一篇口水文杂记✨✨✨
离校已经一年多了 最近一次返校也赶上封校和店铺关门什么也没吃到 匆匆忙忙的 但在中飞院读书这么久 书读的怎么样不知道 饭是吃了不少 甚至有时一个月花6000块钱5000都在吃上面 哈哈哈 真不知道什么时候才能回去[泪]也害怕回去了什么都变了 再过两年 都要搬去天府校区了 广汉这个陪着飞院成长的城市也要没那么热闹了 飞街的知味炒面家的炒河粉 够我怀念一辈子 我这个备注配方(p18) 能把人给香活了 再来一份水果切（p8） 人生还有什么烦恼吗水果切我最爱吃东东水果家的 品种多 还新鲜 吃完再来一份川版东北烤冷面（真的比正宗东北烤冷面好吃多了）飞街二楼的古茗被我称为果茶之最 百香果加晶球真的绝配 川东一品面馆的辣子鸡面也好吃又便宜 是月底的最后防线 生病感冒的时候就是永远的豆汤饭 依旧是飞街二楼川东家旁边的豆汤饭真的无敌了（p12） 拥有治愈一切的力量 苏妈妈家的锅包肉是我吃过味道最独特 最好吃的锅包肉 比东北本地的好吃一百倍 而且苏妈妈还是吉林人 真的又正宗又好吃 飞街摆摊的钵钵鸡真的巨便宜巨好吃是一个老奶奶卖的 小米辣（p3和13）和万州烤鱼（p16）真的是聚会必备 尤其万州烤鱼 我一个不爱吃鱼的人真的愿意天天吃顿顿吃 太太太好吃了 吃过最好吃的烤鱼 就是上菜真的慢透了 像现钓鱼去了 但是不得不说四川的每一顿烤肉真的都不如东北烤肉好吃 但是每一顿火锅都好吃的不得了 我个人觉得爱达乐真的很难吃 除了那个提拉米苏味泡芙和那个硬锡纸盒子装的像冰淇淋一样的蛋糕除外 也不知道还在不在卖 我真的巨爱吃蛋糕 于是从美团上发现了一家叫蜜屿的蛋糕店 她家蛋糕真的绝了（p9） 封神！四寸的芒果蛋糕入口即化 口感和味道都是贼好！比爱达乐强太多了 我们426寝室熄灯后最爱点的两种美食就是烤冷面和武汉鸭脖家的拌菜 因为方便用篮子吊上来哈哈哈哈 但是拌菜真的是无敌无敌好吃（p6） 尤其是萝卜片 太入味了 好吃的我能造一大碗饭 它绝不是普普通通的咸菜那么简单 之前我姐怀孕我买了一大堆邮给她 她都赞不绝口 时代广场的好吃的就更多了 陶香鸡是永远的回忆 再没有一种方法能把鸡肉做的那么好吃 我连配菜洋葱都会吃干净 陶香鸡旁边的面馆我都忘了叫什么 但是他家的面叫什么来着 瘦肉面？就是看起来很普通的一碗煮面但是特别香配上他家店里的免费腌萝卜咸菜 贼好吃 还很便宜 也是月底的最爱 从前还有一家肉蟹煲也很好吃 记得以前参加合唱团排练结束就会和当时的好朋友一起去吃 可惜后来黄了 甜水面（p2）是小猫带我去吃的 第一次尝试就爱上了 真的超级好吃加一个蛋一个鸭架子 无敌香 就是有点干 要快点吃 坨了就不好吃了 记得大家有一阵子都吵着要减肥 然后都订的减脂餐（p5） 我当时觉得特别好吃 只是因为好吃订了周餐 因为周餐送一份水果 每天都可以选不同的套餐 龙利鱼的是最好吃的 水果最期待的是哈密瓜 它家的水果玉米巨好吃 可惜只买到两次 其余都是另一个品种的了 很一般 时代广场的那家鸡翅包饭也好吃 老板人也特别好 他家店旁边养的小狗狗 特别可爱又乖 他家还有一个小孩子 我可喜欢他了 才几岁就很懂事 还有时代超市旁边的那家关东煮（p15）太贵了 但是很好吃 多加小米辣加一份泡面 一下就不一般了 再就是时代大门正对着的那家手抓饼 也无敌好吃 就是能比东北的手抓饼贵一倍… 没人能拒绝小郡肝（p10）吧 和室友拼着吃太划算了 聚会首选 我有一阵子拉着室友天天吃 给我室友吃的求放过哈哈哈 还有那种限定美食 一年365天可能只有20天才能出现的蛋烘糕（p14）和竹筒粽子 也特别好吃 蛋烘糕红豆奶油的最好吃 个人认为哈 每天早起集合完第一件事就是去闻香阁吃早点（p11）集合带饭卡是最聪明的 闻香阁算是老师们的食堂 所以种类不多也不是太贵（比起三食堂来说）椰蓉包都靠抢 煎蛋是每日必备 还有启航饺子馆 独特的酱料和东北人想都不敢想的胡萝卜馅饺子 竟然莫名的好吃 最后还有市里那家牛蛙火锅 真的是我的最爱 牛蛙真的太好吃了！（p1和17）最后一次寝室聚会吃的就是心爱的牛蛙 真的怀念 其实还有好多好多！说不过来了 真的想有机会带着好朋友和未来的男朋友一起回四川玩 然后去我们学校带他们吃个遍 带他们玩我们学校的特色极限运动 旋梯和活滚哈哈哈 让他们体验一次杂技的感受 从而知道我有多厉害！嘻嘻 光想想都好幸福呀 总会有这样的一天的！我要努力赚钱呀[打call]

我曾经存过你的照片，张口闭口都是你的名字，那又如何喜欢，特别喜欢，那又怎么样，什么都不要的时候也没被对得起过，你是我念念不忘却爱不得的心酸，仔细想想我，长的又不好看，身高不出众，脾气又差，怎么会有人无条件的站在我这里，取消备注，取消特别关心，电话拉黑，有些人不是删掉就能刮奖刮到谢字就足够了爱情也一样，没必要把“谢谢惠顾”全部刮干净才肯罢休，以前我希望能风水轮流转，现在不希望了，我想让你遇到一个比我还要喜欢你的女孩子，你也刚好喜欢她，这次你可不要错过了，只希望别再让我遇到喜欢一个人却没有结果 https://t.cn/R2WxowL

【买一套房子动不动就一两百万，实际100平的房子造价是多少呢？】#楼市分化#
那些动不动就一两百万的房子，他们的实际造价是多少呢？
如果单纯的只是计算建安成本的话，其实房子的造价并不算高，以东南沿海的厦门市为例，目前一平方米的建安成本造价约为3000元，如果在三四线城市会低一些，因为三四线城市的物价、人工会便宜一些。

备注：此处额外说明一下，很多人以自己农村建房为例来说建安成本很低，在农村自建的三层房子，框架毛坯花了差不多40万元，三层面积合计约为720平，折合每平555.55元左右。那大城市商品为什么要两三千元一平呢？

除了物价、人工较高之外，高层的地基建设（特别是三十层以上的地基投入远比我们想象高）、配套的入户基本水电、外墙装饰、取暖设施、给排水，道路、绿化、人防、燃气、围墙、公共用房、学校（很多楼盘为了能入附近好的小学，要么代建分校赠送，要么捐资捐款）等等都统一算入建安成本内，所以说在大城市里综合建安成本2000-3000元/平很正常，只要有在地产公司做过财务核算岗就知道。

高房价在哪里？ 高房价其实并不在于建安成本，仍然以厦门为例，厦门市不算岛内（岛内均价在50000元/平以上），单单就岛外现在基本没有低于30000元/平的，即使建安成本按3000元/平计算，占整个房价的比例也就是十分之一左右。目前房价的构成主要有五个部分：地价、税费、建安成本、营销成本（置业顾问基本都非开发商员工，楼盘销售开发商基本都是外包给房产销售公司）、运营成本（开发商自身人工的薪酬、房租、水电、办公以及贷款利息等等）。 上述几个部分之和才是一套房子的真真正正的成本，在此基础上叠加上开发商的利润要求，就是我们购房时候的房价。

在上述几个部分之中，成本占比最高的无疑是地价，地价少则占比40%，高则占比可达70%，地价也是房价无法下降的最根本因素。 楼面价 一块土地的出让金（即地价）除以其可建的建筑面积就是楼面价，举个例子：A市出让一幅商住用地，占地面积42000平方米，容积率为2.5，最终成交价格为25亿元。

42000平方米的占地面积，容积率为2.5，那么这块土地上最多可以建设：42000*2.5=105000平方米的建筑，则这块地的楼面价为：250000万元/105000=2.381万元/平，也就说开发商取得这块地之后，什么还没做，这个一平方的建筑面积成本已经高达2.381万元，开发商又怎么可能卖低于这个价格呢？ 如下图所示，系厦门市2017年的土地出让价格情况（2017年出让，一般2018年-2020年分期入市），从图中我们可以看到楼面价低的在2万左右的，高达已经达到了3.3万元，大部分都在2-3万元的区间，这就是为什么最近这一两年来厦门岛外的均价都在3万元以上原因了，楼面价已经摆在那里，在加上其他的各类成本，只要开发商不想要亏钱，那房价肯定要上去。

层出不穷的烂房子 对于高房价，很多人本身就有意见，更为可恨的是在高房价之下，很多开发商还层出不穷的出现烂房子，甚至陷入一种交房即维权的现象，说句实在话，在有条件的情况下，我相信没有一个开发商不想让自己获得一个更好的名声，之所以层出不穷的烂房子，其实与一个因素有关——限价！ 现在很多城市，为了抑制高房价直接一刀切，比如限制该地块上的商品房最高售价1.5万元/平方米，但是并没有限制土地的最高出让价，假设限价1.5万元的房子，开发商拿到的楼面价已经达到1万元/平，那么这种房子基本不用买了，因为在有限的5000元的差价空间里，为了赚钱，开发商会拼命的压缩成本，用最烂的材料，能省则省，所以这种房子交付之后即是维权之时（你可以关注下，是不是当地开始限价之后，维权就增多了）。 当然还有一种解决方式，就是左手倒右手，地方政府的限价，主要针对的是一手新房，因此在高价取得的核心地段的房子，开发商可以用左手倒右手的方式解决限价问题，比如我们当地市中心2019年出让一幅中心用地，销售限价1.96万元/平（周边二手房房价都在2.5万元/平以上），由于地块稀缺，最终成交的楼面价达到了1.7万元/平，如果按照限价1.96万元/平，就算再怎么节约成本，开发商都要亏死，但开发商之所以敢拍，就是最终建好之后，可以先左手卖给右手，然后再以二手房出售，这样就不受到限价的制约了，不过现实中这种情况很少，一方面开发商没法通过预售款回笼资金，另一方面左手倒右手，需要先垫付资金还要多缴纳税费等等，需要的资金成本较高。 总结 综上所述，高房价主要在于高地价，至于说建安成本，基本可以忽略不计。说出来，我相信很多人都不信，虽然我们都在说开发商暴利，但是按照上市房企公布的年报数据来看，其净利率仅在15%左右，虽然这个利润率虽然不算低，但并不是我们想象中的那么暴利，至于很多人说不暴利，为什么富豪榜上那么多房地产开发商老板呢？这主要因为体量量大，比如碧桂园2019年营业额为7329.5亿元，即使以15%计算，净利润也有1100个亿。

这也是为什么碧桂园等开发商追求高周转的原因了，因为钱尽快回笼，可以接着继续开发，回笼-开发-回笼，滚雪球般的销售越高，钱就赚的越多，甚至出现了要求当天的出的，一个楼盘的建筑设计图一天出图，想想这有多么的恐怖。