首例！730万元天价二手房违约金惊现深圳 刷新历史纪录
来源每日经济新闻
每经记者：吴若凡 王大花 每经编辑：陈梦妤
730万元能做什么？
一辆兰博基尼小牛，一线城市较好地段一套面积不小的房子，或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳，这只是一笔二手房的违约金。
近日，深圳爆出一套价值7300万元的二手房产，在交易中产生了700多万元违约金。
“上述别墅违约金，刷新了深圳二手房违约金纪录，在深圳历史上也属首例。”中原地产华南区总裁李耀智表示。
其告诉《每日经济新闻》记者，他印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅，成交金额在3亿元左右。而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元，730万元的违约金在深圳确实是第一例。
别墅区内部 每经记者 王大花 摄
5A景区内的别墅群
据了解，涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅，位于深圳市宝安区观澜镇，建筑年代2005年。
《每日经济新闻》记者实地走访发现，该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内，深圳与东莞交界处。园区内，多处别墅外墙已被围挡起来，业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态，无人居住，杂草丛生，看起来已闲置多年。
据中介介绍，目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售，毛坯、精装修均有，成交均价在7万～11万元/平方米左右，总价从千万到上亿元不等。
“私家泳池，花园可停飞机，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖，华为会所、华为任总隔壁……”中介滔滔不绝，“目前别墅入住率还可以，大概有50%左右，业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的，目前有套毛坯别墅在售，是客户10年前4000万元左右买的，如今挂牌7000万元。”
“现在这一区域别墅挂牌量不少，其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”对于成交量，中介笑称，“肯定不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好，前几天才成交一套上亿的别墅。”
“可贷款可全款，如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元，分期贷款的话优惠就少些。”
别墅区内部环境 每经记者 王大花 摄
为什么会诞生天价违约金？
《每日经济新闻》记者走访发现，涉事物业在区域内就价格和品相而言，并非顶尖产品，然而为何会诞生天价违约金？
据记者了解，2018年1月，对于这套别墅，甲方（卖方）乙方（买房）约定一次性付款，转让成交价7300万元。
而近日，审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此做出了一审判决，法院认定，涉案合同的履行过程中，原告为违约方，被告为守约方，原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据，法院予以支持。
也就是说，最后被告反而告赢了原告。
记者辗转采访到了本案的被告方（卖方）代理方信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓锋，其告诉《每日经济新闻》记者，2018年1月15日，原告方（买方）、被告方（卖方）签订居间合同，约定自合同签订起3日内交付定金365万元，2018年2月13日之前交付3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，次日支付了1400万元，累计支付1965万元，之后再也没给过。后来，卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。
2018年3月，卖方通知乙方解除合同。
随后，甲方在解除合同后将房屋出售给了第三方。
2018年4月27日，买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同，并支付违约金1460万元（交易款项的20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款1965万元，支付违约金1460万元，居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖，并购成了违约。
宋晓锋告诉记者，在接到诉状后，卖方就提起了反诉，要求买方向卖方支付违约金1460万元，理由是乙方构成了根本违约，未按照合同在约定日期内支付购房款项。
负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向《每日经济新闻》记者表示，买卖双方在第三方代收问题产生了分歧，随后，乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。
宋晓锋告诉记者，买卖双方在合同中有约定，接收款项是由第三方代收，买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中，乙方要求变更收款方式，甲方不同意，但在实际付款过程中，乙方强行要求变更，与合同约定不符，这也最终导致了甲乙双方协商不一致。
张茂荣向记者表示，约定第三方代收款是符合双方约定了，找人委托代收款，这个是不违法的。
而法院在判决书中明确表示，原告拒付购房款的理由不充分，法院不予采纳。
知情人士告诉《每日经济新闻》记者，对于二手房买卖交易的违约，深圳法院普遍判10%的违约金。后来再没付款，双方发生争议，诉求是赔偿1460万元，把违约金调到10%。
法院判决在判决书中指出，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。
根据合同，由于原告应于2018年2月13日支付第一期购房款3435万元至被告指定账户，但截至当年2月14日，原告仅支付了定金265万元及第一期部分购房款1600万元，构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。
被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定，涉案合同函件妥投时已经解除，被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据，本预案不予采纳。
首先是合同有效，其次，乙方（买方）违约，没有按照合同规定付款，同时在甲方向第三方出售房产之前已经发出了解除合同通知，不存在一房二卖的情况。是因为买方违约，因此要想买方支付违约金。
对于案件后续，张茂荣告诉《每日经济新闻》记者，目前案件的判决尚未生效，如果对方不服判决，可以有15天时间向上一级法院上诉，目前上诉期还没有过。
张茂荣表示，对方可能会提出上诉，也可能庭外和解，但其认为法院维持原判的可能性较大。
随后，记者拨通了原告方（买方）代理律师的电话，对方明确表示不接受采访，记者问及是否会上诉，该律师表示要看委托人的意思。
张茂荣告诉记者，目前尚未收到对方上诉的消息。
《每日经济新闻》将持续关注该事件的最终审判结果。
（封面图片来源：摄图网 镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）
每日经济新闻
来源每日经济新闻
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730万元能做什么？
一辆兰博基尼小牛，一线城市较好地段一套面积不小的房子，或在二三线城市的核心地段置业。而在深圳，这只是一笔二手房的违约金。
近日，深圳爆出一套价值7300万元的二手房产，在交易中产生了700多万元违约金。
“上述别墅违约金，刷新了深圳二手房违约金纪录，在深圳历史上也属首例。”中原地产华南区总裁李耀智表示。
其告诉《每日经济新闻》记者，他印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅，成交金额在3亿元左右。而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元，730万元的违约金在深圳确实是第一例。
别墅区内部 每经记者 王大花 摄
5A景区内的别墅群
据了解，涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅，位于深圳市宝安区观澜镇，建筑年代2005年。
《每日经济新闻》记者实地走访发现，该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内，深圳与东莞交界处。园区内，多处别墅外墙已被围挡起来，业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态，无人居住，杂草丛生，看起来已闲置多年。
据中介介绍，目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售，毛坯、精装修均有，成交均价在7万～11万元/平方米左右，总价从千万到上亿元不等。
“私家泳池，花园可停飞机，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖，华为会所、华为任总隔壁……”中介滔滔不绝，“目前别墅入住率还可以，大概有50%左右，业主多是企业家或公司高管。也有业主买来投资的，目前有套毛坯别墅在售，是客户10年前4000万元左右买的，如今挂牌7000万元。”
“现在这一区域别墅挂牌量不少，其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”对于成交量，中介笑称，“肯定不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。有诚意的客户看一眼就能成交。今年行情并不好，前几天才成交一套上亿的别墅。”
“可贷款可全款，如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元，分期贷款的话优惠就少些。”
别墅区内部环境 每经记者 王大花 摄
为什么会诞生天价违约金？
《每日经济新闻》记者走访发现，涉事物业在区域内就价格和品相而言，并非顶尖产品，然而为何会诞生天价违约金？
据记者了解，2018年1月，对于这套别墅，甲方（卖方）乙方（买房）约定一次性付款，转让成交价7300万元。
而近日，审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此做出了一审判决，法院认定，涉案合同的履行过程中，原告为违约方，被告为守约方，原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据，法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据，法院予以支持。
也就是说，最后被告反而告赢了原告。
记者辗转采访到了本案的被告方（卖方）代理方信荣（沈阳）房地产律师团队首席律师宋晓锋，其告诉《每日经济新闻》记者，2018年1月15日，原告方（买方）、被告方（卖方）签订居间合同，约定自合同签订起3日内交付定金365万元，2018年2月13日之前交付3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，次日支付了1400万元，累计支付1965万元，之后再也没给过。后来，卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款，均未收到。
2018年3月，卖方通知乙方解除合同。
随后，甲方在解除合同后将房屋出售给了第三方。
2018年4月27日，买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求卖方履行合同，并支付违约金1460万元（交易款项的20%），随后买方又变更了诉讼请求，要求退房款1965万元，支付违约金1460万元，居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖，并购成了违约。
宋晓锋告诉记者，在接到诉状后，卖方就提起了反诉，要求买方向卖方支付违约金1460万元，理由是乙方构成了根本违约，未按照合同在约定日期内支付购房款项。
负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向《每日经济新闻》记者表示，买卖双方在第三方代收问题产生了分歧，随后，乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。
宋晓锋告诉记者，买卖双方在合同中有约定，接收款项是由第三方代收，买方也通过第三方向指定第三方付款。在支付购房款的过程中，乙方要求变更收款方式，甲方不同意，但在实际付款过程中，乙方强行要求变更，与合同约定不符，这也最终导致了甲乙双方协商不一致。
张茂荣向记者表示，约定第三方代收款是符合双方约定了，找人委托代收款，这个是不违法的。
而法院在判决书中明确表示，原告拒付购房款的理由不充分，法院不予采纳。
知情人士告诉《每日经济新闻》记者，对于二手房买卖交易的违约，深圳法院普遍判10%的违约金。后来再没付款，双方发生争议，诉求是赔偿1460万元，把违约金调到10%。
法院判决在判决书中指出，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。
根据合同，由于原告应于2018年2月13日支付第一期购房款3435万元至被告指定账户，但截至当年2月14日，原告仅支付了定金265万元及第一期部分购房款1600万元，构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。
被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定，涉案合同函件妥投时已经解除，被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据，本预案不予采纳。
首先是合同有效，其次，乙方（买方）违约，没有按照合同规定付款，同时在甲方向第三方出售房产之前已经发出了解除合同通知，不存在一房二卖的情况。是因为买方违约，因此要想买方支付违约金。
对于案件后续，张茂荣告诉《每日经济新闻》记者，目前案件的判决尚未生效，如果对方不服判决，可以有15天时间向上一级法院上诉，目前上诉期还没有过。
张茂荣表示，对方可能会提出上诉，也可能庭外和解，但其认为法院维持原判的可能性较大。
随后，记者拨通了原告方（买方）代理律师的电话，对方明确表示不接受采访，记者问及是否会上诉，该律师表示要看委托人的意思。
张茂荣告诉记者，目前尚未收到对方上诉的消息。
《每日经济新闻》将持续关注该事件的最终审判结果。
（封面图片来源：摄图网 镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）
每日经济新闻
收并购的地产项目，千万小心第8种
就一个二手地产项目收购全周期流程，复杂和困难程度非常人之能及。今天，只讲二手地！
根据笔者多年的并购工作经验，一个规范的收并购工作全流程大体分13个步骤，如下：
项目信息获取——项目基础资料收集——项目现场及周边市场考察——项目补充信息了解——项目公司经济帐初算——合作方式洽谈——融资方案洽谈——股东经济帐详算——尽职调查——合作协议详谈（含税凑方案）——上评审会——签订协议——现场交割。
如此复杂的全流程，一个优秀的并购团队或者并购大咖需要具备哪些能力呢？
从项目资源、经济测算知识、市场把握、风险防范意识、资金统筹实力、协调整合、谈判技巧等多个方面，整理了并购需要具备的十大能力。今天先讲讲项目信息渠道的对接及判别能力，与君探讨。
如果你去一家发展中或积极扩张阶段的房企面试投资管理岗或者高级经理岗，一定会遇到一个很实际的面试题：有没有项目资源？
这里的项目资源包含两方面内容：一是政府资源，主要是看你有没有勾地渠道；
另一个就是二手项目资源，看你圈子里人脉有多广。
今天不聊勾地，只聊二手地。所以，二手项目的信息获取主要有哪些来源呢？
根据工作经验梳理了8大项目信息来源，排序大抵如下：高层牵线＞不良处置＞政府机关＞合作方＞中介平台＞社会人介绍＞网络平台＞骗子
No.1高层牵线
高层牵线是二手地最靠谱的来源，这里的高层主要讲的老板级别。
高层往往在某个饭局上遇到另一个老板正好要找合作开发、转卖或者更大的“老板”介绍一个项目资源，这样的项目基本都是一手且信息是完全能对等的，当然排在第一位。高层牵线排在第一位另一个原因，你懂的。
No.2不良处置
不良处置是二手项目基本靠谱的第二种渠道来源。
不良处置主要出现在金融机构推荐的项目，由于项目融资出现可能逾期或者已经逾期的情况，面临融资主体的处置基本上是比较靠谱的项目来源。当然还有已经进入处置阶段的，也就是不良资产法拍的项目。
第一类金融机构直接推荐来的，主要是算账问题。要盘点好项目债权债务，算得过账基本上可以推进。第二类不良处置需要慎重，一旦进入法拍的项目，不光是算账问题，主要还是在复杂的债务纠纷处理上以及隐藏负债风险上多下功夫考察。但基本上这类项目还算靠谱的。
No.3 机关单位
机关单位也是比较靠谱的二手项目来源渠道。
当然，这就需要一定的关系能够经常对接交流了。很多项目在规划、国土各个环节管理过程中会多少暴露出一些经营困难，或者手续上需要一定身份的国资背景推一把的。这类项目从政府机关层面推荐过来往往可以直接找到地主具体交流，而且，信息准确率高。
No.4 合作方
合作方为什么也是项目渠道呢？
重点在合作方的规模上。你家的总包、精装单位、设计机构也是很多家的总包、精装单位、设计机构，所以合作方的老板是有各种项目出现困难，甚至释放转让或者寻找合作开发的一手信息的。
No.5 中介平台
中介平台是最常见的二手地信息渠道之一。
当然主要看如戴德梁行等大行，如果有居间费用的公司可以考虑进行一些大行的战略合作，拓宽这个渠道来源。毕竟人家是专业的，至少推荐过来的项目是带着一定的可行性方案以及匹配你公司的战略方向的。
No.6 社会人
社会人是日常工作和生活中偶有遇到的信息渠道。
不论在工作还是社交场合中，一旦你递出投资管理的名片之后，不可避免的会遇到某些退休干部、高干子弟、机构总监、地方社会人等等各路神仙。鱼龙混杂之中，这些“社会人”里就会不断推荐过来一些项目信息。然，一问三不知是常态。要见地主，更是阻力重重。当然，工作不饱和的阶段，此处尝试下大海捞针也未必不可。
No.7 网络平台
网络平台是近几年新生的事物，以前也有但基本不怎么看得到。
近几年各种土地推介平台纷纷上马，好像卖地也要“贝壳”化了。不过，基本上网络平台的信息都是中介二道贩子在发布。谁家项目做不好要卖了还满世界放网上去宣传的？
No.8 骗子
骗子是在各行各业都少不了的压轴人物。拓展人在获取项目信息过程中，遇到一些貌似被金矿砸了脑袋的好事，恭喜你，大概率遇到骗子了。
骗子分好几个等级，初级骗子本身并不专业，可能弄个假土地证就来骗保证金了，见过最神奇的就是10000亩一个土地证的，还是在北京。
当然，也有中级的。那就是带着别人的项目资料，用自己专业的能力假装中介，然后围绕你打保证金见地主。
更高级的就可怕了，一样用真实的资料信息，但实际也是别人的。上来不需要你打保证金，很专业地提出资金公管进入尽调，然后调用了你几个亿的资金流动性之后，使你产生一定的实际资金成本，进而带你进入貌似不投资就已经形成亏损的被动局面。再一步一步套你进来，如果带着小股东一起行骗的。估计能让一小老板瞬间被骗破产。
项目信息获取的渠道非常多，只要你踏入了投拓这个圈子，公司越大、级别越高迎面扑来的项目也就越丰富。
但，唯有主动出击才能取得精准的收获！
就一个二手地产项目收购全周期流程，复杂和困难程度非常人之能及。今天，只讲二手地！
根据笔者多年的并购工作经验，一个规范的收并购工作全流程大体分13个步骤，如下：
项目信息获取——项目基础资料收集——项目现场及周边市场考察——项目补充信息了解——项目公司经济帐初算——合作方式洽谈——融资方案洽谈——股东经济帐详算——尽职调查——合作协议详谈（含税凑方案）——上评审会——签订协议——现场交割。
如此复杂的全流程，一个优秀的并购团队或者并购大咖需要具备哪些能力呢？
从项目资源、经济测算知识、市场把握、风险防范意识、资金统筹实力、协调整合、谈判技巧等多个方面，整理了并购需要具备的十大能力。今天先讲讲项目信息渠道的对接及判别能力，与君探讨。
如果你去一家发展中或积极扩张阶段的房企面试投资管理岗或者高级经理岗，一定会遇到一个很实际的面试题：有没有项目资源？
这里的项目资源包含两方面内容：一是政府资源，主要是看你有没有勾地渠道；
另一个就是二手项目资源，看你圈子里人脉有多广。
今天不聊勾地，只聊二手地。所以，二手项目的信息获取主要有哪些来源呢？
根据工作经验梳理了8大项目信息来源，排序大抵如下：高层牵线＞不良处置＞政府机关＞合作方＞中介平台＞社会人介绍＞网络平台＞骗子
No.1高层牵线
高层牵线是二手地最靠谱的来源，这里的高层主要讲的老板级别。
高层往往在某个饭局上遇到另一个老板正好要找合作开发、转卖或者更大的“老板”介绍一个项目资源，这样的项目基本都是一手且信息是完全能对等的，当然排在第一位。高层牵线排在第一位另一个原因，你懂的。
No.2不良处置
不良处置是二手项目基本靠谱的第二种渠道来源。
不良处置主要出现在金融机构推荐的项目，由于项目融资出现可能逾期或者已经逾期的情况，面临融资主体的处置基本上是比较靠谱的项目来源。当然还有已经进入处置阶段的，也就是不良资产法拍的项目。
第一类金融机构直接推荐来的，主要是算账问题。要盘点好项目债权债务，算得过账基本上可以推进。第二类不良处置需要慎重，一旦进入法拍的项目，不光是算账问题，主要还是在复杂的债务纠纷处理上以及隐藏负债风险上多下功夫考察。但基本上这类项目还算靠谱的。
No.3 机关单位
机关单位也是比较靠谱的二手项目来源渠道。
当然，这就需要一定的关系能够经常对接交流了。很多项目在规划、国土各个环节管理过程中会多少暴露出一些经营困难，或者手续上需要一定身份的国资背景推一把的。这类项目从政府机关层面推荐过来往往可以直接找到地主具体交流，而且，信息准确率高。
No.4 合作方
合作方为什么也是项目渠道呢？
重点在合作方的规模上。你家的总包、精装单位、设计机构也是很多家的总包、精装单位、设计机构，所以合作方的老板是有各种项目出现困难，甚至释放转让或者寻找合作开发的一手信息的。
No.5 中介平台
中介平台是最常见的二手地信息渠道之一。
当然主要看如戴德梁行等大行，如果有居间费用的公司可以考虑进行一些大行的战略合作，拓宽这个渠道来源。毕竟人家是专业的，至少推荐过来的项目是带着一定的可行性方案以及匹配你公司的战略方向的。
No.6 社会人
社会人是日常工作和生活中偶有遇到的信息渠道。
不论在工作还是社交场合中，一旦你递出投资管理的名片之后，不可避免的会遇到某些退休干部、高干子弟、机构总监、地方社会人等等各路神仙。鱼龙混杂之中，这些“社会人”里就会不断推荐过来一些项目信息。然，一问三不知是常态。要见地主，更是阻力重重。当然，工作不饱和的阶段，此处尝试下大海捞针也未必不可。
No.7 网络平台
网络平台是近几年新生的事物，以前也有但基本不怎么看得到。
近几年各种土地推介平台纷纷上马，好像卖地也要“贝壳”化了。不过，基本上网络平台的信息都是中介二道贩子在发布。谁家项目做不好要卖了还满世界放网上去宣传的？
No.8 骗子
骗子是在各行各业都少不了的压轴人物。拓展人在获取项目信息过程中，遇到一些貌似被金矿砸了脑袋的好事，恭喜你，大概率遇到骗子了。
骗子分好几个等级，初级骗子本身并不专业，可能弄个假土地证就来骗保证金了，见过最神奇的就是10000亩一个土地证的，还是在北京。
当然，也有中级的。那就是带着别人的项目资料，用自己专业的能力假装中介，然后围绕你打保证金见地主。
更高级的就可怕了，一样用真实的资料信息，但实际也是别人的。上来不需要你打保证金，很专业地提出资金公管进入尽调，然后调用了你几个亿的资金流动性之后，使你产生一定的实际资金成本，进而带你进入貌似不投资就已经形成亏损的被动局面。再一步一步套你进来，如果带着小股东一起行骗的。估计能让一小老板瞬间被骗破产。
项目信息获取的渠道非常多，只要你踏入了投拓这个圈子，公司越大、级别越高迎面扑来的项目也就越丰富。
但，唯有主动出击才能取得精准的收获！
【专家浅析】物流园区专家孔庆广浅谈对物流园区的认识
孔庆广，驿盟园区平台创始人、安徽驿盟物流科技有限公司CEO、北京中冶嘉恒投资管理有限公司董事长、中国人民大学商学院MBA企业导师，专注从事物流园区有十多年的时间，从规划咨询到招商代理和运营顾问，如今开启物流园区互联互通平台，他的感悟感悟有很多，今天就让一位资深物流园区专家带我们看看他眼里的物流园区！
1.物流园区是物流产业整合的“牛鼻子”
大家都知道，物流产业涉及面广，使命大，问题多，前景佳，已经从国民经济的辅助产业上升到主导产业。从始建于1998年12月1日第一个物流园区深圳平湖物流基地开始，物流园区飞速发展，尤其是近几年来国家密集推出“京津冀一体化"、“一带一路”等国家战略和各种园区扶持政策，政府希望引导和推动物流产业的发展，进而带动整个社会经济的发展。
物流园区是物流企业的空间载体，也是物流服务的平台依托。物流园区既承载着经济发展的功能，也具有政府管理物流产业的职能。作为物流作业的主要战场，物流园区无疑是物流整合的最好的切入点。
2.物流园区的三大痛点：招商率、粘性和财务成本
谈物流园区，我们就要了解物流园区的需求是什么，物流园区甲方的关注点在哪里。目前，物流园区确实存在很多问题，比如，项目前期对市场了解不充分，规划定位不清，招商不理想，空置率高；园区管理服务水平低（包租婆），经营封闭，形成孤岛困境；缺乏专业运营人才，盈利模式仅仅依靠租金；企业拿地融资成本高，园区的收入不能覆盖财务成本，投资回收期拉长，等等。
归纳起来，物流园区的痛点就三条：
一是招商率。这是园区业主或者是开发商最关心的基本问题。
二是园区与入驻企业的粘性。这也是房东思维下的园区现状。入驻园区企业的经营与园区本身没有关联，园区只是为入驻企业提供了作业场景，停留在包租婆的角色。租金成为入驻企业考虑的关键因素。如果有其他园区项目建成能给予更好的招商政策，立马走人。
三是财务成本。原来的物流园区大部分是租地临建，而现在的物流园区需要拿建设用地。物流园区项目本身是重资产投资，财务成本压力很大。一旦招商率达不到相应的水平，就会拉长投资回收期，所有的经营收益被财务成本吃掉。
3.两权分离：物流园区呈现向轻资产运营的发展趋势
中国物流与采购联合会何黎明会长在在召开的全国物流园区工作年会上致辞中谈到物流园区发展出现的新趋势，就特别谈到两权分离的趋势，“物流园区业主单位引进专业管理团队托管经营，管理公司实现了低成本快速扩张。”
专业的人做专业的事。随着产业整合的深入，如同物业管理公司从房地产开发中分离出来一样，专业的物流园区管理运营公司逐步有了市场空间而且不断扩大。
4.物流园区管理运营：从房东到平台服务到园区供应链到互联网+服务
物流园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区管理运营，从“毛坯房”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，物流园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，正在不断的颠覆传统的思维模式，驿盟认为只有在供应链服务的基础之上综合利用互联网+服务的模式（园区4.0）是未来物流园区管理运营的必经之路。
房东思维下的“包租婆”，是物流园区的1.0时代；向园区植入产品，开展增值服务，是物流园区的2.0时代；而依托园区开展总包服务和供应链业务，则是物流园区的3.0时代；搭建物流园区运营服务的互联网+平台，则是物流园区的4.0时代。
5.物流园区的互联互通：如何联通？
为了大力发展物流园区的相关建设带动地方经济的快速的提高，自2015年开始，交通运输部和商务部就此发多项文件，并多次召开行业会议，研讨物流园区互联互通之道。这些利好政策的出台，为物流园区互联互通指明了方向，对发挥资源整合效应，促进行业资源集聚和优化组织具有重要意义。
在交通运输部编制的“十三五”规划中，物流枢纽建设仍是重要内容。在发展形态上，建议关注“物流园区+”服务业态，重点打造“物流园区+物流金融”、“物流园区+互联网”、“物流园区+多式联运”等具有创新意义的物流枢纽。“物流园区+”是物流园区积极尝试互联互通，进行业务创新的重要表现。
在宏观政策引导物流园区积极转型的同时，物流园区之间也在踊跃地在线上或线下联盟！
2016年5月安徽驿盟物流科技有限公司正式成立，旗下的驿盟园区平台平台是为单体物流园区实现抱团发展、互联互通提供服务的全新平台，全国物流园区联盟不仅致力于线下各个园区之间的互联互通，同时也将建立线上的信息平台，把散布在全国各地的物流园区线上资源串起来。
驿盟园区平台致力于将物流园区通过线上线下互联互通达成联盟的形式，帮助他们摆脱“经营管理”“信息孤岛”的困境，以信息化方式帮助园区在物流交易、网上平台、仓单质押、融资担保等方面的服务功能得到充分发挥。
6.总包服务&无车承运人：第五方？第四方？第三方？
目前虽说国内有几百所无车承运人的试点企业，但拥有属于自己平台的物流公司少之又少，市面上的无车承运人平台很多是相对不成熟的。以驿盟园区平台作为列子，来介绍总包服务与无车承运人平台如何打造！
驿盟园区平台运营模式主要是由驿盟园区平台作为卖方，通过单点物流园区，即卖方与买方之间的交流平台，与物流企业，也就是买方，之间建立一种网络通信销售方式。在原本的B2B和B2C的基础上建立的B2B2C模式。
物流园区运营转型升级，不要再争议于到底是三方、四方还是五方平台，而应专注于打造上下游结合的物流与供应链生态圈，依托园区集中采购做总包服务。通过统一结算、导入产品服务等，为园区内的三方企业提供增值服务等。
7.物流园区平台的价值
通过物流园区信息平台的建设，把互联网+物流园区服务打造成物流园区的核心竞争力，通过互联网信息来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息等各大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系，真正实现物流园区的智能化、人性化、机械化、信息化。
物流园区平台以数据为核心，以线下服务为导向，针对物流园区的刚性需求，解决物流园区的痛点问题，提升物流园区的服务水平，增加互联网+服务，物流园区之间以联盟或者平台的形式加深合作，可以推动物流园区的转型升级和互联互通，打破各自为战信息孤立的”孤岛困境“。
8.回归本义：物流园区的功能和价值
物流园区在很早以前其实很简单就是一个收取租金，提供线下物流交易、存放和停车的规范载体，收取租金和物业费为主营的一个坐商而已。
现代物流园区类型不同决定其价值也是不一样的，从宏观社会功能来说，物流园区具有改善城市环境、发挥聚集优势、促进区域经济的发展、提高物流园服务水平等功能；从微观的物流运营角度来说，物流园区具有存储、运输、配送、配载、流通加工、综合物流服务等功能；从物流增值服务来说，物流园区具有供应链物流管理、结算和物流金融服务、物流咨询与培训等功能......
今天很多被妖魔化了的说词，迷惑了我们的双眼，使我们很难看清物流园区具体的功能和价值所在，想总结不是一言半语能够说清楚的。
9.新型物流园区的基本画像
（1）物流园区是物流与供应链产业基地，是中小物流（供应链）企业的孵化器和加速器。
（2）不仅要搭建物流公共信息服务平台，更要同时成为物流空间提供商和物流服务运营商。
（3）与上下游和相关企业形成物流与供应链生态圈。
（4）空间形态的改变，成为现代物流综合体，传统物流园区的升级版。
（5）提供物流与供应链金融服务，组建物流园区产投基金。
孔庆广，驿盟园区平台创始人、安徽驿盟物流科技有限公司CEO、北京中冶嘉恒投资管理有限公司董事长、中国人民大学商学院MBA企业导师，专注从事物流园区有十多年的时间，从规划咨询到招商代理和运营顾问，如今开启物流园区互联互通平台，他的感悟感悟有很多，今天就让一位资深物流园区专家带我们看看他眼里的物流园区！
1.物流园区是物流产业整合的“牛鼻子”
大家都知道，物流产业涉及面广，使命大，问题多，前景佳，已经从国民经济的辅助产业上升到主导产业。从始建于1998年12月1日第一个物流园区深圳平湖物流基地开始，物流园区飞速发展，尤其是近几年来国家密集推出“京津冀一体化"、“一带一路”等国家战略和各种园区扶持政策，政府希望引导和推动物流产业的发展，进而带动整个社会经济的发展。
物流园区是物流企业的空间载体，也是物流服务的平台依托。物流园区既承载着经济发展的功能，也具有政府管理物流产业的职能。作为物流作业的主要战场，物流园区无疑是物流整合的最好的切入点。
2.物流园区的三大痛点：招商率、粘性和财务成本
谈物流园区，我们就要了解物流园区的需求是什么，物流园区甲方的关注点在哪里。目前，物流园区确实存在很多问题，比如，项目前期对市场了解不充分，规划定位不清，招商不理想，空置率高；园区管理服务水平低（包租婆），经营封闭，形成孤岛困境；缺乏专业运营人才，盈利模式仅仅依靠租金；企业拿地融资成本高，园区的收入不能覆盖财务成本，投资回收期拉长，等等。
归纳起来，物流园区的痛点就三条：
一是招商率。这是园区业主或者是开发商最关心的基本问题。
二是园区与入驻企业的粘性。这也是房东思维下的园区现状。入驻园区企业的经营与园区本身没有关联，园区只是为入驻企业提供了作业场景，停留在包租婆的角色。租金成为入驻企业考虑的关键因素。如果有其他园区项目建成能给予更好的招商政策，立马走人。
三是财务成本。原来的物流园区大部分是租地临建，而现在的物流园区需要拿建设用地。物流园区项目本身是重资产投资，财务成本压力很大。一旦招商率达不到相应的水平，就会拉长投资回收期，所有的经营收益被财务成本吃掉。
3.两权分离：物流园区呈现向轻资产运营的发展趋势
中国物流与采购联合会何黎明会长在在召开的全国物流园区工作年会上致辞中谈到物流园区发展出现的新趋势，就特别谈到两权分离的趋势，“物流园区业主单位引进专业管理团队托管经营，管理公司实现了低成本快速扩张。”
专业的人做专业的事。随着产业整合的深入，如同物业管理公司从房地产开发中分离出来一样，专业的物流园区管理运营公司逐步有了市场空间而且不断扩大。
4.物流园区管理运营：从房东到平台服务到园区供应链到互联网+服务
物流园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区管理运营，从“毛坯房”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，物流园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，正在不断的颠覆传统的思维模式，驿盟认为只有在供应链服务的基础之上综合利用互联网+服务的模式（园区4.0）是未来物流园区管理运营的必经之路。
房东思维下的“包租婆”，是物流园区的1.0时代；向园区植入产品，开展增值服务，是物流园区的2.0时代；而依托园区开展总包服务和供应链业务，则是物流园区的3.0时代；搭建物流园区运营服务的互联网+平台，则是物流园区的4.0时代。
5.物流园区的互联互通：如何联通？
为了大力发展物流园区的相关建设带动地方经济的快速的提高，自2015年开始，交通运输部和商务部就此发多项文件，并多次召开行业会议，研讨物流园区互联互通之道。这些利好政策的出台，为物流园区互联互通指明了方向，对发挥资源整合效应，促进行业资源集聚和优化组织具有重要意义。
在交通运输部编制的“十三五”规划中，物流枢纽建设仍是重要内容。在发展形态上，建议关注“物流园区+”服务业态，重点打造“物流园区+物流金融”、“物流园区+互联网”、“物流园区+多式联运”等具有创新意义的物流枢纽。“物流园区+”是物流园区积极尝试互联互通，进行业务创新的重要表现。
在宏观政策引导物流园区积极转型的同时，物流园区之间也在踊跃地在线上或线下联盟！
2016年5月安徽驿盟物流科技有限公司正式成立，旗下的驿盟园区平台平台是为单体物流园区实现抱团发展、互联互通提供服务的全新平台，全国物流园区联盟不仅致力于线下各个园区之间的互联互通，同时也将建立线上的信息平台，把散布在全国各地的物流园区线上资源串起来。
驿盟园区平台致力于将物流园区通过线上线下互联互通达成联盟的形式，帮助他们摆脱“经营管理”“信息孤岛”的困境，以信息化方式帮助园区在物流交易、网上平台、仓单质押、融资担保等方面的服务功能得到充分发挥。
6.总包服务&无车承运人：第五方？第四方？第三方？
目前虽说国内有几百所无车承运人的试点企业，但拥有属于自己平台的物流公司少之又少，市面上的无车承运人平台很多是相对不成熟的。以驿盟园区平台作为列子，来介绍总包服务与无车承运人平台如何打造！
驿盟园区平台运营模式主要是由驿盟园区平台作为卖方，通过单点物流园区，即卖方与买方之间的交流平台，与物流企业，也就是买方，之间建立一种网络通信销售方式。在原本的B2B和B2C的基础上建立的B2B2C模式。
物流园区运营转型升级，不要再争议于到底是三方、四方还是五方平台，而应专注于打造上下游结合的物流与供应链生态圈，依托园区集中采购做总包服务。通过统一结算、导入产品服务等，为园区内的三方企业提供增值服务等。
7.物流园区平台的价值
通过物流园区信息平台的建设，把互联网+物流园区服务打造成物流园区的核心竞争力，通过互联网信息来引导、带动园区发展，并实现物流、金融、商贸、制造和信息等各大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展模式、再造物流新体系，真正实现物流园区的智能化、人性化、机械化、信息化。
物流园区平台以数据为核心，以线下服务为导向，针对物流园区的刚性需求，解决物流园区的痛点问题，提升物流园区的服务水平，增加互联网+服务，物流园区之间以联盟或者平台的形式加深合作，可以推动物流园区的转型升级和互联互通，打破各自为战信息孤立的”孤岛困境“。
8.回归本义：物流园区的功能和价值
物流园区在很早以前其实很简单就是一个收取租金，提供线下物流交易、存放和停车的规范载体，收取租金和物业费为主营的一个坐商而已。
现代物流园区类型不同决定其价值也是不一样的，从宏观社会功能来说，物流园区具有改善城市环境、发挥聚集优势、促进区域经济的发展、提高物流园服务水平等功能；从微观的物流运营角度来说，物流园区具有存储、运输、配送、配载、流通加工、综合物流服务等功能；从物流增值服务来说，物流园区具有供应链物流管理、结算和物流金融服务、物流咨询与培训等功能......
今天很多被妖魔化了的说词，迷惑了我们的双眼，使我们很难看清物流园区具体的功能和价值所在，想总结不是一言半语能够说清楚的。
9.新型物流园区的基本画像
（1）物流园区是物流与供应链产业基地，是中小物流（供应链）企业的孵化器和加速器。
（2）不仅要搭建物流公共信息服务平台，更要同时成为物流空间提供商和物流服务运营商。
（3）与上下游和相关企业形成物流与供应链生态圈。
（4）空间形态的改变，成为现代物流综合体，传统物流园区的升级版。
（5）提供物流与供应链金融服务，组建物流园区产投基金。
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