【#中国人口“两头承压” #】#出生率跌破1%、5个年轻人要养1个老人，中国人口“两头承压”#最新出版的《中国统计年鉴2021》显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，同期人口自然增长率仅为1.45‰。
《中国统计年鉴2021》“人口”部分主要反映我国2020年及历年人口方面的基本情况，由于2020年为普查年份，因此统计年鉴中的部分数据由“七人普”数据推算而来。2020年的出生率、死亡率、人口自然增长率等一些数据系首次公布。
人口出生率首次跌破1%，自然增长率创43年新低
2020年，全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，同期人口自然增长率仅为1.45‰，创下1978年以来的历史新低。2020年，全国出生人口1200万人，比2019年下降达18%。
出生人口下降早在意料之中。“七人普”数据显示，近十年来，中国增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。
对于出生人口持续下降的原因，舆论早有诸多讨论。多位受访专家表示，生育意愿降低是社会发展到一定阶段都会出现的现象，世界上很多国家都面临这个问题。从我国自身来看，较高的房价和较高的生育、养育、教育成本都是影响年轻人生育意愿的原因。
此外，随着“全面二孩”政策的实施，部分被压抑的生育意愿在政策实施的前几年得到集中释放，从2017年开始，我国出生人口连续四年下降。2020年已经是政策实施的第五年，“二孩堆积”效应明显减弱。
同时，结婚人数的下降也不利于出生人口的增长。民政部最新数据显示，今年前三季度，全国共有588.6万对新人登记结婚。这一数字比2020年同期下降0.1%，比2019年同期下降17.5%，减少了124.5万对。
为应对低生育率、老龄化等人口问题，我国决定实施“三孩政策”，一对夫妻可以生育三个子女。目前，部分地区已经陆续出台配套措施。比如，北京奖励生育三孩的女职工额外30天产假，配偶15天陪产假；四川攀枝花对二孩、三孩家庭，每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3周岁，成为全国首个发放育儿补贴金的城市。
政策显效需要时间，算上孕育周期，5月末方才实施的“三孩政策”最快也要到明年上半年才能看出效果，很难对2021年的生育数据有明显拉动。而摆在眼前的1.45‰的人口自然增长率（出生率－死亡率）引发人们担忧：人口负增长会提前到来吗？
“2020年人口自然增长率是1.45‰，创下新低，2021年这个数据会不会出现负值，现在还很难做一个判断，但趋势是一定的。”中国人民大学社会与人口学院教授杨菊华表示。
她分析，从2016年到2019年，我国每年死亡人口基本稳定在980万人至990万人，逐年增长。随着老龄化进程的加快，死亡人口未来会继续增多。与此同时，出生人口连续下降，2020年为1200万人，随着生育率的降低，出生人口数与死亡人口数将十分接近，甚至出现负值。
对这个问题，国家统计局局长宁吉喆在“七人普”新闻发布会上曾作出回应，我国人口增速将继续放缓，今后会达到峰值，但具体时间还有不确定性，预计在未来一段时间内我国人口总量会保持在14亿人以上。
5名年轻人要养1名老人，14个省份老年抚养比超20%
年鉴数据显示，2020年末，我国人口总抚养比为45.9%，连续3年上升。总抚养比由少年儿童抚养比与老年人口抚养比构成。其中，老年人口抚养比为19.7%，呈持续上升趋势。
也就是说，当前，我国每100名劳动年龄人口需要负担近20名老年人，即5名年轻人要赡养1位老人。
“这个比例还不是最高的，日本、欧洲的老年抚养比都要比我们高，但可以说，我们已经进入了比较高的行列，并且在‘十四五’时期还会增长。”
杨菊华告诉记者，1963年是新中国成立以后出生率最高的一个时期，到2023年这些人就将满60岁，正式进入老年人群体，因此，“十四五”时期将是我国人口老龄化进程最快、规模增长最大的一个时期。到“十四五”末，预计我国将有3亿老年人。
分地区看，重庆和四川的老年人口抚养比最高，分别为25.48%和25.28%，辽宁为24.37%，排在第三。老年人口抚养比在20%以上的省份有14个，比2019年增加了7个，上海、天津、河北、江苏以及山东、河南等人口大省和东北三省均在列。
这样的格局既与人口的流动迁移有关，也与生育政策的执行力度有关。杨菊华分析，重庆和四川一直严格执行独生子女政策，一家生育一个，同时两地很长一段时间都是人口流出地区，大量人口向外迁移务工，造成了老年抚养比较高。上海则是由于经济社会发展较快，过去一段时间生育率整体较低。
对抚养比反映出的老龄化问题，杨菊华提供了另一个角度，“抚养比是一个非常重要的人口指标，但不能唯指标论，现在60岁的人真的需要其他人抚养吗？”她认为，大多数60岁人群的身体还很好，还可以贡献社会，要正确看待老年人的价值，这里面既包括他们的社会性生产价值，也包括对家庭内部的贡献。
广东连续15年为人口第一大省，山东、河南分列二三
统计年鉴还公布了我国最新的人口总量。到2020年末，全国31省份总人口数为141212万人。这个数字由“七人普”数据推算而来，较“七人普”时（标准时点为2020年11月1日零时）略有增加。
其中，广东、山东人口超过1亿，广东以12624万人成为人口第一大省。人口在千万以下的省份有3个，分别为西藏、青海和宁夏，其中西藏以366万人继续成为全国人口最少的省份。
记者注意到，从1998年至今，人口第一大省的“争夺”始终在广东、山东、河南三省间展开。1998年时，河南是我国的人口第一大省，全省总人口为9315万人。山东排在第二，为8838万人。彼时，广东有人口7143万人，仅位列第五，四川、江苏都排在广东的前面。
1999年、2000年，广东先后超过江苏、四川，成为人口第三大省份。2000年开展的“六人普”数据显示，当时河南有9256万人、山东有9079万人、广东有8642万人。河南、山东、广东分列人口前三大省份的格局多年未变。
直到2005年末，统计数据显示，当年河南有9380万人，比2004年的9717万人锐减了300多万人，虽然在当年并未改变河南人口第一大省的地位，但为后来的格局生变埋下了伏笔。
为什么河南在一年之间就减少了超过300万人？记者查阅官方资料发现，这可能主要是由于统计口径的改变而导致数据上出现变化。官方说明，2005年起，各地区数据为常住人口口径，流动人口的情况也被考虑进去。
流动人口数据纳入统计范围后，东南沿海的巨大吸引力也体现在了数据上。2006年末，广东一举超越山东、河南，以9442万人的总人口数成为人口第一大省，并且在2009年末，率先突破1亿人。从2006年至今，广东作为我国人口第一大省的地位始终没有改变。
同一时期，河南、山东连续几年的“你来我往”终于在2010年末停止，山东以9588万人将河南彻底反超，成为人口第二大省，并于2017年底人口总数突破1亿人。从2010年至今，广东、山东、河南分列一、二、三位的地区人口格局再未改变。
《中国统计年鉴2021》“人口”部分主要反映我国2020年及历年人口方面的基本情况，由于2020年为普查年份，因此统计年鉴中的部分数据由“七人普”数据推算而来。2020年的出生率、死亡率、人口自然增长率等一些数据系首次公布。
人口出生率首次跌破1%，自然增长率创43年新低
2020年，全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，同期人口自然增长率仅为1.45‰，创下1978年以来的历史新低。2020年，全国出生人口1200万人，比2019年下降达18%。
出生人口下降早在意料之中。“七人普”数据显示，近十年来，中国增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。
对于出生人口持续下降的原因，舆论早有诸多讨论。多位受访专家表示，生育意愿降低是社会发展到一定阶段都会出现的现象，世界上很多国家都面临这个问题。从我国自身来看，较高的房价和较高的生育、养育、教育成本都是影响年轻人生育意愿的原因。
此外，随着“全面二孩”政策的实施，部分被压抑的生育意愿在政策实施的前几年得到集中释放，从2017年开始，我国出生人口连续四年下降。2020年已经是政策实施的第五年，“二孩堆积”效应明显减弱。
同时，结婚人数的下降也不利于出生人口的增长。民政部最新数据显示，今年前三季度，全国共有588.6万对新人登记结婚。这一数字比2020年同期下降0.1%，比2019年同期下降17.5%，减少了124.5万对。
为应对低生育率、老龄化等人口问题，我国决定实施“三孩政策”，一对夫妻可以生育三个子女。目前，部分地区已经陆续出台配套措施。比如，北京奖励生育三孩的女职工额外30天产假，配偶15天陪产假；四川攀枝花对二孩、三孩家庭，每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3周岁，成为全国首个发放育儿补贴金的城市。
政策显效需要时间，算上孕育周期，5月末方才实施的“三孩政策”最快也要到明年上半年才能看出效果，很难对2021年的生育数据有明显拉动。而摆在眼前的1.45‰的人口自然增长率（出生率－死亡率）引发人们担忧：人口负增长会提前到来吗？
“2020年人口自然增长率是1.45‰，创下新低，2021年这个数据会不会出现负值，现在还很难做一个判断，但趋势是一定的。”中国人民大学社会与人口学院教授杨菊华表示。
她分析，从2016年到2019年，我国每年死亡人口基本稳定在980万人至990万人，逐年增长。随着老龄化进程的加快，死亡人口未来会继续增多。与此同时，出生人口连续下降，2020年为1200万人，随着生育率的降低，出生人口数与死亡人口数将十分接近，甚至出现负值。
对这个问题，国家统计局局长宁吉喆在“七人普”新闻发布会上曾作出回应，我国人口增速将继续放缓，今后会达到峰值，但具体时间还有不确定性，预计在未来一段时间内我国人口总量会保持在14亿人以上。
5名年轻人要养1名老人，14个省份老年抚养比超20%
年鉴数据显示，2020年末，我国人口总抚养比为45.9%，连续3年上升。总抚养比由少年儿童抚养比与老年人口抚养比构成。其中，老年人口抚养比为19.7%，呈持续上升趋势。
也就是说，当前，我国每100名劳动年龄人口需要负担近20名老年人，即5名年轻人要赡养1位老人。
“这个比例还不是最高的，日本、欧洲的老年抚养比都要比我们高，但可以说，我们已经进入了比较高的行列，并且在‘十四五’时期还会增长。”
杨菊华告诉记者，1963年是新中国成立以后出生率最高的一个时期，到2023年这些人就将满60岁，正式进入老年人群体，因此，“十四五”时期将是我国人口老龄化进程最快、规模增长最大的一个时期。到“十四五”末，预计我国将有3亿老年人。
分地区看，重庆和四川的老年人口抚养比最高，分别为25.48%和25.28%，辽宁为24.37%，排在第三。老年人口抚养比在20%以上的省份有14个，比2019年增加了7个，上海、天津、河北、江苏以及山东、河南等人口大省和东北三省均在列。
这样的格局既与人口的流动迁移有关，也与生育政策的执行力度有关。杨菊华分析，重庆和四川一直严格执行独生子女政策，一家生育一个，同时两地很长一段时间都是人口流出地区，大量人口向外迁移务工，造成了老年抚养比较高。上海则是由于经济社会发展较快，过去一段时间生育率整体较低。
对抚养比反映出的老龄化问题，杨菊华提供了另一个角度，“抚养比是一个非常重要的人口指标，但不能唯指标论，现在60岁的人真的需要其他人抚养吗？”她认为，大多数60岁人群的身体还很好，还可以贡献社会，要正确看待老年人的价值，这里面既包括他们的社会性生产价值，也包括对家庭内部的贡献。
广东连续15年为人口第一大省，山东、河南分列二三
统计年鉴还公布了我国最新的人口总量。到2020年末，全国31省份总人口数为141212万人。这个数字由“七人普”数据推算而来，较“七人普”时（标准时点为2020年11月1日零时）略有增加。
其中，广东、山东人口超过1亿，广东以12624万人成为人口第一大省。人口在千万以下的省份有3个，分别为西藏、青海和宁夏，其中西藏以366万人继续成为全国人口最少的省份。
记者注意到，从1998年至今，人口第一大省的“争夺”始终在广东、山东、河南三省间展开。1998年时，河南是我国的人口第一大省，全省总人口为9315万人。山东排在第二，为8838万人。彼时，广东有人口7143万人，仅位列第五，四川、江苏都排在广东的前面。
1999年、2000年，广东先后超过江苏、四川，成为人口第三大省份。2000年开展的“六人普”数据显示，当时河南有9256万人、山东有9079万人、广东有8642万人。河南、山东、广东分列人口前三大省份的格局多年未变。
直到2005年末，统计数据显示，当年河南有9380万人，比2004年的9717万人锐减了300多万人，虽然在当年并未改变河南人口第一大省的地位，但为后来的格局生变埋下了伏笔。
为什么河南在一年之间就减少了超过300万人？记者查阅官方资料发现，这可能主要是由于统计口径的改变而导致数据上出现变化。官方说明，2005年起，各地区数据为常住人口口径，流动人口的情况也被考虑进去。
流动人口数据纳入统计范围后，东南沿海的巨大吸引力也体现在了数据上。2006年末，广东一举超越山东、河南，以9442万人的总人口数成为人口第一大省，并且在2009年末，率先突破1亿人。从2006年至今，广东作为我国人口第一大省的地位始终没有改变。
同一时期，河南、山东连续几年的“你来我往”终于在2010年末停止，山东以9588万人将河南彻底反超，成为人口第二大省，并于2017年底人口总数突破1亿人。从2010年至今，广东、山东、河南分列一、二、三位的地区人口格局再未改变。
任泽平：中国住房市值报告
现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。
中国住房市值在国际处于什么水平？1）与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2）与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。
政策建议：1）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2）振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。
风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。
现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。
中国住房市值在国际处于什么水平？1）与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2）与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。
政策建议：1）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2）振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。
风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。
任泽平：中国住房市值报告
现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。
中国住房市值在国际处于什么水平？1）与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2）与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。
政策建议：1）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2）振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。
风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。#股票##价值投资日志[超话]#
现有住房市值研究均存在明显问题，或夸大其辞，或混淆口径。网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本总和”，在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误以高估的人均住房面积计算导致高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。本文的研究思路是：以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值，以成本法测算中国农村住房市值，并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。
中国住房市值有多大？1）2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。2000-2018年，中国住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%；其中，住房存量增加、房价上涨分别贡献11%、89%。人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP年均增长的13.8%；城镇人均住房市值从4.5万元增加到36.8万元，年均增长11.1%。住房成为居民家庭最重要的财富，并与金融机构高度关联。住房市值年均增速超过名义GDP的13%，因此住房市值与GDP的比例从233%增至356%。住房市值占股债房市值的比例由75%波动下降至71%；2000年比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77%。2）东部地区住房市值占全国超6成，粤京沪苏浙鲁6省住房市值占5成。分地区看，2018年东部、中部、西部、东北地区住房市值占比分别为63.2%、17%、15.4%、4.4%，而对应的住房存量占比分别为37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，东部地区住房市值占比明显超过住房存量主要在于房价较高。分省看，全国51%的住房市值集中在广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6个东部发达省份；除宁夏外，其余省份的住房市值与GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。3）一线住房市值占全国四分之一，66城住房市值与GDP比例大于350%。分线看，一线、二线、三四线住房市值占全国比重分别为25%、31%、44%，而其住房存量占比分别为4.1%、19.8%、76.1%，住房市值与GDP的比例分别为693%、345%、259%。一二线住房市值高主要源于人口长期集聚下的人地严重错配和货币长期超发。具体来看，住房市值与GDP的比例小于150%、在150%-250%之间、在250%-350%之间、大于350%的地级单位分别有47、120、103、66个。其中，住房市值与GDP的比例小于150%的城市多在西部地区，经济相对落后，人口总量小且长期外流。住房市值与GDP的比例大于350%的城市主要分为两类：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、厦门等核心城市；二是三亚、大理、恩施等旅游城市。可以发现，城市层面住房市值与GDP的比例高低与该城市房地产风险大小并无明显联系。
中国住房市值在国际处于什么水平？1）与发达国家相比，中国住房市值及与GDP、股债房市值的比例均较高，但人均住房市值低。从住房市值看，2018年中国为46.7万亿美元，明显大于美国的25.8万亿美元、日本的10.3万亿美元、英法德三国合计的28.0万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。中国住房市值及其与GDP比例较高源于人地错配、供求失衡以及货币超发，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。按照“人往高处走、人随产业走”的经济规律和国际经验，中国人口长期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”的计划经济思维误导下，人地严重错配，一二线城市人口流入但土地供给严重不足导致高房价，三四线城市人口流出但土地供给过多导致高库存，进而导致全国住房市值较高。从住房市值占股债房市值的比例看，2018年中国为71%，高于美国的28%、日本的37%、英国的51%、法国的58%、德国的66%。但从人均住房市值来看，2018年中国为3.3万美元，远低于美国、日本、英国、法国、德国的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5万美元。中国住房市值与股债房市值的比例较高还在于中国资本市场发育不成熟，直接融资比例较低，导致股票、债券市值较低。2）与发达国家相比，中国居民家庭配置房产比例较高。2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比达到57%，高于英国的49%、日本的37%、美国的24%、德国的22%。在中国较高房产比例的另一面，则是较低比例的金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%，略高于法国的39.2%。
政策建议：1）以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，建立居住导向的新住房制度。包括：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；保持房地产金融政策稳定；转变住房供应结构，丰富供应主体；推进房地产税改革，抑制投机型需求。2）振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构。包括：提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系；进一步推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念；继续加大证券欺诈的惩处力度，加快修订《证券法》，联动修改《刑法》等相关法律。
风险提示：结合城镇住房来源结构假设了各类城镇住房的折价系数；农村住房市值以成本法估算但未考虑折旧；省直辖县数据缺失。#股票##价值投资日志[超话]#
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