【有些房子,真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效,其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握,从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行,仅靠自住需求,之前庞大的交易规模是没办法支撑的,存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨,又要交易活跃,目前这个阶段,似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到?因为历史的空置存量太大了,而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套,自去年以来稳步增长,预计随着越来越多的新楼盘解禁(限售结束),这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张,挂牌量是宁波的两倍还多。

根据《宁波统计年鉴》发布的数据,2011-2021年十年间,宁波常住人口增加约169万,平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算,大约新增5.7万个家庭,就算这些新增的常住人口都买房,大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据,事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年,宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据,仅市六区的新增商品房,每年都在5万套以上,加上县乡的开发量,这个数据还要翻一倍。
这意味着,最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量,是没有居住需求的。
也就是多出来的。

是谁买走了这多余的5万套呢?是投资客,既包括宁波本地投资客,也包括外来投资客。
投资客傻吗,他们买走的这些多余的房产,将来卖给谁?
这是很多人常常问到的一个问题,在许多人看来,房子就是用来住的,一个萝卜一个坑,每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区,无论是郊区别墅还是市区别墅,都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了,入住率还不到30%,一些房子从交付起就没住过人,既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的?
如果你是一个职业投资客,就不会奇怪。房子对于这些人来说,并不完全是用来住的,而是一项固定资产,是财富的一种载体。
有时候,房子甚至会成为洗钱的工具,比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得,是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的,可变现的资产,其需求量肯定是要超越其使用量的,就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业,它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说,这些年我们造的房子中,有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在,并且维持规模扩张,就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有,投资的需求一定是有波动的,特别是人口减少和经济不景气的情况下,投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发,就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗?客观上因为房企爆雷、土拍不旺,今年的确有所缩小了,但地方对于土地收益的需求却在增加,事实上,他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾,这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。

以上,老司机讲的仅仅是新增供应的问题,实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本,无论是杭州湾还是奉化,我们就会发现,这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响,过去几年太多的投资客涌入了这些市场,他们期望通过短期的倒卖来赚取差价,现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低,而是供需失衡,卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足,意味着这个市场失去了流动性,原来的投资客出不来,也就没办法再继续投资;新来的投资客见势不妙,亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资,比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的,那么现在这个市场就只能用一个词来形容:
休克。
是的,宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候,第一个被裁的部门就是投拓,这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数,居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地,这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了,后面环节做得再好,也不过是亡羊补牢。

流动性好一些的板块,如主城区,这种灾难性的投资决策一般不会出现,但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克,但如果失去了投资客,也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东,将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下,房价再度大幅上涨的基础根本不存在,博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高,或者杠杆非常高的投资客来说,在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑,是建立在短缺之上的,但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了,而且这个进程比我们预想的要更快。
所以,第一个要改变的投资观念,就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节,老司机得劳动一下,以纪念这伟大的国际性的节日,于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节,因为我们不再敢轻易相信,明天一定会更好。
那就干活吧,迷茫的时候,就去干活。无论如何,有活干,就是一种幸福!

本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务!450篇原创内容公众号

【我国科学家实现二氧化碳合成葡萄糖和脂肪酸】中国科学报:4月28日,以封面文章形式发表于《自然—催化》的一项最新研究表明,电催化结合生物合成的方式,能将二氧化碳高效还原合成高浓度乙酸,进一步利用微生物,可以合成葡萄糖和油脂。

“该工作耦合人工电催化与生物酶催化过程,发展了一条由水和二氧化碳到含能化学小分子乙酸,后经工程改造的酵母微生物催化合成葡萄糖和游离的脂肪酸等高附加值产物的新途径,为人工和半人工合成‘粮食’提供了新的技术。”中国科学院院士、中国化学会催化专业委员会主任李灿评价道。

这一成果由电子科技大学夏川课题组、中国科学院深圳先进技术研究院于涛课题组与中国科学技术大学曾杰课题组共同完成。

温和条件下工业废气变“食醋”

那么,二氧化碳究竟是如何变成葡萄糖和油脂的呢?

“首先,我们需要把二氧化碳转化为可供微生物利用的原料,方便微生物发酵。”曾杰介绍道,清洁、高效的电催化技术可以在常温常压条件下工作,是实现这个过程的理想选择,他们就此已经发展了很多成熟的电催化剂体系。

至于要转化为哪种“原料”,研究人员将目光瞄准了乙酸。因为它不仅是食醋的主要成分,也是一种优秀的生物合成碳源,可以转化为葡萄糖等其他生物物质。

“二氧化碳直接电解可以得到乙酸,但效率不高,所以我们采取‘两步走’策略——先高效得到一氧化碳,再从一氧化碳到乙酸。”曾杰说。

即使如此,目前一氧化碳到乙酸的电合成效率(即乙酸法拉第效率)和纯度依旧不尽如人意。对此,研究人员发现,由一氧化碳催化形成乙酸盐,特异性地受催化剂表面几何形状的影响,一氧化碳通过脉冲电化学还原工艺形成的晶界铜催化合成乙酸法拉第效率可达52%。

“实际生产中,提升电流可以提升功率,但是可能降低法拉第效率。”夏川说,好比把每天的工作时间从8小时延长到12小时,虽然上班时间更久,但工作效率反而会下降。“我们把最高偏电流密度提升到321mA/cm2(毫安每平方厘米)时,乙酸法拉第效率仍保持在46%,能够较好地保持‘高电流’和‘高法拉第效率’的平衡。”

不过,常规电催化装置生产出的乙酸混合着很多电解质盐,无法直接用于生物发酵。因此,为了“喂饱”微生物,不仅要提升转化效率、保证“食物”的数量,还要得到不含电解质盐的纯乙酸,保证“食物”的质量。

“我们利用新型固态电解质反应装置,使用固态电解质代替原本的电解质盐溶液,直接得到了无需进一步分离的纯乙酸水溶液。”夏川介绍道,利用该装置,能在250mA/cm2偏电流密度内,超140小时连续制备纯度达97%的乙酸水溶液。

微生物“吃醋”产葡萄糖

得到乙酸后,研究人员尝试利用酿酒酵母这一微生物来合成葡萄糖。

“酿酒酵母主要用于发酵奶酪、馒头、酒等,同时也因其优秀的工业属性,常被用作微生物制造与细胞生物学研究的模式生物。”于涛说,利用酿酒酵母通过乙酸合成葡萄糖的过程,就像微生物在“吃醋”,酿酒酵母通过不断地“吃醋”来合成葡萄糖。“然而,在这一过程中,酿酒酵母本身也会代谢掉一部分葡萄糖,所以产量并不高。”

对此,研究团队通过敲除酿酒酵母中代谢葡萄糖的3个关键酶元件——Glk1、Hxk1和Hxk2,废除了酿酒酵母代谢葡萄糖的能力。敲除之后,实验中的工程酵母菌株在摇瓶发酵的条件下,合成的葡萄糖产量达1.7g/L。

“模式生物酿酒酵母‘从无到有’地在克级水平合成了葡萄糖,这代表了该策略较高的生产水平与发展潜力。”于涛说,为了进一步提升合成的葡萄糖产量,不仅要废除酿酒酵母内源对葡萄糖的再利用能力,还要加强它本身积累葡萄糖的能力。

于是,研究人员又敲除了两个疑似具备代谢葡萄糖能力的酶元件(YLLR446W、EMI2),同时插入来自泛菌属和大肠杆菌的葡萄糖磷酸酶元件(AGPP、YIHX)。

于涛表示,这两种酶可以“另辟蹊径”,将酵母体内其他通路中的磷酸分子转化为葡萄糖,增加了酵母菌积累葡萄糖的能力。经过改造后的工程酵母菌株的葡萄糖产量达2.2g/L,产量提高了30%。

新型催化方式助力高附加值化合物生产

高效的二氧化碳电还原制备高附加值化学品和燃料的工艺,被学界认为是实现未来“零碳排放”物质转化的重要研究方向之一。

目前对二氧化碳电还原技术的研究大多局限于一碳和二碳等小分子产物,如何高效、可持续地将二氧化碳转化为富含能量的碳基长链分子仍然是一个巨大的挑战。

“为了规避二氧化碳电还原的产物局限性,可考虑将二氧化碳电还原过程与生物过程相耦合,以电催化产物作为电子载体,供微生物后续发酵合成长碳链的化学产品,用于生产和生活。”夏川表示。

合适的电子载体对微生物发酵至关重要。由于二氧化碳电还原的气相产物均难溶于水、生物利用效率低,因此往往优先选择二氧化碳电还原的液相产物作为生物发酵的电子载体。然而,普通电化学反应器中所得的液体产物是与电解质盐混在一起的混合物,不能直接用于生物发酵。鉴于此,固态电解质反应器的开发有效解决了二氧化碳电还原液体产物分离的问题,可以连续稳定地为微生物发酵提供液态电子载体。

微生物作为活细胞工厂,其优点是产物多样性很高,能合成许多无法人工生产或人工生产效率很低的化合物,是非常丰富的“物质合成工具箱”。比如,在人们常见的白酒、馒头、抗生素等食品药品的加工中,微生物就发挥着重要作用。

曾杰表示,“通过电催化结合生物合成的新型催化方式,可以有效提高碳的附加值。接下来,我们将进一步研究电催化与生物发酵这两个平台的同配性和兼容性。” 未来要合成淀粉、制造色素、生产药物等,在保持原有电催化设施的同时,只需更换发酵使用的微生物即可。

“该工作开辟了电化学结合活细胞催化制备葡萄糖等粮食产物的新策略,为进一步发展基于电力驱动的新型农业与生物制造业提供了新范例,是二氧化碳利用方面的重要发展方向。”中国科学院院士、上海交通大学微生物代谢国家重点实验室主任邓子新评价道。

#菏泽##菏报时政##菏泽日报##菏你同心抗疫##疫情防控# 【疫情之下,芍药鲜切花的“危”与“机”】春末夏初,这是一个属于芍药的季节。近年来,随着人们消费水平和审美能力的提高,芍药鲜切花市场逐渐扩大,这为菏泽芍药产业化发展提供了机遇,而“互联网+”给这一产业发展插上了“翅膀”。

今年受疫情影响,菏泽芍药鲜切花产业发展遇到一些困难。我市相关部门、花农、销售商等积极采取措施,化危为机、危中寻机,积极推进菏泽芍药鲜切花产业发展。

芍药鲜切花品种增加到30多个

多谢化工怜寂寞,尚留芍药殿春风。

春末夏初,芍药花蕾已成,正是赏花、切花的好时节。4月27日上午,菏泽星光牡丹专业合作社芍药种植基地内,五颜六色的芍药令人眼花缭乱。有盛开的,有含苞待放的,一朵朵芍药在微风中拥抱着明媚的阳光,蜜蜂和蝴蝶在花丛中飞来飞去。菏泽星光牡丹专业合作社总经理庞绍国正带领几名工人剪切芍药。只见他们左手虚扶花蕾,右手用剪刀在花枝上一剪,一枝芍药便切了下来。值得注意的是,这些女工切花时并没有选择花大色艳的芍药而是选择含苞待放的。“芍药鲜切花,要选择芍药花蕾成熟但是尚未开放的时候,一旦开放就没有什么价值了。”庞绍国对记者说。

“维士与女,伊其将谑,赠之以芍药。”这是《诗经·郑风·溱洧》中留下的诗句。《溱洧》如同一幅淳美的古代风俗画,带我们回到《诗经》时代那个已经消失于时间丛林中的情人节——上巳节,让我们聆听到从芍药花瓣中传出来的爱的声音。

一枝芍药从《诗经》中走来,随时光荏苒,香飘千年。芍药栽培历史悠久,花大色艳、妩媚多姿,故名“娇客”;它花开春末,犹如春天最后一杯美酒,故名“梦尾春”。如今,随着科技的发展和人们消费的需要,芍药也走入鲜切花的行列。4月底5月初,正是芍药成熟、制作鲜切花的好时节。

从牡丹区到菏泽开发区,或成方连片或犄角旮旯,马路边、树丛中、麦田旁,到处都可以看到芍药的绰约风姿和人们加工芍药鲜切花的热闹场景。

记者看到,工人们将一枝芍药从植株上切下,一般保留一段枝条,这样方便制作花篮、花束、花环。切下芍药只是制作鲜切花的第一步,随后还要进行分拣、清洗、包装、冷藏、运输等多个环节,环环相扣。

“经过近几年的发展,芍药鲜切花品种已经增加到30多个,涉及多个色系。”庞绍国介绍,“芍药品种有几百个,但并不是每种芍药都适合鲜切花。用于切花的芍药,一般要求花朵直径在15厘米以上、花瓣层次感强、花枝较长,适宜运输、冷藏,插在水里易于开放。”

随切花工人走进花田,不大会工夫,记者身上便沾满了两种东西,一种是黏稠、透明的物质,另一种是淡黄色的物质。“黏稠的是芍药蜜,淡黄色的是芍药花粉。”庞绍国解释。这时候,记者才注意到切花工人身上都套着一层塑料膜,那是防止芍药蜜和花粉上身的。

品种花色巧搭配,开拓销售渠道

“黄色的芍药今天也不收吗?”一名急于售花的花农问。

“今天先停一停吧,明天再说。”庞绍国说。

花农离去,庞绍国转身对记者说:“我这个芍药鲜切花加工车间,去年有30多个工人上班,今年是10多个。”据其介绍,受疫情影响,今年芍药鲜切花价格有所下降、销量有所减少。“从我的销售体验来说,价格下降3成左右。”庞绍国说,“上海、北京、杭州、成都等消费量较大的市场,都不同程度受到了疫情的影响,很多货发不过去。”

在这种情况下,庞绍国采取巧妙搭配品种、花色的方式,来开拓销售渠道、促进销售。“去年比较名贵的品种,比如珊瑚,10枝卖98元。我们今年将名贵品种与普通品种进行搭配销售,10枝卖68元。”庞绍国说。

在芍药鲜切花加工车间内,记者看到,几名女工将刚切下的芍药放入水中进行仔细清洗。“芍药花蕾上沾有芍药蜜,要清洗干净。”庞绍国介绍。旁边,几名女工将芍药枝条上多余的叶子去掉,这样可以增强芍药的观赏性。

10枝一束,装入统一的包装箱。旁边的快递员麻利地贴上电子面单,记者看到上面有发货地址、联系电话等。

庞绍国介绍,一枝芍药从田间地头走向大邑都市,需要经过一系列程序。在这个过程中,芍药的价值也完成了一次次升华。

多措并举,化危为机

“喜忧参半,稳中有进”,谈起今年菏泽芍药鲜切花市场行情,菏泽牡丹商会会长吴勇华说,“忧的是上海等大城市因为疫情的原因,市场严重缩小。上海芍药鲜切花市场份额约占全国4成多,上海封控抗疫对菏泽芍药鲜切花的影响还是显而易见的。但是,另一方面,全国老百姓的消费水平和审美能力不断提高,芍药鲜切花市场总体越来越大,这为我们提供了更多的销售渠道。”

宜未雨而绸缪。据吴勇华介绍,今年春天以来,菏泽牡丹商会、菏泽市牡丹芍药切花协会等行业组织积极采取措施,应对疫情对芍药鲜切花市场带来的冲击。“我们提前进行预判,向全国从业者发出邀请,双方建立一种比较好的合作关系。”吴勇华说。

2月22日,昆明国际花卉拍卖交易中心有限公司与菏泽牡丹芍药鲜花产业战略合作洽谈会召开。菏泽市牡丹产业发展中心党组成员刘继国在致辞中表示,经过多年发展,目前菏泽已成为全国栽培面积最大、品种最多的芍药切花产地。昆明国际花卉拍卖交易中心有限公司是全球领先、亚洲交易规模最大的专业花卉拍卖市场,双方的合作将共同推动菏泽牡丹芍药鲜花产业的发展,助力菏泽形象打造和城市品牌提升。“昆明国际花卉拍卖交易中心有限公司的到来,给广大牡丹、芍药鲜切花生产者带来无穷的发展动力,通过双方的交流合作,我相信菏泽牡丹芍药的切花生产技术将再上一个新的台阶。”菏泽市牡丹芍药切花协会会长周长玉说。

据吴勇华介绍,为了提高切花质量,我市积极与中国农业大学高俊平团队进行合作,进一步完善了芍药鲜切花采切标准。“我们通过网络进行线上培训,进一步提高了广大花农的芍药鲜切花采切技术和预处理技术。”吴勇华说。

另外,我市花农积极根据市场变化,今年早早地采取大棚增温、地膜覆盖等措施,拉长了芍药鲜切花的供应时间,在价格上更具有竞争优势。(菏泽报业全媒体记者 姜培军)


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