17:53分 阴阳割昏晓
平常都是到点弹射下班 不知道为什么今天突然觉得没什么事干了就早几分钟溜
结果一下到楼下雨哗啦啦直接倒下来
但也没再回头上楼 一头直接扎进了雨里
结果走了一首歌的时间 刚好到六点 雨就小了 停了
……
我之前很少觉得下大雨走路会裤子湿 现在觉得了
看来很多事情都需要等一个“刚刚好”
#葡萄成熟时[音乐]#
平常都是到点弹射下班 不知道为什么今天突然觉得没什么事干了就早几分钟溜
结果一下到楼下雨哗啦啦直接倒下来
但也没再回头上楼 一头直接扎进了雨里
结果走了一首歌的时间 刚好到六点 雨就小了 停了
……
我之前很少觉得下大雨走路会裤子湿 现在觉得了
看来很多事情都需要等一个“刚刚好”
#葡萄成熟时[音乐]#
【被冠名“茅台”的冰淇淋究竟多不简单？】首家茅台冰淇淋体验店位于茅台国际大酒店大堂进门左侧区域——因为接近茅台总部，这里亦是贵州省内，客流最为密集的酒店之一。
这家编号为001的体验店开业首日，即售出1000多份现制茅台冰淇淋。获悉此消息的消费者趋之若鹜，他们关心，别的地方什么时候可以买到“茅台冰淇淋”？
据悉，茅台与蒙牛已启动合作，由双方联名出品的首批预包装茅台冰淇淋将于5月29日投放贵阳市场。
预包装茅台冰淇淋产品的问世，预示着它已成为成熟产品，可以进入到更广泛市场。另一个重要信息是，网红平台“i茅台”也会在29日当天，上线预包装茅台冰淇淋产品，只是因产能所限，只能面向贵阳地区销售。
茅台冰淇淋究竟多不简单？一句话可知，这是贵州茅台酒股份公司历史上，目前仅有的一款以“茅台”命名的非酒类食品产品。
从001号体验店开业之时，整齐亮相的茅台众高管，到体验店所获显要位置，再到5月20日深夜，贵州茅台官微、i茅台官微同步推出的重磅文稿《茅台冰淇淋是什么？》——种种迹象表明，茅台冰淇淋对于茅台而言，绝非简单布局。
此前，在天津等地，曾有商家曾推出加了茅台酒的冰淇淋。茅台有关人士给“茅台时空”再三澄清，那些都不是茅台官方行为，属于第三方经销商的零星尝试。
从各方信息分析可知，对茅台来说，隆重推出茅台冰淇淋，不是短期临时性安排，而是对一条新赛道的战略性起步。
有关人士认同“茅台时空”判断。“在企业发展任务最重的节骨眼上，茅台决策层推这款非酒类食品产品，肯定是反复思考、精心推演过的结果。”
这是给年轻人的产品，也是给更多人的产品
冰淇淋，是制冷技术成熟之后，才大规模流行的奶制品，一百多年时间内，从西向东风靡全球，广受各个年龄段人群，尤其年轻群体的喜爱。
“研发茅台冰淇淋，是茅台契合年轻消费群体而做的一次努力。”，茅台官方文章透露出，茅台一直在做一些适配年轻化、时尚化消费需求的新产品研发。
味烈的茅台酒与香甜的冰淇淋结合，是否能被接受？在酒类之中出类拔萃的茅台酒，是否能给冰淇淋带来特别的加持？易于挥发的茅台酒，怎样才能在冰淇淋货架期保持稳定？
产品研发遇到的挑战，远比想象的多。
首先是口味。技术人员第一步尝试，是评估茅台酒与冰淇淋融合之后的口感。合适比例的茅台酒融入冰淇淋后，口感非常之好——于是才有了基本的判断，“茅台和冰淇淋是适配的”。
据《茅台冰淇淋是什么》披露，茅台冰淇淋的研发比想象的困难得多。“因为酒和冰淇淋属于两个体系，要研发出产品，还真是一个复杂的过程。”
擅长酿酒的茅台技术团队，与蒙牛等乳品专业厂家和江南大学等科研院所的研发力量一道，最终实验出“茅台味”的冰淇淋，证明茅台酒和冰淇淋确实很适配——无论口感，还是二者的融合度，都令试验者满意。
知名酒品牌，跨界融入其他产品，既有拓展赛道的需要，更有新辟品牌文化传导路径的需要。
对于喜爱茅台酒的人来说，这款产品给了他们另一惊喜，能从新的形态品味到茅台酒的妙处；对于不熟悉茅台的人来说，尝一下茅台冰淇淋，既可满足他们对茅台酒口味的好奇，又能以更舒适的方式获得这种体验。
从企业自身而言，茅台冰淇淋的出现，给茅台带来了更多的品牌文化传播空间，过去高端烈性酒抵达率不算高的女性群体、年轻群体，迅速成为新的“茅台粉丝”。
相信要不了多久，随着产品到达率的提升，茅台冰淇淋会成为时尚消费中的另一个现象级产品。
从“茅台味冰淇淋”到“茅台冰淇淋”
最早的试验成果，还只是完成了“茅台味”冰淇淋的制作。
从“茅台味”冰淇淋成为“茅台冰淇淋”还有几个问题需要解决。按照《茅台冰淇淋是什么》的说法，“如何能够成为‘茅台冰淇淋’，能与茅台的品牌影响力和品质高要求相匹配，还需要更精细的设计和实验。”
这句话进一步解读就是说，“茅台”品牌之下，从原料到风味到其他技术参数，都需要就高配置——否则，就不能叫“茅台冰淇淋”：
冰淇淋的原料多种多样，高级产品与普通产品之后，是原料的根本差异。茅台冰淇淋制作，要求使用鲜牛奶和顶级品质的动物稀奶油，其他配料则要求有机品质或是天然来源——普通冰淇淋用的，则可能是奶粉或者植物奶油。
每一个单位数量的冰淇淋，究竟放多少酒合适？经过了无数次试验，研发团队找到了那个“均衡点”——合适的茅台酒添加浓度，让其与冰淇淋基质能够完美结合；
茅台酒中，藏有花香、果香等丰富风味，研究人员还需反复实验，以确定工艺参数，让冰淇淋口味与茅台酒风味有机融合；
最后一个问题，是针对茅台酒易于挥发的特点，实验人员不停对比选择合适的生产、冷链参数，最终才攻破了始终保证货架期内冰淇淋中茅台酒稳定性难题。
茅台冰淇淋的研发，走过了茅台其他产品研发的完整过程——首先是实验，确定茅台冰淇淋的配方；其次，要扩大规模寻找规律，通过严谨的中试，全面确定了工艺参数，配套了相应的技术标准和质量体系。
以茅台之名，“茅台冰淇淋”一出世即广受关注。
在外界看来，这个产品的出现，既是通过巧妙手法，对未来的消费群体，特别是年轻群体的一次“口味培育”，通过冰淇淋口味中，恰到好处的茅台酒香，对茅台不熟悉的新消费者有机会了解到茅台的特殊口感。同时，身为超级IP的茅台，跨界进入冷饮产品，也在短时间内迅速积累了超高人气。
“什么时候到贵阳？”“什么时候到北京？”“什么时候到深圳？”“什么时候到上海？”——从“茅台时空”后台留言可见，消费群体的好奇心也充分证明了茅台品牌的强大引导力量。
三款茅台冰淇淋即将上线
001号体验店卖多种现制茅台冰淇淋，这些现制产品，适合门店一类链路更短的销售场景。只有成为预包装产品，茅台冰淇淋才有可能走出操作台，实现大规模工业化生产，通过冷链运输，走到更远的市场——消费者甚至可以在网上订购，买到他们心仪的茅台冰淇淋。
“茅台时空”了解到的信息是，5月29日，由贵州“茅二代”创办的茅台冰淇淋第二家体验店将在贵阳开业。届时，由茅台与蒙牛联名出品，由蒙牛马鞍山工厂生产的首批三款预包装茅台冰淇淋即在贵阳首先上市，i茅台也会同步上线（因首批产能所限，届时仅限贵阳地区线上销售，后续会有序推进到国内其他城市）。
据悉，茅台冰淇淋每一批次产品，均需经过食品安全、质量管理的严格检验，完全合格后才会与消费者见面。作为茅台官方首次推出的“白酒+冰淇淋”产品，以及当前唯一被冠以“茅台”的非酒类食品产品，茅台冰淇淋一落地就被赋予更多期待。
《茅台冰淇淋是什么》评价道，“它把茅台酒幽雅细腻丰满的酱香风味与细致的乳香、醇厚的动物淡奶油风味、冰爽的口感，恰到好处的融合在一起，具有独特的风味、细腻的口感、特殊的风格；经过了茅台和蒙牛双重质量管控，符合茅台严苛的品质要求。”
这个产品的研发人员反复强调的概念是，茅台冰淇淋，不是茅台酒与冰淇淋的简单叠加——小小的冰淇淋背后，从匠心研发、优质原料、先进工艺、智慧仓储，再到冷链配送，是一条完整而复杂的产品链条。其涉及面之广、涉及环节之多、涉及程序之复杂，对于新介入这个领域的茅台人而言，是服务能力的一次新的提炼。
看看其中细节，可知做成此事的难度有多大：
茅台冰淇淋精选优质新鲜奶源，添加20%以上的顶级动物淡奶油，产品乳脂肪含量达8%以上，配料精简清洁，成分天然健康；生产过程使用了多级均质、动态分配灌注、超低温急速冷冻等先进技术，还特别开发了茅台酒添加技术，让茅台酒与乳脂肪紧密结合，确保了冰淇淋成型的稳定性、口感的独特性，更实现了茅台酒的幽雅酱香与优质牛乳的天然奶香完美融合。
零下18℃，是茅台冰淇淋在储藏-运输-配送全过程中，对温度的要求和设定。这一温度，可有效保障冰淇淋的形态与结构。科研人员实验发现，在零下13℃的最佳品尝温度下，53度茅台酒的融入，则能让消费者的舌尖与味蕾，更好体验茅台冰淇淋的独特风味和口感。
因为有酒的加入，茅台冰淇淋的适用范围就和其它普通冰淇淋不太相同。据介绍，茅台冰淇淋的酒精含量，因不同产品的口味会有差异，并将在包装上会有标注。
由于茅台冰淇淋含有一定酒精浓度，产品外包装明确标示：未成年人、孕妇、酒精过敏者请勿食用，驾车人士请慎食用。（本文为推广，如有侵权请联系我们）
这家编号为001的体验店开业首日，即售出1000多份现制茅台冰淇淋。获悉此消息的消费者趋之若鹜，他们关心，别的地方什么时候可以买到“茅台冰淇淋”？
据悉，茅台与蒙牛已启动合作，由双方联名出品的首批预包装茅台冰淇淋将于5月29日投放贵阳市场。
预包装茅台冰淇淋产品的问世，预示着它已成为成熟产品，可以进入到更广泛市场。另一个重要信息是，网红平台“i茅台”也会在29日当天，上线预包装茅台冰淇淋产品，只是因产能所限，只能面向贵阳地区销售。
茅台冰淇淋究竟多不简单？一句话可知，这是贵州茅台酒股份公司历史上，目前仅有的一款以“茅台”命名的非酒类食品产品。
从001号体验店开业之时，整齐亮相的茅台众高管，到体验店所获显要位置，再到5月20日深夜，贵州茅台官微、i茅台官微同步推出的重磅文稿《茅台冰淇淋是什么？》——种种迹象表明，茅台冰淇淋对于茅台而言，绝非简单布局。
此前，在天津等地，曾有商家曾推出加了茅台酒的冰淇淋。茅台有关人士给“茅台时空”再三澄清，那些都不是茅台官方行为，属于第三方经销商的零星尝试。
从各方信息分析可知，对茅台来说，隆重推出茅台冰淇淋，不是短期临时性安排，而是对一条新赛道的战略性起步。
有关人士认同“茅台时空”判断。“在企业发展任务最重的节骨眼上，茅台决策层推这款非酒类食品产品，肯定是反复思考、精心推演过的结果。”
这是给年轻人的产品，也是给更多人的产品
冰淇淋，是制冷技术成熟之后，才大规模流行的奶制品，一百多年时间内，从西向东风靡全球，广受各个年龄段人群，尤其年轻群体的喜爱。
“研发茅台冰淇淋，是茅台契合年轻消费群体而做的一次努力。”，茅台官方文章透露出，茅台一直在做一些适配年轻化、时尚化消费需求的新产品研发。
味烈的茅台酒与香甜的冰淇淋结合，是否能被接受？在酒类之中出类拔萃的茅台酒，是否能给冰淇淋带来特别的加持？易于挥发的茅台酒，怎样才能在冰淇淋货架期保持稳定？
产品研发遇到的挑战，远比想象的多。
首先是口味。技术人员第一步尝试，是评估茅台酒与冰淇淋融合之后的口感。合适比例的茅台酒融入冰淇淋后，口感非常之好——于是才有了基本的判断，“茅台和冰淇淋是适配的”。
据《茅台冰淇淋是什么》披露，茅台冰淇淋的研发比想象的困难得多。“因为酒和冰淇淋属于两个体系，要研发出产品，还真是一个复杂的过程。”
擅长酿酒的茅台技术团队，与蒙牛等乳品专业厂家和江南大学等科研院所的研发力量一道，最终实验出“茅台味”的冰淇淋，证明茅台酒和冰淇淋确实很适配——无论口感，还是二者的融合度，都令试验者满意。
知名酒品牌，跨界融入其他产品，既有拓展赛道的需要，更有新辟品牌文化传导路径的需要。
对于喜爱茅台酒的人来说，这款产品给了他们另一惊喜，能从新的形态品味到茅台酒的妙处；对于不熟悉茅台的人来说，尝一下茅台冰淇淋，既可满足他们对茅台酒口味的好奇，又能以更舒适的方式获得这种体验。
从企业自身而言，茅台冰淇淋的出现，给茅台带来了更多的品牌文化传播空间，过去高端烈性酒抵达率不算高的女性群体、年轻群体，迅速成为新的“茅台粉丝”。
相信要不了多久，随着产品到达率的提升，茅台冰淇淋会成为时尚消费中的另一个现象级产品。
从“茅台味冰淇淋”到“茅台冰淇淋”
最早的试验成果，还只是完成了“茅台味”冰淇淋的制作。
从“茅台味”冰淇淋成为“茅台冰淇淋”还有几个问题需要解决。按照《茅台冰淇淋是什么》的说法，“如何能够成为‘茅台冰淇淋’，能与茅台的品牌影响力和品质高要求相匹配，还需要更精细的设计和实验。”
这句话进一步解读就是说，“茅台”品牌之下，从原料到风味到其他技术参数，都需要就高配置——否则，就不能叫“茅台冰淇淋”：
冰淇淋的原料多种多样，高级产品与普通产品之后，是原料的根本差异。茅台冰淇淋制作，要求使用鲜牛奶和顶级品质的动物稀奶油，其他配料则要求有机品质或是天然来源——普通冰淇淋用的，则可能是奶粉或者植物奶油。
每一个单位数量的冰淇淋，究竟放多少酒合适？经过了无数次试验，研发团队找到了那个“均衡点”——合适的茅台酒添加浓度，让其与冰淇淋基质能够完美结合；
茅台酒中，藏有花香、果香等丰富风味，研究人员还需反复实验，以确定工艺参数，让冰淇淋口味与茅台酒风味有机融合；
最后一个问题，是针对茅台酒易于挥发的特点，实验人员不停对比选择合适的生产、冷链参数，最终才攻破了始终保证货架期内冰淇淋中茅台酒稳定性难题。
茅台冰淇淋的研发，走过了茅台其他产品研发的完整过程——首先是实验，确定茅台冰淇淋的配方；其次，要扩大规模寻找规律，通过严谨的中试，全面确定了工艺参数，配套了相应的技术标准和质量体系。
以茅台之名，“茅台冰淇淋”一出世即广受关注。
在外界看来，这个产品的出现，既是通过巧妙手法，对未来的消费群体，特别是年轻群体的一次“口味培育”，通过冰淇淋口味中，恰到好处的茅台酒香，对茅台不熟悉的新消费者有机会了解到茅台的特殊口感。同时，身为超级IP的茅台，跨界进入冷饮产品，也在短时间内迅速积累了超高人气。
“什么时候到贵阳？”“什么时候到北京？”“什么时候到深圳？”“什么时候到上海？”——从“茅台时空”后台留言可见，消费群体的好奇心也充分证明了茅台品牌的强大引导力量。
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“茅台时空”了解到的信息是，5月29日，由贵州“茅二代”创办的茅台冰淇淋第二家体验店将在贵阳开业。届时，由茅台与蒙牛联名出品，由蒙牛马鞍山工厂生产的首批三款预包装茅台冰淇淋即在贵阳首先上市，i茅台也会同步上线（因首批产能所限，届时仅限贵阳地区线上销售，后续会有序推进到国内其他城市）。
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《茅台冰淇淋是什么》评价道，“它把茅台酒幽雅细腻丰满的酱香风味与细致的乳香、醇厚的动物淡奶油风味、冰爽的口感，恰到好处的融合在一起，具有独特的风味、细腻的口感、特殊的风格；经过了茅台和蒙牛双重质量管控，符合茅台严苛的品质要求。”
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茅台冰淇淋精选优质新鲜奶源，添加20%以上的顶级动物淡奶油，产品乳脂肪含量达8%以上，配料精简清洁，成分天然健康；生产过程使用了多级均质、动态分配灌注、超低温急速冷冻等先进技术，还特别开发了茅台酒添加技术，让茅台酒与乳脂肪紧密结合，确保了冰淇淋成型的稳定性、口感的独特性，更实现了茅台酒的幽雅酱香与优质牛乳的天然奶香完美融合。
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因为有酒的加入，茅台冰淇淋的适用范围就和其它普通冰淇淋不太相同。据介绍，茅台冰淇淋的酒精含量，因不同产品的口味会有差异，并将在包装上会有标注。
由于茅台冰淇淋含有一定酒精浓度，产品外包装明确标示：未成年人、孕妇、酒精过敏者请勿食用，驾车人士请慎食用。（本文为推广，如有侵权请联系我们）
地产行业面临新一轮洗牌背景下，提出“进三争一”的保利发展（600048.SH）能否实现这一目标，成为业内关注焦点。
保利发展董事长刘平在4月21日举行的2021年度业绩会上称，“进三争一”目标是基于对行业和公司自身竞争力的信心。
“地产调控长效机制基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济支柱产业，地产行业基本面没有改变，我们对此依然保持信心。作为行业领军企业，公司资源、资金实力在行业波动中更具优势，也有利于捕捉市场机会。”刘平表示。
就今年销售情况，保利发展总经理周东利称，密切关注市场、政策变化的同时，公司会抓住机会窗口提升销售市场占有率，不断巩固在行业的市场地位。
该公司2021年报显示，2021年全国300城土地市场成交面积20.3亿平方米，同比下降17.1%，自2016年以来首次下降；在此背景下，保利发展全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。
虽然保利发展去年投资额同比有所减少，但其投资额依旧进入行业前三名，排在第一、二位的分别为万科、碧桂园。
今年计划投资3650亿
去年22城实行集中供地，土地市场由“热”转“冷”，保利发展在第二轮、第三轮供地中频频出手，于广州、南京、厦门等地拿下多宗低溢价地块。
2021年，该公司共拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。其全年拓展楼面地价每平方米6821元，同比下降8%；新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。
天风证券指出，去年保利发展拿地力度为34.71%，较2020年的46.79%下降12.08个百分点，整体拿地力度有所下降。
这一趋势持续到了今年一季度。根据中指院数据，2022年前3个月，保利发展拿地面积仅36万平方米，同比减少91.7%。关于这一变动，财务总监王一夫解释称，拿地减少是公司结合市场变化以及对行业大势判断做出的调整。
他表示，市场规模见顶后，需求会相对聚焦，回归一二线核心城市，并集中于这些城市的成熟区域。由于集中供地政策的实行，这些地区的供地在第一季度相对有限，故而拿地有所减少，“随着第二季度中心城市供地节奏开启，保利发展将适当提升拓展力度”。
刘平在业绩说明会上透露，今年保利发展全年投资计划为3650亿元。“整体拓展逻辑是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时，还能获得更好的业绩和利润。”
公开资料显示，保利发展2020年、2021年对外披露的计划投资额分别为3350亿元、3950亿元；虽然保利发展今年计划投资额较前两年有所减少，但目前行业中公开明确表示2022年计划投资额超3500亿元的，仅此一家。
收并购项目落实周期更长
一季度，保利发展实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。销售规模的走低令投资者担忧，今年是否还能实现销售金额的同比增长？
对此，刘平回应称，行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底之中，叠加疫情影响，预计全年市场规模将同比下降，而尽管保利发展布局多以核心城市为主，但仍然受到一定冲击。
总经理周东利亦持有相同看法，他指出，当前销售市场仍处于低位，购房者信心仍待修复，市场回暖需要过程。
除了销售情况，融资亦是行业的关注重点。作为央企，保利发展在融资端要好过许多。融资环境收紧的背景下，该公司于报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，综合融资成本约4.46%。
今年2月，保利发展一笔规模为98亿元的小公募债券状态更新为“已受理”。根据规划，这笔资金将用于偿还有息债务、补充流动资金、收购地产项目等其他用途。
关于外界关注的收并购，王一夫透露，公司正在密切关注一些收益更佳风险可控的收并购机会，只是这些项目的落实需要的时间和周期会更长。
刘平亦指出，保利发展不简单追求收并购的金额或数量目标，而是要从补充优质资源储备的角度开展项目投资。现阶段，公司对收并购基本都是基于项目层面，“本质上我们对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的”。
他强调，由于项目历史原因，公司在收并购项目的研判上会更加谨慎，但仍期待可以获得比招拍挂项目更高的收益。
负债方面，2021年，保利发展总负债首次突破万亿，其中有息负债规模3382亿元，其他经营性负债7588亿元(其中预收房款为4534亿元)。
公司同期存有短期借款约40.94亿元，一年内到期的非流动负债约605.75亿元，账面货币资金1713.84亿元。谈及今年下半年需偿还的141.8亿元永续债，刘平直言，公司目前资金储备充足，未来将结合公司实际情况及持有人意向确定偿还安排。
从“重回前三”到“进三争一”
保利发展没有公开披露2022年的经营目标，仅透露全年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积 4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。2021年，该公司的这三项计划是3950亿元、4900万平方米、4000万平方米。除了计划的竣工面积有所上升外，其余两项指标都是同比下降的。这意味着，在投资方面，该公司采取了更谨慎的态度。
对此，刘平的解释是，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022年的开竣工策略依然是“以销定产”，未来将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。
投资谨慎只是相对2021年而言，实际上，保利发展依然保持着进取的心态。该公司在年报中提到将把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，“做大开发业务规模，持续提升行业地位。”
对于行业地位，保利发展的两任董事长都有自己的追求。在很长一段时间，保利发展稳定在央企第一、行业第五的位置，2017年，宋广菊对投资者表达了“重回行业前三”的愿望。虽然直至她卸任目标都未达成，但也有突破，2021年保利发展的销售排名前进了一位。
2021年4月，时任保利发展总经理的刘平在接受媒体采访时表示，虽然行业面临“三道红线”、房地产贷款限额管理等新限制，但这正是保利发展的“好时候”，2个月后，他在股东大会中再度强调，未来五年是保利发展重要的战略机遇期。他喜欢用“马拉松”来形容地产行业的竞争，认为最终的结果，取决于企业的耐力和稳定的节奏。
2021年的行业巨变令不少民营房企慢下了脚步，也让保利发展的战略机遇期提前到来。2022年1月，保利发展在广州召开2022年度工作会议，接任了董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展，坚定信心向前行》的总结发言，提出“进三争一”的新目标。
在本次业绩说明会上，他首次回应了这个新目标的实现逻辑。在他看来，作为国民经济的支柱产业，房地产的基本面没有改变，未来依然是一个好行业，而在行业波动中，身为领军企业，无论是资源、资金还是品牌，保利发展都更具优势，“更能捕捉市场机会。”
来源：中国房地产报、国际金融报、财联社等
保利发展董事长刘平在4月21日举行的2021年度业绩会上称，“进三争一”目标是基于对行业和公司自身竞争力的信心。
“地产调控长效机制基本形成，行业发展基础依然存在。作为国民经济支柱产业，地产行业基本面没有改变，我们对此依然保持信心。作为行业领军企业，公司资源、资金实力在行业波动中更具优势，也有利于捕捉市场机会。”刘平表示。
就今年销售情况，保利发展总经理周东利称，密切关注市场、政策变化的同时，公司会抓住机会窗口提升销售市场占有率，不断巩固在行业的市场地位。
该公司2021年报显示，2021年全国300城土地市场成交面积20.3亿平方米，同比下降17.1%，自2016年以来首次下降；在此背景下，保利发展全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。
虽然保利发展去年投资额同比有所减少，但其投资额依旧进入行业前三名，排在第一、二位的分别为万科、碧桂园。
今年计划投资3650亿
去年22城实行集中供地，土地市场由“热”转“冷”，保利发展在第二轮、第三轮供地中频频出手，于广州、南京、厦门等地拿下多宗低溢价地块。
2021年，该公司共拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。其全年拓展楼面地价每平方米6821元，同比下降8%；新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。
天风证券指出，去年保利发展拿地力度为34.71%，较2020年的46.79%下降12.08个百分点，整体拿地力度有所下降。
这一趋势持续到了今年一季度。根据中指院数据，2022年前3个月，保利发展拿地面积仅36万平方米，同比减少91.7%。关于这一变动，财务总监王一夫解释称，拿地减少是公司结合市场变化以及对行业大势判断做出的调整。
他表示，市场规模见顶后，需求会相对聚焦，回归一二线核心城市，并集中于这些城市的成熟区域。由于集中供地政策的实行，这些地区的供地在第一季度相对有限，故而拿地有所减少，“随着第二季度中心城市供地节奏开启，保利发展将适当提升拓展力度”。
刘平在业绩说明会上透露，今年保利发展全年投资计划为3650亿元。“整体拓展逻辑是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时，还能获得更好的业绩和利润。”
公开资料显示，保利发展2020年、2021年对外披露的计划投资额分别为3350亿元、3950亿元；虽然保利发展今年计划投资额较前两年有所减少，但目前行业中公开明确表示2022年计划投资额超3500亿元的，仅此一家。
收并购项目落实周期更长
一季度，保利发展实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。销售规模的走低令投资者担忧，今年是否还能实现销售金额的同比增长？
对此，刘平回应称，行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底之中，叠加疫情影响，预计全年市场规模将同比下降，而尽管保利发展布局多以核心城市为主，但仍然受到一定冲击。
总经理周东利亦持有相同看法，他指出，当前销售市场仍处于低位，购房者信心仍待修复，市场回暖需要过程。
除了销售情况，融资亦是行业的关注重点。作为央企，保利发展在融资端要好过许多。融资环境收紧的背景下，该公司于报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，综合融资成本约4.46%。
今年2月，保利发展一笔规模为98亿元的小公募债券状态更新为“已受理”。根据规划，这笔资金将用于偿还有息债务、补充流动资金、收购地产项目等其他用途。
关于外界关注的收并购，王一夫透露，公司正在密切关注一些收益更佳风险可控的收并购机会，只是这些项目的落实需要的时间和周期会更长。
刘平亦指出，保利发展不简单追求收并购的金额或数量目标，而是要从补充优质资源储备的角度开展项目投资。现阶段，公司对收并购基本都是基于项目层面，“本质上我们对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的”。
他强调，由于项目历史原因，公司在收并购项目的研判上会更加谨慎，但仍期待可以获得比招拍挂项目更高的收益。
负债方面，2021年，保利发展总负债首次突破万亿，其中有息负债规模3382亿元，其他经营性负债7588亿元(其中预收房款为4534亿元)。
公司同期存有短期借款约40.94亿元，一年内到期的非流动负债约605.75亿元，账面货币资金1713.84亿元。谈及今年下半年需偿还的141.8亿元永续债，刘平直言，公司目前资金储备充足，未来将结合公司实际情况及持有人意向确定偿还安排。
从“重回前三”到“进三争一”
保利发展没有公开披露2022年的经营目标，仅透露全年计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积 4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。2021年，该公司的这三项计划是3950亿元、4900万平方米、4000万平方米。除了计划的竣工面积有所上升外，其余两项指标都是同比下降的。这意味着，在投资方面，该公司采取了更谨慎的态度。
对此，刘平的解释是，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022年的开竣工策略依然是“以销定产”，未来将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。
投资谨慎只是相对2021年而言，实际上，保利发展依然保持着进取的心态。该公司在年报中提到将把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，“做大开发业务规模，持续提升行业地位。”
对于行业地位，保利发展的两任董事长都有自己的追求。在很长一段时间，保利发展稳定在央企第一、行业第五的位置，2017年，宋广菊对投资者表达了“重回行业前三”的愿望。虽然直至她卸任目标都未达成，但也有突破，2021年保利发展的销售排名前进了一位。
2021年4月，时任保利发展总经理的刘平在接受媒体采访时表示，虽然行业面临“三道红线”、房地产贷款限额管理等新限制，但这正是保利发展的“好时候”，2个月后，他在股东大会中再度强调，未来五年是保利发展重要的战略机遇期。他喜欢用“马拉松”来形容地产行业的竞争，认为最终的结果，取决于企业的耐力和稳定的节奏。
2021年的行业巨变令不少民营房企慢下了脚步，也让保利发展的战略机遇期提前到来。2022年1月，保利发展在广州召开2022年度工作会议，接任了董事长一职的刘平作了题为《守正创新谋发展，坚定信心向前行》的总结发言，提出“进三争一”的新目标。
在本次业绩说明会上，他首次回应了这个新目标的实现逻辑。在他看来，作为国民经济的支柱产业，房地产的基本面没有改变，未来依然是一个好行业，而在行业波动中，身为领军企业，无论是资源、资金还是品牌，保利发展都更具优势，“更能捕捉市场机会。”
来源：中国房地产报、国际金融报、财联社等
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