海淀共有产权房“霸王条款”后续:分歧仍存,开发商单方面解约?

新京报

今年年初,北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”,引起社会广泛关注。近日,金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称,“‘折腾’了半年多,部分问题不但没有达成一致意见,而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外,部分人还已经缴纳了房屋首付款。”

据悉,8月23日,金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称,截至2021年8月22日,未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格,即日起双方解除《认购书》。

就整个事件来看,开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致?开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约?购房人的购房资格又该如何处理?8月31日,海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示,开发商可以单方面解约,在此之后,购房人首套房资格可以保留,但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。

历经各方协商,合同内容有部分修改

对于上述合同问题解决方法,2月26日,金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称,“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下,我公司以示范文本为基础,充分考虑购房人需求,全面汇总购房人意见,结合与代表们多次沟通形成的建议,确认合同条款修订内容,并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍,此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准;约定了利息支付利率;增加了购房人逾期付款违约金的上限;重新约定了面积差异处理方式;取消了屋面外墙免费广告使用权;不动产登记可选择自行办理;修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日,金隅凤栖家园微信公众号再次发文称,就部分条款修订达成一致,拟定了《附加补充协议》。

5月27日,金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称,根据汇总的购房人的反馈意见,此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题,对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见,包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见,该文中,金隅程远公司也给出了解释。

金隅程远公司进一步表示,在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后,在海淀区房管局的监督指导下,对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善,其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。

7月11日,北京市海淀区房屋管理局(简称“海淀区房管局”)在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》(简称“《通知》”)。《通知》指出,“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下,海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视,于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台,沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核,金隅凤栖家园项目修订后的合同条款,内容不违反法律、法规的强制性规定,无显失公平、违反诚实守信的内容。”

而在该《通知》中,海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本,并责成项目开发企业启动签约工作前,在售楼处同步公示修订后的合同条款内容,供广大购房人提前查阅。

然而,时至今日,金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示,金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改,但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。

焦点1:部分购房人对改后版合同仍有质疑

对于新版购房合同,购房人李盛(化名)向新京报记者表示:“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现,这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改,对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定,我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。

·交房时间等问题上双方依然存在分歧

“在此次公开的购房合同中,有一条极为不合理,主合同显示,开发商应该于2023年11月15日之前交付房子,但是后面的补充合同又显示,该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准,这就难免让人产生很多质疑,属于交付时间约定不明。如果签了这份合同,开发商不通知交房即不会产生逾期交房,可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。

与此同时,李盛表示,改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定,经检测不合格的,购房人有权解除合同;开发商给购房人造成损失的,还应当承担赔偿责任,赔偿金额为全部房价款的2%,“我和很多其他购房人都认为,开发商违约成本太低,按一套400万的房子来算,如果出现质量问题,开发商只需支付8万元左右的赔偿,此处,应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”

另外,李盛称,购房人和开发商曾协商一致,开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方(即购房人)的沟通、承诺,均作为合同内容;但是现在开发商公示的合同显示,开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺,均以《预售合同》及补充协议约定为准。

从开发商方面来看,对于交付时间约定的问题,金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称,“主合同明确约定,交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’,并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更,因此,补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前,之所以要约定‘以甲方通知为准’,目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续,只能提前分批分次办理。”

关于赔偿金额问题,金隅程远公司表示,“地基基础主体结构的质量问题即使出现,具体问题可能很大,大到理论上存在房屋倒塌可能;也可能很小,经过维修即可解决,甚至可能不影响购房人对房屋的使用,具体情形千差万别。出现质量问题,按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题,经过维修不影响使用,但要求开发商承担房价一倍的赔偿,相当于开发商白送一套房子,请换位思考。我公司作为一家国有企业,有义务保护国家资产不受损失,出现质量问题造成购房人多少损失,我公司就愿意赔偿多少损失,但超出合理范围的无理要求,我公司无法接受。”

而对于购房人所提出的其他问题,连日来,新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话,但一直无人接听。8月31日,记者又与金隅公司相关负责人取得联系,但也未得到进一步回应。

·律师:改后版合同中部分条款仍不太合理

8月31日,新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系,相关工作人员就此事回应记者时表示,该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的,购房人可以以此合同为样本签订合同;对于合同具体条款细节,购房人要与开发商进行沟通,不属于房管局管理范围。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为,根据目前的合同等材料不难看出,上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中,都会约定明确的交付时间,并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下,主合同往往比较正规,是住建委的备案合同,补充协议往往是为了规避责任而制定的,所以,为了规避风险,主、附合同(补充合同)往往前后内容不一致。

而关于备受争议的广告宣传条款,戴金花律师解释称,相关司法解释明确,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应作为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。对于这一点,今年4月22日,北京住建委发布通知,重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。

焦点2:协商未果,购房人超时未签合同,开发商能解约吗?

据了解,金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约,8月22日截止签约。在李浩(化名)等购房人还在进一步争取修改合同时,8月23日,其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称,截至2021年8月22日,未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格,即日起双方解除《认购书》,开发商将退还认购定金9.5万元;如逾期未办理退款手续的,已经支付的10万元认购金不予退还。

而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称,因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作,所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外,其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。

·海淀房管局:开发商可以单方面解约

“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息,而开发商却单方面解约,直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金,部分人还交了首付款,开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款,等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者,对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题,很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映,明确表示不接受开发商这一系列行为。

金隅程远公司则在上述公告中称,“根据《北京市共有产权住房认购书》(简称《认购书》)第五条第(二)款的相关约定,‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》,亦未公证委托他人办理的,出卖人有权单方解除本认购书,本认购书不再对出卖人具有约束力,认购人已经支付的认购定金不予退还,出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况,公司酌情处理,购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的,公司将退还认购定金9.5万元。”

8月24日,部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》,该意见书表示,经研究,海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台,在争议事项解决方案达成共识前,暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。

8月31日,海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称,金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性,开发商可以自由进行买卖,即开发商可以单方面解约。在此之后,购房人首套房资格仍然保留,但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题,属于民事纠纷,购房人可以提起司法诉讼解决。

而对于购房人质疑其单方解约,以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题,金隅程远公司方面未给出进一步回应。

·业内:共有产权房买卖程序应受政府监管

对于上述事件,戴金花律师认为,金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目,建议政府部门进行有效监管与指导,不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然,如果求助行政救济不能,则建议购房人及时提起诉讼。

而对于引起争议的《认购书》解约,戴金花律师解释称,普通的商品房认购书一般属于预约合同性质,如果双方没有签署正式的房屋买卖合同,双方可以协商解约,这种情况下出卖人一般需要退还认购金,因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是,共有产权房目前暂无这方面的具体规定。

根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》(简称《办法》)显示,共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法适用于北京市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、转让以及监督管理。而从目前的《办法》来看,也暂未有明确的申购者能否推迟签约以及如何退出购房程序的规定。

【#郑州这些场馆恢复开放#[鼓掌] 需提前预约】郑州市大河村遗址博物馆明起恢复开放
记者今天从郑州市大河村遗址博物馆了解到,该馆将于9月2日起有序恢复开放(暂不接受团队预约)。
据了解,该馆对外开放时间为9∶00—17∶00;16∶30停止入馆;每周一闭馆(法定节假日除外)。开放范围包括遗迹厅、陈列厅、临时展厅、停车场开放;VR体验区暂不开放。
为避免人流过于密集,该馆暂不接受团体预约;暂停人工讲解服务;每日总接待游客量不超过1000人次。其中9:00至13:00接待不超过500人。13:00至17:00接待不超过500人。
为避免人群集聚,游客可关注大河村遗址博物馆官方微信公众号(zzccdhc),进行参观预约;或拨打电话0371—53306571,53306575进行预约。预约成功后,经扫码及测温正常(无法扫描二维码的老人、儿童须提供有效的健康证明),凭身份证直接入馆参观,无需排队领票。入馆游客必须全程佩戴口罩,出示本人身份证或户口本等有效证件和健康码或其它相关健康证明,并配合工作人员进行体温测量和实名登记,体温无异常者方可入馆。

河南省美术馆9月3日恢复开放,精品画展等你来
记者从河南省美术馆获悉,该馆将于2021年9月3日起恢复对外开放。开放时间9:00—17:00(16:30后停止入场),每周一闭馆,国家法定节假日期间正常开放。
去河南省美术馆可以看什么?据了解,“沸腾的乡村—庆祝建党100周年乡村振兴美术作品展”正在馆内展出,展览共展出来自全省各地的农民画206件和部分文创衍生品,语言丰富、风格多样,描绘出新时代乡村充满生机的沸腾生活,展现了中原儿女建设美丽乡村的激情与风貌。
据介绍,此次恢复开放暂停旅游团队、学校组织游学团队接待,仅接受散客(个人)预约。每日接待观众总量不超过300人,瞬间接待量不超过30人。观众须通过河南省美术馆微信公众号预约参观,凭预约码、身份证、“健康码”入馆,“健康码”显示为绿色方可入馆。儿童入馆需由家长陪护,每个成人只限带1名儿童(未满14周岁)。
观众参观请全程佩戴口罩,排队过程中须与他人保持1.5米以上距离;入馆前须接受体温测量,如有体温异常(≥37.3℃)、咳嗽等异常现象的观众,谢绝入馆。
建议观众将参观时间控制在一小时左右,以免造成封闭场所人员聚集;当遇到馆内人员密度较大时,工作人员将根据具体情况采取相应措施。

河南省图书馆明起恢复开馆,到馆需提前预约
记者刚刚获悉,9月2日起河南省图书馆正式恢复开放。该馆将继续严格执行疫情防控期间各项规定,读者到馆请务必提前预约,自觉佩戴口罩并配合现场工作人员管理。
具体开馆时间为每周二至周日9:00-17:00,周一将闭馆全面消杀。读者可通过“豫事办”APP或支付宝“豫事办”小程序预约进馆。读者统一从东门出入。在馆期间请全程佩戴口罩。开放区域人与人之间请保持1米以上距离。
此前闭馆前借出图书请于9月30日前归还,在此期间不会产生逾期。
据悉,河南省图书馆将根据疫情防控要求及时调整入馆措施,可关注河南省图书馆微信公众号及时了解相关信息。
附:预约方式
使用“豫事办”APP或支付宝“豫事办”小程序,进入首页,下滑页面找到“遇事豫办”,点击进入“文旅专区”。
点击“景区预约”。搜索“河南省图书馆”,搜索列表中点击“河南省图书馆”,进入预约页面。
选择预约时间,点击“去预约”。
点击“新建联系人”,根据提示添加预约人员信息。(可一次添加多人信息,填写完成后,返回上一页面,进行下一步操作。)
选中“预约联系人”,点击“立即提交”后,显示预约成功即可。(到馆时请主动出示您的预约成功信息页面。)

河南省文化馆9月3日恢复开放
记者从河南省文化馆获悉,根据疫情防控有关部署要求,9月3日起,河南省文化馆正常开馆运行。
具体开放时间及入馆要求如下:
1.开放时间:9:30—17:00;周一闭馆(法定节假日除外)。
2.进入场馆请主动出示“健康码”,配合测量体温。出现“黄码”“红码”及体温异常(≥37.3℃)或有呼吸道疾病症状的游客谢绝入馆。
3.请入馆人员遵守馆内规定,服从工作人员引导和管理,室内请全程正确佩戴口罩、保持1米以上距离。
河南省文化馆将认真落实疫情防控工作要求,加强有序恢复开放管理,确保场所安全有序。请各位市民、游客朋友们遵守防控规定,做好个人防护,文明参观。
恢复开放如有调整,可随时关注河南省文化馆微信公众号获取最新信息。(正观新闻记者 成燕 秦华)

#郑州市中小学9月15日以前不开学#【#郑州市连续14天无新增病例才能开学#】开学工作牵动万千家长和学子的心。记者刚刚从在郑州召开的全省教育系统疫情防控暨开学准备工作视频会议上获悉,郑州市中小学9月15日以前不开学,全市连续14天无新增病例才能开学。
郑州市政府副市长孙晓红介绍,目前,郑全市3527所学校(含驻郑高校),2952所已全封闭管理,另外575所因灾后重建、临时设为救助、核酸检测和疫苗接种点,不能全封闭,但严格实行了区域闭环、校园总体闭环管理。全市2843个有证培训机构全部暂停,无证培训机构全部取缔。
郑州市共有1470所学校受灾,其中公办学校1073所,目前已有237所恢复正常,9月1日前能完全恢复的有735所,9月1日前暂不能完全恢复但不影响开学的有97所;有4所学校不具备秋季开学条件(荥阳市汜水镇初级中学、小学、幼儿园和郑州市第102中学),将采取合并、分流、临时周转等办法,保证同步开学。
郑州市新生入学工作方案三这样的:中招工作8月25日前完成线上审批,小升初工作各区正在分配,8月底前电话通知学生。小学新生入学推迟,全部改为“郑好办APP”线上报名,拟于9月1日开始。(大象新闻记者 潘语怡 张静)详情点击:https://t.cn/A6Io0Ggr


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