『吴门热点聚焦』教育园继续变（下）—南区的八米时代
相比起昨天介绍的国际教育园北区，南区的日子似乎就更加不好过了：各条干线撤销后，留给南区学生出行时选择的，只有寥寥的“八米车”了。
本期内容包括：①54路缩线至蠡墅立交，撤出教育园南区；②522路终止运营；③快线8号终止运营；④55路终止运营。在此前的文章中，大部分线路改线的影响已经有了简单的分析。
新首末站启用，总得有线路入驻，但是又不想开新线，怎么办呢？砍一个呗！于是54路就成了被选中的“幸运儿”，入驻全新的蠡墅立交首末站，也彻底放弃了国际教育园南区的学生客流。
由于与7路存在较大复线，早就传出过522路会与7路整合的消息。但可能在交通局眼里，两线整合就是直接撤销一条的意思吧，所以522路在本次的公示中直接停运。与北区类似，南区也将彻底无法直达石路商圈，62路即将承担628路、522路撤销之后的客流压力。同时以市区视角来看，522路撤销之后，盘胥路、阊胥路、乃至盘蠡路沿线前往火车站的线路将达到空前的0条，这可真是太方便啦！堂堂一个公交都市，下了火车想去城里的重要客流走廊沿线，居然连直达公交车都没有，这是何等的讽刺！522路的撤销，也代表着曾经“巴士公交”的线路又少了一条。仔细想想，这波“优化”过后，老巴士的线路又有多少尚能健在呢？
快线8号作为京沪高铁苏州北站启用的配套线路，开通时可谓是风光无限：其使用着“穷鬼”吴中公交曾经配置最高的无障碍柴油车，即便平峰也能保持较小的间隔。其走向快速沟通了苏州北站、汽车北站、市区与越溪，即便轨交2号线已经将高铁站的客流进行分流，快线8号车厢内也总是一座难求。后来，交通局就对快线8号进行了无休止的“优化”：先是截线至汽车北站以腾出车辆更换报废车，再是两次缩短营运时间。终于，快线8号迎来了最后的“优化”——撤销。从它身上，你可以看到苏州公交许多线路的后半生。值得一提的是，即便截线至汽车北站，快线8号依然因为其快速、便利、直达的特性，仍拥有稳定的学生客流，高峰期往往也能满满一车人驶出教育园。若是公交公司因“不断亏损”而将其撤销，那还有什么线路是不能撤销的呢？是社区巴士，高峰支线还是通学专线？
在之前快线巨变的微博里，我们也曾提到有消息称快线10号会与快线8号整合，变成一条由东山经吴中大道去往火车站的超长快速大干线，然而在后期的一条公示中快线10号计划全线撤销，此前的“小道消息”显然只是某些人的一厢情愿。那么教育园南区学生去往西环路沿线、火车站地区的巨大客流将何去何从？难道说只需一条服务对象完全不同、服务范围有限、班次有限的快8支线加上无数次换乘就可以解决所有问题了吗？
55路更是重量级——曾经作为吴中公交门面线路的它，几乎每批新车都能分到。如今它也面临和309路同样的尴尬处境：先缩线，后撤销。回望曾今临顿路上的那些线路：游2、309、55、811、529、178，如今又剩下些什么？
讲到教育园南区，小编就想到了曾经在这片区里的“社区巴士”560路。作为教育园内部大批途经公交改为高峰绕行后的产物，560路在平峰时期就起到了沟通教育园与外界吴中大道的微循环作用。然而在平峰时期，市公交的线路依然在教育园南区行驶，显然乘坐这些线路进出教育园更加方便。另一方面，即便在轨交4号线开通后，560路依然没有任何改变，没有很好地衔接周边石湖莫舍、越溪两个地铁站。无论高峰平峰时期都超级大的间隔和超级小的配车也让市民几乎忘记了这条线路的存在，既然有更方便的路径，为什么要选择这小破烂呢？因此在2020年的疫情之后，它的停运也成为了必然。现在想想，这条线路的撤销还是十分令人唏嘘。如今的苏州公交也在尝试开行间隔更好、接驳便利的“零等待”微循环线路，要是560路可以做到更好的间隔以及更方便的轨交接驳，或许现在它在教育园的人气不会输给某些常规线路，可惜一切都没有如果。
如今，深入教育园南区内部并连接市区的线路，恐怕只有收班极早的53路和间隔巨大的514路了，且这两条线路都不深入市中心。那么教育园的学生接下来出行的选择还有什么呢？
#苏州公共交通摄影[超话]##在路上看中国#
相比起昨天介绍的国际教育园北区，南区的日子似乎就更加不好过了：各条干线撤销后，留给南区学生出行时选择的，只有寥寥的“八米车”了。
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由于与7路存在较大复线，早就传出过522路会与7路整合的消息。但可能在交通局眼里，两线整合就是直接撤销一条的意思吧，所以522路在本次的公示中直接停运。与北区类似，南区也将彻底无法直达石路商圈，62路即将承担628路、522路撤销之后的客流压力。同时以市区视角来看，522路撤销之后，盘胥路、阊胥路、乃至盘蠡路沿线前往火车站的线路将达到空前的0条，这可真是太方便啦！堂堂一个公交都市，下了火车想去城里的重要客流走廊沿线，居然连直达公交车都没有，这是何等的讽刺！522路的撤销，也代表着曾经“巴士公交”的线路又少了一条。仔细想想，这波“优化”过后，老巴士的线路又有多少尚能健在呢？
快线8号作为京沪高铁苏州北站启用的配套线路，开通时可谓是风光无限：其使用着“穷鬼”吴中公交曾经配置最高的无障碍柴油车，即便平峰也能保持较小的间隔。其走向快速沟通了苏州北站、汽车北站、市区与越溪，即便轨交2号线已经将高铁站的客流进行分流，快线8号车厢内也总是一座难求。后来，交通局就对快线8号进行了无休止的“优化”：先是截线至汽车北站以腾出车辆更换报废车，再是两次缩短营运时间。终于，快线8号迎来了最后的“优化”——撤销。从它身上，你可以看到苏州公交许多线路的后半生。值得一提的是，即便截线至汽车北站，快线8号依然因为其快速、便利、直达的特性，仍拥有稳定的学生客流，高峰期往往也能满满一车人驶出教育园。若是公交公司因“不断亏损”而将其撤销，那还有什么线路是不能撤销的呢？是社区巴士，高峰支线还是通学专线？
在之前快线巨变的微博里，我们也曾提到有消息称快线10号会与快线8号整合，变成一条由东山经吴中大道去往火车站的超长快速大干线，然而在后期的一条公示中快线10号计划全线撤销，此前的“小道消息”显然只是某些人的一厢情愿。那么教育园南区学生去往西环路沿线、火车站地区的巨大客流将何去何从？难道说只需一条服务对象完全不同、服务范围有限、班次有限的快8支线加上无数次换乘就可以解决所有问题了吗？
55路更是重量级——曾经作为吴中公交门面线路的它，几乎每批新车都能分到。如今它也面临和309路同样的尴尬处境：先缩线，后撤销。回望曾今临顿路上的那些线路：游2、309、55、811、529、178，如今又剩下些什么？
讲到教育园南区，小编就想到了曾经在这片区里的“社区巴士”560路。作为教育园内部大批途经公交改为高峰绕行后的产物，560路在平峰时期就起到了沟通教育园与外界吴中大道的微循环作用。然而在平峰时期，市公交的线路依然在教育园南区行驶，显然乘坐这些线路进出教育园更加方便。另一方面，即便在轨交4号线开通后，560路依然没有任何改变，没有很好地衔接周边石湖莫舍、越溪两个地铁站。无论高峰平峰时期都超级大的间隔和超级小的配车也让市民几乎忘记了这条线路的存在，既然有更方便的路径，为什么要选择这小破烂呢？因此在2020年的疫情之后，它的停运也成为了必然。现在想想，这条线路的撤销还是十分令人唏嘘。如今的苏州公交也在尝试开行间隔更好、接驳便利的“零等待”微循环线路，要是560路可以做到更好的间隔以及更方便的轨交接驳，或许现在它在教育园的人气不会输给某些常规线路，可惜一切都没有如果。
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【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
所有股民请注意了，中午收盘，早盘继续的低开低走探底的节奏，外围涨为何A股跌？是不是很多人又开始抱怨A股的恨铁不成钢呢？不必急躁，这里的下跌回调未必是坏事，为什么呢？
1、相信昨晚有看我复盘文章的朋友应该都清楚我给了一个节前局部给大家，目前大盘这里就是在3200点下方的消化洗盘过程，而3200点随时可以反击修复企稳，可为什么主力此时偏偏就是一而再再而三的在3200点下方磨呢？目的只有一个，明天要反击，要上演红周四，为巨无霸上市做造势做准备，前面我和大家说过，今年流行黑周一，红周四，大家有这感觉吗？
2、至于早盘的下跌，还是老生常谈，外围局势的动荡不安，国内疫Q的影响，特别重要一点还是没有增量资金信号的出现，今日逆回购还是零投放，而北向资金兴风作浪，早盘再度出逃，截止收盘北向资金卖出超过30亿，这是又要上演诱多洗盘扫货节奏，下午不排除又是搞偷袭的节奏，所以大家务必做好仓位管理，做好波段潜伏，不要等大盘反击的时候又是赚指数不赚钱。
3、尽管早盘三大指数集体分化调整，可盘面的炒作热点继续层出不穷，甚至个股涨多跌少，题材股继续活跃，权重股在拖累指数，我昨晚明确告诉大家4月份炒作主线是补涨方向的农业产业产品、食品饮料和化工，早盘最强抢眼的当然是农业产业链了，然后是食品，后花园食品股表现不错哟！千叮咛万嘱咐，食品饮料近期底部逐渐放量，有一轮炒作浪潮要来，可多少人现在才后知后觉呢？目前的盘面，还是机构性分化格局，预期的炒作主线轮番表现，但后面还有一个预期的方向，那就是复工复产受益的几个品种，这或许是5月份的炒作主线了，4月的重点还是在这个涨价预期品种。
4、面对当前行情，大家千万不要侥幸，更不要迷茫和冲动，当前大盘依然存在比较大分歧，甚至还存在变脸，盘面热点分化严重，甚至一些市场消息利好炒作容易一日情节奏，追涨的风险大，所以还是建议大家波段博弈，抓住反击机会，要懂得见好就收！至于那些仓位重甚至被套的还是想提醒大家抓住反击的机会做好仓位管理，留着青山在，不怕没柴烧，资金在手，机会随时有，被套才难受。
5、而当前的盘面尽管连续性的回调休整之中，但依然还有体现出维稳的节奏，大家可以发现，本周连续三天的早盘都有探底动作，但都会触底反击收回来保持相对稳定，这里依然还是酝酿变盘的时间窗口，或许很多人问，今天这算变盘吗？那就看下午能否继续在3180点上方收盘，甚至看3200点得失，如果还是在3200点区间的横盘震荡，那你说这算变盘吗？变盘自然是有方向的选择，所以今天是一个关键点。
展望后市
下午大盘就是确认3200点得失，这里还是在磨，但是3200点下方的震荡，似乎郑重酝酿一个新的动作，大家务必注意，按照我的预期，这里是要变盘向上，这里必须有一轮3200点上方的反击动作出现，才符合主力的意图，五一假期临近，需要给大家一点希望的，大家看吧！#全民好书推荐# #股票# #财经#
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