人，为被害人追损16万元，此案从报案到侦破仅用了6天。
6月16日，红山区一男子到刑侦大队报案，称其在2021年11月，被一名叫林某的男子以办理补缴养老保险和特殊工种为由骗取人民币16万元。接到报案后，民警调查了解到，报案人与林某是微信好友，2021年11月份，其在微信朋友圈看到林某发送可以办理补缴养老保险和特殊工种业务的信息后，便想给妻子办理这两项业务，于是便与林某联系。当时林某称自己有朋友认识红山区社保局的工作人员，可以帮其办理，但是需要16万元好处费。11月26日，这名男子将16万元转入林某的建行卡内，事后到红山区社保局查询，未发现其妻子补缴养老保险的记录。经咨询得知，现在没有补缴养老保险的业务。他意识到自己被骗了，于是在多次要求林某退还款项未果的情况下，选择报案。
此案立案侦查后，办案民警立即对林某开展工作，并对被害人被骗款项进行追踪，发现林某收到钱后将大部分款项转给了一名叫袁某的男子，民警分析袁某很可能是案件主要嫌疑人。通过工作，6月22日，民警将林某传唤到案，而后袁某也到案。
据嫌疑人袁某交代，因其欠债无力偿还，便产生以办理补缴养老保险、特殊工种为名骗取资金的方式实施诈骗，因之前与林某是同事，便利用林某做微商且微信好友较多的优势，让林某在微信朋友圈帮其宣传可以办理这两项业务，林某信以为真，于是在微信朋友圈帮袁某宣传。
经查，2021年11月26日，林某给袁某银行账户转入被害人办理保险的款项14.6万元，余下1.4万元林某作为好处费扣下。
目前，红山警方已将16万元追回并发还给被害人。现嫌疑人袁某因涉嫌诈骗已被依法采取刑事强制措施，案件正在进一步办理中。
盯紧养老诈骗案警方从严从快打击
无独有偶。今年6月上旬，巴林左旗和翁牛特旗也先后发生一起养老诈骗案件，当地警方也是快速反应，迅速破案，在依法打击违法犯罪分子的同时，切实维护老年人的合法权益。
6月1日，巴林左旗一位64岁的老人张某向当地警方报警，称自己的相亲对象收了彩礼后不见了，也联系不上，疑似被骗。原来张某通过熟人牵线介绍，认识了55岁的女子刘某，两人见面后表示同意搭伙一起过日子，但是在张某交付2万元“彩礼”后，刘某却消失不见了。
接警后，巴林左旗公安局刑侦大队迅速成立侦破工作专班，全面追踪犯罪嫌疑人的下落。根据张某提供的线索，办案民警迅速锁定了犯罪嫌疑人刘某。经过进一步侦查，警方发现刘某在已婚的情况下，仍与包括张某在内共三人相亲并收取彩礼。经工作，犯罪嫌疑人刘某被抓获归案。
6月7日，翁牛特旗也发生了一起诈骗老人的案件。被骗的老人韩某今年72岁，家住翁牛特旗桥头镇。案发当日，韩某突然接到自己在外地工作的孙子的电话，称其将他人打伤，需要20000元钱调解，不然就要蹲监狱了。接到电话后，老人心急如焚，赶紧从自己的养老钱中转出20000元，打给对方。哪知转钱后，韩某给孙子打电话询问处理情况，才知被骗。
接报警后，翁牛特旗公安局刑侦大队迅速开展工作，确定了在重庆、广东的2名犯罪嫌疑人后，立即成立抓捕组赴外开展工作，并在当地警方的配合下，成功将这2名犯罪嫌疑人抓获。而后，锁定了2人的共同洗钱上家后，翁牛特旗公安局又成功在广东省汕头市将该犯罪团伙洗钱人员抓获。
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