#我眼中的庆阳# 【西峰房价调查报告（二）】
本文作者： 翔仔哥
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2019年，董志塬的夏天有些特别，没有想象中的热，也热的不怎么久。
这种不温不热的色调，正如西峰此时的房价，迷迷茫茫。涨的条件不够充分，跌的理由又显得比较勉强。
这一期，我们以“形势和走势”为题，从当前房产形势和短期发展走势两个方面，谈谈西峰房价。
第一，当前房产形势怎么样？
目前西峰房地产行业有3大特征：
①新建的多，开盘的少。随着近年来房价的一路飙涨，商家均被房产行业的暴利所诱，买地，然后搞房地产开发成了大趋势。目前西峰城区约30家楼盘在集中建设。而大部分都还处于拿地、清表、挖地基阶段，具备开盘条件，可以卖的，至今为0。
也就是说：很多楼盘都在着手盖，但目前能卖的，还没有。
预计到2020年5月，会有一大波小区集中开盘入市。
②地基没挖好，房却卖完了。今年有一个很奇怪的现象，就是很多销售都会骄傲的告诉你：“我们楼盘卖完了，目前还有1.2.3楼和顶楼在”。
没有开盘怎么就卖完了？卖给谁了？多少钱卖的？
销售答：“内订了，具体价格不确定”。
你顿感：“这房子好抢手！”
其实，“卖完了！”只是一个假象。房产老板们，要的就是你这一句顿感，非得让你觉得房子抢手，再不买，就买不上了。
然后很多人会好奇的问：卖给谁了？
销售回答：内定了。
然后过几天，销售大概会给你发微信：“哥，我手里还有个名额，楼层不错，你要不要？交点钱，先内订上。”
其实，这是销售给你的“独家定制”。一种先拒绝、再开后门的策略。让你觉得买房难，不，是抢房难！
在“全卖完了”的背后，极有可能是某些老板吊你胃口、诱导内订的手段。
也就是说：那些没有拿到预售证的开发商，是绝对不能卖房的。达不到预售条件，就说明房产手续还不齐全，相关贷款按揭手续无法办理。
如果真卖了，就属于开发商违规销售。买者，是不受法律保护的。
③住宅多，公寓更多。细心的人会发现，西峰这两年新开发的公寓越来越多。公寓以其相对便宜的地价，深得开发商喜爱。卖价差不多，而公寓地价比住宅便宜，更低的开发成本，可以获得更大的利润。这是公寓越来越多的根本理由。但公寓土地使用年限为40年，而且商业贷款和商业标准收费的水、电、暖。很多销售在宣传：“40年到期后缴费续期”。说的没错，可销售打死也不会告诉你：公寓转手卖的时候，契税比普通住宅要高很多。
也就是说：公寓转手卖给别人，要承担很多的契税，买的人嫌贵、卖的人要多缴税，都不怎么划算。
第二，短期发展走势怎么样？
①从市场角度看：问的多，买的少。
以现在的建设规模来看，新的房源不断加推，将在2020年5月陆续入市。在快速增长的房源背后，却是增长缓慢的购房群体。
为什么这么讲？
因为购房需求群体，在短期内不会有大的提升。比如：棚户区改造的货币化安置已叫停两年，安置高峰已过，安置买房的人只减不增；
流动人口本来就缺乏的西峰城区，再加上经济下行压力的刺激，打工难、挣钱难、物价高、生意差的形势下，务工经商群体买房的积极性只减不增；
随着新型城镇化的快速发展，城乡差距在不断缩小，与一路飙高的城区房价相比，农村的独院独栋小二楼，更加经济实惠和宽敞舒适，选择进城上楼的农村人只减不增；
2019年众多地产项目扎堆开工，“房住不炒”的国家调控导向明确直白，且政府的限价措施在短期内不会松绑，再加上房产税、二套房首付、房贷利率等政策的叠加出台，使刚需买房者更加冷静，投资买房者犹豫不决，整个被销售哄抬的“抢手市场”假象已无望延续，果断下手买房的人只减不增；
这四个“只减不增”的背后，是一个即将卸妆的房产市场。
②从发展角度看：迷茫观望占主流。
2019年，西峰的房产市场注定要在观望中度过，
买房者感觉“一房难求”，而开发商却“一盘难开”；
“政府限价”坚挺有力，而开发商筹划“精装提价”；
传言的内部团购“名额有限”，而建设速度却“千呼万唤”；
销售给你说“错过再无”，购房人说“我再考虑”；
“抢购认筹”“销售火爆”“排队摇号”，都是人为加注的营销伎俩。
迷茫，必定会成为年度房产的主题词！
过了2019年，西峰房产将变得更为真实！
本文作者： 翔仔哥
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2019年，董志塬的夏天有些特别，没有想象中的热，也热的不怎么久。
这种不温不热的色调，正如西峰此时的房价，迷迷茫茫。涨的条件不够充分，跌的理由又显得比较勉强。
这一期，我们以“形势和走势”为题，从当前房产形势和短期发展走势两个方面，谈谈西峰房价。
第一，当前房产形势怎么样？
目前西峰房地产行业有3大特征：
①新建的多，开盘的少。随着近年来房价的一路飙涨，商家均被房产行业的暴利所诱，买地，然后搞房地产开发成了大趋势。目前西峰城区约30家楼盘在集中建设。而大部分都还处于拿地、清表、挖地基阶段，具备开盘条件，可以卖的，至今为0。
也就是说：很多楼盘都在着手盖，但目前能卖的，还没有。
预计到2020年5月，会有一大波小区集中开盘入市。
②地基没挖好，房却卖完了。今年有一个很奇怪的现象，就是很多销售都会骄傲的告诉你：“我们楼盘卖完了，目前还有1.2.3楼和顶楼在”。
没有开盘怎么就卖完了？卖给谁了？多少钱卖的？
销售答：“内订了，具体价格不确定”。
你顿感：“这房子好抢手！”
其实，“卖完了！”只是一个假象。房产老板们，要的就是你这一句顿感，非得让你觉得房子抢手，再不买，就买不上了。
然后很多人会好奇的问：卖给谁了？
销售回答：内定了。
然后过几天，销售大概会给你发微信：“哥，我手里还有个名额，楼层不错，你要不要？交点钱，先内订上。”
其实，这是销售给你的“独家定制”。一种先拒绝、再开后门的策略。让你觉得买房难，不，是抢房难！
在“全卖完了”的背后，极有可能是某些老板吊你胃口、诱导内订的手段。
也就是说：那些没有拿到预售证的开发商，是绝对不能卖房的。达不到预售条件，就说明房产手续还不齐全，相关贷款按揭手续无法办理。
如果真卖了，就属于开发商违规销售。买者，是不受法律保护的。
③住宅多，公寓更多。细心的人会发现，西峰这两年新开发的公寓越来越多。公寓以其相对便宜的地价，深得开发商喜爱。卖价差不多，而公寓地价比住宅便宜，更低的开发成本，可以获得更大的利润。这是公寓越来越多的根本理由。但公寓土地使用年限为40年，而且商业贷款和商业标准收费的水、电、暖。很多销售在宣传：“40年到期后缴费续期”。说的没错，可销售打死也不会告诉你：公寓转手卖的时候，契税比普通住宅要高很多。
也就是说：公寓转手卖给别人，要承担很多的契税，买的人嫌贵、卖的人要多缴税，都不怎么划算。
第二，短期发展走势怎么样？
①从市场角度看：问的多，买的少。
以现在的建设规模来看，新的房源不断加推，将在2020年5月陆续入市。在快速增长的房源背后，却是增长缓慢的购房群体。
为什么这么讲？
因为购房需求群体，在短期内不会有大的提升。比如：棚户区改造的货币化安置已叫停两年，安置高峰已过，安置买房的人只减不增；
流动人口本来就缺乏的西峰城区，再加上经济下行压力的刺激，打工难、挣钱难、物价高、生意差的形势下，务工经商群体买房的积极性只减不增；
随着新型城镇化的快速发展，城乡差距在不断缩小，与一路飙高的城区房价相比，农村的独院独栋小二楼，更加经济实惠和宽敞舒适，选择进城上楼的农村人只减不增；
2019年众多地产项目扎堆开工，“房住不炒”的国家调控导向明确直白，且政府的限价措施在短期内不会松绑，再加上房产税、二套房首付、房贷利率等政策的叠加出台，使刚需买房者更加冷静，投资买房者犹豫不决，整个被销售哄抬的“抢手市场”假象已无望延续，果断下手买房的人只减不增；
这四个“只减不增”的背后，是一个即将卸妆的房产市场。
②从发展角度看：迷茫观望占主流。
2019年，西峰的房产市场注定要在观望中度过，
买房者感觉“一房难求”，而开发商却“一盘难开”；
“政府限价”坚挺有力，而开发商筹划“精装提价”；
传言的内部团购“名额有限”，而建设速度却“千呼万唤”；
销售给你说“错过再无”，购房人说“我再考虑”；
“抢购认筹”“销售火爆”“排队摇号”，都是人为加注的营销伎俩。
迷茫，必定会成为年度房产的主题词！
过了2019年，西峰房产将变得更为真实！
【与戏子的二三事】③
文/公子寒云#公子寒云#
时常念着祖父书房里的那方端砚，总想着砸起人来应是十分顺手，我讨要了好些日子也不曾得，也就弃了心思，眼神又往父亲那去了。
也许是家族子弟凋零的缘故，对我是十分的宠爱，便是揍了右丞相家的老幺也只是罚在宗祠里静思己过，可我家的宗祠是在祖母手里的，亦是舍不得我受丁点委屈，这不，好吃好喝的供着。若不是右丞相亲自上门“谢罪”，我还不至于到这金陵来走一遭，如今我也懒得回燕京去。那座城里功啊名的，我都不甚喜爱，若不是出生在那样的人家，我倒是情愿在山野间了此残生。话说回来，我若不是生在这钟鸣鼎食之家又哪来的泼天富贵可以享受？也罢，也罢，所谓有得有失，大概就是如此吧。
我扇着扇子大摇大摆地走进了金陵最有名的楚馆之中，随手抛了块金子给迎上来的龟公，“给爷找最清秀的公子哥过来！”动作十分熟稔地上了楼，捡了间雅室，又要了几碟小菜并一壶竹叶青酒，斜斜地躺在美人榻上，眯着眼瞧着门口，也不知一会是什么样的美人。
燕京城中男风盛行，尤其是十四五岁还未长成的小倌最受五陵子弟的偏爱。同样是纨绔，逛青楼的跟逛楚馆的自是两派，一般来说，家中人丁兴旺的爱去楚馆，比如说右丞相家的老幺；人丁凋零的爱去青楼，再比如说户部侍郎家的那位。当然凡事无绝对，也有家族三代独苗苗却只好男风的，新近提拔的那位兵部冯尚书便是其中翘楚。
这位冯尚书说来与我家也有些渊源，算得上我祖父的半个门生，我幼时也常见他出入祖父书房，印象也不甚深刻，样貌只是平庸之辈，身形倒是孔武有力，是军人之姿。每年冬末暖春梨花初绽的日子，我总会骑在他的肩膀上摇落一树的雪白，时常盼着哪天红墙外会经过位妙龄娘子，喜欢这一树的雪白。
正出神想着我那树梨花，房门轻轻推了开来，来人约摸十三四岁，抱了把琴怯生生地站在门口，彼时日光微斜，琼花刚落，一室冷香沾着酒气袭来，清清白白的。
示意来人将门关上之后，我又细细打量了一番，一身道袍浆洗得发白，脚底是不合时宜的武靴，虽抱着琴手却不是纤纤玉手，指节上的薄茧更像是个读书人。“过来。”
“是。”来人将琴轻轻放在案上，手足无措的立在我榻前两三步的位置，静静站好敛声屏气。
“我有那么可怕吗？”无奈的揉了揉太阳穴，想我纵横风月场这大大小小青楼楚馆十五年，当真没遇见过比眼前这人更青涩的人物来。一般来说，老鸨在送这些人进屋伺候之前定是调教过的，便是有人好青涩这一口，千挑万选出小倌亦是调教过多次的，什么时候什么反应，该说什么该做什么都是交代的清清楚楚，比起眼前这个，真让我怀疑是不是随随便便拉了个书生就往我的屋子里塞。偏生欺男霸女这种事我是干不来的，也只能摇摇头，自认倒霉，“罢了，你出去吧。”
“公子！”问声，来人突然跪了下来，磕了几个响头，膝行至榻前，扯着我的衣角便是哭诉，左不过是人牙子买卖楚馆调教那档子事，每年碰见个三四回听也听腻了。
待我好不容易从他手里抢回我那可怜的衣角时，已经被他蹂躏地不成样子，皱巴巴的不说，泪啊鼻涕之类的东西都在上面，我又心疼了一阵子，等他哭完，我掏了掏耳朵，“你想我怎么办？”
又把人扶起来与我一道坐在榻上，微搂着人好歹有个支撑，不至于跌落，问了花名以及各种情况，又倒了两杯清水喂他，感叹几番之后，终是剥了他的外衫，压在身下。
“公子……”玉琼轻轻推了我两把，欲迎还拒的，又自觉地脱下鞋袜亵裤之类，攀上我的脖子细细噬咬起来。
我叹了口气，总觉得这样不好，拾起散落在地上的外衫，又给玉琼穿了起来。“玉琼，我来这楚馆只为听曲解闷，不为胬*童*狭*妓，若这楚馆真如你所说逼迫与你，我大可以替你赎身，带你离开这里，若只是你求*欢露水的说辞，你还是找旁人去吧，我虽好心，到底只余金银，若败光了也是没趣。”
趁玉琼穿衣服的功夫，我一直风骚地摇着纸扇，刚刚那个只差临门一脚又及时收手的人仿佛不曾存在过，有的只是热衷楚馆小倌的纨绔，右手还不忘给自己倒上小酒，瞅着配菜不错，也捡了两块尝尝，确实比燕京甜腻些。
“怎么样？想好了没有。”看日头时辰尚早，还不急着回去，这玉琼倒也是个妙人，留在这楚馆确实可惜了，要留在身边又有些不足，也不知小童能不能调教好，愁，实在是忧愁。
玉琼行了大礼，一拜再拜，“承蒙公子不弃，愿予玉琼新生，恩同再造，请受玉琼一拜。之前多有唐突，还望公子莫要介怀，只是不知公子要我这等卑贱之人有何用处？想来持有文昌公墨宝之人不会是凡品。”
“风乍起，吹皱一池春水。”
留了足够的银两，替玉琼赎身，又写张字条打发了龟公帮忙置办些玉琼日后的衣物细软，连着玉琼本人让人一道租辆马车送到野庐，看样子是要在金陵城安家了。
这身娇肉贵的人，怎么能同我这等莽夫同寝山野呢？
文/公子寒云#公子寒云#
时常念着祖父书房里的那方端砚，总想着砸起人来应是十分顺手，我讨要了好些日子也不曾得，也就弃了心思，眼神又往父亲那去了。
也许是家族子弟凋零的缘故，对我是十分的宠爱，便是揍了右丞相家的老幺也只是罚在宗祠里静思己过，可我家的宗祠是在祖母手里的，亦是舍不得我受丁点委屈，这不，好吃好喝的供着。若不是右丞相亲自上门“谢罪”，我还不至于到这金陵来走一遭，如今我也懒得回燕京去。那座城里功啊名的，我都不甚喜爱，若不是出生在那样的人家，我倒是情愿在山野间了此残生。话说回来，我若不是生在这钟鸣鼎食之家又哪来的泼天富贵可以享受？也罢，也罢，所谓有得有失，大概就是如此吧。
我扇着扇子大摇大摆地走进了金陵最有名的楚馆之中，随手抛了块金子给迎上来的龟公，“给爷找最清秀的公子哥过来！”动作十分熟稔地上了楼，捡了间雅室，又要了几碟小菜并一壶竹叶青酒，斜斜地躺在美人榻上，眯着眼瞧着门口，也不知一会是什么样的美人。
燕京城中男风盛行，尤其是十四五岁还未长成的小倌最受五陵子弟的偏爱。同样是纨绔，逛青楼的跟逛楚馆的自是两派，一般来说，家中人丁兴旺的爱去楚馆，比如说右丞相家的老幺；人丁凋零的爱去青楼，再比如说户部侍郎家的那位。当然凡事无绝对，也有家族三代独苗苗却只好男风的，新近提拔的那位兵部冯尚书便是其中翘楚。
这位冯尚书说来与我家也有些渊源，算得上我祖父的半个门生，我幼时也常见他出入祖父书房，印象也不甚深刻，样貌只是平庸之辈，身形倒是孔武有力，是军人之姿。每年冬末暖春梨花初绽的日子，我总会骑在他的肩膀上摇落一树的雪白，时常盼着哪天红墙外会经过位妙龄娘子，喜欢这一树的雪白。
正出神想着我那树梨花，房门轻轻推了开来，来人约摸十三四岁，抱了把琴怯生生地站在门口，彼时日光微斜，琼花刚落，一室冷香沾着酒气袭来，清清白白的。
示意来人将门关上之后，我又细细打量了一番，一身道袍浆洗得发白，脚底是不合时宜的武靴，虽抱着琴手却不是纤纤玉手，指节上的薄茧更像是个读书人。“过来。”
“是。”来人将琴轻轻放在案上，手足无措的立在我榻前两三步的位置，静静站好敛声屏气。
“我有那么可怕吗？”无奈的揉了揉太阳穴，想我纵横风月场这大大小小青楼楚馆十五年，当真没遇见过比眼前这人更青涩的人物来。一般来说，老鸨在送这些人进屋伺候之前定是调教过的，便是有人好青涩这一口，千挑万选出小倌亦是调教过多次的，什么时候什么反应，该说什么该做什么都是交代的清清楚楚，比起眼前这个，真让我怀疑是不是随随便便拉了个书生就往我的屋子里塞。偏生欺男霸女这种事我是干不来的，也只能摇摇头，自认倒霉，“罢了，你出去吧。”
“公子！”问声，来人突然跪了下来，磕了几个响头，膝行至榻前，扯着我的衣角便是哭诉，左不过是人牙子买卖楚馆调教那档子事，每年碰见个三四回听也听腻了。
待我好不容易从他手里抢回我那可怜的衣角时，已经被他蹂躏地不成样子，皱巴巴的不说，泪啊鼻涕之类的东西都在上面，我又心疼了一阵子，等他哭完，我掏了掏耳朵，“你想我怎么办？”
又把人扶起来与我一道坐在榻上，微搂着人好歹有个支撑，不至于跌落，问了花名以及各种情况，又倒了两杯清水喂他，感叹几番之后，终是剥了他的外衫，压在身下。
“公子……”玉琼轻轻推了我两把，欲迎还拒的，又自觉地脱下鞋袜亵裤之类，攀上我的脖子细细噬咬起来。
我叹了口气，总觉得这样不好，拾起散落在地上的外衫，又给玉琼穿了起来。“玉琼，我来这楚馆只为听曲解闷，不为胬*童*狭*妓，若这楚馆真如你所说逼迫与你，我大可以替你赎身，带你离开这里，若只是你求*欢露水的说辞，你还是找旁人去吧，我虽好心，到底只余金银，若败光了也是没趣。”
趁玉琼穿衣服的功夫，我一直风骚地摇着纸扇，刚刚那个只差临门一脚又及时收手的人仿佛不曾存在过，有的只是热衷楚馆小倌的纨绔，右手还不忘给自己倒上小酒，瞅着配菜不错，也捡了两块尝尝，确实比燕京甜腻些。
“怎么样？想好了没有。”看日头时辰尚早，还不急着回去，这玉琼倒也是个妙人，留在这楚馆确实可惜了，要留在身边又有些不足，也不知小童能不能调教好，愁，实在是忧愁。
玉琼行了大礼，一拜再拜，“承蒙公子不弃，愿予玉琼新生，恩同再造，请受玉琼一拜。之前多有唐突，还望公子莫要介怀，只是不知公子要我这等卑贱之人有何用处？想来持有文昌公墨宝之人不会是凡品。”
“风乍起，吹皱一池春水。”
留了足够的银两，替玉琼赎身，又写张字条打发了龟公帮忙置办些玉琼日后的衣物细软，连着玉琼本人让人一道租辆马车送到野庐，看样子是要在金陵城安家了。
这身娇肉贵的人，怎么能同我这等莽夫同寝山野呢？
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上星期，享受美食，生日会，吃多了，没关系，有轻食，这是我的秘诀！ 它不是一般的排毒粉，它就是美丽乐有机机能性蔬菜水果粉，给身体足够的营养，让内外全体都亮起来！
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