#简阳播报# 【细节入手打造“上班的路”和“回家的路” 无“微”不至换来“通”则不痛】市民刘先生：“以前我们这个片区道路窄，车辆多，走得慢，乱停的也多，经常就回家这一截都要走10多分钟，小区循环过后虽然要绕一下，再加上交警对乱停放的整治，秩序好了，回家比原来快多了。”
通勤时间不是小事，是影响居民幸福感的大事。
有数据统计显示，通勤时间的长短与上班族的幸福感有直接的联系，时间越长，幸福感越低，在达到一定的时间点后，每增加一分钟，幸福感都在明显下降，焦虑感在明显上升。
牛年第一个工作日，成都召开实施幸福美好生活十大工程动员大会，城市通勤效率提升工程便是“十大工程”之一。
如何让市民“上班的路”和“回家的路”更畅通，在通勤上花费的时间更少？我们先来看两位普通市民的通勤时间和感受的变化。
蒋先生家住城东，上班在市中心的春熙路附近，他参加了成都交警推出的“中心城区预约通勤挑战周”活动。“我平时都是8点过出门，9点过在公司开早会，遇交通拥堵时还会迟到。但是现在，我7点半出门，半小时左右就到公司了，提前错峰出行确实会通畅许多。”这是他的感受。
刘先生家住城西，奥林片区老旧小区众多，他受益于成都交警实施的片区“微循环”。“以前我们这个片区道路窄，车辆多，走得慢，乱停的也多，经常就回家这一截都要走10多分钟，小区循环过后虽然要绕一下，再加上交警对乱停放的整治，秩序好了，回家比原来快多了。”这是他的感受。
在这些感受的背后，正是交管部门大力提升城市通勤效率，高质量打造“上班的路”和“回家的路”。
一个片区的变化，打通“毛细血管”，消除“痛点”提升幸福感
时隔几个月之后，7月31日，记者再次来到了奥林片区。
刚走到五里墩支路路口，就被家住附近的一位居民认了出来，“你们又来采访啊？都不用问了，你看这个效果嘛！和以前比简直是两回事，和你们上次来相比，又提升了。”顺着这位居民手指的方向，记者看到，五里墩支路实行单向通行，道路一侧，机动车整齐地停成一排。单向通行、单侧停车的“双单”模式，让五里墩支路这条毛细血管被彻底打通了，车辆通行时，不再遭遇梗阻。
而奥林片区，曾深度遭遇“痛点”之苦。
奥林片区0.8平方公里的面积内共有老旧小区63个，受道路基础设施条件限制，停车困难、出行不畅的问题突出，片区百度拥堵指数平均值为2.25。
该片区共有中小街道8条，道路基本为两车道双向通行，道路最宽为14米（营康西路），其余道路路宽均在7米及以下，道路网条件差。现有院落内部停车泊位约3183个，占道停车位43个，共计3226个车位可供社会车辆停放。通过实地逐户走访调查，该片区停车实际需求泊位为3902个，停车缺口多达676个。
2020年，片区涉及交通的投诉多达320余件。交通问题引起了其他问题，救护车、消防车被堵过，车辆被盗、被砸等侵财类案件频发。
现在的奥林片区，交通拥堵指数由2.25降至1.05，片区交通事故周报警量同比下降75.2%，侵财类警情同比下降30%。通勤效率提升，通勤时间缩短。居民的安全感、幸福感、获得感不断提升。
一个“微”字的解读，精细实施“四微模式”，提升片区通勤效率
“不被堵在路上，这种感觉真好，这是每天都能感受到的小幸福！”家住奥林片区的张华说。
交管部门对奥林片区的治理，采用的正是片区微循环。
在片区实行“双单”模式，为了保证道路通行能力，避免错车困难造成交通拥堵和交通事故，根据路网功能和分布，顺时针单向循环，单循环为单侧停车腾出空间，五里墩支路、五里墩东二巷、五里墩东路等处，规划增设单侧占道停车泊位，这一招就增设了停车泊位372个。
这样的微循环，既解决了停车问题，又提升了道路的通行效率。目前，成都交警已实施了19个片区“微循环”，对49条道路实施单向交通组织。这些片区的机动车乱停放违法大幅降低，三环内平均交通拥堵指数，由4月的2.2降至6月的1.8，交通事故周报警量同比下降75.2%，有效解决了小区停车乱停车难问题，高质量打造“上班的路”和“回家的路”，让市民出行更加便捷高效、更加舒适安全。
除了片区微循环，交管部门对通勤效率的提升，还体现在另外三个“微”字上。
微手术除堵。设置直行待行区和左转待转区，缩短路口车辆排队长度；联动城管部门开展微手术消除43个拥堵节点，提高节点通勤效率。
微联动排堵。建立多部门联动微信工作群，打通97条断头路，消除道路“肠梗阻”；综合设置6条潮汐单向交通、潮汐可变车道，最大限度提高道路通行能力。
微科技控堵。在春熙路、环球中心等主干道和重要环线构建50余条信号绿波带，减少路上通行时间，市民群众“上班的路”“回家的路”更加舒心顺畅。
一种模式的推开，一子落全盘活，全市已有118个“双待”路口
8月1日，八宝街路口，车辆有序快速通行，网约车师傅杨国斌驾驶的车辆是其中之一。“这个路口，大家可以提前把车开到路口去等起，自然过的车子就多了，我可以多拉几个客，可以早点下班，咋不安逸呢？咋不幸福呢？”杨师傅说。
八宝街路口同时设有直行待行区和左转待转区，被称为“双待”路口，截至今年6月初，成都已有118个“双待”模式路口。
成都交警为何会将这种模式推开，在提升城市通勤效率方面又起着怎样的作用呢？
随着成都汽车保有量快速增长，交通出行压力日益增大，目前中心城区85%以上路口处于饱和状态。路口作为城市路网中的重要节点，既是交通管理的难点和交通的冲突点，也是缓堵保畅的突破点。
经过对“直行待行区”路口交通组织模式的现场流量统计和仿真模型论证，设置“直行待行区”后，相当于利用交通组织手段为每个路口拓宽了一条直行车道，既改善了现有道路资源的供给能力，又带动了路口、路段、路网通行能力的有效提升。
以八宝街路口为例，一个小时路口可多通行729辆直行车辆，路口通行能力平均提升幅度约8%-10%，同时路口排队长度缩短30米左右，路段的平均车速提升了14.3%左右，以西大街一线（人民中路至西门车站）为例，该路段的八宝街、北巷子、西门车站3个路口均设置了“直行待行区”后，高峰时段出城方向的平均车速从14公里/小时提升至16公里/小时，行车速度增幅约14.3%。
因此，当设置“直行待行区”后，路口通行能力均得到较大幅度提高，起到了“一子落全盘活”的效果，路网通行能力也得到了有效改善。下一步，交管部门还将继续在全市范围内推广这一模式。（成都日报）
通勤时间不是小事，是影响居民幸福感的大事。
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蒋先生家住城东，上班在市中心的春熙路附近，他参加了成都交警推出的“中心城区预约通勤挑战周”活动。“我平时都是8点过出门，9点过在公司开早会，遇交通拥堵时还会迟到。但是现在，我7点半出门，半小时左右就到公司了，提前错峰出行确实会通畅许多。”这是他的感受。
刘先生家住城西，奥林片区老旧小区众多，他受益于成都交警实施的片区“微循环”。“以前我们这个片区道路窄，车辆多，走得慢，乱停的也多，经常就回家这一截都要走10多分钟，小区循环过后虽然要绕一下，再加上交警对乱停放的整治，秩序好了，回家比原来快多了。”这是他的感受。
在这些感受的背后，正是交管部门大力提升城市通勤效率，高质量打造“上班的路”和“回家的路”。
一个片区的变化，打通“毛细血管”，消除“痛点”提升幸福感
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刚走到五里墩支路路口，就被家住附近的一位居民认了出来，“你们又来采访啊？都不用问了，你看这个效果嘛！和以前比简直是两回事，和你们上次来相比，又提升了。”顺着这位居民手指的方向，记者看到，五里墩支路实行单向通行，道路一侧，机动车整齐地停成一排。单向通行、单侧停车的“双单”模式，让五里墩支路这条毛细血管被彻底打通了，车辆通行时，不再遭遇梗阻。
而奥林片区，曾深度遭遇“痛点”之苦。
奥林片区0.8平方公里的面积内共有老旧小区63个，受道路基础设施条件限制，停车困难、出行不畅的问题突出，片区百度拥堵指数平均值为2.25。
该片区共有中小街道8条，道路基本为两车道双向通行，道路最宽为14米（营康西路），其余道路路宽均在7米及以下，道路网条件差。现有院落内部停车泊位约3183个，占道停车位43个，共计3226个车位可供社会车辆停放。通过实地逐户走访调查，该片区停车实际需求泊位为3902个，停车缺口多达676个。
2020年，片区涉及交通的投诉多达320余件。交通问题引起了其他问题，救护车、消防车被堵过，车辆被盗、被砸等侵财类案件频发。
现在的奥林片区，交通拥堵指数由2.25降至1.05，片区交通事故周报警量同比下降75.2%，侵财类警情同比下降30%。通勤效率提升，通勤时间缩短。居民的安全感、幸福感、获得感不断提升。
一个“微”字的解读，精细实施“四微模式”，提升片区通勤效率
“不被堵在路上，这种感觉真好，这是每天都能感受到的小幸福！”家住奥林片区的张华说。
交管部门对奥林片区的治理，采用的正是片区微循环。
在片区实行“双单”模式，为了保证道路通行能力，避免错车困难造成交通拥堵和交通事故，根据路网功能和分布，顺时针单向循环，单循环为单侧停车腾出空间，五里墩支路、五里墩东二巷、五里墩东路等处，规划增设单侧占道停车泊位，这一招就增设了停车泊位372个。
这样的微循环，既解决了停车问题，又提升了道路的通行效率。目前，成都交警已实施了19个片区“微循环”，对49条道路实施单向交通组织。这些片区的机动车乱停放违法大幅降低，三环内平均交通拥堵指数，由4月的2.2降至6月的1.8，交通事故周报警量同比下降75.2%，有效解决了小区停车乱停车难问题，高质量打造“上班的路”和“回家的路”，让市民出行更加便捷高效、更加舒适安全。
除了片区微循环，交管部门对通勤效率的提升，还体现在另外三个“微”字上。
微手术除堵。设置直行待行区和左转待转区，缩短路口车辆排队长度；联动城管部门开展微手术消除43个拥堵节点，提高节点通勤效率。
微联动排堵。建立多部门联动微信工作群，打通97条断头路，消除道路“肠梗阻”；综合设置6条潮汐单向交通、潮汐可变车道，最大限度提高道路通行能力。
微科技控堵。在春熙路、环球中心等主干道和重要环线构建50余条信号绿波带，减少路上通行时间，市民群众“上班的路”“回家的路”更加舒心顺畅。
一种模式的推开，一子落全盘活，全市已有118个“双待”路口
8月1日，八宝街路口，车辆有序快速通行，网约车师傅杨国斌驾驶的车辆是其中之一。“这个路口，大家可以提前把车开到路口去等起，自然过的车子就多了，我可以多拉几个客，可以早点下班，咋不安逸呢？咋不幸福呢？”杨师傅说。
八宝街路口同时设有直行待行区和左转待转区，被称为“双待”路口，截至今年6月初，成都已有118个“双待”模式路口。
成都交警为何会将这种模式推开，在提升城市通勤效率方面又起着怎样的作用呢？
随着成都汽车保有量快速增长，交通出行压力日益增大，目前中心城区85%以上路口处于饱和状态。路口作为城市路网中的重要节点，既是交通管理的难点和交通的冲突点，也是缓堵保畅的突破点。
经过对“直行待行区”路口交通组织模式的现场流量统计和仿真模型论证，设置“直行待行区”后，相当于利用交通组织手段为每个路口拓宽了一条直行车道，既改善了现有道路资源的供给能力，又带动了路口、路段、路网通行能力的有效提升。
以八宝街路口为例，一个小时路口可多通行729辆直行车辆，路口通行能力平均提升幅度约8%-10%，同时路口排队长度缩短30米左右，路段的平均车速提升了14.3%左右，以西大街一线（人民中路至西门车站）为例，该路段的八宝街、北巷子、西门车站3个路口均设置了“直行待行区”后，高峰时段出城方向的平均车速从14公里/小时提升至16公里/小时，行车速度增幅约14.3%。
因此，当设置“直行待行区”后，路口通行能力均得到较大幅度提高，起到了“一子落全盘活”的效果，路网通行能力也得到了有效改善。下一步，交管部门还将继续在全市范围内推广这一模式。（成都日报）
酒店逻辑里
起初看经营理念梳理，中途拼运营管理模式，最后结果看商业模型设计；这些从行业角度都是在前期就已想好的目标方向；
开一家酒店不管是打造作品还是消费品，一开始的设计理念和产品功能布局，终将会是决定它最后成为市场中的那个梯队；
丽江吾莫青庐艺术品酒店3500万仅造10间具有建筑Ip，工艺特色，东方文化的体验房；对于运营管理的要求需要深度了解经营理念，最难的是把人的专业落到了从衣到行，从融入到热爱的表达中。
—————————驻地丽江·我们的楠总 https://t.cn/R2LHHzC
起初看经营理念梳理，中途拼运营管理模式，最后结果看商业模型设计；这些从行业角度都是在前期就已想好的目标方向；
开一家酒店不管是打造作品还是消费品，一开始的设计理念和产品功能布局，终将会是决定它最后成为市场中的那个梯队；
丽江吾莫青庐艺术品酒店3500万仅造10间具有建筑Ip，工艺特色，东方文化的体验房；对于运营管理的要求需要深度了解经营理念，最难的是把人的专业落到了从衣到行，从融入到热爱的表达中。
—————————驻地丽江·我们的楠总 https://t.cn/R2LHHzC
郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
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中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
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我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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