【购房先查房企品质！近15%房企存在法律诉讼记录】千万豪宅，水泥一抠就掉？人工湖变蓝色塑胶“人工糊”……开发商偷工减料引发的质量问题、虚假宣传带来的“货不对板”让消费者的血汗钱付之东流。据天眼查发布的“315房产大数据”显示，过去十年间，有近15%的房企存在法律诉讼记录。仅2019年房地产行业的新增法律诉讼就达到158.13万条。不过，当潮水退去时，品牌优势不强、信用等级低的“裸泳”者终究要栽跟头。数据还显示，2009至2019年，我国房地产企业注销、吊销数量曲线不断向上延伸，并在2019年达到峰值38.92万家。
【购房先查房企品质！近15%房企存在法律诉讼记录】千万豪宅，水泥一抠就掉？人工湖变蓝色塑胶“人工糊”……开发商偷工减料引发的质量问题、虚假宣传带来的“货不对板”让消费者的血汗钱付之东流。据天眼查发布的“315房产大数据”显示，过去十年间，有近15%的房企存在法律诉讼记录。仅2019年房地产行业的新增法律诉讼就达到158.13万条。不过，当潮水退去时，品牌优势不强、信用等级低的“裸泳”者终究要栽跟头。数据还显示，2009至2019年，我国房地产企业注销、吊销数量曲线不断向上延伸，并在2019年达到峰值38.92万家。https://t.cn/A6zCo7ri
如果问，这几年的经济形势怎么样？可能很多人都感觉“比较艰难”：P2P爆雷，财富管理公司爆雷，传统制造业不景气，独角兽企业估值腰斩，企业裁员消息不断……
这些现象，你会听到很多分析，比如说是因为“国进民退”，“金融去杠杆”，或“中美经贸摩擦”等等。但是在我看来，这些说法都似是而非，也过于片面。
那到底为什么大家觉得这么难呢？其实，之所以大家觉得难，最深层次的原因是中国经济增长、财富的逻辑发生了大的变化。而大部分，我们还没有找到变化后的方向，所以觉得难。但是只要认清了变化趋势，找对财富逻辑，就不会觉得难。
这个变化简单而言就是：我们从工业化、城镇化的时代，进入了万元美金社会的时代。什么是万元美金社会，我们后面会讲。接下来我们就主要来谈谈这个变化的发生，以及它带来了哪些影响。
一、工业化和城镇化：曾经的财富关键词
你仔细回忆一下就会发觉，这些年我们的生活大约经历了这么几个阶段：
80年代之后人们才逐渐没有了饥饿的记忆，90年代才开始物资丰富，而真正感觉家里有“资产”，其实是2000年之后的事情，尤其是2006年开始房地产价格上涨，很多普通家庭才逐渐有了“资产”的概念，某种程度上，有没有买房也成了中国家庭财富的分水岭。
在这个过程中，有两个现象，每个人都能感受到，但很少关注：
1. 和收入相比，很多商品越来越便宜。
比如说一个海尔基础款电冰箱，1990年的价格是3000元，要花掉一个普通工薪家庭一年的收入（1990年中国城镇居民家庭年收入就是2900多元）。而2019年，一款主流冰箱的价格不到2000元，是工薪家庭月薪的五分之一不到。不仅仅是冰箱，几乎所有传统“大件商品”的价格都呈现这样的趋势。
2. 我们生活的“城市”在膨胀。
以我的老家长沙为例，1994年长沙建成区面积是116平方公里，2018年这个数字是567，上涨了约4倍！
这两个现象的背后是两个特别重要的词语：工业化和城镇化。这两个词也是前面几十年中国财富的大逻辑：
我们快速实现工业化，中国成了世界工厂，必需品的供给完全摆脱了“短缺”。同时，工业化所需要的大量劳动力使得数亿农民工进城，农业人口减少，城市、城镇变大。修路建桥，修各种基础设施，招商引资，砸个坑下去就能带动经济增长。
增长当然反映在个人收入上：从包工头到装修工都赚钱；收入上升又带动餐饮、零售、各种服务业上升，做这些的也都赚到了钱；而产业的发展又带动“城市价值”上升，买了房子的人更是大赚了一笔。
所以要串联起来想，你就会发现，过去那些年收入的上涨、财富的累积、企业家群体崛起，基本上就是工业化和城镇化带来的系列财富效应。而且由于中国工业化和城镇化的起点特别低，所以这两个进程普惠的是绝大多数中国人。
也就是说，这个阶段中国的财富像地面的“低垂之果”，俯拾皆是。相当多的老百姓家庭跟随着这个浪潮，都实现了财富的跃迁。
二、2013—2019年，转型的蝉蜕期
但是你也发现了，这几年，这样的果子好像已经捡不到了。没错，具体而言，从2013年左右开始，情况发生了变化。
2012年，从工业生产、就业、消费等方面的重要指标来看，中国基本完成“工业化”；2013年，中国结束了中小城市主导的“城镇化”，大中型城市，服务型、消费型城市实现了反超。
中国这两个“完成”就意味着制造业驱动的时代结束了。教育、医疗、娱乐这些人力资本密集型的服务业成为了新的驱动力。这些行业都对人口密度有很高要求，所以小城镇不行了，大中城市，甚至特大城市成为了新的财富载体 。
你再回忆一下，就会发现，2013年之后发生了一些事情：
一方面，原来那种刨坑盖楼就能拉动经济的方法不那么见效了，从事建筑行业的人的日子也没那么好过了；沿海很多小的制造业企业破产倒闭了，老板跑路，流水线工人也陆续失业了。
但另一方面，大城市各种服务岗位的工资上涨了，人员也变得紧俏了；而且有的地方房价涨幅连通胀都没跑赢，但另外一些地方，房价居然几倍，甚至十倍地涨。
我个人就有个感受非常强烈的经历。
这个经历是关于房子的：我家亲戚在上海的房子，从2013年到2019年期间，内环的房价涨了250%左右，而外环的商住楼涨幅不到100%。更有意思的是商住楼的租户，2008年到2012年，那幢楼的租户全部是各种建筑材料装饰公司，2013年—2017年几乎全是P2P、理财、信贷。2017—2018年几乎空着。到2018年底，这幢楼又开始被瑜伽馆、养生馆、健身房、美容院占领，成了“健康美容大厦”。
所以你看，2013年到现在的“难捱”，很大程度来自“结构性”的原因。中国经济从增长的平原到高原，就会经历这样的缺氧时刻。你能否度过去，就取决于你对结构性变化的理解。
实际上，所有高收入国家（地区）都有过类似的经历。尤其是我们这样庞大的经济体，“转身”是要时间的，就像蝉蛹蜕化破壳一样，需要经历阵痛和煎熬。2013——2019年，正是这么一个转型的蝉蜕期。
2019年，这个转型进入了一个显性化阶段。这一年有个很重要的事情：中国人均GDP会达到10000美金。在全球的发展历史上，不论是哪个国家，万元美金社会都是生产消费和增长逻辑的一个重要拐点。而对于这个时代的我们来说，在这个节点上我们还碰到了“人工智能”这种革命性技术的应用落地。所以，接下来我们整个社会一定会出现很多新现象。
三、2019—2020年：万元美金社会到来
那么，万元美金社会会发生什么变化呢？
财富是增长的结果，“寻找财富”本质上就是寻找“增长”的动力。前面所举的很多例子，其实都是2020年中国经济增长和财富拐点的一个缩影，但是财富的走向会进一步发生变化，总结起来就是：
首先，人赚钱的逻辑会发生变化：
由于消费观念的变化和技术的变化，很多曾经高大上的好职业会走下坡路，甚至被人工智能所替代；而曾经大多数人都看不上的职业，会成为财富创造的新星；而由于驱动经济的新行业、新职业的出现，能提供更多工作机会的城市也会发生变化，因为有些变化注定只能在某些城市里发生。
其次，“钱赚钱”的逻辑也会变化：
首当其冲的就是房地产投资逻辑。之前有个房子住就行了，现在进入万元美金社会了，就像马斯洛的需求分层理论告诉我们的，最优选择就变了，而这样的选择会使得不同城市、不同地段房产的价格也发生更大分化。
其他金融资产配置的逻辑在2020年也会有变化。从长期看，2020年会是经济增长模式、财富模式变化的趋势拐点；从短期看，它还处在一个政策周期的拐点上：比如2020年中国经济要实现（比2010年）翻番的目标，宏观货币和财政政策都会有一些动作。这些都会对金融资产的表现产生影响。
总之，2020年开始，财富会从地面的低垂之果，变成关于“选择”的高垂之果。不管是职业、城市，还是房产、资产，林间有两条路，你选一条，都可能通向不同的人生。从下一讲开始，我就会给你讲述在这个逻辑下你该如何选择。
最后，我给你准备了一张图，这张图就是我们从前、现在和未来经济增长和财富的关键词，在心里牢牢记住这个变化，会对你未来的各种决策都有帮助。
这些现象，你会听到很多分析，比如说是因为“国进民退”，“金融去杠杆”，或“中美经贸摩擦”等等。但是在我看来，这些说法都似是而非，也过于片面。
那到底为什么大家觉得这么难呢？其实，之所以大家觉得难，最深层次的原因是中国经济增长、财富的逻辑发生了大的变化。而大部分，我们还没有找到变化后的方向，所以觉得难。但是只要认清了变化趋势，找对财富逻辑，就不会觉得难。
这个变化简单而言就是：我们从工业化、城镇化的时代，进入了万元美金社会的时代。什么是万元美金社会，我们后面会讲。接下来我们就主要来谈谈这个变化的发生，以及它带来了哪些影响。
一、工业化和城镇化：曾经的财富关键词
你仔细回忆一下就会发觉，这些年我们的生活大约经历了这么几个阶段：
80年代之后人们才逐渐没有了饥饿的记忆，90年代才开始物资丰富，而真正感觉家里有“资产”，其实是2000年之后的事情，尤其是2006年开始房地产价格上涨，很多普通家庭才逐渐有了“资产”的概念，某种程度上，有没有买房也成了中国家庭财富的分水岭。
在这个过程中，有两个现象，每个人都能感受到，但很少关注：
1. 和收入相比，很多商品越来越便宜。
比如说一个海尔基础款电冰箱，1990年的价格是3000元，要花掉一个普通工薪家庭一年的收入（1990年中国城镇居民家庭年收入就是2900多元）。而2019年，一款主流冰箱的价格不到2000元，是工薪家庭月薪的五分之一不到。不仅仅是冰箱，几乎所有传统“大件商品”的价格都呈现这样的趋势。
2. 我们生活的“城市”在膨胀。
以我的老家长沙为例，1994年长沙建成区面积是116平方公里，2018年这个数字是567，上涨了约4倍！
这两个现象的背后是两个特别重要的词语：工业化和城镇化。这两个词也是前面几十年中国财富的大逻辑：
我们快速实现工业化，中国成了世界工厂，必需品的供给完全摆脱了“短缺”。同时，工业化所需要的大量劳动力使得数亿农民工进城，农业人口减少，城市、城镇变大。修路建桥，修各种基础设施，招商引资，砸个坑下去就能带动经济增长。
增长当然反映在个人收入上：从包工头到装修工都赚钱；收入上升又带动餐饮、零售、各种服务业上升，做这些的也都赚到了钱；而产业的发展又带动“城市价值”上升，买了房子的人更是大赚了一笔。
所以要串联起来想，你就会发现，过去那些年收入的上涨、财富的累积、企业家群体崛起，基本上就是工业化和城镇化带来的系列财富效应。而且由于中国工业化和城镇化的起点特别低，所以这两个进程普惠的是绝大多数中国人。
也就是说，这个阶段中国的财富像地面的“低垂之果”，俯拾皆是。相当多的老百姓家庭跟随着这个浪潮，都实现了财富的跃迁。
二、2013—2019年，转型的蝉蜕期
但是你也发现了，这几年，这样的果子好像已经捡不到了。没错，具体而言，从2013年左右开始，情况发生了变化。
2012年，从工业生产、就业、消费等方面的重要指标来看，中国基本完成“工业化”；2013年，中国结束了中小城市主导的“城镇化”，大中型城市，服务型、消费型城市实现了反超。
中国这两个“完成”就意味着制造业驱动的时代结束了。教育、医疗、娱乐这些人力资本密集型的服务业成为了新的驱动力。这些行业都对人口密度有很高要求，所以小城镇不行了，大中城市，甚至特大城市成为了新的财富载体 。
你再回忆一下，就会发现，2013年之后发生了一些事情：
一方面，原来那种刨坑盖楼就能拉动经济的方法不那么见效了，从事建筑行业的人的日子也没那么好过了；沿海很多小的制造业企业破产倒闭了，老板跑路，流水线工人也陆续失业了。
但另一方面，大城市各种服务岗位的工资上涨了，人员也变得紧俏了；而且有的地方房价涨幅连通胀都没跑赢，但另外一些地方，房价居然几倍，甚至十倍地涨。
我个人就有个感受非常强烈的经历。
这个经历是关于房子的：我家亲戚在上海的房子，从2013年到2019年期间，内环的房价涨了250%左右，而外环的商住楼涨幅不到100%。更有意思的是商住楼的租户，2008年到2012年，那幢楼的租户全部是各种建筑材料装饰公司，2013年—2017年几乎全是P2P、理财、信贷。2017—2018年几乎空着。到2018年底，这幢楼又开始被瑜伽馆、养生馆、健身房、美容院占领，成了“健康美容大厦”。
所以你看，2013年到现在的“难捱”，很大程度来自“结构性”的原因。中国经济从增长的平原到高原，就会经历这样的缺氧时刻。你能否度过去，就取决于你对结构性变化的理解。
实际上，所有高收入国家（地区）都有过类似的经历。尤其是我们这样庞大的经济体，“转身”是要时间的，就像蝉蛹蜕化破壳一样，需要经历阵痛和煎熬。2013——2019年，正是这么一个转型的蝉蜕期。
2019年，这个转型进入了一个显性化阶段。这一年有个很重要的事情：中国人均GDP会达到10000美金。在全球的发展历史上，不论是哪个国家，万元美金社会都是生产消费和增长逻辑的一个重要拐点。而对于这个时代的我们来说，在这个节点上我们还碰到了“人工智能”这种革命性技术的应用落地。所以，接下来我们整个社会一定会出现很多新现象。
三、2019—2020年：万元美金社会到来
那么，万元美金社会会发生什么变化呢？
财富是增长的结果，“寻找财富”本质上就是寻找“增长”的动力。前面所举的很多例子，其实都是2020年中国经济增长和财富拐点的一个缩影，但是财富的走向会进一步发生变化，总结起来就是：
首先，人赚钱的逻辑会发生变化：
由于消费观念的变化和技术的变化，很多曾经高大上的好职业会走下坡路，甚至被人工智能所替代；而曾经大多数人都看不上的职业，会成为财富创造的新星；而由于驱动经济的新行业、新职业的出现，能提供更多工作机会的城市也会发生变化，因为有些变化注定只能在某些城市里发生。
其次，“钱赚钱”的逻辑也会变化：
首当其冲的就是房地产投资逻辑。之前有个房子住就行了，现在进入万元美金社会了，就像马斯洛的需求分层理论告诉我们的，最优选择就变了，而这样的选择会使得不同城市、不同地段房产的价格也发生更大分化。
其他金融资产配置的逻辑在2020年也会有变化。从长期看，2020年会是经济增长模式、财富模式变化的趋势拐点；从短期看，它还处在一个政策周期的拐点上：比如2020年中国经济要实现（比2010年）翻番的目标，宏观货币和财政政策都会有一些动作。这些都会对金融资产的表现产生影响。
总之，2020年开始，财富会从地面的低垂之果，变成关于“选择”的高垂之果。不管是职业、城市，还是房产、资产，林间有两条路，你选一条，都可能通向不同的人生。从下一讲开始，我就会给你讲述在这个逻辑下你该如何选择。
最后，我给你准备了一张图，这张图就是我们从前、现在和未来经济增长和财富的关键词，在心里牢牢记住这个变化，会对你未来的各种决策都有帮助。
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