【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
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22.6.20拯救阿平3
阿平3在持续掉销量中，我是真的有点束手无策，对于阿平3的链接我没有做任何的调整，市场环境也没有任何强势的新品进入，也没有强势竞品降价。一定要说原因的话，就是最近多了2个差评，自从那两个差评上来之后链接的转化率就开始下降了。如果真的是这个原因，这个其实非常可怕的，因为阿平3的链接有着大几千的评论，区区一两个差评就给整个链接带来这么大的影响，这对未来运营来说是非常危险的，这说明一个链接任何一个阶段都是危机四伏。
第二个我猜测的原因就是阿平2的秒杀，快速的排名上升，并没有抢走别人的流量，而是和阿平3形成了自我竞争，随着阿平2的自然越来越靠近阿平3。阿平3的订单也是越来越少。说心里话，相比第一个原因，我更希望是阿平2的影响。这周阿平2的秒杀也结束了，刚好也是验证自己想法的时候。但是阿平3的自然位已经掉了一点点了，什么都不作为是不行的。只能把阿平3的定价降低了一点，蹭了一个降价的图标，减少了专享折扣的力度。会员日也快临近了，又额外做了一个coupon。虽然价格太大的变化，但感观上做3重优惠力度。
广告层面又额外的开了一组40美金的展示型广告，其他广告暂时就不动了，因为阿平3本身链接处于一个不稳定状态，我怕大面积的变动广告，反而做了一个负优化，展示型广告本身我就没有做任何投放，也算是一个流量空白区。额外开一组展示型广告，也是在不改变原来的广告位置结构的同时，去争取新的流量，也是对展示型广告做一个全面的了解。
说实话做了那么多还真的不一定阿平3就能回到原来的状态，所以prime day的前一周做了一个7天秒杀，这个秒杀价格其实已经非常低了，这算是一个保险预案吧，至少在prime day来临之前，自己的自然位不会太差。如果阿平3链接真的不行了，也能够通过这波活动，尽快的先处理一部分库存。至于prime day之后要怎么样，那就来日再说了。
22.6.20拯救阿平3
阿平3在持续掉销量中，我是真的有点束手无策，对于阿平3的链接我没有做任何的调整，市场环境也没有任何强势的新品进入，也没有强势竞品降价。一定要说原因的话，就是最近多了2个差评，自从那两个差评上来之后链接的转化率就开始下降了。如果真的是这个原因，这个其实非常可怕的，因为阿平3的链接有着大几千的评论，区区一两个差评就给整个链接带来这么大的影响，这对未来运营来说是非常危险的，这说明一个链接任何一个阶段都是危机四伏。
第二个我猜测的原因就是阿平2的秒杀，快速的排名上升，并没有抢走别人的流量，而是和阿平3形成了自我竞争，随着阿平2的自然越来越靠近阿平3。阿平3的订单也是越来越少。说心里话，相比第一个原因，我更希望是阿平2的影响。这周阿平2的秒杀也结束了，刚好也是验证自己想法的时候。但是阿平3的自然位已经掉了一点点了，什么都不作为是不行的。只能把阿平3的定价降低了一点，蹭了一个降价的图标，减少了专享折扣的力度。会员日也快临近了，又额外做了一个coupon。虽然价格太大的变化，但感观上做3重优惠力度。
广告层面又额外的开了一组40美金的展示型广告，其他广告暂时就不动了，因为阿平3本身链接处于一个不稳定状态，我怕大面积的变动广告，反而做了一个负优化，展示型广告本身我就没有做任何投放，也算是一个流量空白区。额外开一组展示型广告，也是在不改变原来的广告位置结构的同时，去争取新的流量，也是对展示型广告做一个全面的了解。
说实话做了那么多还真的不一定阿平3就能回到原来的状态，所以prime day的前一周做了一个7天秒杀，这个秒杀价格其实已经非常低了，这算是一个保险预案吧，至少在prime day来临之前，自己的自然位不会太差。如果阿平3链接真的不行了，也能够通过这波活动，尽快的先处理一部分库存。至于prime day之后要怎么样，那就来日再说了。
从今天起，记录闲鱼卖货。
主要是公司今年外贸环境不大行，运费上涨，设计迭代也乏力，从而转到国内电商平台销售。
为了减少成本，腾出仓库放新品，之前的尾货，库存都准备闲鱼清仓处理掉。类目多，库存比较乱。
主要货物就是手工艺品，首饰架，首饰盒，桌面摆件，厨具餐具，壁挂壁饰，果篮果盘。
老板给的价格都是成本价的8-9折，不过不能包邮这一点，会让很多闲鱼买家犹豫。
闲鱼还有一点就是，买家不是一直在线，不容易达成当时就询单，下单付款的局面。交易周期长，就要跟单了，经常问一下客户：这个宝贝还需要吗？
主要是公司今年外贸环境不大行，运费上涨，设计迭代也乏力，从而转到国内电商平台销售。
为了减少成本，腾出仓库放新品，之前的尾货，库存都准备闲鱼清仓处理掉。类目多，库存比较乱。
主要货物就是手工艺品，首饰架，首饰盒，桌面摆件，厨具餐具，壁挂壁饰，果篮果盘。
老板给的价格都是成本价的8-9折，不过不能包邮这一点，会让很多闲鱼买家犹豫。
闲鱼还有一点就是，买家不是一直在线，不容易达成当时就询单，下单付款的局面。交易周期长，就要跟单了，经常问一下客户：这个宝贝还需要吗？
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