#元宇宙# 究竟是什么？
元宇宙一词源于1992年美国著名科幻小说家尼奥·斯蒂文森撰写的科幻小说《雪崩》，斯蒂文森在书中描述了一个平行于现实世界的网络世界——元界，所有的现实世界中的人在元界中都有一个网络分身。斯蒂文森笔下的元界是实现虚拟现实后的下一个阶段的互联网的新形态。
在原著中，元宇宙（Metaverse）是由Meta和Verse两个单词组成，Meta表示超越，Verse代表宇宙(universe)，合起来即为“超越宇宙”的概念：一个平行于现实世界运行的人造空间，是互联网的下一个阶段， 由AR、 VR、3D等技术支持的虚拟现实的网络世界。元宇宙无法完全脱离现实世界，它平行于现实世界，与之互通，但又独立于现实世界，人们可以在其中进行真实的社交和工作。
这样一个“前卫”的概念很快受到了资本市场欢迎，事实上，在本轮A股市场“元宇宙”概念爆火之前，远在大洋彼岸的美国硅谷，一群互联网头部公司已经开始积极拥抱“元宇宙”。今年7月，脸书CEO扎克伯格公开表示，2025年前Facebook将全面向元宇宙公司转型。扎克伯格在内部的员工信中宣布了公司有关“元宇宙”的计划，他指出，“五年后，或者七年后，人们会主要认为我们是一家‘元宇宙’公司，而不只是一家移动互联网公司。”
此外，今年3月，VR游戏平台Roblox在纽交所上市，首日股价即暴涨54.4%。仅一年，Roblox估值就从40亿美元翻至450亿美元。据悉，Roblox是首个将“元宇宙”写进招股说明书的公司，可以说Roblox开启了“元宇宙”的大门，如今，已有人认为“元宇宙”将会是互联网下一个十年的风口。
而在内地，国内互联网巨头也在积极布局“元宇宙”：早在2019年，腾讯就与Roblox合资创办团队，并将《罗布乐思》和《堡垒之夜》作为接下来在“元宇宙”游戏方面的两大王牌；今年4月，字节跳动斥资1亿元投资国内手机游戏研发商代码乾坤，将创造内容、娱乐体验、社交互动融为一体，是一个青少年创造、娱乐、社交平台。8月，VR创业公司Pico发出全员信，披露该公司被字节跳动收购，字节正式正式入局VR。两次投资叠加起来，市场解读为这是字节跳动构建 “元宇宙”的野心。
资本大举扫货“元宇宙概念”
是机会还是泡沫？
“元宇宙”迅速升温，资本“扫货”相关概念公司的频率也在明显增加。今日，A股老牌游戏公司，2010年曾以“网游第一股”身份登陆创业板的中青宝再次拉出20cm涨停板，本周累计涨幅达到46.16%。
今年以来，受国家严格限制未成年人玩网络游戏时间政策的影响，资本市场中的游戏股受到了较大的打压，包括腾讯、完美世界、掌趣科技等游戏股前期均出现了股价大幅下滑的走势。近日，国家新闻出版署下发了《关于进一步严格管理 切实防止未成年人沉迷网络游戏的通知》，明确限制18岁以下的未成年人每天玩网络游戏的时间为1个小时，且这1个小时还明确必须在每周五、周六及周日，以及公共假期的晚上8-9点上线。“元宇宙”概念的横空出世能否扭转投资者对于游戏产业的悲观预期？还是以中青宝为例，2018年-2020年，公司归母净利分别为3636万元、5172万元、-1.35亿元。今年上半年归母净利达1154.73万元，同比增长30.31%。业内人士指出，中青宝希望借助元宇宙换来“第二春”，但业务发展仍存在不确定性。在中青宝的投资者互动平台上，有投资者直接向公司董秘提问有关“元宇宙”的问题。
中青宝回复称，“任何技术与概念均存在尝试和不确定性，作为一家互联网公司，我们愿意尝试更多新概念和新技术，不断自我拓展、自我创新。但是面对每一次创新，我们也都本着勇往直前，但小心谨慎的态度。元宇宙是一个巨大的概念和模式，我们还只是处于初步探索的阶段，触及的概念也相对较浅，对应产品还在持续研发中。目前新游戏上线时间和地区受到诸多因素影响，亦存在不确定性，请广大投资者理性判断。”
在此之前，中青宝在官方微信上表示，将打造一款能映射玩家内心世界到元宇宙的模拟经营类游戏《酿酒大师》。该游戏将虚拟映射到现实中，用户可以在游戏中体验现实，也可以在现实中触碰游戏。这种映射体现在游戏中，玩家自己“亲手”酿的酒，可以在线下提酒。也就是说，玩家“捏、配、玩”出来的不再是虚拟物品，也不是游戏中常见的金币、奖励等虚拟物品，而是最终可以得到浇筑自己心血的、自己设计外形包装的，独一无二的实物白酒。官方还指出，合作酒厂为知名白酒品牌，通过国际白酒品鉴师为白酒鉴定，最终给出官方认证。另外，酒厂品牌将会获得NFT认证，玩家可以通过圈子内部拍卖获得收益。
针对“元宇宙概念”带来的投资机会，中信证券建议从技术层面和商业模式层面两条主线把握投资机会：一是技术端：现阶段技术水平距离“元宇宙”仍有差距，因此将带动一系列技术层面的投资机会，包括基础设施标的、交互设备标的、人工智能标的等；云计算标的以及5G通信运营商标的等。二是商业模式端：“元宇宙”将对游戏、社交、内容、消费等一系列行业带来商业模式的升级，从商业模式角度，建议关注商业模式卡位“元宇宙”发展路径的标的，如深耕游戏社交平台；深耕次世代游戏内容的公司等。
不过，国海证券也认为，目前“元宇宙”仍停留在初期阶段，仍有很多“元宇宙”要素尚未实现，真正实现“元宇宙”需要技术的推动与支撑；中长期来看，“元宇宙”有望带来虚拟世界的创新，推动游戏内容、社区、教育、商品交易、人工智能、VR/AR、区块链等产业链各环节共荣，进而带来新增量。
橙柿互动·都市快报记者 林司楠
元宇宙一词源于1992年美国著名科幻小说家尼奥·斯蒂文森撰写的科幻小说《雪崩》，斯蒂文森在书中描述了一个平行于现实世界的网络世界——元界，所有的现实世界中的人在元界中都有一个网络分身。斯蒂文森笔下的元界是实现虚拟现实后的下一个阶段的互联网的新形态。
在原著中，元宇宙（Metaverse）是由Meta和Verse两个单词组成，Meta表示超越，Verse代表宇宙(universe)，合起来即为“超越宇宙”的概念：一个平行于现实世界运行的人造空间，是互联网的下一个阶段， 由AR、 VR、3D等技术支持的虚拟现实的网络世界。元宇宙无法完全脱离现实世界，它平行于现实世界，与之互通，但又独立于现实世界，人们可以在其中进行真实的社交和工作。
这样一个“前卫”的概念很快受到了资本市场欢迎，事实上，在本轮A股市场“元宇宙”概念爆火之前，远在大洋彼岸的美国硅谷，一群互联网头部公司已经开始积极拥抱“元宇宙”。今年7月，脸书CEO扎克伯格公开表示，2025年前Facebook将全面向元宇宙公司转型。扎克伯格在内部的员工信中宣布了公司有关“元宇宙”的计划，他指出，“五年后，或者七年后，人们会主要认为我们是一家‘元宇宙’公司，而不只是一家移动互联网公司。”
此外，今年3月，VR游戏平台Roblox在纽交所上市，首日股价即暴涨54.4%。仅一年，Roblox估值就从40亿美元翻至450亿美元。据悉，Roblox是首个将“元宇宙”写进招股说明书的公司，可以说Roblox开启了“元宇宙”的大门，如今，已有人认为“元宇宙”将会是互联网下一个十年的风口。
而在内地，国内互联网巨头也在积极布局“元宇宙”：早在2019年，腾讯就与Roblox合资创办团队，并将《罗布乐思》和《堡垒之夜》作为接下来在“元宇宙”游戏方面的两大王牌；今年4月，字节跳动斥资1亿元投资国内手机游戏研发商代码乾坤，将创造内容、娱乐体验、社交互动融为一体，是一个青少年创造、娱乐、社交平台。8月，VR创业公司Pico发出全员信，披露该公司被字节跳动收购，字节正式正式入局VR。两次投资叠加起来，市场解读为这是字节跳动构建 “元宇宙”的野心。
资本大举扫货“元宇宙概念”
是机会还是泡沫？
“元宇宙”迅速升温，资本“扫货”相关概念公司的频率也在明显增加。今日，A股老牌游戏公司，2010年曾以“网游第一股”身份登陆创业板的中青宝再次拉出20cm涨停板，本周累计涨幅达到46.16%。
今年以来，受国家严格限制未成年人玩网络游戏时间政策的影响，资本市场中的游戏股受到了较大的打压，包括腾讯、完美世界、掌趣科技等游戏股前期均出现了股价大幅下滑的走势。近日，国家新闻出版署下发了《关于进一步严格管理 切实防止未成年人沉迷网络游戏的通知》，明确限制18岁以下的未成年人每天玩网络游戏的时间为1个小时，且这1个小时还明确必须在每周五、周六及周日，以及公共假期的晚上8-9点上线。“元宇宙”概念的横空出世能否扭转投资者对于游戏产业的悲观预期？还是以中青宝为例，2018年-2020年，公司归母净利分别为3636万元、5172万元、-1.35亿元。今年上半年归母净利达1154.73万元，同比增长30.31%。业内人士指出，中青宝希望借助元宇宙换来“第二春”，但业务发展仍存在不确定性。在中青宝的投资者互动平台上，有投资者直接向公司董秘提问有关“元宇宙”的问题。
中青宝回复称，“任何技术与概念均存在尝试和不确定性，作为一家互联网公司，我们愿意尝试更多新概念和新技术，不断自我拓展、自我创新。但是面对每一次创新，我们也都本着勇往直前，但小心谨慎的态度。元宇宙是一个巨大的概念和模式，我们还只是处于初步探索的阶段，触及的概念也相对较浅，对应产品还在持续研发中。目前新游戏上线时间和地区受到诸多因素影响，亦存在不确定性，请广大投资者理性判断。”
在此之前，中青宝在官方微信上表示，将打造一款能映射玩家内心世界到元宇宙的模拟经营类游戏《酿酒大师》。该游戏将虚拟映射到现实中，用户可以在游戏中体验现实，也可以在现实中触碰游戏。这种映射体现在游戏中，玩家自己“亲手”酿的酒，可以在线下提酒。也就是说，玩家“捏、配、玩”出来的不再是虚拟物品，也不是游戏中常见的金币、奖励等虚拟物品，而是最终可以得到浇筑自己心血的、自己设计外形包装的，独一无二的实物白酒。官方还指出，合作酒厂为知名白酒品牌，通过国际白酒品鉴师为白酒鉴定，最终给出官方认证。另外，酒厂品牌将会获得NFT认证，玩家可以通过圈子内部拍卖获得收益。
针对“元宇宙概念”带来的投资机会，中信证券建议从技术层面和商业模式层面两条主线把握投资机会：一是技术端：现阶段技术水平距离“元宇宙”仍有差距，因此将带动一系列技术层面的投资机会，包括基础设施标的、交互设备标的、人工智能标的等；云计算标的以及5G通信运营商标的等。二是商业模式端：“元宇宙”将对游戏、社交、内容、消费等一系列行业带来商业模式的升级，从商业模式角度，建议关注商业模式卡位“元宇宙”发展路径的标的，如深耕游戏社交平台；深耕次世代游戏内容的公司等。
不过，国海证券也认为，目前“元宇宙”仍停留在初期阶段，仍有很多“元宇宙”要素尚未实现，真正实现“元宇宙”需要技术的推动与支撑；中长期来看，“元宇宙”有望带来虚拟世界的创新，推动游戏内容、社区、教育、商品交易、人工智能、VR/AR、区块链等产业链各环节共荣，进而带来新增量。
橙柿互动·都市快报记者 林司楠
民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
#接纳承诺疗法#
每日学点心理学，一起ACT!
什么是关系框架理论（RFT）？
人类的语言很是神奇，英文26个字母可以组合出数十万词汇，而且还在不断造新词，而且这些词汇，可以写出无穷多的句子，浩若烟海的文章。复杂的语言现象背后是否有简单的规律？接纳承诺疗法创始人海斯认为，复杂的语言背后是由简单的关系框架建构起来的网络，有网络建构起来更复杂的网络，从而形成超复杂的语言建构起来的虚拟心理世界。
什么是关系框架呢？是由以下三种特征的关系构成的框架：（1）相互推衍关系，如A＝B，即可推衍出B＝A，和（2）联合推衍关系，如A＞B，且B＞C，则A＞C。这就是联合推衍关系。（3）刺激功能转换，即符号具有符号所代表的事物的刺激功能，如望梅止渴，说到“梅子”，就能够刺激唾液分泌。当然，事物之间的关系不仅仅是等同关系，大于小于关系，还有因果关系，层次等级关系，对立关系，空间关系，时间顺序关系，还有直证关系，这是以自我为中心参照建立的关系，如我的前后，我的左右，你我他，这里那里，此刻那时，I here now。我们的心理世界及语言世界就是用关系框架建构起来的复杂的虚拟世界，如同互联网世界是由01建构起来的虚拟世界。
社交互联网有一种“三元闭包”原理，和关系框架理论非常相似，这个原理告诉我们看似复杂的社交互联网，其实就是有一个个三元闭包构成的网络。
不管语言世界多么复杂，都是虚空，如同互联网世界在你关闭电脑以后，对你来讲就是虚空。我们在互联网里面有爱恨情仇，可以通过断网跳出来，我们在语言网络里面的爱恨情仇，希望可以通过跳出头脑融入生活来断舍离。
禅宗三祖僧璨的《信心铭》用非常精炼的语言阐述了语言导致心的迷失“至道无难，唯嫌拣择。但莫憎爱，洞然明白”，因此，如果用语言解决语言问题，就导致更加混乱，心理问题更加严重，“违顺相争，是为心病。不识玄旨，徒劳念静。”，“多言多虑，转不相应。绝言绝虑，无处不通”，“六尘不恶，还同正觉。智者无为，愚人自缚”，很多人的烦恼恰恰是作茧自缚，思虑过多，控制不住，用一种想法改变另外的一种想法，只会更加混乱，“将心用心，岂非大错。”。这如同一个复杂系统，如果封闭起来，内部越是扰动，越是混乱，熵值增加，最后就会崩溃。就像洗衣机里面的衣服，最后都会缠绕在一起。怎么办呢？僧璨指出了解决办法“信心不二，不二信心。言语道断，非去来今。”而正念恰恰就是言语道断，关注当下，因此，正念训练成为打断各类心理问题的关键方法。ACT的核心用正念冥想跳出头脑，用价值引导，而融入生活。
附《信心铭》【隋】 僧璨
【至道无难，唯嫌拣择。但莫憎爱，洞然明白。】
译文：
终极无上佛道没有什么困难，只怕有分别执着，难以成就。只要没有憎爱之心，就会清楚明白地了知“至道“的内涵。
【毫釐有差，天地悬隔。欲得现前，莫存顺逆。】
译文：
起心动念之间稍有偏差，对“道“的理解就会有很大的差异。如要佛道显现于眼前，就不要存顺逆之心。
【违顺相争，是为心病。不识玄旨，徒劳念静。】
译文：
存违逆和随顺之念，这就是心病。不认识玄妙幽微之旨趣，修持念静等各种法门都徒劳无益。
【圆同太虚，无欠无余。良由取舍，所以不如。】
译文：
自性圆满如浩浩虚空，没有欠缺也没有多余。因为人有取舍之心，所以不如法。
【莫逐有缘，勿住空忍。一种平怀，泯然自尽。】
译文：
不要逐求因缘假有之法，也不要住留在顽空之上。证悟到一切平等，所有分别执着就会消失。
【止动归止，止更弥动。唯滞两边，宁知一种。】
译文：
想将心中的躁动平息下来归于定止，心中反而更加躁动。只有远离两边，才能知道一切平等的道理。
【一种不通，两处失功。遣有没有，从空背空。】
译文：
不能证悟一切平等，执着于两边之一，都会徒劳无功。如果想把“有”排除掉，就会陷于有执之中，如果想执取“空”，就背离真正的“空”
【多言多虑，转不相应。绝言绝虑，无处不通。】
译文：
过多的语言和思虑，就会与“至道”不相应。当停止语言思虑等分别思惟活动时，对“至道”的内涵就没有什么地方不通达的。
【归根得旨，随照失宗。须臾返照，胜却前空。】
译文：
穷达一切理事的本源就能了知“至道”的旨趣，停留在一切理事的表面就会丧失“至道”的宗旨。只要短暂地返照自心，就能胜过前面执空的努力。
【前空转变，皆由妄见。不用求真，唯须息见。】
译文：
“空”转变成的森罗万象，都是因为妄想执着显现。“真”不需要去寻求，只需要平息自心的妄见就可以。
【二见不住，慎勿追寻。才有是非，纷然失心。】
译文：
心中不住留相对二种边见时，千万不要再去追寻什么。一旦追寻就会有相对的是非，迷失真心陷于纷扰之中。
【二由一有，一亦莫守。一心不生，万法无咎。】
译文：
万法由一心所生，但是也不要守着这一个心不放。不起取舍憎爱之分别心，则万法皆可返其真实面目。
【无咎无法，不生不心。能随境灭，境逐能沉。】
译文：
没有虚妄分别，也就没有万法，真正离念也就不会起心动念。如果没有外境，就不会有觉知发生，如果没有觉知发生，外境也没有意义。
【境由能境，能由境能。欲知两段，元是一空。】
译文：
外境因为觉知而显现，觉知因为外境而作用。“能”与“境”的本质，其实都是“空”。
【一空同两，齐含万象。不见精粗，宁有偏党。】
译文：
“空”同时融觉知和外境于一体，能够涵盖森罗万象。没有粗细等分别意识，也就没有偏差存在。
【大道体宽，无易无难。小见狐疑，转急转迟。】
译文：
大道能够含容一切万法，无所谓容易也无所谓困难。小见狭隘片面，疑惑不定，急于求成，反而欲速不达。
【执之失度，必入邪路。放之自然，体无去住。】
译文：
修持要适度，如果偏离中道，就必然走入邪路。修持要依顺因缘，任运自然，因为真如本体无去无住。
【任性合道，逍遥绝恼。系念乖真，昏沉不好。】
译文：
任持自性合乎至道，就会逍遥自在，没有烦恼。有一念之系就违背真如，昏沉也没有什么好处。
【不好劳神，何用疏亲。欲取一乘，勿恶六尘。】
译文：
万法平等，何必耗费精神分别疏亲远近呢？若想趣向一乘法门，就不要厌恶色、声、香、味、触、法的六尘。
【六尘不恶，还同正觉。智者无为，愚人自缚。】
译文：
不受六尘的扰乱，就能获得真正的觉悟。智慧的人无因缘造作，愚痴的人作茧自缚。
【法无异法，妄自爱著。将心用心，岂非大错。】
译文：
法法本空，没有差异，只是因为自己胡乱分别，对法有所贪执。将“心所有”当成心，岂不是大错特错了吗？
【迷生寂乱，悟无好恶。一切二边，妄自斟酌。】
译文：
执迷之人就会落于定乱两边，开悟之人没有喜好和厌恶的分别。一切两边意识，都是因为心中思虑分别所致。
【梦幻空花，何劳把捉。得失是非，一时放却。】
译文：
一切有为生灭之法如同梦幻空华，何必费力气去抓住它呢？心中的得失与是非，都立刻放下。
【眼若不睡，诸梦自除。心若不异，万法一如。】
译文：
法眼如果大睁不睡，各种梦幻就自然消失。倘若心中没有分别意识，就会体悟到万法不二，平等无差的道理。
【一如体玄，兀尔忘缘。万法齐观，归复自然。】
译文：
只有回归不二不异的真如心体，才能忘却外缘。只有平等的看待一切万法，才能回归其本来面目。
【泯其所以，不可方比。止动无动，动止无止。】
译文：
消除掉产生的虚妄分别的根、尘、识以后，此境界离分别言说，不可方喻。本心非动非静，想要制止内心的躁动，却不知本心是本不动摇的，心中的躁动止息后，却不知本心本无止息。
【两既不成，一何有尔。究竟穷极，不存轨则。】
译文：
相对两边既然不是真实，“一心”又哪里是实有呢？穷究到法源极处，就不存在任何规矩和原则。
【契心平等，所作俱息。狐疑净尽，正信调直。】
译文：
内心观万法平等，业行烦恼也就随之熄灭。心中不存疑虑，才能坚固确定信正法之心。
【一切不留，无可记忆。虚明自照，不劳心力。】
译文：
心中一法不留，没有任何牵绊。内心清虚空明，就能自我返照，不耗费任何精神和体力。
【非思量处，识情难测。真如法界，无他无自。】
译文：
依靠感觉和知识，难以测度不可思量的真如法界。真如法界是自他不二的。
【要急相应，惟言不二。不二皆同，无不包容。】
译文：
想要迅速与真如法界契合，就只有证悟自他不二。自他不二的境界平等无差，包容万法。
【十方智者，皆入此宗。宗非促延，一念万年。】
译文：
一切大智慧的人，都归宗于此。此宗延促同时，以刹那一念之心，可摄万年之岁月无余。
【无在不在，十方目前。】
译文：
真如无在无不在，超越是空，遍满法界，十方即同于目前。
【极小同大，忘绝境界。极大同小，不见边表。】
译文：
极小同极大一样，没有什么差别，极大同极小一样，看不到边际。
【有即是无，无即是有。若不如是，必不须守。】
译文：
有无相生，互为因缘。如果不是这样，就不是心中需要守护的不二法门。
【一即一切，一切即一。但能如是，何虑不毕。】
译文：
缘起性空，性空缘起，只要能够这样观照，何必忧虑不能成就呢？
【信心不二，不二信心。言语道断，非去来今。】
译文：
坚信自心即不二，不二即自心。“至道”不是言语可以表达的，也不属于过去、现在、未来。
每日学点心理学，一起ACT!
什么是关系框架理论（RFT）？
人类的语言很是神奇，英文26个字母可以组合出数十万词汇，而且还在不断造新词，而且这些词汇，可以写出无穷多的句子，浩若烟海的文章。复杂的语言现象背后是否有简单的规律？接纳承诺疗法创始人海斯认为，复杂的语言背后是由简单的关系框架建构起来的网络，有网络建构起来更复杂的网络，从而形成超复杂的语言建构起来的虚拟心理世界。
什么是关系框架呢？是由以下三种特征的关系构成的框架：（1）相互推衍关系，如A＝B，即可推衍出B＝A，和（2）联合推衍关系，如A＞B，且B＞C，则A＞C。这就是联合推衍关系。（3）刺激功能转换，即符号具有符号所代表的事物的刺激功能，如望梅止渴，说到“梅子”，就能够刺激唾液分泌。当然，事物之间的关系不仅仅是等同关系，大于小于关系，还有因果关系，层次等级关系，对立关系，空间关系，时间顺序关系，还有直证关系，这是以自我为中心参照建立的关系，如我的前后，我的左右，你我他，这里那里，此刻那时，I here now。我们的心理世界及语言世界就是用关系框架建构起来的复杂的虚拟世界，如同互联网世界是由01建构起来的虚拟世界。
社交互联网有一种“三元闭包”原理，和关系框架理论非常相似，这个原理告诉我们看似复杂的社交互联网，其实就是有一个个三元闭包构成的网络。
不管语言世界多么复杂，都是虚空，如同互联网世界在你关闭电脑以后，对你来讲就是虚空。我们在互联网里面有爱恨情仇，可以通过断网跳出来，我们在语言网络里面的爱恨情仇，希望可以通过跳出头脑融入生活来断舍离。
禅宗三祖僧璨的《信心铭》用非常精炼的语言阐述了语言导致心的迷失“至道无难，唯嫌拣择。但莫憎爱，洞然明白”，因此，如果用语言解决语言问题，就导致更加混乱，心理问题更加严重，“违顺相争，是为心病。不识玄旨，徒劳念静。”，“多言多虑，转不相应。绝言绝虑，无处不通”，“六尘不恶，还同正觉。智者无为，愚人自缚”，很多人的烦恼恰恰是作茧自缚，思虑过多，控制不住，用一种想法改变另外的一种想法，只会更加混乱，“将心用心，岂非大错。”。这如同一个复杂系统，如果封闭起来，内部越是扰动，越是混乱，熵值增加，最后就会崩溃。就像洗衣机里面的衣服，最后都会缠绕在一起。怎么办呢？僧璨指出了解决办法“信心不二，不二信心。言语道断，非去来今。”而正念恰恰就是言语道断，关注当下，因此，正念训练成为打断各类心理问题的关键方法。ACT的核心用正念冥想跳出头脑，用价值引导，而融入生活。
附《信心铭》【隋】 僧璨
【至道无难，唯嫌拣择。但莫憎爱，洞然明白。】
译文：
终极无上佛道没有什么困难，只怕有分别执着，难以成就。只要没有憎爱之心，就会清楚明白地了知“至道“的内涵。
【毫釐有差，天地悬隔。欲得现前，莫存顺逆。】
译文：
起心动念之间稍有偏差，对“道“的理解就会有很大的差异。如要佛道显现于眼前，就不要存顺逆之心。
【违顺相争，是为心病。不识玄旨，徒劳念静。】
译文：
存违逆和随顺之念，这就是心病。不认识玄妙幽微之旨趣，修持念静等各种法门都徒劳无益。
【圆同太虚，无欠无余。良由取舍，所以不如。】
译文：
自性圆满如浩浩虚空，没有欠缺也没有多余。因为人有取舍之心，所以不如法。
【莫逐有缘，勿住空忍。一种平怀，泯然自尽。】
译文：
不要逐求因缘假有之法，也不要住留在顽空之上。证悟到一切平等，所有分别执着就会消失。
【止动归止，止更弥动。唯滞两边，宁知一种。】
译文：
想将心中的躁动平息下来归于定止，心中反而更加躁动。只有远离两边，才能知道一切平等的道理。
【一种不通，两处失功。遣有没有，从空背空。】
译文：
不能证悟一切平等，执着于两边之一，都会徒劳无功。如果想把“有”排除掉，就会陷于有执之中，如果想执取“空”，就背离真正的“空”
【多言多虑，转不相应。绝言绝虑，无处不通。】
译文：
过多的语言和思虑，就会与“至道”不相应。当停止语言思虑等分别思惟活动时，对“至道”的内涵就没有什么地方不通达的。
【归根得旨，随照失宗。须臾返照，胜却前空。】
译文：
穷达一切理事的本源就能了知“至道”的旨趣，停留在一切理事的表面就会丧失“至道”的宗旨。只要短暂地返照自心，就能胜过前面执空的努力。
【前空转变，皆由妄见。不用求真，唯须息见。】
译文：
“空”转变成的森罗万象，都是因为妄想执着显现。“真”不需要去寻求，只需要平息自心的妄见就可以。
【二见不住，慎勿追寻。才有是非，纷然失心。】
译文：
心中不住留相对二种边见时，千万不要再去追寻什么。一旦追寻就会有相对的是非，迷失真心陷于纷扰之中。
【二由一有，一亦莫守。一心不生，万法无咎。】
译文：
万法由一心所生，但是也不要守着这一个心不放。不起取舍憎爱之分别心，则万法皆可返其真实面目。
【无咎无法，不生不心。能随境灭，境逐能沉。】
译文：
没有虚妄分别，也就没有万法，真正离念也就不会起心动念。如果没有外境，就不会有觉知发生，如果没有觉知发生，外境也没有意义。
【境由能境，能由境能。欲知两段，元是一空。】
译文：
外境因为觉知而显现，觉知因为外境而作用。“能”与“境”的本质，其实都是“空”。
【一空同两，齐含万象。不见精粗，宁有偏党。】
译文：
“空”同时融觉知和外境于一体，能够涵盖森罗万象。没有粗细等分别意识，也就没有偏差存在。
【大道体宽，无易无难。小见狐疑，转急转迟。】
译文：
大道能够含容一切万法，无所谓容易也无所谓困难。小见狭隘片面，疑惑不定，急于求成，反而欲速不达。
【执之失度，必入邪路。放之自然，体无去住。】
译文：
修持要适度，如果偏离中道，就必然走入邪路。修持要依顺因缘，任运自然，因为真如本体无去无住。
【任性合道，逍遥绝恼。系念乖真，昏沉不好。】
译文：
任持自性合乎至道，就会逍遥自在，没有烦恼。有一念之系就违背真如，昏沉也没有什么好处。
【不好劳神，何用疏亲。欲取一乘，勿恶六尘。】
译文：
万法平等，何必耗费精神分别疏亲远近呢？若想趣向一乘法门，就不要厌恶色、声、香、味、触、法的六尘。
【六尘不恶，还同正觉。智者无为，愚人自缚。】
译文：
不受六尘的扰乱，就能获得真正的觉悟。智慧的人无因缘造作，愚痴的人作茧自缚。
【法无异法，妄自爱著。将心用心，岂非大错。】
译文：
法法本空，没有差异，只是因为自己胡乱分别，对法有所贪执。将“心所有”当成心，岂不是大错特错了吗？
【迷生寂乱，悟无好恶。一切二边，妄自斟酌。】
译文：
执迷之人就会落于定乱两边，开悟之人没有喜好和厌恶的分别。一切两边意识，都是因为心中思虑分别所致。
【梦幻空花，何劳把捉。得失是非，一时放却。】
译文：
一切有为生灭之法如同梦幻空华，何必费力气去抓住它呢？心中的得失与是非，都立刻放下。
【眼若不睡，诸梦自除。心若不异，万法一如。】
译文：
法眼如果大睁不睡，各种梦幻就自然消失。倘若心中没有分别意识，就会体悟到万法不二，平等无差的道理。
【一如体玄，兀尔忘缘。万法齐观，归复自然。】
译文：
只有回归不二不异的真如心体，才能忘却外缘。只有平等的看待一切万法，才能回归其本来面目。
【泯其所以，不可方比。止动无动，动止无止。】
译文：
消除掉产生的虚妄分别的根、尘、识以后，此境界离分别言说，不可方喻。本心非动非静，想要制止内心的躁动，却不知本心是本不动摇的，心中的躁动止息后，却不知本心本无止息。
【两既不成，一何有尔。究竟穷极，不存轨则。】
译文：
相对两边既然不是真实，“一心”又哪里是实有呢？穷究到法源极处，就不存在任何规矩和原则。
【契心平等，所作俱息。狐疑净尽，正信调直。】
译文：
内心观万法平等，业行烦恼也就随之熄灭。心中不存疑虑，才能坚固确定信正法之心。
【一切不留，无可记忆。虚明自照，不劳心力。】
译文：
心中一法不留，没有任何牵绊。内心清虚空明，就能自我返照，不耗费任何精神和体力。
【非思量处，识情难测。真如法界，无他无自。】
译文：
依靠感觉和知识，难以测度不可思量的真如法界。真如法界是自他不二的。
【要急相应，惟言不二。不二皆同，无不包容。】
译文：
想要迅速与真如法界契合，就只有证悟自他不二。自他不二的境界平等无差，包容万法。
【十方智者，皆入此宗。宗非促延，一念万年。】
译文：
一切大智慧的人，都归宗于此。此宗延促同时，以刹那一念之心，可摄万年之岁月无余。
【无在不在，十方目前。】
译文：
真如无在无不在，超越是空，遍满法界，十方即同于目前。
【极小同大，忘绝境界。极大同小，不见边表。】
译文：
极小同极大一样，没有什么差别，极大同极小一样，看不到边际。
【有即是无，无即是有。若不如是，必不须守。】
译文：
有无相生，互为因缘。如果不是这样，就不是心中需要守护的不二法门。
【一即一切，一切即一。但能如是，何虑不毕。】
译文：
缘起性空，性空缘起，只要能够这样观照，何必忧虑不能成就呢？
【信心不二，不二信心。言语道断，非去来今。】
译文：
坚信自心即不二，不二即自心。“至道”不是言语可以表达的，也不属于过去、现在、未来。
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