郭莹辉：从政策、市场、用户三个层面看产业地产的变化
　　2020年7月23日下午，全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会，主题为：把脉市场走向，解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对，集合行业智慧与力量，提振行业信心与期望，推动商业地产的修复与回暖。
　　中科产城董事长郭莹辉参与副会长交流讨论，从三个层面分析了国家产业发展、区域规划、政策刺激对写字楼市场和产业地产市场产生的影响。

　　(一)宏观政策层面，刺激力度空前
　　政策刺激力度空前，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，有利于启动内需，盘活资金与土地。2019年-2020年国家有关部门陆续发布了三个关联的政策。
　　--《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》
　　2019年5月28日国务院发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，国家级经开区要从传统承载经济、制造业的发展目标变成创新高地，以此释放了土地和创新的红利。此政策允许国家级经开区开发主体上市，表示在国有平台的基础上，历史遗留的投资问题、融资问题、资产变现等问题可通过市场化途径解决。在国家级经开区层面的产业地产开发、产业导入和地产开发配套等方面，政府给予政策支持。传统地产商、产业地产运营商以及政府平台公司应充分利用此政策。
　　--新基建
　　2020年3月4日，中央政治局常务委员会提出"加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度"，"新基建"成为广受社会关注的热词。
　　产业结构调整、基建投资导向与主体上发生了重大改变。基建通常是政府传统投资项目，而园区基础设施、产业地产的投资一般通过市场化途径解决。 "新基建"引起了地产商、金融机构与产业方的关注。无论是疫情后作为国家提振经济的一个国家战略，还是作为地产转型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通过新基础寻找产业地产的突破口。大家可关注此方面的投资机会。
　　--《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》
　　2020年7月17日国务院颁布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，对我国169家高新区的功能定义和产业创新进行了总体指导，在产业发展、成果转化、产城融合、地产开发等一系列领域的支持力度都达到了一个新的高度。产业创新需要城市生活配套、政策与资金支持、组织机构调整。这些理念在过往的政策里有所体现，此次新政依旧存在，诸如关于高新区开发主体上市事宜，与去年政策允许经开区主体上市的规定相同。关于人才流动方面，对于创新人员年龄超过65岁的规定，政策里亦有体现。产业物业必然会随着产业及人口的释放而产生。
　　除以上三个大的国家层面的政策外，国家部委专项、自贸区、示范区等相关政策也在陆续发布，通过政策层层叠加，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，激活资金与盘活资土地，以启动国家内需，政策支持力度是前所未有的。

　　(二)市场开发层面，投资热情不减
　　商办和产业物业投资差异很大，北京商办物业投资目前已趋近饱和，北京四五环区域内是商办，五环区域以外是产业园。商办物业的投资具有金融工具的特点，但产业物业非融资工具，亦非对冲资产贬值的措施，产业物业为产业发展的重要载体。因政策层面的原因，北京不允许再有产业物业，北京工业用地市场非常萧条。亦庄和大兴的工业用地售价格100万元/亩，而顺义产业目前虽相对弱于以上两区，但工业用地售价300万元/亩。虽然土地价格不高，因苛刻的工业用地销售政策，北京市场非常萧条。但是在珠三角、成渝、长三角区域，尤其珠三角、长三角区域目前的工业用地市场表现活跃。长三角地区的工业用地售价20-30万元/亩，仅为北京的1/5。长三角地区的政府摒弃了传统的土地财政政策，但对土地的产值税收有要求，比如杭州，要求一亩地税收与产值达到一两千万元。纯工业用地价格更低，甚至每亩土地价格低至十几万元。当地政府可委托第三方机构招商，此方面的支持力度较大。近日，天津已经彻底放开了工业用地销售禁令，但北京政策未变化。天津放开工业用地销售禁令，下一步，北京产业会转移、外溢，伴随着新一轮投资商的投资转型。
　　另外一个需要考虑的问题是，地方政府对产城融合是如何理解的。目前政府会主动提供配套设施及服务，但不包括一线和省会级城市。由于政府的实际财政压力和经济不景气，对于准一线、二线以下城市的产城融合模式政府会主动配合。因为天津工业用地放开销售限制的刺激，其它地方又出现了利用工业用地勾住宅用地的现象。此领域投资层面的机会更多一些，尤其需关注深圳城市更新政策等。深圳政府允许投资商、开发商、产业方与村级别的政府直接对接，相关产业运作成功后，政府的招商补贴再行发放。深圳政府的政策力度、产城融合模式、城市更新的政策会刺激社会投资、产业导入，促进城市功能改变。
　　以往金融机构对于产业园区投资不感兴趣，今年部分金融机构主动寻找项目，回报率达到7%以上，金融机构开始关注产业物业中持有型物业的领域的投资。

　　(三)物业用户层面，选择日趋多样
　　生态化办公趋势明显，奥森公园总共13栋别墅，中科产城目前负责此项目的招商运营，租金不低，其不次于国贸地区的办公楼宇。从写字楼里出来一部分客群，更看重低密度、花园办公。疫情后商户对于办公品质的追求，类似当年非典后大家往郊区买住宅、办公。现象也许是暂时的，疫情过后情况还会变化，毕竟低密度办公通常都在城乡结合部。
　　物业使用效率需要提升，商办把楼层空间用到极致，人多便会减少使用面积，但是员工可以分时使用。比如，有公司把办公室搭成帐篷，员工在办公室休息，不用通勤。可见，商户对于租金比较敏感，利用效率可以对冲高租金。
　　客户向郊区化延伸。比如，写字楼客户因为成本原因向郊区产业园迁移。上海部分客户直接移到郊区办工。农业综合体环境良好，可把综合体改成众创空间、商务办公，环境良好，但通勤时间较长。客户现在基于成本、品质等因素考虑，选择的办公物业也越来越多元化。

收评：

即昨日大幅下挫后大盘今天收出一根修复性小阳线，指数在20日均线上方暂时止跌。盘中题材个股相对活跃，小金属、锂、钴电池、上海自由港、仓储物流、人工智能均出现一定程度的活跃。但整体来看，指数量能再次下量120均线，涨停板开板率较高，表明市场仍处于大跌后的信心恢复阶段。明日重点关注今日活跃板块的持续性，指数关注3380区域支撑力度，成交量能否放量站上120均线也是决定短期市场能否重新走强的重要因素。

神总选举2017目前的排名
咱们的主角Valt还不如Wakiya高，估计未来几周Wakiya都不会有太大的戏份了，加上GOD的剧情开始走向高潮，Valt有机会超越Wakiya。
而夏卡作为旧角色，加上这几周的活跃暂时第一。Free虽然是世界排名第一但说话和主场的次数特别少，却仍然保持住第2。不知道这个投票的主要人群是谁，说不定连小孩子都看出来Red Eye的身份了，所以Red Eye很有可能是完全继承了红修的人气，但出场也少，暂时低于Free。
Boa和Clio这两位还没多少戏份的角色就没指望上来了。Sisco虽然作为GOD第一话就登场的角色，但最近连Cousa都比他戏份多，实力似乎是不相上下。最近漫画里Sisco又败给了Free。组长看来也是没指望了吧。

倒是最新话里，和之前的Red Eye战一样，最先被打倒的是Cousa、最后是Valt，即便再怎么大意也不至于输这么惨。尤其是BURST系统是会积累伤害的，而且发射力度越强越容易自爆，一口气干3个实在很难说是发射力度的功劳。